Contact for English speaking clientsPachtvertragsende: Pächter muss Hütte entfernen
Das OLG Düsseldorf wies die Beschwerde der Beklagten gegen die Versagung von Prozesskostenhilfe zurück. Grund dafür ist, dass die Klägerin berechtigte Ansprüche gegen die Beklagte hat. Diese betreffen die Entfernung einer Hütte vom Vereinsgelände der Klägerin und die Zahlung ausstehender Nutzungsentschädigung nach Beendigung des Pachtverhältnisses.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Beschwerde abgelehnt: Die sofortige Beschwerde der Beklagten gegen die Versagung der Prozesskostenhilfe wurde zurückgewiesen.
- Rechtsverfolgung aussichtslos: Es bestehen keine hinreichenden Erfolgsaussichten für die Beklagte.
- Anspruch auf Entfernung der Hütte: Die Klägerin hat einen Anspruch auf Beseitigung einer auf dem Vereinsgelände stehenden Hütte.
- Grundlage des Anspruchs: Der Anspruch ergibt sich aus §§ 581 Abs. 2, 546 Abs. 1 BGB.
- Pachtvertrag relevant: Es bestand ein Pachtvertrag zwischen Klägerin und Beklagter bezüglich des Grundstückteils, auf dem die Hütte steht.
- Eigentum der Beklagten: Die Hütte bleibt im Eigentum der Beklagten, da sie nicht Gegenstand des Nutzungsvertrages war.
- Rückgabepflicht nach Vertragsende: Nach Beendigung des Pachtvertrages besteht die Pflicht der Beklagten, den Grundstückteil in ursprünglichem Zustand zurückzugeben.
- Anspruch auf Nutzungsentschädigung: Die Klägerin hat einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung, da die Beklagte den Pachtgegenstand nicht zurückgegeben hat.
Übersicht:
Pachtvertragsbeendigung und die daraus resultierenden Pflichten
Im Bereich des Miet- und Pachtrechts ergeben sich häufig komplexe Fragestellungen, insbesondere wenn es um die Beendigung von Pachtverhältnissen und die damit verbundenen Pflichten der beteiligten Parteien geht. Ein zentrales Thema in diesem Kontext ist die Rückgabepflicht des Pächters nach Beendigung des Pachtvertrages, insbesondere die Nichtentfernung von Aufbauten oder Baulichkeiten auf dem gepachteten Grundstück. Dies betrifft sowohl private als auch gewerbliche Pachtverhältnisse und wirft Fragen hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse und der Verantwortlichkeiten für die Entfernung von Objekten auf dem Pachtgrundstück auf.
Der vorliegende Fall, der vor dem OLG Düsseldorf verhandelt wurde, beleuchtet diese Thematik anhand eines konkreten Beispiels, bei dem es um die Rückgabepflichteines Pächters geht, der sich gegen die Forderung zur Beseitigung einer Hütte auf dem Vereinsgelände sowie zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung wehrt. Die Entscheidung des Gerichts gibt Aufschluss darüber, wie im Rahmen des geltenden Rechts mit solchen Situationen umgegangen wird. Tauchen Sie mit uns ein in die Details dieses interessanten Falles und erfahren Sie mehr über die rechtlichen Feinheiten, die solche Pachtverhältnisse mit sich bringen.
Pachtvertragsbeendigung und Rückgabepflichten am OLG Düsseldorf
Das Oberlandesgericht Düsseldorf hatte sich kürzlich mit einem Fall zu beschäftigen, der die Themen Pachtvertragsbeendigung und Rückgabepflicht des Pächters ins Zentrum rückte. Konkret ging es um die Beschwerde einer Beklagten gegen die Versagung der Gewährung von Prozesskostenhilfe im Zusammenhang mit der Beseitigung eines Aufbaus, genauer einer Hütte, auf dem Vereinsgelände der Klägerin. Dieser Fall wirft ein Schlaglicht auf die komplexen rechtlichen Fragen, die sich im Rahmen der Beendigung von Pachtverhältnissen ergeben, insbesondere hinsichtlich der Rückgabe von genutzten Grundstücken und darauf befindlichen Baulichkeiten.
Der Kern des Rechtsstreits: Nichtentfernung eines Aufbaus
Die Beklagte hatte im Rahmen eines Pachtvertrages mit der Klägerin einen Teildes Vereinsgeländes genutzt, auf dem sich eine von ihr im Jahr 1996 erworbene Hütte befand. Nach dem Austritt der Beklagten aus dem Verein und der damit verbundenen Beendigung des Pachtverhältnisses im Januar 2022, blieb die Hütte auf dem Gelände stehen. Die Klägerin erhob daraufhin Klage auf Beseitigung der Hütte sowie auf Zahlung ausstehender Nutzungsentschädigung. Die Beklagte wiederum wandte sich gegen die Versagung von Prozesskostenhilfe für das Hauptsacheverfahren, da sie der Ansicht war, dass die gegen sie geltend gemachten Ansprüche ungerechtfertigt seien.
Juristische Bewertung und Entscheidung des Gerichts
Das Gericht stellte fest, dass die sofortige Beschwerde der Beklagten unbegründet war. Die Klägerin hatte einen rechtlichen Anspruch auf die Entfernung der Hütte, der sich aus den §§ 581 Abs. 2, 546 Abs. 1 BGB ableitete. Interessant war hier die Feststellung, dass die Hütte, obwohl fest mit dem Grundstück verbunden, nicht in das Eigentum der Klägerin übergegangen war. Stattdessen verblieb sie im Eigentum der Beklagten, da keine anderslautende Vereinbarung getroffen worden war. Somit war die Beklagte zur Räumung des Grundstücks und zur Entfernung der Hütte verpflichtet. Darüber hinaus wurde der Klägerin ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung zugesprochen, da die Beklagte nach Beendigung des Pachtvertrags das Grundstück nicht in seinem ursprünglichen Zustand zurückgegeben hatte.
Bedeutung des Urteils für Pachtverhältnisse
Dieses Urteil hat wichtige Implikationen für die Praxis von Pachtverhältnissen. Es verdeutlicht die Pflichten des Pächters bei der Rückgabe des gepachteten Grundstücks und die Bedeutung klarer Vereinbarungen über das Eigentum an Baulichkeiten. Für Pächter bedeutet dies, dass sie bei Beendigung eines Pachtverhältnisses sorgfältig prüfen müssen, welche Verpflichtungen bezüglich der Rückgabe und der Zustandswiederherstellung des Grundstücks bestehen. Für Verpächter wiederum unterstreicht es die Wichtigkeit, klare Vereinbarungen über die Behandlung von Baulichkeiten und Aufbauten zu treffen.
Das vorliegende Urteil des OLG Düsseldorf dient als wegweisender Präzedenzfall für ähnliche Fälle und zeigt die Relevanz einer umfassenden rechtlichen Prüfung bei der Beendigung von Pachtverträgen auf.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
Welche Verantwortlichkeiten trägt ein Pächter hinsichtlich der von ihm auf dem Grundstück errichteten Baulichkeiten?
Ein Pächter in Deutschland hat bestimmte Verantwortlichkeiten hinsichtlich der von ihm auf dem Grundstück errichteten Baulichkeiten. Diese Verantwortlichkeiten können je nach Art des Pachtvertrags und den spezifischen Bedingungen variieren, aber es gibt einige allgemeine Prinzipien, die gelten.
Zunächst einmal ist der Pächter für die Instandhaltung und Pflege der von ihm errichteten Baulichkeiten verantwortlich. Dies bedeutet, dass er dafür sorgen muss, dass die Baulichkeiten in einem guten Zustand erhalten bleiben und keine Gefahr für andere darstellen.
Darüber hinaus ist der Pächter in der Regel verpflichtet, den Garten in einen ordnungsgemäßen Zustand zu versetzen, bevor das Pachtverhältnis endet. Dies kann die Entfernung verfallener Baulichkeiten und Anlagen beinhalten.
In vielen Verträgen ist es dem Pächter ohne Zustimmung des Verpächters sogar verboten, bauliche Anlagen und Anpflanzungen, einschließlich Bäumen, bei Beendigung des Pachtverhältnisses zu entfernen.
Wenn das Pachtverhältnis endet, fallen alle Baulichkeiten und Anpflanzungen auf dem Pachtgrundstück dem Eigentum des Grundstücksbesitzers zu. Der Pächter kann jedoch eine Entschädigung nach dem Zeitwert geltend machen.
Es ist auch wichtig zu beachten, dass ein Verstoß gegen die Regelungen des Bundeskleingartengesetzes verschiedene Konsequenzen haben kann.
In einigen Fällen kann der Verpächter auf der Entfernung des beweglichen Inventars (Laube, andere Baulichkeiten, Anpflanzungen), das im Eigentum des Pächters steht, bestehen.
Diese Informationen sollten einen allgemeinen Überblick über die Verantwortlichkeiten eines Pächters in Bezug auf Baulichkeiten auf dem gepachteten Grundstück geben. Es ist jedoch immer ratsam, einen Rechtsberater zu konsultieren, um spezifische Fragen zu klären, da die genauen Verantwortlichkeiten von den spezifischen Bedingungen des Pachtvertrags abhängen können.
Das vorliegende Urteil
OLG Düsseldorf – Az.: 13 W 2/23 – Beschluss vom 06.06.2023
Die sofortige Beschwerde der Beklagten gegen den Beschluss des Einzelrichters der 6. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 28.12.2022 wird zurückgewiesen.
Gründe
I.
Die Beklagte wendet sich mit ihrer Beschwerde gegen die Versagung der Gewährung von Prozesskostenhilfe für das Hauptsacheverfahren, in dem die Klägerin die Beklagte auf Beseitigung einer auf dem Vereinsgelände der Klägerin befindlichen Hütte sowie auf Zahlung ausstehender Nutzungsentschädigung in Anspruch nimmt.
II.
Die zulässige sofortige Beschwerde der Beklagten ist unbegründet. Die Voraussetzungen für die Bewilligung von Prozesskostenhilfe liegen nicht vor. Die Rechtsverfolgung der Beklagten hat keine hinreichende Aussicht auf Erfolg, § 114 Abs. 1 S. 1 ZPO. Der Klägerin stehen die gegen die Beklagte geltend gemachten Ansprüche zu.
1. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Entfernung der auf dem Vereinsgelände befindlichen, im Klageantrag zu 1 näher bezeichneten Hütte.
a) Der geltend gemachte Anspruch auf Abriss und Entsorgung der auf dem Vereinsgelände aufstehenden Baulichkeiten ergibt sich aus §§ 581 Abs. 2, 546 Abs. 1 BGB.
aa) Die Parteien sind durch einen Pachtvertrag verbunden. Nach unbestrittenem Vortrag der Klägerin bestand zwischen den Parteien ein Vertragsverhältnis des Inhalts, dass die Klägerin der Beklagten den Teil des Vereinsgeländes zum Gebrauch überlässt, auf dem die von der Beklagten im Jahr 1996 erworbene Hütte steht und die Beklagte für die Gebrauchsüberlassung eine monatliche Zahlung in Höhe von 10 EUR zahlt.
bb) Es ist davon auszugehen, dass mit dem Austritt der Beklagten aus dem Verein zum 01.01.2022 auch das (zweckgebundene) Nutzungsverhältnis zwischen den Parteien endete. Entgegenstehendes ergibt sich aus dem Parteivortrag nicht. Entsprechend hat die Beklagte auch ihre persönlichen Gegenstände aus der Hütte geräumt.
cc) Nach Beendigung des Pachtvertrages ist die Beklagte gemäß § 581 Abs. 2 BGB i.V.m. § 546 Abs. 1 BGB zur Rückgabe des ihr zur Nutzung überlassenen Grundstückteils verpflichtet.
(1) Die Rückgabepflicht erstreckt sich dabei nicht auf die streitgegenständliche Hütte, denn diese war nicht Gegenstand des Nutzungsvertrages. Werden, wie vorliegend der Fall, von einem (Vor-)Mieter/Pächter Baulichkeiten auf dem von ihm genutzten Grundstück eingebracht und mit diesem fest verbunden, so spricht eine Vermutung dafür, dass dies mangels besonderer Vereinbarungen in seinem Interesse nur für die Dauer des Miet- bzw. Pachtverhältnisses und damit nur zu einem vorübergehenden Zweck im Sinne von § 95 BGB geschehen sollte mit der Folge, dass diese Sachen als bloße „Scheinbestandteile“ nicht gemäß §§ 93, 94 BGB in das Eigentum des Grundstückseigentümers, hier die Stadt A., übergehen, sondern im Eigentum des Mieters oder Pächters verbleiben (BGH, Urteil vom 07.04.2017, V ZR 52/16, NJW 2017, 2099, Rn. 7 f.; Urteil vom 21.02.2013, III ZR 266/12, NJW-RR 2013, 910, Rn. 13). Dass es sich vorliegend anders verhält, insbesondere der Erbauer oder die Beklagte bei der Errichtung des Baus den Willen hatten, das Bauwerk bei Beendigung des Vertragsverhältnisses in das Eigentum des Vertragspartners übergehen zu lassen, ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Vielmehr sprechen zum einen der Erwerb der Hütte durch die Beklagte im Jahr 1996 und zum anderen der Umstand, dass die Klägerin ihrerseits das Grundstück von der Stadt A. gepachtet hat und im Rahmen dieses Pachtverhältnisses Aufbauten nicht erlaubt und bei Übergabe bereits bestehende Aufbauten auf Kosten der Klägerin zu entfernen sind, dafür, dass die Hütte im Eigentum der Beklagten steht und sich die Gebrauchsgewährungspflicht der Klägerin nicht auf die Hütte bezieht. Der Umstand, dass die Hütte Strom-, Gas- und Wasseranschlüsse hat und auf ein Fundament aufgebaut ist, rechtfertigt keine andere Beurteilung der Eigentumsverhältnisse. Denn die Vermutung für die Verbindung zu einem vorübergehenden Zweck entfällt nicht bei massiver Bauweise (BGH, Urteil vom 22.12.1995, V ZR 334/94; OLG Koblenz, Urteil vom 09.04.1999, 10 U 58/98; OLG Celle, Beschluss vom 22.05.2007, 4 U 41/07).
(2) Sofern nichts anderes wirksam vereinbart ist, hat der Pächter gemäß §§ 581 Abs. 2, 546 Abs. 1 BGB den bei Vertragsbeginn bestehenden Zustand wiederherzustellen. Die Pflicht zur Räumung umfasst neben der Übergabe des unmittelbaren Besitzes an dem Grundstück auch die Entfernung von Baulichkeiten, Anlagen, Einrichtungen und Anpflanzungen, die der Pächter eingebracht oder von seinem Vorpächter übernommen hat, soweit diese Sachen nicht vereinbarungsgemäß vom Verpächter oder vom nachfolgenden Pächter zu übernehmen sind (BGH, Urteil vom 21.02.2013, NJW-RR 2013, 910, Rn. 16 m.w.N.). Anderes ergibt sich nicht aus dem Vortrag der Beklagten, üblicherweise seien die Hütten nach Beendigung des Nutzungsverhältnisses „weitergereicht“ worden. Denn dass die Parteien eine entsprechende Vereinbarung, sei es auch nur stillschweigend, getroffen haben, hat die Beklagte nicht geltend gemacht.
b) Der Klägerin steht zudem ein Anspruch auf Beseitigung der Hütte aus § 862 Abs. 1 BGB zu.
Die Klägerin als unmittelbare Besitzerin des Vereinsgeländes wird durch das Verbleiben der Hütte auf dem Gelände in ihrem Besitzrecht gestört. Die Beklagte ist als Eigentümerin der Baulichkeit Zustandsstörerin. Eine Duldungspflicht der Klägerin besteht nach Austritt der Beklagten aus dem Verein und Beendigung des Pachtverhältnisses nicht.
2. Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung aus §§ 584 b Satz 1 BGB zu, da die Beklagte der Klägerin den Pachtgegenstand nach Beendigung des Pachtvertrages nicht zurückgegeben hat.
a) Die Nichtentfernung des auf dem Grundstück befindlichen Aufbaus steht einer Vorenthaltung gleich.
Ein Vorenthalten ist anzunehmen, wenn das Pachtobjekt entgegen § 546 Abs. 1 BGB gegen den Willen des Verpächters entgegen der Verpflichtung aus §§ 581 Abs. 2, 546 Abs. 1 BGB nicht zurückgegeben wird (BGH, Urteil vom 10. 11. 1999 – XII ZR 24/97). Zwar hat die Beklagte ihre persönlichen Gegenstände aus der Hütte geräumt, diese jedoch auf dem Grundstück belassen. Das steht unter den gegebenen konkreten Umständen einer Vorenthaltung deshalb gleich, weil durch das Belassen des Aufbaus eine nicht nur unerhebliche Weiternutzung des Grundstücks durch die Beklage vorliegt (vgl. OLG Brandenburg, Urteil vom 16.07.2013, 6 U 11/12 m.w.N.).
b) Bedenken gegen die Höhe der geforderten Nutzungsentschädigung hat die Beklagte nicht aufgezeigt; solche sind auch sonst nicht ersichtlich.
III.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden nicht erstattet (§ 127 Abs. 4 ZPO).
Anlass zur Zulassung der Rechtsbeschwerde besteht nicht.
