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Mietvertragskündigung wegen Unordnung zulässig?

AG Stuttgart – Az.: 35 C 2527/20 – Urteil vom 19.03.2021

1. Die Beklagte wird verurteilt, die Lagerräume Nr. 2 und Nr. 3 im 1. Untergeschoss des Hauses … in … Stuttgart zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 85% und die Beklagte 15% zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

Streitwert: 7.617 €

Tatbestand

Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung nebst zweier nachträglich angemieteter Lagerräume in Anspruch.

Mit Vertrag vom 01.08.1999 mietete die Beklagte die streitgegenständliche Drei-Zimmer-Wohnung in der … Straße 30 in Stuttgart vom Voreigentümer an (Anl. K1, Bl. 13 d. A.). Zu einem nicht näher bekannten Zeitpunkt im Jahr 2005, vereinbarte die Beklagte mündlich mit dem Voreigentümer, dass ihr die im Gebäude befindlichen Lagerräume Nr. 2 und Nr. 3 gegen Zahlung von jeweils 50 € im Monat zur Nutzung überlassen werden. Nachdem die Klägerin das Objekt erworben hatte, wurde sie am 29.12.2017 als neue Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen (Anl., Bl. 112 d.A.).

Mit Schreiben vom 17.02.2020 (Anl. K 9., Bl. 33 d.A.) erklärte die Klägerin die Kündigung des Mietverhältnisses über die Lagerräume. Mit Schreiben vom 08.05.2020 (Anl. K 17, Bl. 48 d.A.) sprach die Klägerin die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses über die Lagerräume und die Wohnung aus. Zur Begründung gab die Klägerin an, dass ihr eine vollständige Besichtigung der Wohnung nicht ermöglicht worden sei. Obschon sie eine Besichtigung angemahnt habe (vgl. Schreiben vom 22.07.2019, Anl. Bl. 98) und ihr als Eigentümerin auch das Recht zustehe, die Wohnung ohne besondere Gründe zu besichtigen, sei ihr lediglich ein Raum und der zugehörige Balkon gezeigt worden, weil die übrigen Räume zugestellt gewesen seien. Eine Kontrolle der Rauchwarnmelder sei deshalb nicht möglich gewesen. Zudem gefährde die Beklagte – trotz einer Abmahnung vom 06.06.2019 (Anl. K 3, Bl. 26 d.A.) – das Gebäude durch das Lagern großer Mengen Papier in der Wohnung, welches sowohl eine statische Gefahr wie auch, in Folge einer Lagerung von Papier in der Nähe der Leitungen und der Therme, eine erhebliche Brandgefahr für das Gebäude begründe. Weiter sei der Balkon beschädigt, weil dort ein junger Baum direkt aus den Fliesen gewachsen sei, was die Beklagte weder gemeldet noch unterbunden habe. Zudem lagere die Beklagte, obwohl sie mehrfach schriftlich (vgl. Schreiben vom 11.06.2018, Anl. K 25, Bl. 97 d.A., Schreiben vom 17.02.2020, Anl. K 8, Bl. 32 d.A.) und am 29.04.2020 mündlich dazu ermahnt worden sei, dies zu unterlassen, weiterhin Gegenstände auf dem Treppenabsatz zwischen Wohnung und Dachgeschoss. Eine am 29.04.2020 gesetzte Frist von sieben Tagen für deren Entfernung und die Entfernung weiterer Müllsäcke, die sich vor dem Lagerraum Nr. 2 befunden hätten, habe die Beklagte fruchtlos verstreichen lassen. Zudem habe die Beklagte trotz entsprechender Abmahnung (Anl. K 7, Bl. 31 d.A.) am 25.04.2020 wieder den Papiermüll durchsucht und dadurch den Hausfrieden gestört.

Mit Schriftsatz vom 05.02.2021 (Bl. 257 ff. d.A.) ließ die Klägerin das Mietverhältnis wiederum fristlos, hilfsweise ordentlich kündigen, weil Beklagte am 30.01.2021 trotz der vorherigen Abmahnung und Kündigung eine von einem anderen Mieter entsorgte Zeitschrift in Zueignungsabsicht aus der Papiertonne genommen und darin geblättert habe. Als sie bemerkt habe, dass sie beobachtet werde, habe sie die Zeitschrift in die Papiertonne zurückgelegt.

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Die Klägerin behauptet im Wesentlichen, dass die Beklagte durch das auch unsachgemäße Lagern großer Mengen Papier in der Wohnung Statik und Brandsicherheit des Gebäudes gefährde. Diese am 18.04.2019 durch einen Handwerksbetrieb festgestellte Gefahr (vgl. Anl. K 2, Bl. 25 d.A.) habe sie trotz Abmahnung vom 06.06.2019 (Anl. K 3, Bl. 26 d.A.) bis zur Kündigung nicht beseitigt. Die Klägerin ist zudem der Auffassung, dass schon das schon das wiederholte Lagern verschiedener Gegenstände im Treppenhaus einen Pflichtenverstoß begründe, der jedenfalls eine ordentliche Kündigung rechtfertige. Sie macht weiter geltend, dass das Mietverhältnis über die Lagerräume frei kündbar sei, weil es sich um einen zusätzlichen, losgelöst von dem Wohnraummietverhältnis zu betrachtenden Vertrag handele, für welchen die Beklagte den Mietzins auch schon mit zeitlichem Versatz angewiesen habe. Zudem sei ursprünglich nur eine vorübergehende Vermietung der Lagerräume beabsichtigt gewesen.

Die Klägerin beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, die 3-Zimmer-Mietwohnung mit Küche, Bad und WC, nebst Nebenräumen, nämlich Kellerraum und Lattenverschlag im 1. UG sowie Lattenverschlag im Dachgeschoss im Hause … Str. 30, 2. Obergeschoss rechts, vom Eingang aus gesehen, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben;

2. die Beklagte weiter zu verurteilen, die Lagerräume Nr. 2 und Nr. 3 im 1. Untergeschoss des Hauses … Str. 30 in … Stuttgart zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagte hat den Klagantrag Ziffer 2 mit Schriftsatz vom 23.02.2021 (Bl. 271 d.A.) anerkannt und beantragt zuletzt,

die Klage im Übrigen abzuweisen.

Die Beklagte bestreitet, dass von dem unstreitig in großer Menge in die Wohnung eingebrachten Papier eine Brandgefahr oder eine Gefahr für die Statik des Gebäudes ausgehe. Zutreffend sei zwar, dass sie Müllsäcke im Treppenhaus zwischengelagert habe, weil diese nicht mehr in den Mülltonnen unterzubringen gewesen seien. Das rechtfertige aber keine Kündigung des Mietverhältnisses zumal die Klägerin gegenüber anderen Mietern die Lagerung von Gegenständen im Treppenhaus dulde. Gleichwohl respektiere die Beklagte den Wunsch der Klägerin und werde die beanstandeten Zwischenlagerungen künftig unterlassen. Dass die Beklagte eine ordnungsgemäß angekündigte Besichtigung verweigere, treffe nicht zu, weshalb es ja am 29.04.2020 einen Besichtigungstermin gegeben habe. Dass dieser abgebrochen worden sei, habe nur daran gelegen, dass es zum Streit gekommen sei, nachdem die Klägerin der Beklagten sofort und zu Unrecht vorgeworfen habe, dass sie Müll in der Wohnung lagere. Die Beklagte bestreitet weiter, dass sie den Müll durchsuchen würde. Richtig sei allerdings, dass sie sich daran zu schaffen mache, indem sie Kartons, die von anderen Mietern ungefaltet in den Papiermüll geworfen würden (vgl. Anl. B7, Bl 153 ff. d.A.) zerkleinere, um Platz zu schaffen und gelegentlich Müll, der nicht in den Papiermüll gehöre, etwa Plastik und Essensreste aus dem Papiermüll entferne und fachgerecht entsorge. Darin liege aber keine Verletzung mietvertraglicher Pflichten. Auch am 30.01.2021 habe sie lediglich Papiermüll klein gefaltet, um Platz in der Tonne zu schaffen. Dass sie sich eine Zeitschrift – bei welcher freilich von Dereliktion auszugehen sei – angeeignet habe oder habe aneignen wollen, sei zu bestreiten.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze und die zur Akte gelangten Unterlagen, sowie auf die Sitzungsniederschriften vom 09.10.2020 und vom 01.12.2020 Bezug genommen. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einnahme eines sachverständig begleiteten Augenscheins im Ortstermin vom 01.12.2020. Hinsichtlich dessen Ergebnis wird auf die Sitzungsniederschrift verwiesen (Bl. 207 ff. d.A.). Mit Zustimmung der Parteien (Bl. 276 f. d.A.) hat das Gericht gem. § 128 Abs. 2 ZPO im schriftlichen Verfahren entschieden.

Entscheidungsgründe

I.

Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht Stuttgart sachlich und örtlich zuständig (§§ 23 Nr. 2 a GVG, 29a ZPO), aber – soweit der Klaganspruch nicht anerkannt wurde – unbegründet. Die geltend gemachten Sachverhalte tragen – soweit sie nicht schon durch die Beweisaufnahme widerlegt sind – die ausgesprochenen Kündigungen nicht. Ein Räumungs- und Herausgabeanspruch (§§ 546 Abs. 1, 985 Abs. 1 BGB) bezüglich der streitgegenständlichen Wohnung steht der Klägerin daher nicht zu.

1.

Soweit die Klägerin die Kündigung darauf stützt, dass die Beklagte durch das übermäßige Einbringen brennbarer Gegenstände in die Wohnung nicht nur die Statik des Gebäudes gefährde, sondern auch Gefahren für die Brandsicherheit verursache, so kann sie damit bereits aus tatsächlichen Gründen nicht durchdringen. Im Ausgangspunkt kann eine Kündigung nicht auf den unaufgeräumten, an der Grenze zur Verwahrlosung liegenden Zustand der Wohnung gestützt werden. Darin liegt keine Pflichtverletzung des Mieters, weil auch eine solche Gestaltung der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch rechnet, dessen Grenzen grundsätzlich erst überschritten werden, wenn Gefahren für die Gebäudesubstanz drohen oder Belästigungen für andere Bewohner des Gebäudes entstehen (vgl. etwa LG Berlin, GE 2011, 691 juris Rn. 26; Meyer-Abich, NZM 2015, 520, 522 mwN; ohne nähere Begründung aA: LG Karlsruhe, Urteil vom 22. Mai 2019 – Az.: 9 S 2/19 juris Rn. 14). Das Vorliegen derartiger Gefahren konnte anlässlich des Augenscheins vom 01.12.2020 nicht festgestellt werden (§ 286 ZPO). Dabei stützt sich das Gericht auf die schlüssigen, gut nachvollziehbaren und unwidersprochen gebliebenen Angaben des Sachverständigen anlässlich des Ortstermins, auf welche Bezug genommen wird (Bl. 208 ff. d.A.).

Wenn die Klägerin behauptet, dass Gefahren für die Brandsicherheit jedenfalls zum Zeitpunkt der Abmahnung vom 06.06.2019 vorgelegen hätten, so kann dies als wahr unterstellt werden. Denn die Klägerin konnte dafür, dass der – als wahr unterstellte – Zustand bis zum Zugang der Kündigung noch vorlag (vgl. dazu etwa: Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2018, § 542 Rn. 80; MünchKomm-BGB/Bieber, 8. Aufl., § 543 Rn. 73 jew. mwN), was die Beklagte bestritten hat, keinen Beweis anbieten. Gleiches gilt für die Behauptung der Klägerin, die Beklagte – welche unstreitig unmittelbar vor dem Augenschein Gegenstände aus der Wohnung entfernt hat -, habe über die beklagtenseits zugestandenen und vom Sachverständigen überzeugend als statisch unerheblich eingeordneten Kisten hinaus weitere etwa hundert Kisten und Umzugskartons aus der Wohnung entfernt. Ein zur Kündigung berechtigender Pflichtenverstoß der Beklagten ist daher nicht feststellbar.

2.

Soweit die Klägerin die Kündigungen auf den Umstand zu stützen sucht, dass ihr am 29.04.2020 nur eine unvollständige – auf Flur und Wohnzimmer nebst Balkon beschränkte – Besichtigung der Wohnung ermöglicht wurde, so vermag sie damit ebenfalls nicht durchzudringen.

Mietvertragskündigung wegen Unordnung zulässig?
(Symbolfoto: Von Ingrid Balabanova/Shutterstock.com)

a) Zwar kann eine Kündigung des Wohnraummietverhältnisses nach § 543 BGB bzw. § 573 BGB auch ohne Vorliegen eines entsprechenden Duldungstitels im Einzelfall in Betracht kommen, wenn der Mieter nach einem berechtigten Zutrittsverlangen des Vermieters grundlos den Zutritt zur Wohnung verweigert (BGH, NJW 2015, 2417 Rn. 21 ff.). Fehl geht insoweit allerdings die im Kündigungsschreiben der Klägerin zum Ausdruck kommende Vorstellung, dass ihr als Eigentümerin ein anlassloses Besichtigungsrecht zustünde. Vielmehr bedarf der Vermieter eines sachlichen Grundes, wenn er die Wohnung besichtigen will und hat sich auch räumlich an die Grenzen des Besichtigungszwecks zu halten, ohne dass diese Erfordernisse durch mietvertragliche AGB abbedungen werden könnten (vgl. BGH, NJW 2014, 2566 Rn. 15 ff.; eingehend: Willems, NZM 2015, 353, 358 ff.). Bei der Ausübung des Besichtigungsrechts ist der Vermieter gehalten, die Interessen des Mieters – so weit wie möglich – zu schonen (zutreffend, Willems, aaO, S. 359; vgl. auch BVerfG, NJW-​RR 2004, 440 juris Rn. 13).

b) Ausgehend hiervon stand der Klägerin, nachdem sie diesen Wunsch – mehrfach (u.a. Schreiben vom 22.07.2019, Anl., Bl. 98 d.A.; Schreiben vom 31.10.2019, Anl., Bl. 105 d.A., Schreiben vom 25.03.2020, Anl. K 12, Bl. 35 d.A.) – und mit ausreichendem Vorlauf angemeldet hatte, ein Recht zu, die Wohnung insgesamt zu besichtigen, um den bestehenden Gefahrenverdacht zu überprüfen. Denn dieser ließ sich hinsichtlich der Statik – anders als der Verdacht der Brandgefahr, der sich nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen von vornherein auf das Badezimmer und die dort befindliche Therme beschränkte – nur durch eine vollständige Besichtigung der Wohnung beurteilen. Vor dem Hintergrund des somit ohnehin umfassend bestehenden Besichtigungsanspruchs erweist sich als unerheblich, dass sich den genannten Aufforderungsschreiben (s.o.) entgegen der Auffassung der Klägerin nicht entnehmen lässt, dass die Besichtigung auch der Rauchmelderkontrolle dienen sollte.

Auf Grundlage des Vorbringens der Klägerin würde sich folglich eine Pflichtverletzung der Beklagten ergeben, weil sie danach den Zutritt zu den übrigen Räumen mit dem Hinweis darauf, dass diese zugestellt seien, verwehrt haben soll. Dieser Pflichtverletzung käme aber nach Auffassung des erkennenden Gerichts weder gem. § 543 Abs. 1 BGB noch nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (zu dem insoweit bestehenden Stufenverhältnis, vgl. etwa: BGH, NJW 2006, 1585 Rn. 19) ein ausreichendes Gewicht zu. Denn mit der Teilöffnung der Wohnung hat die Beklagte gezeigt, dass sie den Besichtigungswunsch der Kläger dem Grunde nach zu erfüllen bereit ist. Wenn die Klägerin dem Umstand, dass die Besichtigung unvollständig blieb, so großes Gewicht beimessen wollte, dass sie den Bestand des Mietverhältnisses davon abhängig machen wollte, so hätte sie dies der Beklagten dadurch verdeutlichen müssen, dass sie auf vollständige Besichtigung hätte drängen und dafür gegebenenfalls eine Abhilfefrist hätte setzen müssen (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB; zur Bedeutung einer Abhilfefrist im Rahmen des § 573 BGB vgl. BGH, NJW-RR 2020, 1275 Rn. 11; NJW 2008, 508 Rn. 28). Da dies nicht geschehen ist, musste die Beklagte nicht damit rechnen, dass die Klägerin der Unvollständigkeit der Besichtigung ein derartiges Gewicht beilegen würde und im Nachhinein eine Kündigung auf diesen Sachverhalt stützen würde. Ob eine vollständige Besichtigung tatsächlich nicht an der Zugangsmöglichkeit scheiterte, sondern – wie von der Beklagten behauptet – nur deshalb unterblieb, weil die Parteien über den Zustand der Wohnung in Streit gerieten, kann folglich dahinstehen.

3.

Soweit die Klägerin die Kündigungen darauf zu stützen sucht, dass die Beklagte anorganischen Müll und andere Gegenstände im Treppenhaus gelagert habe, so muss ihrem Räumungsbegehren auch unter diesem Gesichtspunkt der Erfolg versagt bleiben.

a) Zutreffend weist die Klägerin allerdings darauf hin, dass die Frage der Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs von Gemeinflächen durch den Mieter eine im Einzelfall zu beurteilende ist (eingehend: Flatow, NZM 2007, 432), bei welcher maßgebend ist, ob es sich um eine „übliche Benutzung“ handelt (BGH, NJW 2007, 146 Rn. 9 mwN). Zutreffend ist weiter, dass das Lagern von Müll im Treppenhaus nach allgemeiner Ansicht nicht vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung umfasst ist (vgl. BGH, aaO; LG Berlin, GE 2007, 57 juris Rn. 8 f. sowie etwa: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 535 Rn. 359 mwN; Fleindl in Bub/Treier, Hdb. der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kapitel III Rn. 2478 jew. mwN), so dass die Beklagte durch das unstreitig mehrere Tage andauernde Lagern von Müll im Treppenhaus die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs überschritten hat.

b) Entgegen der Auffassung der Klägerin rechtfertigt der zu Grunde zu legende Sachverhalt den Ausspruch einer Kündigung aber wiederum weder gem. § 543 Abs. 1 BGB noch gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, da das Fehlverhalten der Beklagten und die damit einhergehende schuldhafte Pflichtverletzung, wenngleich es sich um einen Grenzfall handelt, – noch – als unerheblich im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu beurteilen ist.

aa) Zwar weist die Klägerin zutreffend darauf hin, dass andere Gerichte in ähnlichen Fällen die ordentliche Kündigung für gerechtfertigt gehalten haben (so LG Köln, NJW-​RR 2017, 652; vgl. auch LG Osnabrück, Beschluss vom 22. September 2017 – Az.: 1 S 226/17, juris Rn. 33 f.). Die Frage, ob eine schuldhafte und nicht unerhebliche Pflichtverletzung vorliegt oder nicht, ist aber durch eine umfassende Überprüfung aller Umstände des konkreten Einzelfalls durch den Tatrichter zu beantworten (BGH, NJW-RR 2020, 1275 Rn. 11 f.). Im Rahmen der Abwägung sind das Eigentumsrecht des Vermieters und das ebenfalls durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Besitzrecht des Mieters in einen angemessenen Ausgleich zu bringen (BVerfG, NJW-​RR 2004, 440 juris Rn. 12 mwN). Dabei ist zu sehen, dass jede Kündigung erheblich in das grundsätzlich schützenswerte Bestandsinteresse des Mieters eingreift, weshalb das Gesetz – in verfassungsrechtlich nicht zu beanstandender Weise – das freie Kündigungsrecht des Vermieters beschränkt und dem Bestandsinteresse des Mieters den Vorrang einräumt, so lange sich der Vermieter nicht auf das Vorliegen beachtlicher Gründe berufen kann, welche sein berechtigtes Interesse an der Kündigung zu begründen vermögen (vgl. etwa: BVerfGE 68, 361 juris Rn. 19; BVerfGE 81, 29 juris Rn. 9; vgl. auch Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2018, § 573 Rn. 4 ff. jew. mwN). Soweit der Gesetzgeber dieses berechtigte Interesse in § 573 Abs. 2 BGB typisierend geregelt hat, darf diese Wertung durch den Tatrichter nicht unterlaufen werden (vgl. BVerfGE 81, 29 juris Rn. 10; BGHZ 214, 269 Rn. 14).

bb) Im Streitfall war danach einerseits zu sehen, dass die Beklagte unstreitig wiederholt Gegenstände im Treppenhaus und auf anderen Gemeinflächen gelagert hat. Sie wurde deshalb bereits mit Schreiben vom 11.06.2018 (Bl. 97 d.A.) durch die Klägerin darauf hingewiesen, dass dies (Lichtbilder Bl. 198 d.A.) zu unterlassen sei. Mit Schreiben vom 17.02.2020 (Anl. K 8, Bl. 32 d.A.) beanstandete die Klägerin, dass die Beklagte erneut Gegenstände im Treppenhaus gelagert hatte (Lichtbild Bl. 200 d.A.) und forderte – unter Androhung kostenpflichtiger Ersatzvornahme – zu deren Entfernung auf. Nachdem anlässlich des Besichtigungstermins vom 29.04.2020 wiederum Gegenstände auf dem Treppenabsatz vorzufinden waren (Lichtbild Bl. 197 d.A.), wurde die Beklagte mündlich aufgefordert, diese binnen einer Frist von sieben Tagen zu entfernen. Dem kam die Beklagte erst nach Erhalt der Kündigung nach. Ebenfalls zu sehen war, dass sich auch andere Mieter an den wiederkehrenden Zuständen störten und beide Parteien darauf ansprachen und die Klägerin, worauf sie zutreffend hinweist, verpflichtet ist, neben den Brandschutzanforderungen auch die berechtigten Belange der anderen Mieter zu wahren.

Auf der anderen Seite war zu sehen, dass das streitgegenständliche Mietverhältnis bereits seit über 20 Jahren besteht und die Beklagte zuvor bereits die über der streitgegenständlichen Wohnung gelegene Wohnung angemietet hatte und daher seit 40 Jahren in dem Haus lebt. Dass die Beklagte bereits vor 2018 Anlass zu Beanstandungen der streitgegenständlichen Art gegeben hätte, ist nicht vorgetragen. Dafür ist auch nichts ersichtlich. Hinzu kommt, dass die Beklagte – und hier sieht das Gericht einen entscheidenden Unterschied zu den vom LG Köln (Inanspruchnahme des Treppenhauses über sieben Jahre trotz achtfacher Aufforderung dies zu unterlassen – aaO, juris Rn. 5) und vom LG Oldenburg (vollständiges Blockieren einer Treppe über einen Zeitraum von drei Jahren, aaO, juris Rn. 31) entschiedenen Fälle – von vornherein nicht für sich in Anspruch zu nehmen suchte, dass sie zu einer dauernden Inanspruchnahme der Gemeinflächen berechtigt sei. Vielmehr lag jeweils nur eine Zwischenlagerung bis zum Abtransport der Gegenstände vor. Darin liegt zwar, jedenfalls dann, wenn die Zwischenlagerung – wie hier – ein übliches Maß sowohl in zeitlicher Hinsicht wie auch hinsichtlich des Umfangs der gelagerten Gegenstände deutlich überschreitet, eine Pflichtverletzung der Beklagten, aber eine von erheblich geringerem Gewicht. Ebenfalls zu sehen war, dass die Beklagte – entgegen der Auffassung der Klägerin – vor dem 29.04.2020 nicht bereits zwei Mal in kündigungsrelevanter Weise abgemahnt war. So war das Schreiben 11.06.2018 (Bl. 97 d.A.) von der Beklagten schon nicht als Abmahnung zu verstehen, da das Schreiben seinem Inhalt nach nicht – wie geboten (BGH, NJW 2008, 1303 Rn. 7; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 543 Rn. 77 jew. mwN; vgl. auch BGH, NJW 2012, 53 Rn. 18) – geeignet war, der Beklagten vor Augen zu führen, dass sie bei Missachtung der Bitte, die Umzugskartons zu entfernen, mit vertragsrechtlichen Konsequenzen rechnen musste. Auch das Schreiben vom 17.02.2020 (Anl. K 8, Bl. 32 d.A.) stellt jedenfalls keine Abmahnung dar, auf welche die Klägerin eine Kündigung hätte stützen können, da sie dort keine Kündigung, sondern eine kostenpflichtige Ersatzvornahme ankündigte (§ 242 BGB, vgl. OLG Hamm, NJW-RR 1991, 1035, 1036; Palandt/Weidenkaff, 80. Aufl., § 543 Rn. 27). Die Schreiben waren daher nicht in gleicher Weise wie eine wirksame Abmahnung geeignet, der folgenden Pflichtverletzung der Beklagten ein größeres und damit möglicherweise ausreichendes Gewicht zu verleihen (vgl. dazu BGH, NJW-RR 2020, 1275 Rn. 11).

In Gesamtwürdigung aller Umstände bewertet das Gericht die Pflichtverletzung daher noch als unerheblich im Sinne der Vorschrift. Dabei war die – für sich genommen nicht ausreichende – unterstellte Pflichtverletzung hinsichtlich der unvollständigen Zutrittsgewährung nicht einzustellen, da es sich insoweit um einen eigenständigen Sachverhalt handelt, der mit der vertragswidrigen Nutzung der Gemeinflächen nicht in einem für die Zusammenrechnung von Pflichtverletzungen erforderlichen „engen Zusammenhang“ (vgl. dazu: BGH, NJW-​RR 2016, 849 Rn. 19 ff.) steht.

cc) Entgegen der Auffassung der Klägerin wird sie durch die Rechtsauffassung des Gerichts mit Blick auf die Pflichtverletzungen der Beklagten nicht rechtlos gestellt, da es ihr unbenommen ist, die Beklagte wegen Pflichtverletzungen, welche die Schwelle des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht erreichen, auf Unterlassung in Anspruch zu nehmen (vgl. etwa BeckOK-MietR/Bruns, § 541 Rn. 3 mwN [Stand: 01.02.2021]). Anders als die Klägerin meint, ergibt sich insbesondere aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 15.4.2015 (NJW 2015, 2417) nicht, dass der Vermieter bei Vorliegen einer nach den Umständen des Einzelfalls unerheblichen Pflichtverletzung nicht auf die Unterlassungsklage verwiesen werden könnte. Die Entscheidung besagt insofern nur, dass der Tatrichter sich nicht den Blick auf die erforderliche Einzelfallprüfung dadurch verstellen darf, dass er die Annahme einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung von einem Verstoß gegen eine titulierte Duldungspflicht abhängig macht (aaO, Rn. 18 ff.).

c) Der Räumungsanspruch stünde der Klägerin indessen – derzeit – selbst dann nicht zu, wenn man der Auffassung der Klägerin folgen und die Pflichtverletzung der Beklagten nicht mehr als unerheblich ansehen wollte. Denn die Parteien haben für eine ordentliche Kündigung nach zehnjährigem Bestand des Mietverhältnisses eine Kündigungsfrist von 12 Monaten zum Schluss des Kalendermonats vereinbart (§ 2 Nr. 1 a) des Mietvertrags, Anl. K 1, Bl. 14 d.A.), so dass ein etwaiger Räumungsanspruch noch nicht fällig wäre.

4.

Soweit die Klägerin ihr Räumungsbegehren darauf stützt, dass auf den Fliesen des Wohnzimmerbalkons ein kleiner Baum gewachsen sei, dessen Wachstum die Fliesen beschädigt habe, was die Beklagte unterlassen habe anzuzeigen sowie darauf, dass die Beklagte wiederholt den Papiermüll durchwühlt und versucht habe, sich daraus eine Zeitschrift anzueignen, so berechtigen diese Sachverhalte sie nicht zum Ausspruch einer Kündigung.

a) Mit Blick auf den – noch vor dem Besichtigungstermin vom 29.04.2020 entfernten – Baum auf dem Balkon und das Unterlassen einer entsprechenden Schadensanzeige kommt ohne eine – unstreitig nicht erfolgte – vorherige Abmahnung weder eine außerordentliche (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB) noch eine ordentliche Kündigung in Betracht (vgl. wiederum BGH, NJW-RR 2020, 1275 Rn. 11). Eine solche kann zunächst nicht auf den „Baum“ selbst gestützt werden, da selbiger noch vor Zugang der Kündigung entfernt wurde (vgl. dazu etwa: Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2018, § 542 Rn. 80; MünchKomm-BGB/Bieber, 8. Aufl., § 543 Rn. 73 jew. mwN). Mit Blick auf die unterbliebene Schadensanzeige ist weder vorgetragen noch war anlässlich des Ortstermins ersichtlich, dass es wegen des Baumes zu einer nennenswerten Verschlechterung des stark verwitterten Balkonbodenbelags gekommen wäre, oder dass sich im Falle einer rechtzeitigen Anzeige ein in erheblichem Maße besserer Zustand ergeben hätte.

b) Schließlich trägt auch der Umstand, dass die Beklagte sich wiederholt an den Altpapiertonnen zu schaffen machte und – nach dem bestrittenen Klägervorbringen – eine Zeitschrift daraus entnahm, die darauf gestützten Kündigungserklärungen nicht, da darin kein pflichtwidriges Verhalten liegt. Soweit die Beklagte nach ihrem im Kern unwidersprochenen Vortrag nicht in den Papiermüll gehörende Gegenstände (vgl. Lichtbilder Bl. 153, 162 ff. d.A.) aus diesem entfernt oder nicht klein gefaltete Kartonage zerkleinert hat, um Platz in der Tonne zu schaffen, liegt dies auf der Hand und wurde auch von der Klägerin nicht in Zweifel gezogen. Aber auch das Entnehmen und Lesen einer von einem anderen Mieter weggeworfenen Zeitschrift stellt nach Auffassung des Gerichts kein pflichtwidriges Verhalten dar, da insoweit von Dereliktion (§ 959 BGB) auszugehen ist. Dem Schicksal einer entsorgten Zeitschrift steht der Entsorgende regelmäßig gleichgültig gegenüber, so dass sich mit dem Wegwerfen sein Entschlagungswille manifestiert (ebenso: Staudinger/Heinze, BGB, Neubearb. 2020, § 959 Rn. 3; MünchKomm-BGB/Oechsler, 8. Aufl., § 959 Rn. 4 jew. mwN). Dass die Hausbewohner im Streitfall tatsächlich einen davon abweichenden Willen hätten – welcher beachtlich wäre, nachdem es sich um einen nicht empfangsbedürftige Willenserklärung handelt (Heinze, aaO, Rn. 1; Oechsler, aaO, Rn. 3) – hat die Klägerin nicht aufgezeigt. Vielmehr ergibt sich aus der Reaktion der Nachbarin H. (“Ich kann Ihnen auch die Zeitschriften geben, die müssen sie nicht aus dem Müll nehmen“) das Gegenteil. Demgegenüber würde sich eine Pflichtwidrigkeit der Beklagten dann ergeben, wenn sie private Post aus der Tonne entnehmen und sich diese aneignen würde, da insoweit ein Vernichtungswille des Entsorgenden anzunehmen ist, der eine Dereliktion ausschließt (Heinze, aaO, Rn. 3; Oechsler, aaO, Rn. 3 jew. mwN). Dass die Beklagte sich private Post tatsächlich angeeignet hätte, behauptet die Klägerin indessen schon nicht. Die bloße Befürchtung von Hausbewohnern, dass dies geschehen könnte, macht das Verhalten der Beklagten nicht pflichtwidrig.

II.

Die Kostenentscheidung und die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergeben sich aus §§ 92 Abs. 1; 708 Nr. 1, 11, 711 ZPO.

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