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Kündigung von Mietverträgen – Was muss ich als Mieter dabei bedenken?

1. Kann der Mietvertrag überhaupt gekündigt werden?

2. Muss ich die Miete bis zum Ende der Mietzeit weiter zahlen?

3. Muss ich die von mir angebrachten Einbauten alle vollständig entfernen?

4. Muss ich nach Auszug Renovieren?

5. Achtung: Unbedingt Zählerstände ablesen!

6. Sollte ich ein Mängelprotokoll nach Auszug erstellen und unterschreiben?

7. Wann bekomme ich endlich die Kaution zurück?

8. Der Kündigungskalender


1. Kann der Mietvertrag überhaupt gekündigt werden?

Grundsätzlich sind Mietverträge, welche auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurden, für Mieter bis zum 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats kündbar. Allerdings gibt es auch sog. Zeitmietverträge („… läuft bis zum…”). Ferner ist es auch möglich, dass die Parteien einen zeitweiligen Kündigungsausschluss vereinbart haben („frühestens kündbar zum….”). Hier könnte jedoch ein sog. Mietaufhebungsvertrag getroffen werden um so früher aus dem Mietvertrag „raus zu kommen”. Sofern dies gewollt ist, sollte man einen derartigen Vertrag schriftlich fixieren!

Hinweis: Die weit verbreitete Meinung, man könne einen Nachmieter stellen um so aus dem Mietvertrag „raus zu kommen”, ist nicht zutreffend. Nur wenn der Vermieter damit ausdrücklich einverstanden ist, können Sie diesem einen Nachmieter vorschlagen.

Beachten Sie bitte auch ferner, dass für die Kündigung eines Wohnraum-Mietverhältnisses die Schriftform zwingend vorgeschrieben ist. Zur Schriftform gehört die Original-Unterschrift des Kündigenden. Wenn auf Mieter- oder Vermieterseite mehrere Personen stehen, muss das Schreiben von allen an alle Beteiligten gerichtet und von allen Kündigenden unterschrieben sein. Eine Kündigung per E-Mail, SMS, Telefax o.ä. ist wirkungslos!

2. Muss ich die Miete bis zum Ende der Mietzeit weiter zahlen?

Die Miete muss bis zum Ablauf des Vertrages selbstverständlich in voller Höhe, also einschließlich der Nebenkosten, weitergezahlt werden. Insbesondere dürfen Sie die von Ihnen gezahlte Kaution nicht abwohnen! Sobald aber der Nachmieter einzieht oder der Vermieter tief greifende Umbauarbeiten in der Wohnung durchführt, kann die Zahlungspflicht entfallen.

3. Muss ich die von mir angebrachten Einbauten alle vollständig entfernen?

Ihre Einbauten müssen Sie grundsätzlich entfernen. Anders kann es sich mit auf Dauer angelegten Veränderungen verhalten, die mit Einverständnis des Vermieters und fachmännisch vorgenommen wurden, wie z.B. Fliesenarbeiten, Heizungseinbau.

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Eine andere Frage ist, ob Sie vom Vermieter eine Bezahlung hierfür bekommen.

Grundsatz: Nur wenn es vereinbart wurde oder wenn der Vermieter Ihre Einbauten übernehmen will, muss er sie bezahlen. Will er dies nicht, können Sie diese Einbauten ausbauen, müssen dann aber den früheren Zustand wieder herstellen.

Natürlich können Sie dann auch versuchen, mit dem Nachmieter eine Zahlung für die Übernahme auszuhandeln. Beispielsweise ist dies bei Küchen denkbar. Dabei versuchen Sie aber bitte nicht, aus einem knappen Wohnungsmarkt  Kapital zu schlagen, denn überhöhte Forderungen sind gemäß § 4 a Wohnungsvermittlungsgesetz unzulässig!

Wenn Sie Einbauten in der Wohnung hinterlassen, z.B. weil noch keine Einigung mit dem Vermieter oder dem Nachmieter über die Übernahme erzielt werden konnte, denken Sie daran, dass Ihre Ansprüche auf Herausgabe der Einbauten in 6 Monaten verjähren, gerechnet ab Beendigung des Mietverhältnisses. Dieselbe Verjährung gilt für Aufwendungen, die der Vermieter Ihnen erstatten muss.

Beispiel: verauslagte Handwerkerkosten. Im Zweifelsfall fragen Sie uns rechtzeitig!

4. Muss ich nach Auszug Renovieren?

Renovieren müssen Sie nur, soweit die üblichen Fristen abgelaufen sind (für Wohnräume etwa 5, für Bäder und Küchen etwa 3 Jahre) und Renovierungsbedarf besteht.

WICHTIG: Eine Renovierungspflicht des Mieters setzt immer voraus, dass diese auch tatsächlich wirksam vereinbart wurde. Deshalb empfiehlt es sich, rechtzeitig vor Mietende durch uns prüfen zu lassen, ob Ihnen die Schönheitsreparaturen überhaupt wirksam auferlegt wurden. Oftmals ist dies nämlich gerade nicht der Fall!

Auch wenn nach den Fristen eine Renovierung der Wohnung oder einzelner Räume noch nicht fällig ist, müssen die Wände und Decken ansonsten ordnungsgemäß sein, d.h. beispielsweise:

sie dürfen nicht übermäßig abgenutzt sein (Wandmalereien von Kindern, Kratzspuren von Tieren, starke Nikotinablagerungen),

in den einzelnen Räumen müssen die Tapeten und/oder der Anstrich einheitlich sein,

es darf nicht um Schränke herumtapeziert/gestrichen sein,

Anstriche müssen deckend – also nicht streifig – sein,

zudem werden grelle Farbanstriche meist von den Gerichten beanstandet.

Für Schäden, die bei Mietbeginn schon vorhanden waren, z.B. an Teppichböden oder Fußleisten, brauchen Sie ebenfalls nicht aufzukommen.

Auch wenn es nicht im Mietvertrag vereinbart ist, übergibt man die Wohnung selbstverständlich in besenreinen, mithin gereinigtem Zustand.

5. Achtung: Unbedingt Zählerstände ablesen!

Lesen Sie bei der Wohnungsübergabe gemeinsam mit dem Vermieter bzw. Hausverwalter oder Hausmeister die Zählerstände für Gas, Wasser, Strom und Heizung ab und halten Sie das Ergebnis schriftlich in doppelter Ausfertigung fest. Die Zählerstände für Gas, Strom und gegebenenfalls Wasser, übermitteln Sie unverzüglich den betreffenden Versorgungsunternehmen zwecks Schlussabrechnung. Die Ablesedaten der Heizkostenverteiler werden von Ihrem Vermieter weitergegeben. Eine Zwischenablesung durch die Heizkostenverteilerfirma sollte aus Kostengründen vermieden werden. Sollte dies dennoch vom Vermieter gewünscht werden, trägt er die diesbezüglichen Kosten, wenn nichts Abweichendes im Mietvertrag vereinbart wurde.

Ferner sollten Sie sich die Rückgabe der Wohnungsschlüssel quittieren lassen.

6. Sollte ich ein Mängelprotokoll nach Auszug erstellen und unterschreiben?

Bei einem Mängelprotokoll nach Auszug ist äußerste Vorsicht geboten. Wenn Ihnen hierin nicht eindeutig die Rückgabe der Wohnung im vertragsgemäßen Zustand bescheinigt wird, unterschreiben Sie vorsichtshalber nicht! Oft enthält der Vordruck nämlich die Verpflichtung, dass Sie bestimmte Mängel beheben oder den Vermieter ermächtigen, auf Ihre Kosten Handwerker einzuschalten.

Fordert der Vermieter anlässlich der Übergabe die Durchführung bestimmter Arbeiten, so äußern Sie sich hierzu vorsichtig: Machen Sie keine Zusage, aber lehnen Sie die Arbeiten auch nicht kategorisch ab! Am besten sagen Sie, dass Sie sich hierüber beraten lassen wollen. Anschließend setzen Sie sich sofort mit uns in Verbindung.

7. Wann bekomme ich endlich die Kaution zurück?

Wenn Sie eine Kaution gestellt haben: Der Vermieter muss hierüber nach dem Mietende unverzüglich abrechnen, also sobald es ihm möglich ist. Auch wenn er – berechtigte – Forderungen an Sie hat, sind 6 Monate die längste Frist. Danach ist allenfalls ein Sicherheitseinbehalt für noch abzurechnende Nebenkosten zulässig.

Denken Sie diesbezüglich auch unbedingt daran, dem Vermieter Ihre neue Anschrift, gegebenenfalls auch eine neue Bankverbindung, mitzuteilen – am besten schriftlich.

8. Der Kündigungskalender

„Bis wann muss ich kündigen, damit der Monat bei der Kündigungsfrist mitzählt?”, werden wir immer wieder von Mietern gefragt. Auch wenn man es kaum glauben mag: Die Antwort ist nicht immer leicht, weil noch nicht alle juristischen Details höchstrichterlich geklärt sind

§ 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB sagt: „Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.” Karenzfrist nennen die Juristen diese 3 Tage. Schwierigkeiten bereitet hierbei der Sonnabend. Er ist zwar ein Werktag – wenn er nicht gerade auf einen Feiertag fällt. Ist der Sonnabend der 1. oder der 2. Werktag der Karenzfrist, so zählt er mit. Was aber, wenn der 3. (und letzte) Tag der Karenzfrist ein Sonnabend ist? Verlängert sich die Karenzzeit dann bis zum nächsten Werktag? Der Bundesgerichtshof hat dies in seiner Entscheidung vom 27.4.2005 – VIII ZR 206/04 – offen gelassen. Vorsichtshalber sollte man deshalb davon ausgehen, dass der 3. Tag sich nicht vom Sonnabend auf den nächsten Werktag verschiebt.

Damit Sie wissen, bis zu welchem Datum eine Kündigung dem Empfänger zugegangen sein muss, (und nicht erst abgeschickt) nennen wir für die nächsten Monate die jeweils letzten Kündigungstage, dazu jeweils den Tag, an dem das Mietverhältnis bei 3-monatiger Kündigungsfrist endet.

Kündigungszugang 
spätestens am:

Mietverhältnis endet am:

Fr., 3. April 2009

30. Juni 2009

Di., 5. Mai 2009

31. Juli 2009

Do., 4. Juni 2009

31. August 2009

Fr., 3 Juli 2009

30. September 2009

Di., 4. August 2009

31. Oktober 2009

Do., 3. September 2009

30. November 2009

Mo., 5. Oktober 2009

31. Dezember 2009

Mi., 4. November

31. Januar 2010

Do. 3. Dezember 2009

28. Februar 2010

Der Kalender wird laufend aktualisiert. Angaben ohne Gewähr!

Wichtig: Für Kündigungen durch den Mieter gilt in den meisten Fällen eine Kündigungsfrist von 3 Monaten, unabhängig von der Wohndauer. Es gibt jedoch Ausnahmen (siehe oben)!

Beispielsweise können bei bestimmten Mietverhältnissen oder bei sehr alten Mietverträgen abweichende Kündigungsfristen zu beachten sein oder der Vertrag sieht die 3-tägige “Karenzfrist” nicht vor. Im Zweifel fragen Sie uns.

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Mein Name ist Hans Jürgen Kotz und ich bin Rechtsanwalt und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Als Gründer der Kanzlei Kotz kann ich auf eine langjährige Erfahrung in zahlreichen Rechtsbereichen zurückblicken und Sie kompetent und zuverlässig beraten und vertreten [...] mehr zu

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