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Prozessvergleich als Vorvertrag zu einem Grundstücksverkauf

LG Dresden – Az.: 4 U 1595/19 – Beschluss vom 30.07.2019

1. Der Senat beabsichtigt, die Berufung des Beklagten ohne mündliche Verhandlung durch Beschluss zurückzuweisen.

2. Der Beklagte hat Gelegenheit, innerhalb von drei Wochen Stellung zu nehmen.

Er sollte allerdings auch die Rücknahme der Berufung in Erwägung ziehen.

3. Der auf den 08.10.2019 bestimmte Verhandlungstermin wird aufgehoben.

Gründe

Der Senat beabsichtigt, die zulässige Berufung nach § 522 Abs. 2 ZPO ohne mündliche Verhandlung durch – einstimmig gefassten – Beschluss zurückzuweisen. Die zulässige Berufung des Beklagten bietet in der Sache offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Die Rechtssache hat auch weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts durch Urteil. Auch andere Gründe gebieten eine mündliche Verhandlung nicht.

Das Landgericht hat zu Recht den Beklagten aus dem wirksam geschlossenen Prozessvergleich auf Annahme des Angebots über den Grundstückskaufvertrag verurteilt. Das Berufungsvorbringen rechtfertigt keine andere Beurteilung der Sach- und Rechtslage.

1. Die Klage ist nicht wegen anderweitiger Rechtshängigkeit gem. § 261 Abs. 3 Nr. 1 ZPO unzulässig. Insbesondere war der Ausgangsrechtsstreit vor dem Landgericht Dresden – Az 9 O 509/17 wegen der behaupteten Unwirksamkeit des in der mündlichen Verhandlung am 06.08.2018 geschlossenen Prozessvergleichs nicht fortzusetzen.

Grundsätzlich ist ein Rechtsstreit, in dem ein unwirksamer Prozessvergleich geschlossen wurde, immer dann fortzusetzen, wenn eine Partei dessen Wirksamkeit angreift und damit die prozessbeendigende Wirkung in Frage stellt. Stellen die Parteien die Beendigung des Ursprungsrechtsstreits durch den Vergleich jedoch nicht in Frage, ist eine Klage, die auch den Streitgegenstand des ursprünglichen Rechtsstreits umfasst, zulässig (vgl. BGH, Urteil vom 21. November 2013 – VII ZR 48/12 –, m.w.N. – juris). Ob eine der Parteien die Wirksamkeit des Prozessvergleichs angreift und die vorliegende Klage den Streitgegenstand des Vorprozesses umfasst (vgl. hierzu Schriftsatz des Beklagtenvertreters vom 20.05.2019, S. 3 unter 1. a) a. E. und S. 4 unter 1. a) cc)), kann hier aber im Ergebnis offenbleiben. Denn der Einwand, aufgrund der Unwirksamkeit eines Prozessvergleichs müsse das Ursprungsverfahren fortgesetzt werden, ist eine verzichtbare prozessuale Rüge, die grundsätzlich vor Beginn der Verhandlung zur Hauptsache bzw. im Rahmen einer vom Gericht gesetzten Klageerwiderungsfrist vorzubringen ist (vgl. BGH, a.a.O. –, juris). Hieran fehlt es, denn der Beklagte hat sich innerhalb der Klageerwiderungsfrist nicht zum Klagevorbringen geäußert. Er kann daher jetzt nicht mehr mit einem dem entsprechenden Einwand gehört werden.

2. Der Zulässigkeit der Klage steht auch nicht entgegen, dass die Klägerin aus dem Prozessvergleich vom 06.08.2018 die Vollstreckung betreiben kann. Einer Vollstreckung nach § 894 ZPO steht entgegen, dass der Beklagte sich in dem Prozessvergleich nicht zur Abgabe einer Willenserklärung verpflichtet hat und überdies auf einen gerichtlichen Vergleich, der die Verpflichtung zur Abgabe einer Willenserklärung enthält, die Fiktion des § 894 ZPO nicht anzuwenden ist (vgl. BGH, Urteil vom 19. Juni 1986 – IX ZR 141/85 –, BGHZ 98, 127 – 130, Rn. 5 – 11 m.w.N. – juris). Der Zulässigkeit einer auf Abgabe einer Willenserklärung gerichteten Leistungsklage steht auch nicht entgegen, dass der Gläubiger nach § 888 ZPO aus dem Vergleich vorgehen könnte (vgl. BGH, a.a.O. und OLG Köln, Beschluss vom 03. September 2003 – 4 WF 91/03 –, Rn. 5, juris).

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2. Die Klage ist auch begründet.

Der Beklagte ist aus dem Prozessvergleich vom 06.08.2018 verpflichtet, das notariell beurkundete Kaufangebot der Klägerin anzunehmen. Denn die in dem Vergleich getroffene Vereinbarung der Klägerin mit dem Beklagten über den Verkauf des Miteigentumsanteils des Beklagten an dem Grundstück stellt einen wirksamen Vorvertrag dar, der zwar zur Abgeltung vermeintlicher Ansprüche des Beklagten geschlossen wurde, als wirksamer gegenseitiger Vertrag zudem auch den Beklagten verpflichtet.

a) Ein Vorvertrag kommt durch die verbindliche Einigung zustande, einen seinem wesentlichen Inhalt nach bestimmten oder unter Berücksichtigung allgemeiner Auslegungsregeln sowie des dispositiven Rechts zumindest bestimmbaren Hauptvertrag abzuschließen (vgl. Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 19. Juli 2007 – 5 U 192/06 –, Rn. 33, OLG Köln, a.a.O., Rn. 4, m.w.N., – beide juris). Zudem muss feststehen, dass eine vertragliche Bindung im Sinne eines Kaufvorvertrages von den Parteien gewollt war (vgl. BGH, NJW 1990, 1234; BGH NJW 2004, 3626; Staudinger/Schumacher (2018) BGB § 311B, Rn. 98ff. m.w.N.).

Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Für das Vorliegen einer beide Parteien in Form eines Vorvertrages bindenden vertraglichen Verpflichtung spricht bereits der Wortlaut des Vergleichstextes unter Ziffer 1. Danach wurde die Einigung der Parteien über den als feststehend formulierten Erwerb des Miteigentumsanteils des damaligen Klägers durch die damalige Beklagte protokolliert. Es ist somit von einer Kaufverpflichtung und nicht von einer zukünftigen Kaufabsicht der jetzigen Klägerin die Rede. Die Verbindlichkeit der Verpflichtung wird noch verstärkt durch die im nächsten Satz protokollierte weitere Einigung der Parteien über die alsbaldige „Durchführung“ eines „entsprechenden“ Notartermins. Zudem wird auch der zu verkaufende hälftige Miteigentumsanteil grundbuchrechtlich genau bezeichnet und ein bestimmter Kaufpreis festgelegt (anders die Sachverhalte in: OLG Brandenburg, a.a.O. und LG Bonn, Urteil vom 26. Januar 2017 – 13 O 109/16 –, juris; Urteil vom 30. Juni 2017 – 1 O 34/17 –, juris).

Entscheidend kommt hinzu, dass in dem Zusammenhang als weitere Regelung rechtsverbindlich und ohne Einschränkung die in dem Vorprozess allein streitige Forderung auf Nutzungsentschädigung bis zum Jahr 2018 durch den Vergleich abgegolten und der Rechtsstreit damit beendet werden sollte. Für die Abgeltung im Zusammenhang mit dem Kauf des Miteigentumsanteils hätte keine Veranlassung bestanden, wenn die Parteien die Vorstellung gehabt hätten, die Kaufverpflichtung sei nicht rechtsverbindlich gemeint gewesen. Zumindest hätte dann die vorsorgliche Vereinbarung einer rechtlichen Absicherung für den Fall des Nichtzustandekommens des Grundstückskaufvertrages nahe gelegen, diese wurde indes weder von den Parteien selbst noch von deren Prozessbevollmächtigten als erforderlich angesehen.

Soweit die Berufung geltend macht, wegen der Ablehnung der Protokollierung eines Grundstückskaufvertrages durch den Richter seien der Beklagte und sein Prozessbevollmächtigter von einer Unverbindlichkeit der Erklärungen ausgegangen, steht dem bereits der Wortlaut des Vergleichstextes entgegen. Es kann daher als zutreffend unterstellt werden, dass der im Ausgangsverfahren tätige Richter am 06.08.2018 die Protokollierung und Formulierung eines Grundstückskaufvertrages nebst Auflassungserklärung unter Verweis auf das bestehende Haftungsrisiko abgelehnt hat. Denn hieraus kann entgegen der Ansicht der Berufung nicht auf einen fehlenden Bindungs- und Verfügungswillen der Parteien in Bezug auf den Abschluss eines Vorvertrages geschlossen werden. Vielmehr ist die Weigerung, einen Grundstückskaufvertrag mit Auflassung zu protokollieren, in erster Linie dem Umstand geschuldet, dass zum Vergleichsabschluss weder ein vorbereitender Vertragsentwurf noch ein aktueller Grundbuchauszug vorlagen. Der Richter hatte auch im Rahmen der Vorbereitung des Verhandlungstermins keine Veranlassung, sich auf die Formulierung und Protokollierung eines Kaufvertrages über den Miteigentumsanteil vorzubereiten, da allein eine Klage auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung anhängig war. Zudem war es auch mangels Vertragsentwurf und Grundbucheinsicht nicht möglich, die nach den §§ 17 – 21 BeurkG vorgeschriebenen Beratungs-, Belehrungs- und Mitteilungspflichten zu erfüllen. Das steht aber der Annahme eines beide Parteien verpflichtenden Vorvertrages auf Abschluss eines Miteigentumskaufvertrages nicht entgegen, der – anders als der Hauptvertrag – gerade keine Auflassungserklärung bzw. Pflichten nach dem BeurkG und damit auch kein Haftungsrisiko beinhaltet. Vor diesem Hintergrund ist die fehlende Bereitschaft zur Protokollierung eines Grundstückskaufvertrages nebst damit verbundener Übernahme des Haftungsrisikos zu verstehen, was zumindest für die jeweiligen Prozessbevollmächtigten auch auf der Hand lag. Für die Annahme, der im Vergleichswege vereinbarte Kauf des Miteigentumsanteils sei eine unverbindliche Absichtserklärung ohne Verpflichtungswillen, bestand daher keine Veranlassung.

Entgegen der Ansicht der Berufung kann sich der Beklagte auch nicht auf die Unwirksamkeit der im Vergleich enthaltenen Abgeltungsklausel hinsichtlich der Nutzungsentschädigung berufen, denn diese Klausel ist geltungserhaltend dahingehend auszulegen, dass der Beklagte allein auf die ihm zustehenden Ansprüche verzichten wollte. Selbst wenn der Beklagte damit auch über Ansprüche seiner geschiedenen Ehefrau bzw. der Nitsche GbR hätte verfügen und diese mit abgelten wollen, führt dies nicht zu einer materiell-rechtlichen Unwirksamkeit des Vergleichs. Denn in diesem Fall wären weder Frau Kerstin Proksch noch die Nitsche GbR durch den Vergleich wirksam verpflichtet worden und könnten diese Ansprüche weiterhin gegen die Klägerin geltend machen. Rechtswirkungen zugunsten des Beklagten bestehen nicht.

b) Das Landgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass die Unvollständigkeit der Vergleichsregelungen dem wirksamen Abschluss eines Vorvertrages nicht entgegensteht, da sich die Parteien über die wesentlichen Vertragsbestandteile geeinigt haben.

Die Auslegungsregel des § 154 Abs. 1 Satz 1 BGB, nach der bei einem Einigungsmangel im Zweifel der Vertrag als nicht geschlossen gilt, ist hier nicht anwendbar, da sich die Parteien erkennbar trotz der noch regelungsbedürftigen Punkte ausnahmsweise vor der abschließenden Einigung erkennbar vertraglich binden wollten (vgl. BGH, Urteil vom 12. Mai 2006 – V ZR 97/05 –, Rn. 10, juris; Brandenburgisches Oberlandesgericht, a.a.O.; Palandt-Ellenberger, BGB, 78. Aufl., § 154 Rn. 2 m.w.N.). Da die Parteien die Einigung zur abschließenden Erledigung einer Klage auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung für den – dann veräußerten – Miteigentumsanteil in einem gerichtlich protokollierten Vergleich niedergelegt haben, steht der Bindungswille der Parteien außer Zweifel (vgl. BGH, Urteil vom 12. Mai 2006 – V ZR 97/05 –, Rn. 10, juris).

Ein Vorvertrag muss auch nicht die gleiche Vollständigkeit aufweisen, die für den vorgesehenen Hauptvertrag zu verlangen ist (BGH, Urteil vom 21. Januar 2010 – I ZR 176/07 –, Rn. 15; BGH, Urteil vom 07. Februar 1986 – V ZR 176/84 –, BGHZ 97, 147 – 155, Rn. 31 m.w.N., – juris). Damit soll der wesentlichen Funktion des Vorvertrags Rechnung getragen werden, eine vertragliche Bindung auch dort zu ermöglichen, wo der Inhalt des Hauptvertrags noch nicht in allen Einzelheiten festgelegt werden kann. Der Hauptvertrag muss allerdings zumindest bestimmbar sein, das heißt sein Inhalt muss unter – ggf. ergänzender – Auslegung des Vorvertrages sowie unter Heranziehung des dispositiven Rechts durch den Richter zu ermitteln sein (vgl. BGH, a.a.O., und Urteil vom 12. Mai 2006 – V ZR 97/05 –, juris). Durch den Prozessvergleich wurden sämtliche, von den Parteien erkennbar als wesentlich angesehenen Regelungsinhalte des geplanten Vertrages festgelegt, da er die Vertragsparteien und den Vertragsgegenstand bezeichnet, als Hauptleistung der Klägerin die Zahlung des Kaufpreises in Höhe von 31.000,- EUR und als Gegenleistung des Beklagten die Übertragung seines bestimmt bezeichneten Miteigentumsanteils an dem durch die Nennung des Grundbuchs und der Flurstücknummer konkretisierten Grundstücks festlegt, sowie den endgültigen Verzicht auf eine vom Beklagten geltend gemachte Nutzungsentschädigung für die Jahre 2011 bis 2018 bestimmt. Hierbei handelte es sich um die entscheidenden und von den Parteien als regelungsbedürftig angesehenen Punkte.

Ohne Erfolg macht die Berufung geltend, das notarielle Angebot gehe weit über das hinaus, was die Parteien mit dem Prozessvergleich vereinbart hätten. Wie bereits oben dargelegt, sind die Parteien vorliegend aus dem Vorvertrag verpflichtet, fehlende Bestimmungen nach billigem Ermessen zu ergänzen, verbleibende Regelungslücken sind durch gesetzliche Bestimmungen oder durch richterliche Auslegung zu bestimmen (Staudinger/Robert Schumacher (2012) BGB § 311b Abs. 1, Rn. 99). Zudem führt die durch einen Vorvertrag begründete Verpflichtung zum Abschluss eines Vertrages in einem gerichtlichen Verfahren um den Inhalt des abzuschließenden Vertrages dazu, dass jede Partei des Vorvertrags grundsätzlich berechtigt ist, die Erfüllung der übernommenen Verpflichtung durch Klage auf Abgabe einer von ihr formulierten Vertragserklärung zu verlangen. Sache der beklagten Partei ist es sodann, einen möglichen Gestaltungsspielraum einwendungsweise durch konkrete Alternativvorschläge geltend zu machen. Unterlässt sie dies, ist die Klage begründet, wenn die von dem Kläger formulierten Regelungen des abzuschließenden Vertrages den Vorgaben des Vorvertrages, dessen Auslegung sowie Treu und Glauben entsprechen (BGH, Urteil vom 12. Mai 2006 – V ZR 97/05 –, juris). Dies ist vorliegend der Fall. Die in dem notariellen Angebot vorgesehene Regelung zu den Kosten, die der Käufer – hier also die Klägerin – zu tragen hat, kann vom Beklagten als ihm günstig nicht beanstandet werden und entspricht billigem Ermessen. Die Regelungen zur Antragspflicht entsprechen den gesetzlichen Bestimmungen und sind inhaltlich ebenfalls nicht zu beanstanden. Weitere inhaltliche Einwendungen oder konkrete Änderungswünsche hat der Beklagte nicht geltend gemacht.

c) Der Vorvertrag ist schließlich auch entgegen der Ansicht der Berufung formwirksam geschlossen worden.

Einer besonderen Form bedarf der Vorvertrag nur dann, wenn der Hauptvertrag formbedürftig ist und die gesetzliche Form nicht nur eine reine Beweisfunktion erfüllen soll, sondern eine Warnfunktion gegenüber voreiliger Bindung. In diesem Fall muss die Formvorschrift nach ihrem Sinn und Zweck auch auf den Vorvertrag angewandt werden, der ja bereits eine Bindung herbeiführen soll. Demzufolge ist gemäß § 311b Abs. 1 S 1 BGB der Vorvertrag zu einem Grundstücksverkauf formbedürftig (st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 12. Mai 2006 – V ZR 97/05 –, a.a.O. m.w.N.). Auch beim Vorvertrag sind sämtliche Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Vertragsteile der Vertrag zusammensetzt, beurkundungspflichtig. Dennoch sind an die Bestimmtheit naturgemäß geringere Anforderungen zu stellen, denn der Vorvertrag hat im Wesentlichen nur den Sinn, die Voraussetzungen festzulegen, unter denen der Hauptvertrag geschlossen werden muss. Entscheidend ist aber, dass der Vertragsgegenstand und die Leistung und Gegenleistung hinreichend bestimmt werden können (essentialia negotii, vgl. BGH, Urteil vom 19. Mai 1999 – XII ZR 210/97 –, juris), und auch die von den Parteien als wesentlich angesehenen Nebenpunkte. Nur soweit also der Inhalt des Hauptvertrages im Vorvertrag bereits bestimmt werden kann – ggf. gem. § 157 BGB durch gesetzliche Bestimmungen oder durch richterliche Auslegung – und nach dem Parteiwillen bestimmt werden soll, gelten somit für den Beurkundungsumfang dieselben Maßstäbe wie für den Hauptvertrag (vgl. BGH, Urteil vom 07. Februar 1986, a.a.O.; OLG Brandenburg, a.a.O. m.w.N.; Staudinger/Robert Schumacher (2012) BGB § 311b Abs. 1, Rn. 99).

Das Landgericht ist daher zutreffend davon ausgegangen, dass die Unvollständigkeit der Vergleichsregelungen dem wirksamen Abschluss eines Vorvertrages nicht entgegensteht, da sich die Parteien über die wesentlichen Vertragsbestandteile geeinigt haben, wie oben bereits dargelegt wurde. Die notwendige Beurkundung des Vorvertrages wird durch die Protokollierung des Vergleichs gem. § 127 a BGB ersetzt.

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