Rückforderung Maklerlohn – Erlangung ohne rechtlichen Grund

Gericht weist Ansprüche wegen Rechtsirrtums ab

Im Fall der Rückforderung von Maklerlohn aufgrund der Erlangung ohne rechtlichen Grund verurteilt das LG Wiesbaden die Beklagte zur Rückzahlung des Maklerlohns, da der Maklervertrag unwirksam ist aufgrund eines Verstoßes gegen den Halbteilungsgrundsatz der Maklercourtage. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte, die vorgerichtlich angefallenen Rechtsanwaltsgebühren werden jedoch nicht erstattet.

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Maklercourtage und Rückforderungsansprüche

Maklercourtagen sind Gebühren, die private und gewerbliche Auftraggeber an Immobilienmakler für deren Dienstleistungen zahlen müssen. Das Maklerrecht regelt detailliert die Voraussetzungen, unter denen Makler überhaupt einen Anspruch auf Courtage haben. Kommt es zum Vertragsabschluss, steht dem Makler üblicherweise eine Provision zu.

Allerdings gibt es Konstellationen, in denen Makler zu Unrecht Courtage kassiert haben – sei es aufgrund fehlender Voraussetzungen oder wegen Verstößen gegen gesetzliche Vorgaben. In solchen Fällen können Auftraggeber die Rückforderung des gezahlten Maklerlohns verlangen. Dies beruht auf den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung und der Erlangung ohne rechtlichen Grund.

➜ Der Fall im Detail

Rückforderung von Maklerlohn aufgrund rechtlicher Mängel

Im Mittelpunkt des Falles steht eine Auseinandersetzung zwischen Käufern eines Einfamilienhauses und einer Immobilienmaklerin.

Die Kläger fordern die Rückzahlung des an die Beklagte gezahlten Maklerlohns. Der zugrundeliegende Maklerauftrag wurde von einem Nachlasspfleger im Namen des Verkäufers erteilt, wobei die Beklagte sowohl vom Verkäufer als auch von den Käufern beauftragt war, eine Immobilie zu vermitteln. Der Streit entzündete sich an der Höhe der Provision: Während im Vertrag mit dem Verkäufer eine Courtage von 2,5 % vereinbart wurde, forderte die Beklagte von den Käufern 3,0 %, zuzüglich Mehrwertsteuer.

Gerichtliche Bewertung des Maklervertrags

Das Landgericht Wiesbaden befand den Maklervertrag als rechtlich unwirksam, da er gegen den Halbteilungsgrundsatz verstieß, welcher fordert, dass Käufer und Verkäufer sich in gleicher Höhe zur Zahlung der Maklerprovision verpflichten müssen. Die Beklagte hatte versucht, durch nachträgliche Anpassung der Rechnung auf 2,5 % diese Diskrepanz auszugleichen, was jedoch rechtlich nicht haltbar ist. Zudem wurde festgestellt, dass die ursprüngliche Vereinbarung der 3,0 % Provision nicht den gesetzlichen Textformanforderungen entsprach, was zusätzlich zur Nichtigkeit des Vertrags führte.

Konsequenzen für die beteiligten Parteien

Die Beklagte wurde zur Rückzahlung des Maklerlohns in Höhe von 5.979,75 EUR an die Kläger verurteilt, inklusive Zinsen. Die Anforderung der Kläger auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltsgebühren wurde jedoch abgelehnt. Das Gericht wies darauf hin, dass der Versuch der Beklagten, durch Anpassung der Provisionsforderung den rechtlichen Anforderungen gerecht zu werden, nicht ausreicht, um die ursprüngliche Nichtigkeit des Vertrags zu heilen.

Bedeutung dieses Urteils für die Praxis

Dieses Urteil unterstreicht die strenge Auslegung des Halbteilungsgrundsatzes und die Wichtigkeit der Einhaltung der gesetzlichen Formvorschriften bei Maklerverträgen. Es zeigt auf, dass nachträgliche Anpassungen der Provisionsforderungen nicht ausreichen, um formelle und inhaltliche Mängel eines Maklervertrags zu korrigieren. Für die Immobilienbranche bedeutet dies, dass sowohl Makler als auch ihre Auftraggeber sorgfältig darauf achten müssen, dass Vereinbarungen klar, transparent und im Einklang mit den gesetzlichen Vorgaben getroffen werden.

Schlussfolgerungen für Verbraucher und Makler

Für Verbraucher bietet das Urteil eine wichtige Orientierungshilfe im Umgang mit Maklerprovisionen. Es betont die Notwendigkeit, bei der Beauftragung von Maklerdiensten auf eine klare und gesetzeskonforme Vertragsgestaltung zu achten. Für Makler wiederum ist das Urteil eine Mahnung, die gesetzlichen Rahmenbedingungen, insbesondere den Halbteilungsgrundsatz und die Textformpflicht, strikt zu beachten, um die Wirksamkeit ihrer Verträge und damit ihren Provisionsanspruch nicht zu gefährden.

Das vorliegende Urteil

LG Wiesbaden – Az.: 9 O 98/23 – Urteil vom 27.02.2024

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 5.979,75 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus jährlich seit dem 22.02.2022 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden der Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von elf Zehnteln des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Kläger verlangen von der Beklagten die Rückzahlung von dieser vereinnahmten Maklerlohns.

Die Beklagte befaßt sich gewerblich als Makler mit der Vermittlung von Immobilien. Als beruflich bestellter Nachlaßpfleger für den Nachlaß von A. R., verstorben am …, erteilte Rechtsanwalt H.-J. Sch. unter dem 11.03.2021 der Beklagten einen Maklerauftrag. Hiernach war die Beklagte beauftragt, Kaufinteressenten für das Hausgrundstück …, ein Einfamilienhaus, nachzuweisen oder zu vermitteln. Wegen des Inhalts und Wortlauts des Maklerallein-Verkaufsauftrags wird auf die Anlage K 10 Bezug genommen. Zum Maklerlohn findet sich in dem Auftrag folgendes ausgeführt:

„Aufgrund der gesetzlichen Neuregelung der Maklercourtage seit dem 23.12.2020, ist die Courtage sowohl hälftig vom Verkäufer, als auch vom Verkäufer [sic!] zu zahlen. In dem vorliegenden Fall fällt daher bei einem Verkauf der Immobilie eine Maklercourtage in Höhe von 2,5 % vom Kaufpreis, zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer an.“

Die Beklagte erstellte in der Folgezeit für das Objekt ein Exposé. Wegen dessen Inhalts und Wortlauts wird auf die Anlage K 1 verwiesen. Zum Kaufpreis und zur Provision findet sich in dem Exposé folgendes ausgeführt:

„Kaufpreis: 215.000,00 €

Provision: 3 % zzgl. MwSt. (vom Kaufpreis)“

Die Kläger stießen auf das Exposé und taten ihr Interesse an der Immobilie gegenüber der Beklagten kund. Die Geschäftsführerin der Beklagten bat daraufhin mit E-Mail vom 18.07.2021 die Kläger darum, ihr den Anfall einer Maklercourtage in Höhe von 3,0 % zuzüglich Mehrwertsteuer bei einem Kaufpreis von 215.000,00 EUR zu bestätigen. Die Kläger kamen dieser Bitte mit E-Mail selben Datums nach. Wegen des Wortlauts und Inhalts der insoweit gewechselten E-Mails wird auf die Anlage K 9 Bezug genommen. Die Kläger erwarben das streitgegenständliche Hausgrundstück mit notariellem Vertrag vom 19.08.2021. Wegen dessen Inhalts und Wortlauts wird auf die Anlage K 2 verwiesen. § 10 des Kaufvertrages enthält eine Erklärung zur Maklerleistung. Diese hat den folgenden Wortlaut:

„Die Beteiligten bestätigen, dass dieser Vertrag durch die Vermittlung des Maklers … GmbH, …, zustande gekommen ist.“

Unter dem 15.02.2022 stellte die Beklagte den Klägern für ihre Vermittlungstätigkeit einen Betrag in Höhe von 6.396,25 EUR in Rechnung. In dem Rechnungstext findet sich insoweit erläutert, daß dies 2,5 % aus dem Kaufpreis in Höhe von 215.000,00 EUR zuzüglich 19 % Mehrwertsteuer seien. Wegen des Wortlauts der Rechnung vom 15.02.2022 wird auf die Anlage K 3 Bezug genommen. Die Kläger zahlten auf die Rechnung vom 15.02.2022 an die Beklagte einen Betrag in Höhe von 5.979,75 EUR. Den darüber hinausgehenden Betrag in Höhe von 416,50 EUR behielten sie zurück, weil es zwischen den Parteien wegen des Energieausweises für das vermittelte Hausgrundstück diverse Unstimmigkeiten gab. Die Beklagte mahnte den Differenzbetrag in Höhe von 416,50 EUR unter dem 22.02.2022 zur Zahlung an. Da die Kläger auch auf die Mahnung vom 22.02.2022 nicht zahlten, ließ die Beklagte unter dem 10.08.2022 die Kläger dieserhalb mit anwaltlichem Schreiben mahnen. Letztgenanntes Schreiben beantworteten die klägerischen Prozeßbevollmächtigten mit Schreiben vom 18.08.2022. Wegen des Inhalts und des Wortlauts des anwaltlichen Schreibens vom 18.08.2022 wird auf die Anlage K 5 verwiesen. Das Schreiben vom 18.08.2022 beantworteten die seinerzeitigen anwaltlichen Vertreter der Beklagten unter dem 06.09.2022. Wegen des Inhalts und Wortlauts eben dieses Schreibens wird auf die Anlage K 6 Bezug genommen. Die Kläger erwiderten hierauf mit anwaltlichen Schreiben vom 22.09.2022 und vom 06.10.2022. Insoweit wird auf die Anlagen K 7 und K 8 verwiesen. Für ihre außergerichtliche Tätigkeit stellten die klägerischen Prozeßbevollmächtigten ausgehend von einem Gegenstandswert in Höhe von 6.396,25 EUR unter Zugrundelegung von 1,6 einer Geschäftsgebühr nebst Nebenpositionen den Klägern einen Betrag in Höhe von 872,98 EUR in Rechnung. Die Rechtsschutzversicherung der Kläger beglich diesen Betrag durch Zahlung an die klägerischen Prozeßbevollmächtigten und ermächtigte die Kläger zur gerichtlichen Geltendmachung im eigenen Namen.

Die Kläger sind der Auffassung, die Beklagte sei zur Rückerstattung der vereinnahmten Provision verpflichtet, weil der Maklervertrag unwirksam sei. Der Beklagten sei ein Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz anzulasten. Obwohl die Beklagte vorliegend sowohl für die Verkäufer- als auch für die Käuferseite tätig geworden sei, habe sie sich von ihren jeweiligen Auftraggebern unterschiedlich hohe Provisionen zusagen lassen, namentlich von dem Verkäufer in Höhe von 2,5 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer und von den Klägern als Käufern 3,0 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Daß die Beklagte unter dem 15.02.2022 den Klägern sodann nur 2,5 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer in Rechnung gestellt habe, sei nicht dazu geeignet, die Unwirksamkeit des Vertrages zu beheben. Im letztgenannten Fall sei nämlich dem Textformerfordernis nicht Genüge getan. Folge hiervon sei ebenfalls die Nichtigkeit des Vertrages. Die Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 872,98 EUR seien aber durch die Abwehr des gegen die Kläger erhobenen Zahlungsanspruchs sowie anläßlich der außergerichtlichen Verfolgung des Rückzahlungsanspruchs angefallen.

Die Kläger beantragen, die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 5.979,75 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit 22.02.2022 zu zahlen; die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger weitere 872,98 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit Zustellung der Klageschrift als vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie ist der Auffassung, ein Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz liege gerade nicht vor. Vielmehr ließen die Kläger selbst vortragen, daß ihnen 2,5 % berechnet worden seien. Dies sei aber auch die Provision, die von der Verkäuferseite beansprucht worden sei. Im übrigen sei es nicht Sache der Beklagten gewesen, sich um den Energieausweis zu kümmern. Insoweit hätten sich die Kläger an den Nachlaßpfleger halten sollen.

Wegen weiterer Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze und die zugehörigen Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist in der Hauptsache begründet, wegen der vorgerichtlich angefallenen Rechtsanwaltsgebühren aber nicht.

Die Klage ist zulässig, das angerufene Gericht sachlich (§§ 23, 71 GVG) und örtlich (§§ 12, 17 ZPO) zuständig.

Die Klage ist in der Hauptsache auch begründet.

Die Kläger können von der Beklagten die Zahlung von 5.979,75 EUR verlangen, weil die Beklagte diesen Betrag durch Leistung der Kläger ohne rechtlichen Grund erlangt hat (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB).

Die Beklagte hat den Betrag in Höhe von 5.979,75 EUR rechtsgrundlos erlangt, weil der Maklervertrag zwischen den Klägern und der Beklagten als einziger denkbarer Rechtsgrund der Zahlung gemäß § 656c Abs. 2 Satz 1 BGB unwirksam ist. Der Maklervertrag ist unwirksam, weil er von § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB abweicht. Im einzelnen:

Der persönliche Anwendungsbereich des § 656c BGB ist eröffnet (§ 656b BGB). Danach entfaltet § 656c BGB nur Geltung, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Die Kläger waren vorliegend nach ihrem unwidersprochen verbliebenen Vortrag auf der Suche nach einem Einfamilienhaus zum eigenen Bezug. Das hat mit einer möglichen gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit der Kläger nichts gemein. Vielmehr agierten die Kläger als Verbraucher im Sinne von § 13 BGB.

Ebenfalls eröffnet ist der sachliche Anwendungsbereich des § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Beklagte war hinsichtlich des streitgegenständlichen Einfamilienhauses sowohl von den Klägern als Käufern als auch von der Verkäuferseite als Maklerin beauftragt. Damit ist die Grundkonstellation des § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben. Läßt sich der Makler aber hinsichtlich eines Kaufvertrages über eine Wohnung oder aber, wie hier, über ein Einfamilienhaus von beiden Parteien einen Maklerlohn versprechen, so müssen sich Käufer und Verkäufer in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c Abs. 1 Satz 1 BGB). Das ist vorliegend nicht der Fall.

Nach dem unzweideutigen Wortlaut des Maklerallein-Verkaufsauftrags vom 11.03.2021 (Anlage K 10) hat die Beklagte mit der Verkäuferseite eine Maklercourtage in Höhe von 2,5 % vom Kaufpreis zuzüglich Mehrwertsteuer vereinbart. In dem an Kaufinteressenten adressierten Exposé (Anlage K 1) wird die Provisionserwartung der Beklagten demgegenüber mit 3,0 % vom Kaufpreis zuzüglich Mehrwertsteuer mitgeteilt. Den Anfall einer Maklercourtage in Höhe von 3,0 % zuzüglich Mehrwertsteuer bei einem Kaufpreis von 215.000,00 EUR ließ sich die Beklagte daneben am 18.07.2021 von den Klägern per E-Mail (Anlage K 9) und damit in Textform (§ 656a BGB) bestätigen.

Es liegt damit ein Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz gemäß § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB vor. Diese Regelung ist zwingend (Fischer in: Erman BGB, Kommentar, 17. Auflage 2023, § 656c BGB, Rdnr. 2 und 3; Würdinger in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 10. Aufl., § 656c BGB [Stand: 01.02.2023], Rdnr. 1).

Rechtsfolge bei Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz ist die Nichtigkeit der jeweiligen Maklerverträge (Fischer in: Erman BGB, Kommentar, 17. Auflage 2023, § 656c BGB, Rdnr. 6 m. w. N.).

Die vorstehend zu konstatierende Nichtigkeit berührt es nicht, daß die Beklagte unter dem 15.02.2022 den Klägern – ungeachtet ihres auf 3,0 % lautenden Provisionsversprechens – als Provision lediglich 2,5 % aus dem Kaufpreis in Höhe von 215.000,00 EUR zuzüglich Mehrwertsteuer und damit nicht mehr als der Verkäuferseite in Rechnung stellte.

Es ist anerkannt, daß im Anwendungsbereich des § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB für geltungserhaltende Reduktion kein Raum ist. Vereinbart etwa der Doppelmakler, daß der Käufer 70 % und der Verkäufer 30 % der Maklerkosten zu tragen hat, kann diese unzulässige Regelung nicht etwa im Rahmen einer geltungserhaltenden Reduktion auf den Halbteilungsgrundsatz etwa dergestalt zurückgeführt werden, daß beide Teile jeweils 50 % der Vergütung zu entrichten hätten; beide Verträge sind vielmehr nichtig, mit der Folge, daß der Vergütungsanspruch gegenüber beiden Kunden entfällt (Fischer in: Erman BGB, Kommentar, 17. Auflage 2023, § 656c BGB, Rdnr. 6 m. w. N.; Würdinger in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 10. Aufl., § 656c BGB [Stand: 01.02.2023], Rdnr. 10; a. A. Retzlaff in: Grüneberg, BGB, 83. Aufl., 2024, § 656c, Rdnr. 4a). Für den streitgegenständlichen Versuch der Beklagten, durch Rechnungstellung gegenüber den Klägern auf der Grundlage des niedrigeren der beiden Prozentsätze, namentlich 2,5 % aus dem Kaufpreis zuzüglich Mehrwertsteuer, wie unter dem 11.03.2021 mit der Verkäuferseite vereinbart, kann nach der hier vertretenen Ansicht nichts anderes gelten.

§ 656c Abs. 1 Satz 1 BGB ist zwingendes Recht, die Rechtsfolge bei Verstößen ausweislich der Regelung in § 656c Abs. 2 Satz 1 BGB eindeutig. Der Wille des Gesetzgebers geht unmißverständlich dahin, daß bei einer Doppeltätigkeit des Maklers beide Maklerverträge eine Provision in gleicher Höhe vorsehen müssen; ist das nicht der Fall, so ist die Unwirksamkeit die zwingende Rechtsfolge. Wollte man dies anders sehen, legte man es in die Hand des Maklers, trotz unterschiedlich hoher Provisionsversprechen durch entsprechende Rechnungstellung den allein nach dem Gesetzeswortlaut unwirksamen Maklervertrag doch noch zu heilen: Der Makler, der sich bei Vertragsschluß nicht an den gesetzlich vorgegebenen Halbteilungsgrundsatz hielt, hätte es in der Hand, vermittels entsprechender Rechnungstellung das Geschäft und damit seinen Provisionsanspruch doch noch zu retten. Letzteres ist nach der hier vertretenen Auffassung mit den Motiven des Gesetzgebers nicht in Einklang zu bringen.

Nach Vorstellung des Gesetzgebers richtet sich die Provisionszahlungspflicht der Beteiligten nicht danach, welche Partei auf Grund der örtlichen Gegebenheiten und der allgemeinen Marktverhältnisse in der Lage ist, eine Abwälzung der Maklerkosten auf die andere Partei durchzusetzen. Vielmehr soll sich die Provisionszahlungspflicht in Ansehung der tatsächlichen Gegebenheiten beim Immobilienkauf daran orientieren, daß der Makler in vielen Fällen den legitimen Interessen beider Parteien dient und eine hälftige Teilung der Provision daher grundsätzlich angemessen erscheint; dies gilt namentlich dann, wenn der Makler sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer vertraglich verbunden ist und damit als Doppelmakler tätig wird. Für die einvernehmliche Doppeltätigkeit ist aber kennzeichnend, daß sie von strengen, den Makler treffenden Neutralitätspflichten geprägt ist. Die hälftige Teilung der Maklerkosten erscheint in diesen Fällen allemal angemessen und ist de lege lata ausweislich § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB vom Gesetzgeber ausdrücklich auch so gewollt (Fischer in: Erman BGB, Kommentar, 17. Auflage 2023, § 656c BGB, Rdnr. 1 und 2).

Diesen Motiven des Gesetzgebers wird das Agieren der Beklagten nicht gerecht. Wer bereits beim Vertragsschluß dem Halbteilungsgrundsatz nicht gerecht wird, kann eben diesem hernach – etwa wie vorliegend durch die Art und Weise der Rechnungstellung – nicht zur Geltung verhelfen. Wollte man dies anders sehen, stellte man es in das Belieben des Maklers, allein vermittels der Rechnungstellung über Wirksamkeit beziehungsweise Unwirksamkeit des Maklervertrages zu entscheiden. Derlei widerspräche gesetzgeberischen Grundentscheidungen. Bei schwebend unwirksamen Rechtsgeschäften, etwa im Sinne von § 108 Abs. 1 BGB oder § 177 Abs. 1 BGB, ist es unzweifelhaft Sache desjenigen, dessen Schutz die vorzitierten Vorschriften zu dienen bestimmt sind, darüber zu entscheiden, ob das schwebend unwirksame Geschäft doch noch wirksam wird. Wieso im Fall eines Verstoßes gegen § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB demgegenüber es in das Belieben des Maklers gestellt sein soll, darüber zu befinden, ob das Geschäft ungeachtet des eigenen – des Maklers – Verstoßes gegen den Halbteilungsgrundsatz durch entsprechende angepaßte Rechnungstellung doch noch wirksam werden soll, erschließt sich dem angerufenen Gericht nicht (wie hier das LG München II in einem gleichgelagerten Fall – vgl. LG München II, Urteil vom 30.01.2023 zu 2 O 4028/21 – zitiert nach juris).

Die Rechtsgrundlosigkeit der Provisionszahlung gemäß Rechnung vom 15.02.2022 folgt vorliegend im übrigen auch daraus, daß hinsichtlich eines Provisionsverlangens in Höhe von 2,5 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer vorliegend dem Textformerfordernis nicht Genüge getan ist (§ 656a BGB), mit der Folge, daß das Rechtsgeschäft formunwirksam und damit nichtig ist (§ 125 Satz 1 BGB). Im einzelnen:

Nach § 656a BGB bedarf ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, der Textform. Das Formerfordernis dient dabei anerkanntermaßen der Dokumentation; Es sollen gerade Unklarheiten und Streit über den Inhalt des Maklervertrags verhindert werden (Staudinger/Arnold, 2021, BGB, § 656a, Rdnr. 1). Durch § 656a BGB sollen also Unklarheiten über in der Praxis häufig strittige Fragen hinsichtlich des Inhalts eines Maklervertrags vermieden werden (Würdinger in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 10. Aufl., § 656a BGB [Stand: 01.02.2023], Rdnr. 9). Dabei muß nach § 126b BGB zur Wahrung der Textform eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden, in der auch die Person des Erklärenden genannt ist; entscheidend ist die dauerhafte Abrufbarkeit und Verfügbarkeit; dies ist bei einer Erklärung per E-Mail, wie vorliegend geschehen, regelmäßig der Fall (vgl. Würdinger in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 10. Aufl., § 656a BGB [Stand: 01.02.2023], Rdnr. 9).

Dennoch ist dem Textformerfordernis vorliegend mit Blick auf die unter dem 15.02.2022 von der Beklagten den Klägern in Rechnung gestellte Provision nicht Genüge getan. Die von der Beklagten mit Rechnung vom 15.02.2022 geforderte Maklerprovision in Höhe von 2,5 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer findet sich weder in dem Exposé noch in dem E-Mail-Verkehr vom 18.07.2021. Dort ist jeweils von 3,0 % Provision die Rede. Mit Blick auf die vorstehend erörterte Dokumentationsfunktion der Textform zieht dies nach der hier vertretenen Ansicht die Nichtigkeit des Maklervertrages über eine Provision in Höhe von 2,5 % des Kaufpreises nebst Mehrwertsteuer nach sich (§ 125 Satz 1 BGB).

Entbehrt die Zahlung der Kläger auf die Rechnung der Beklagten vom 15.02.2022 hiernach eines Rechtsgrundes, so hat die Beklagte das auf diese Art und Weise Erlangte herauszugeben, namentlich den Betrag in Höhe von 5.979,75 EUR zurückzuzahlen.

Den Klägern steht gegen die Beklagte hierneben ein Anspruch auf Verzinsung des zugesprochenen Betrages seit dem 22.02.2022 zu, und zwar in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus jährlich (§ 288 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Zinsen stehen den Klägern gemäß § 291 Satz 1 BGB als Prozeßzinsen zu (vgl. MüKoBGB/Schwab, 9. Aufl. 2024, BGB § 818, Rdnr. 319; Sprau in Grüneberg, BGB, 83. Aufl., 2024, § 818, Rdnr. 52). Zwar trat die Rechtshängigkeit vorliegend durch Zustellung der Klage erst am 12.06.2023 ein. Allerdings unterliegt die Beklagte vorliegend der verschärften Haftung nach § 819 Abs. 1 BGB.

Hiernach ist maßgebend, ob die Beklagte als Empfängerin des Geldes den Mangel des rechtlichen Grundes bei dem Empfang kannte oder eben hiervon später Kenntnis erlangte. Vorausgesetzt ist, daß der Bereicherungsempfänger das Fehlen des rechtlichen Grundes selbst und die sich daraus ergebenden Rechtsfolgen kannte. Die bloße Kenntnis von Tatsachen, auf denen das Fehlen des Rechtsgrundes beruht, reicht grundsätzlich nicht aus (vgl. BGH, Urteil vom 17.06.1992 zu XII ZR 119/91 – zitiert nach juris). Der Bereicherungsempfänger muß aus den ihm bekannten Tatsachen den Schluß ziehen, daß er das Erlangte nicht behalten darf (BGH, Urteil vom 21.02.2022 zu VIa ZR 8/21 – zitiert nach juris). Allerdings handelt vorsätzlich auch derjenige, der die zugrundeliegenden Tatsachen kennt und die sich daraus ergebende Rechtsfolge in Kauf nimmt (BGH, Urteil vom 12.07.1996 zu V ZR 117/95 – zitiert nach juris). Eine auf Fahrlässigkeit beruhende Unkenntnis des Empfängers vom mangelnden Rechtsgrund seines Erwerbes genügt nicht, um die Haftungsfolge des § 819 Abs. 1 BGB auszulösen. Den Mangel des Rechtsgrunds kennt aber auch derjenige, der, um sich die Vorteile aus dem Geschäft zu sichern, sich bewußt der Einsicht verschließt, daß das Verpflichtungsgeschäft nichtig ist (BGH, Urteil vom 09.05.2014 zu V ZR 305/12 – zitiert nach juris). Auf einen solchen Kenntnisstand des Bereicherungsschuldners kann nach dem normativen Maßstab redlich Denkender geschlossen werden (BGH, Urteil vom 12.07.1996 zu V ZR 117/95 – zitiert nach juris).

Unter Zugrundelegung vorstehend skizzierter Maßstäbe findet § 819 Abs. 1 i. V. m. § 818 Abs. 4 i. V. m. § 291 Satz 1 BGB vorliegend Anwendung. Daß die Beklagte die Tatsachen, aus denen sich ein Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz ergibt, positiv kannte, steht zur Überzeugung des erkennenden Gerichts außer Frage. Während die Beklagte mit der Verkäuferseite unter dem 11.03.2021 eine Provision von 2,5 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer vereinbart hatte, teilte sie in ihrem an potentielle Käufer adressierten Exposé ihre Provisionserwartung mit 3,0 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer mit. Eben diese Provisionshöhe, namentlich 3,0 % aus dem Kaufpreis zuzüglich Mehrwertsteuer, ließ sich die Beklagte unter dem 18.07.2021 im Vorfeld der Beurkundung von den hiesigen Klägern als Kaufinteressenten in Textform bestätigen. Damit kannte die Beklagte spätestens seit dem 18.07.2021 alle Tatsachen, aus denen sich ergibt, daß dem Halbteilungsgrundsatz gemäß § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegend nicht Genüge getan worden ist.

Ob die Beklagte hierneben um die sich hieraus gemäß § 656c Abs. 2 Satz 1 BGB ergebende Rechtsfolge, namentlich die Unwirksamkeit des Maklervertrages, positiv wußte, kann dahinstehen. Allerdings spricht viel dafür, daß dem so war. So nimmt die Beklagte in dem Maklerallein-Verkaufsauftrag explizit auf die seit dem 23.12.2020 geltende gesetzliche Neuregelung der Maklercourtage Bezug, was im Zweifel nichts anderes als ihre Kenntnis vom Inhalt der Vorschriften der §§ 656a ff. BGB impliziert, darunter der Nichtigkeitsfolge gemäß § 656c Abs. 2 Satz 1 BGB. Daß die Beklagte mit der Rechnung vom 15.02.2022 entgegen der mit den Klägern getroffenen Vereinbarung sodann als Provision nur 2,5 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer forderte, ist wohl weniger altruistischen Motiven als vielmehr dem Bemühen geschuldet, dem Halbteilungsgrundsatz wenigstens nachträglich gerecht zu werden, und zwar im Zweifel zwecks Abwendung der Nichtigkeitsfolge gemäß § 656c Abs. 2 Satz 1 BGB, die dementsprechend der Beklagten spätestens anläßlich der Rechnungstellung am 15.02.2022 bekannt gewesen sein dürfte.

Doch selbst wenn die Beklagte aus ihrem positiven Wissen darum, daß dem Halbteilungsgrundsatz bei dem streitgegenständlichen Maklergeschäft nicht genügt worden ist, auf der Rechtsfolgenseite mit Blick auf § 656c Abs. 2 Satz 1 BGB nicht den einzig richtigen Schluß gezogen haben mag, bleibt festzuhalten, daß das gesamte Verhalten der Beklagten bis hin zur Rechnungstellung am 15.02.2022 und Mahnung vom 22.02.2022 bei der hier gebotenen Gesamtschau den Schluß darauf erlaubt, daß die Beklagte vor der einzig richtigen Einsicht, daß der Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz als einzig mögliche Rechtsfolge die Nichtigkeit des Maklergeschäfts nach sich zieht, geradezu die Augen verschlossen haben muß, so daß sie sich nunmehr wie ein Wissender im Sinne von § 819 Abs. 1 BGB behandeln lassen muß. Hierfür spricht zunächst, daß die Beklagte als GmbH Formkaufmann ist und ihre Geschäftsführerin bei der Wahrnehmung ihrer Geschäfte die Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns schuldet. Letzterem kann sie nur genügen, wenn sie das für die fragliche Branche einschlägige Recht kennt, hier das Maklerrecht. Daß dieses beklagtenseits bekannt war, und zwar einschließlich der am 23.12.2020 in Kraft getretenen Novelle, folgt zwanglos aus dem Inhalt des Maklerallein-Verkaufsauftrags (Anlage K 10). Es liegt zur Überzeugung des erkennenden Gerichts jenseits aller Wahrscheinlichkeit und Plausibilität, daß die Beklagte von der Neuregelung nur § 656c Abs. 1 Satz BGB zur Kenntnis genommen haben will, nicht aber die in § 656c Abs. 2 Satz 1 BGB normierte Rechtsfolge für den Fall des Verstoßes gegen den Halbteilungsgrundsatz. Die Rechnungstellung vom 15.02.2022 auf Grundlage eines niedrigeren Vomhundertsatzes als mit den Klägern tatsächlich vereinbart, unterstreicht dies eindrucksvoll. Es handelt sich insoweit ersichtlich um den – im Ergebnis untauglichen – Versuch, der Nichtigkeitsfolge gemäß § 656c Abs. 2 Satz 1 BGB nachträglich doch noch zu entgehen.

Hat die Beklagte nach allem die dem Mangel des Rechtsgrundes zugrundeliegenden Tatsachen positiv gekannt, sich aber der Einsicht in die hieraus resultierende Nichtigkeit bewußt verschlossen, so haftet sie den Klägern wegen der Zinsen unter den Voraussetzungen des § 819 Abs. 1 BGB, der unter anderen auf § 291 Satz 1 BGB verweist. Wann die Beklagte den Betrag in Höhe von 5979,75 EUR tatsächlich erhielt, kann dahinstehen. Die Kläger fordern hier Zinsen seit dem 22.02.2022 (§ 308 Abs. 1 Satz 1 und 2 ZPO). Daß die Beklagte das Geld am 22.02.2022 bereits hatte, folgt aus der von ihr wegen des Differenzbetrages in Höhe von 416,50 EUR am 22.02.2022 ausgebrachten Mahnung.

Wegen der vorgerichtlich angefallenen Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 872,98 EUR war die Klage als unbegründet abzuweisen. Die Beklagte schuldet deren Erstattung aus keinem in Betracht kommenden rechtlichen Gesichtspunkt.

Hinsichtlich der vorgerichtlich angefallenen Rechtsanwaltsgebühren ist zu unterscheiden zwischen der Verteidigung gegen die von der Beklagten geltend gemachte Restforderung in Höhe von 416,50 EUR und der Geltendmachung des Rückzahlungsanspruchs durch die Kläger in Höhe von 5.979,75 EUR.

Wegen der Restforderung in Höhe von 416,50 EUR hat die Beklagte, weil die von ihr selbst unter dem 22.02.2022 ausgesprochene Mahnung wirkungslos blieb, die Kläger unter dem 10.08.2022 anwaltlich Mahnen lassen. Die Kläger nahmen dies zum Anlaß, ihrerseits anwaltliche Hilfe zu suchen und den geltend gemachten Anspruch unter dem 18.08.2022 mit Schreiben ihrer jetzigen Prozeßbevollmächtigten de facto zurückweisen zu lassen, indem sie die Wirksamkeit des Maklergeschäfts in Frage stellen ließen. Die für diese Tätigkeit der klägerischen Prozeßbevollmächtigten angefallenen Rechtsanwaltsgebühren können die Kläger indes nicht von der Beklagten ersetzt verlangen.

Es ist anerkannt, daß die unberechtigte Geltendmachung einer Forderung einen Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB auslösen kann, der gemäß § 249 BGB grundsätzlich auch die Kosten einer notwendigen Rechtsverteidigung umfassen kann. Die von § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB vorausgesetzte Pflichtverletzung wird man in derartigen Fällen regelmäßig nur dann als gegeben ansehen dürfen, wenn es sich um ein Geschehen von einiger Erheblichkeit handelt, etwa bei der Abwehr einer unberechtigten Anfechtungs- oder Kündigungserklärung. Im übrigen gilt aber auch hier, daß mit unberechtigten Ansprüchen konfrontiert zu werden, zum allgemeinen Lebensrisiko gehört. Die Kosten der Rechtsverteidigung gegen eine grundlose Inanspruchnahme sind deshalb grundsätzlich nicht erstattungsfähig und von dem Auftraggeber selbst zu tragen, hier den Klägern. Letzteres schon deshalb, weil die Kläger, als sie ihre Prozeßbevollmächtigten im Vorfeld dieses Rechtsstreits mandatierten, sich gerade einmal mit einer Forderung in Höhe von 416,50 EUR konfrontiert sahen und damit nicht mehr als 6,5 % des Betrages aus der Rechnung der Beklagten vom 15.02.2022 über 6.396,25 EUR. Sollten die Kläger aber, was weder dargetan noch anderweit ersichtlich ist, ihre Prozeßbevollmächtigten sogleich mit der Prüfung der Wirksamkeit des Gesamten Maklergeschäfts beauftragt haben, so ist dies erst recht nichts, wofür die Beklagte aus Schadensersatzgesichtspunkten für die insoweit angefallenen Gebühren einzustehen hätte. Denn hätten die Kläger sogleich den Empfang der Rechnung vom 15.02.2022 zum Anlaß genommen, die Berechtigung des darin behaupteten Anspruchs anwaltlich prüfen und gegebenenfalls zurückweisen zu lassen, hätten sie die insoweit anfallenden Kosten ebenfalls nicht auf die Beklagte abwälzen können. Für den – wegen des Energieausweises entstandenen – Streit um 6,5 % des Rechnungsbetrages kann nichts anderes gelten.

Zu keinem anderen Ergebnis gelangt man wegen desjenigen Anteils der Rechtsanwaltsgebühren, die durch die vorgerichtliche Geltendmachung des Rückzahlungsanspruchs in Höhe von 5.979,75 EUR angefallen sind.

Die Beklagte schuldet deren Erstattung nicht aus dem Gesichtspunkt des Verzuges (§§ 280, 286 BGB). Verzug ist die vom Schuldner zu vertretende Nichtleistung trotz Möglichkeit, Fälligkeit, Durchsetzbarkeit und Mahnung. Als die klägerischen Prozeßbevollmächtigten in Reaktion auf die ihnen unter dem 06.09.2022 beklagtenseits übermittelten Informationen mit ihrem Schreiben vom 22.09.2022 die Beklagte zur Rückzahlung des vereinnahmten Betrages in Höhe von 5.979,75 EUR aufforderten, befand sich die Beklagte insoweit noch nicht in Verzug. Verzug setzt nach dem Wortlaut des § 286 Abs. 1 Satz 1 BGB eine Mahnung voraus, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt. Hieran fehlt es vorliegend.

Der Erstattungsanspruch erscheint aber auch nicht unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB begründet. Daß die Beklagte mit der lediglich auf 2,5 % des Kaufpreises nebst Mehrwertsteuer lautenden Rechnung vom 15.02.2022 meinte, dem Halbteilungsgrundsatz zumindest nachträglich doch noch gerecht werden zu können, begründet nach der hier vertretenen Auffassung keine schuldhafte Pflichtverletzung, sondern allenfalls einen Rechtsirrtum.

Für eine Einstandspflicht der Beklagten für die vorgerichtlich angefallenen Rechtsanwaltsgebühren aus Deliktsrecht ist ebenfalls nichts ersichtlich. Der vorerwähnte Rechtsirrtum der Beklagten, gleich, ob vermeidbar oder nicht, begründet jedenfalls keine Täuschung im Sinne von § 263 StGB, der als Schutzgesetz eine Einstandspflicht aus § 823 Abs. 2 BGB begründet erscheinen lassen könnte. Dies ist hier zu verneinen.

Erscheint das klägerische Verlangen nach Erstattung der vorgerichtlich angefallenen Rechtsanwaltsgebühren nach allem unschlüssig, so war die Klage insoweit als unbegründet abzuweisen.

Eines gesonderten gerichtlichen Hinweises darauf, daß die Klage wegen der vorgerichtlich angefallenen Rechtsanwaltsgebühren unschlüssig sei, bedurfte es nicht (§ 139 Abs. 4 ZPO). Bei den vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten handelt es sich um eine Nebenforderung im Sinne von § 4 ZPO. Bezüglich Nebenforderungen besteht aber keine Hinweispflicht des Gerichts (OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 30.09.2013 zu 23 U 9/13).

Die Kosten des Rechtsstreits waren gemäß § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO insgesamt der Beklagten aufzuerlegen, weil die Kläger vorliegend nur wegen der vorgerichtlich angefallenen Rechtsanwaltsgebühren unterlegen sind, diese aber als Nebenforderung im Sinne von § 4 ZPO nicht streitwertrelevant sind, so daß die Zuvielforderung der Kläger keine Kosten veranlaßt hat.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den Vorschriften des § 709 Satz 1 und 2 ZPO.

Der Streitwert wird nach Abschluß der Instanz auf 5.979,75 EUR festgesetzt. Die vorgerichtlich angefallenen Rechtsanwaltsgebühren und die Zinsen wirken sich als Nebenforderungen nicht streitwerterhöhend aus (§ 4 ZPO).