Mietvertrag – faktischer: Zahlung von Miete und Nebenkosten

HANSEATISCHES OBERLANDESGERICHT

Az.: 4 U 34/01

Verkündet am: 14.11.2001

Vorinstanz: LG Hamburg – Az.: 311 O 160/00


In dem Rechtsstreit hat das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg, 4. Zivilsenat, nach der am 14. November 2001 geschlossenen mündlichen Verhandlung für Recht erkannt:

Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 11, vom 22.1.2001 wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte kann die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung von 275.000,–, wenn die Klägerinnen nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Beschwer des Beklagten beträgt 223.247,91 DM.

Tatbestand

Die Klägerinnen verlangen vom Beklagten rückständige Mietzinsen sowie Heiz- und Betriebskostennachzahlungen.

Die Klägerinnen waren zunächst durch einen Mietvertrag von Oktober 1989 mit dem Onkel des Beklagten, Herrn H…. T………..verbunden (Anl. nach K 12), der in den Mieträumen ein Teppichgeschäft betrieb. Nachdem die Klägerinnen diesen Mietvertrag wegen erheblicher Mietrückstände gekündigt und die weitere Duldung der Nutzung zum 28.2.1997 beendet hatten, unterbreiteten sie dem Beklagten, der das Teppichgeschäft in den Mieträumen fortführen wollte, mit Anwaltsschreiben vom 3.3.1997 ein Angebot zum Abschluss einer Vereinbarung. Diese sah die Reduzierung der Rückstände des bisherigen Mieters vor und enthielt Konditionen eines neu abzuschließenden Mietvertrags mit dem Beklagten über ein am 1.3.1997 beginnendes Mietverhältnis (Anl. K 1). Zum Zeichen des „Einverständnisses zu dieser grundlegenden Vorvereinbarung vor Abschluss des neuen Mietvertrags” wurde das Schreiben aufforderungsgemäß sowohl vom Beklagten als auch von der Hausverwaltung der Klägerinnen unterschrieben.

In der Folgezeit führte der Beklagte das Teppichgeschäft in den Mieträumen fort, leistete die vereinbarten Zahlungen auf die Mietrückstände seines Onkels und bis einschließlich Oktober 1999 laufende Mietzahlungen nach Maßgabe der „Vorvereinbarung”, wegen inzwischen begonnener Sielbauarbeiten allerdings ohne die ab 1.10.1997 vorgesehene Mieterhöhung.

Verhandlungen über einen neuen Mietvertrag scheiterten, nachdem der Beklagte zu einem ersten Entwurf mit Schreiben vom 24.4.1998 (Anl. K 8) und 4.5.1998 (Anl. B 5) Stellung genommen und einen ihm mit Schreiben vom 3.9.1998 (Anl. B 6) übersandten neuen Entwurf nicht unterschrieben, sondern nur mit Änderungen versehen hatte (Anl. K 9). Dies nahmen die Klägerinnen zum Anlass, mit Schreiben vom 23.9.1998 die Beendigung des „Nutzungsverhältnisses” zum 30.9.1999 mitzuteilen, hilfsweise ein etwa bestehendes faktisches Mietverhältnis zum 30.9.99 zu kündigen (Anl. B 1).

Der Beklagte setzte die Nutzung der Räume auch nach dem 30.9.1999 fort. Unter dem 13.4.2000 unterzeichneten die Parteien eine „Räumungsvereinbarung”, die eine Rückgabe zum 30.9.2000 vorsah (Anl. K 10). Die tatsächliche Rückgabe erfolgte nach entsprechenden Ankündigungen des Beklagten (Anl. K 11, K 12) am 30.10.2000.

Durch Urteil vom 22.1.2001, auf das zur weiteren Sachdarstellung verwiesen wird, hat das Landgericht den Beklagten antragsgemäß zur Zahlung von DM 223.247,91 nebst 8,42 % Zinsen seit dem 6.10.2000 verurteilt. Es hat insbesondere einen Mietvertrag zwischen den Parteien angenommen, der durch die Unterzeichnung der Vorvereinbarung vom 3.3.1997 durch beide Parteien und die Erfüllung von dessen Ziffer 1 zustande gekommen sei.

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Gegen das ihm am 22.1.2001 zugestellte Urteil hat der Beklagte am 13.2.2001 Berufung eingelegt und diese am 27.2.2001 begründet.

Er ist nach wie vor der Ansicht, dass zwischen den Parteien weder e in Mietvertrag noch ein diesbezüglicher Vorvertrag zustande gekommen sei. Die Vorvereinbarung enthalte in ihrer Ziffer 2 lediglich eine Absichtserklärung der Klägerinnen zu künftigen Mietvertragsbedingungen. Insoweit sei ein Einverständnis seinerseits nicht erklärt worden. Das tatsächliche Nutzungsverhältnis habe mit der von ihm geleiteten GmbH bestanden, wie der Schriftverkehr belege. Für eine Nutzungsentschädigung, die allenfalls in Höhe der bisher nicht festgestellten, aber erheblich niedrigeren ortsüblichen Miete geschuldet werde, sei er nicht passiv legitimiert.

Der Beklagte beantragt, das Urteil des Landgerichts Hamburg vom 22.1.2001 aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Klägerinnen beantragen, die Berufung zurückzuweisen. Sie verteidigen das erstinstanzliche Urteil.

Wegen weiterer Einzelheiten des Vertrags der Parteien wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung ist in der Sache nicht begründet.

1. Zu Recht hat das Landgericht angenommen, dass zwischen den Parteien ein Mietverhältnis bestanden hat, dessen Grundlage in der beiderseits unterzeichneten Vereinbarung vom 3.3.1997 zu finden ist. Auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts nimmt der Senat nach Maßgabe der folgenden Ergänzungen Bezug (§543 Abs. 1 ZPO). Der Berufungsvortrag des Beklagten rechtfertigt keine grundsätzlich andere Bewertung.

Zwar enthält die Vereinbarung vom 3.3.1997 in erster Linie die Erklärung der Klägerinnen, zum Abschluss eines neuen schriftlichen Mietvertrags mit dem Beklagten bereit zu sein, für den in Ziffer 1 Vorbedingen bezeichnet und in Ziffer 2 bis 4 die wesentlichen Konditionen festgelegt sind. Auch wenn es in der Folge trotz weiterer diesbezüglicher Verhandlungen und Vertragsentwürfe zum Abschluss dieses schriftlichen Mietvertrags nicht gekommen ist, führte schon die beiderseitige Unterzeichnung des Schreibens vom 3.3.1997 zu einer vertraglichen Bindung auch des Beklagten für die Zeit bis zum Abschluss des endgültigen Mietvertrags bzw. bis zum Scheitern dieses Abschlusses. Beiden Parteien war nämlich klar, dass der Beklagte die Geschäftsräume bereits nutzte und während der vorgesehenen Verhandlungen nutzen werde. Dass dies in einem vertragslosen Zustand geschehen sollte, kann nicht angenommen werden. Der Beklagte musste auf ein vorläufiges Besitzrecht. Wert legen, um nicht von heute auf morgen von den Klägerinnen aus dem Ladenlokal gesetzt werden zu können. Auf der anderen Seite mussten die Klägerinnen ein Interesse daran haben, im Falle des Auszugs des Beklagten ausreichend Zeit für die Suche nach einem Nachmieter zu haben. In Fällen der Nutzung bereits überlassener Räume bis zu einem noch auszuhandelnden endgültigen Mietvertrag ist daher in der Regel ein vorläufiges Mietverhältnis anzunehmen (LG Freiburg/OLG Karlsruhe WuM 1991, 81; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rdn. 343). Wer durch den Austausch von Leistungen in dauernde Beziehungen zu anderen tritt, will nach aller Lebenserfahrung regelmäßig nicht in einem vertragslosen Zustand handeln, in welchem sich die Leistungen nur nach den für solche Dauerbeziehungen gar nicht passenden Vorschriften der §§ 812 ff BGB beurteilten würden (BGHZ 41, 275; BGH NJW 1983, 1727, 1728). Für die Annahme eines Mietvertrags reicht zudem eine sehr begrenzte Übereinkunft. Ein Mietvertrag erfordert nach § 535 BGB nichts weiter, als dass ein Vertragsteil sich verpflichtet, dem anderen Vertragsteil den Gebrauch einer Sache gegen Entgelt zu gewähren, auch wenn dies nur unter Vorbehalt jederzeitigen Widerrufs, also auf unbestimmte Zeit, und in der beiderseitigen Erwartung des Zustandekommens eines endgültigen Mietvertrags geschieht (BGHZ 10,171,175; Bub a.a.O. II Rdn. 355).

Im vorliegenden Fall kommt hinzu, dass die Belassung der Geschäftsräume bei dem Beklagten offenbar im Zusammenhang mit der vom Anwalt der Klägerinnen erbetenen Unterzeichnung der „Vorvereinbarung” durch den Beklagten stand. Einer Unterzeichnung durch den Beklagten hätte es nicht bedurft, wenn nicht auch er eine Bindung hätte eingehen sollen. Diese bezog sich jedenfalls auch auf die Bedingungen der vorläufigen N utzung d er G eschäftsräume, als die nur die in Ziffern 2 und 4 der Vorvereinbarung bezeichneten Konditionen in Betracht kamen.

Dass beide Parteien dies so gesehen haben, ergibt sich aus der anschließenden tatsächlichen Handhabung, die insbesondere hinsichtlich des Nutzungsentgelts bis Dezember 1998 und weitgehend auch bis Juni 1999, also mehr als zwei Jahre lang, der Vereinbarung vom 3.3.1997 und den dazu nachträglich getroffenen Vereinbarungen entsprach (vgl. Anl. K 6). Dass der Beklagte von einem bereits bestehenden echten Mietverhältnis ausging, ergibt sich auch aus s einem Schreiben vom 4.5.1998 (Anl. B 5 zu § 21). Wenn die Klägerinnen oder ihr Verwalter auf den fehlenden Vertragsabschluss hinwiesen (Anl. B 1, B 4, B 6, vgl. auch Anl. K 10), bezog sich dies nur auf den angestrebten endgültigen und schriftlichen Mietvertrag.

Dazu, dass der vorläufige formlose Mietvertrag gerade mit dem Beklagten und nicht mit der von ihm fortgeführten GmbH zustande gekommen ist, hat das Landgericht alles Erforderliche ausgeführt. Weitere Tatsachen oder Argumente dazu hat der Beklagte im Berufungsverfahren nicht vorgetragen und sind auch sonst nicht ersichtlich.

2. Auch die Ausführungen des Landgerichts zur Anspruchshöhe sind zutreffend. Insbesondere hat das Landgericht zu Recht entsprechend Ziffer 2 der „Vorvereinbarung” auch die Konditionen des beendeten Mietvertrags mit Herrn H…….T……… zugrundegelegt, soweit die Klägerinnen Umsatzsteuer entsprechend ihrem Schreiben vom 15.4.1999 (Anl. K 3) verlangen und außerdem Nachzahlungen auf Betriebs- und Heizkosten. Ausweislich der als Anlagen K 6 und K 7 eingereichten Aufstellungen haben die Klägerinnen über die Heizkosten 1998/99 und die Betriebskosten 1999 abgerechnet und dabei die bis dahin als bestehend erachteten Vorauszahlungsansprüche beim Endsaldo berücksichtigt.

3. Angesichts des Ergebnisses der Berufung ergibt sich die Kostenentscheidung aus § 97 ZPO. Die übrigen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr. 10, 711, 546 Abs. 2 ZPO.