Veräußerungszustimmung bei Wohnungseigentum – Widerruf der Zustimmung

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AG Viechtach, Az.: 12 C 36/16 WEG, Urteil vom 16.01.2017

1. Es wird festgestellt, dass

a) die Zustimmung des Beklagten im Schreiben vom 02.05.2016 zu den Verkäufen in der Urkunde vom 7. März 2016 (URNr. B 281/2016) der Notarin … rechtskräftig und wirksam ist,

und

b) der Widerruf betreffend die vorgenannte Zustimmung des Beklagten vom 11.07.2016 unwirksam ist.

2. Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch eine Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollsteckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Beschluss:

Der Streitwert wird auf 6.800,00 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Kläger gehören als Eigentümer von 4 Wohnungen der Wohnungseigentümergemeinschaft … an, sie verkauften am 07.03.2016 die vorgenannten Objekte mit Kaufvertrag vor der Notarin … (URNr. B 281/2016) an die … GmbH mit Sitz in ….

Der Kaufvertrag enthält neben dem obligatorischen Verpflichtungsgeschäft auch die Auflassung als dingliche Verfügung und damit die Bindung der Parteien an den Vertrag.

Mit Schreiben vom 02.05.2016 erteilte der Beklagte die nach der Teilungserklärung für den Ankauf von Wohnungen erforderliche Zustimmung zur Urkunde, bezogen auf den in Ziffer 2. genannten Kaufvertrag. Am 11.07.2016 wurde den Klägern mitgeteilt, dass der Verwalter die erteilten Verwalterzustimmungen zu den Kaufverträgen mit der … GmbH “heute widerrufen musste”.

Die Kläger bringen vor, der Widerruf dieser Zustimmung sei nicht möglich, da die Zustimmung nicht widerrufen werden könne.

Die Kläger beantragen deshalb:

I. Es wird festgestellt, dass

a) die Zustimmung des Beklagten im Schreiben vom 02.05.2016 zu den Verkäufen in der Urkunde vom 7. März 2016 (URNr. B 281/2016) der Notarin … in … rechtskräftig und wirksam ist,

und

b) der Widerruf betreffend die vorgenannte Zustimmung des Beklagten vom 11.07.2016 unwirksam ist.

II. Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Er bringt vor, dass die Zustimmung sehr wohl auch zu einem späteren Zeitpunkt noch widerrufen werden könne, zumindest so lange, bis der Antrag auf Eigentumsumschreibung im Grundbuchamt des Amtsgerichts Viechtach gestellt worden sei.

Bezüglich des weiteren Vorbringens wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze verwiesen.

Das Gericht hat im Einverständnis der Parteien die Entscheidung im schriftlichen Verfahren angeordnet, es wurden Schriftsätze bis 04.01.2017 berücksichtigt.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage war erfolgreich:

Der Sachverhalt ist zwischen den Parteien soweit unstreitig, es geht hier lediglich um die Rechtsfrage, ob die bereits erteilte Zustimmung zu einem späteren Zeitpunkt wieder widerrufen werden kann oder nicht. Während die Kläger meinen, die Zustimmung sei unwiderruflich, führt der Beklagte aus, er könne diese so lange widerrufen, so lange der Antrag auf Eigentumsüberschreibung noch nicht beim zuständigen Grundbuchamt gestellt wurde.

Das Gericht kommt hier unter Berücksichtigung der jeweils zitierten Rechtsprechung zu der Überzeugung, dass eine einmal erteilte Zustimmung zu einem späteren Zeitpunkt nicht widerrufen werden kann. Die Zustimmung des Verwalters ist vielmehr unwiderruflich, wenn die Erklärung des Widerrufs zu einem Zeitpunkt erfolgt, nachdem der obligatorische Kaufvertrag und die Einigung bindend für die Beteiligten geworden und die Verwaltergenehmigung den Beteiligten oder dem Notar zugegangen ist. Entsprechend hat das OLG München, ZWE 2012, Seite 93 entschieden, entsprechend auch das OLG Düsseldorf, Az. ZWE 2011, 268. Beide Gerichte sind in den jeweiligen Verfahren zu der Überzeugung gelangt, dass die Zustimmung endgültig ist und nicht mehr widerrufbar ist, sobald sie gegenüber dem mit dem Vollzug beauftragten Notar erklärt worden ist. Es ist nach Ansicht des Gerichts hier auch kein Grund ersichtlich, der Käuferseite bei wirtschaftlicher Betrachtung eine “zweite Chance” zu eröffnen, falls sich zwischen dem Abschluss des schuldrechtlichen Kaufvertrags und der Stellung des Antrags auf Eigentumseinführung und Umschreibung herausstellt, dass die erklärte Zustimmung nicht zweckmäßig war. Ein derartiges Prognoserisiko trifft grundsätzlich die Gemeinschaft bzw. den Verwalter.

Die Zustimmung dient ja auch der Rechtsklarheit, die Kläger, die Veräußerer der Wohnung sollen frühestmöglich wissen, ob die Zustimmung erteilt wird und sich auch danach richten. Weiter wäre auch die Widerrufsdauer von Tätigwerden des Notars abhängig, je nachdem wann wie zügig in den Notariaten gearbeitet wird, würde dann doch noch eine Widerrufsmöglichkeit bestehen, die aber von den Parteien selbst nicht mehr beeinflussbar ist.

Das Gericht ist deshalb hier zu der Überzeugung gelangt, dass die Zustimmung nicht mehr wirksam widerrufen werden konnte, die Klage war erfolgreich.

Kostenentscheidung: § 91 ZPO

Vorläufige Vollstreckbarkeit: § 708 Nr. 11, 711 ZPO.