Wohnungsmietvertrag – getrennte Kündigung des Garagenmietvertrags

Mietverhältnis: Einheitlichkeit von Wohnungs- und Garagenvertrag hervorgehoben

In einem aktuellen Rechtsstreit stellte sich die Frage der Einheitlichkeit eines Mietverhältnisses. Hierbei ging es um einen Wohnungsvertrag und einen Garagenmietvertrag, die zeitgleich zwischen den gleichen Parteien abgeschlossen wurden. Die Vermieterin kündigte den Garagenmietvertrag und verlangte dessen Rückgabe, die Mieter verweigerten dies und vertraten den Standpunkt, dass der Garagenvertrag und der Wohnungsvertrag ein einheitliches Mietverhältnis bilden würden und daher nur gemeinsam gekündigt werden könnten. Dieser komplexe Fall führte zu einem Urteil, das weitreichende Auswirkungen auf ähnliche Mietverhältnisse haben könnte.

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Konflikt um die Einheitlichkeit von Mietverträgen

Die Klägerin, also die Vermieterin, beharrte auf ihrer Auffassung, dass es sich bei den beiden Verträgen um rechtlich selbständige Verträge handeln würde. Sie stützte ihre Argumentation auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH). Demnach könne sie den Garagenmietvertrag kündigen, ohne dabei den Wohnungsvertrag zu berühren. Sie forderte die Rückgabe der Garage.

Mieter widersprechen der Aufspaltung

Die beklagten Mieter dagegen argumentierten, dass die Anmietung von Wohnung und Garage ein einheitliches Vertragsverhältnis darstelle, das nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen und zudem einheitlich gekündigt werden könne. Ihrer Meinung nach genießt der Garagenmietvertrag somit den gleichen Kündigungsschutz wie der Wohnraummietvertrag.

Urteil zugunsten der Mieter

Die Richter entschieden zugunsten der Mieter. Sie stellten fest, dass es sich bei den zwischen den Parteien abgeschlossenen Verträgen um ein einheitliches Mietverhältnis handelt, welches nur gemeinsam und unter den Voraussetzungen der wohnraummietrechtlichen Kündigungsvorschriften gekündigt werden kann. Begründet wurde dies durch den zeitgleichen Abschluss beider Verträge und einen erkennbaren „Verknüpfungswillen“ der Mieter in Bezug auf beide Verträge.

Einfluss auf zukünftige Mietverträge

Dieses Urteil könnte weitreichende Auswirkungen auf ähnliche Fälle haben. Es betont die Bedeutung des Parteiwillens bei der Beurteilung, ob Verträge, die in separaten Urkunden festgehalten sind, als einheitlich zu behandeln sind. Es bietet eine klare Richtung für zukünftige Fälle, in denen es um die Frage der Einheitlichkeit von Mietverträgen geht.

Das vorliegende Urteil

AG Hanau – Az.: 32 C 172/22 – Urteil vom 05.05.2023

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, so die Beklagten nicht ihrerseits vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Tatbestand:

Die Klägerin begehrt als Vermieterin von den beklagten Mietern die Rückgabe der Mietsache (Garage).

Zwischen den Parteien wurde am 16.10.2018 sowohl ein Wohnraummietvertrag als auch ein Mietvertrag über eine Garage auf demselben Grundstück geschlossen. Dabei wurden zwei Vertragsdokumente verwendet.

Unter dem 31.7.2022 hat die Klägerin die Kündigung des Garagenmietvertrags erklärt, die Beklagten haben diese nicht herausgegeben.

Die Klägerin ist – unter Verweis auf die Entscheidung BGH Beschl. v. 14.12.2021 – VIII ZR 95/20, BeckRS 2021, 46543 = ZMR 2022, 625 – der Auffassung, beide Mietverträge seien rechtlich selbständig, weshalb der Garagenmietvertrag nicht den Kündigungsschutzvorschriften des Wohnraummietvertrags unterfalle.

Das folge auch daraus, dass die Verträge nicht aufeinander verweisen, bzw. ausweislich §§ 4, 11 Wohnraummietrecht keine Anwendung fände.

Die Klägerin beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die Garage links auf dem Grundstück (…) zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie sind der Ansicht, bei der Anmietung der Wohnung und der Garage handele sich um ein einheitliches und damit dem Wohnraumietrecht zugehöriges Vertragsverhältnis, welches nur unter den hierfür geltenden gesetzlichen Voraussetzungen und zudem einheitlich gekündigt werden könne.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Rückgabe der Garage gem. § 546 Abs. 1 BGB, da das Mietverhältnis durch die Kündigung vom 31.7.2022 nicht wirksam beendet worden ist.

Bei den am 16.8.2018 zwischen den Parteien jeweils geschlossenen Mietverträgen handelt es sich um einheitlichen Mietverhältnis hinsichtlich der Wohnung und der Garage, welches nur gemeinsam unter den Voraussetzungen der wohnraummietrechtlichen Kündigungsvorschriften gekündet werden kann. Das ergibt einerseits aus dem zeitgleichen Abschluss beider Verträge und andererseits daraus, dass jedenfalls die Beklagte hierbei einen erkennbaren „Verknüpfungswillen“ in Bezug auf beide Verträge hatten.

Dem steht die klägerseits angeführte Entscheidung BGH Beschl. v. 14.12.2021 – VIII ZR 95/20, BeckRS 2021, 46543 = ZMR 2022, 625 nicht entgegen. Zwar bestätigt der Senat zunächst insoweit die klägerische Auffassung, dass bei der Würdigung des – letztlich allein maßgeblichen – Parteiwillens eine Aufteilung der Verträge in verschiedene Urkunden zunächst für separate Verträge spricht. Dabei ist jedoch bereits festzustellen, dass der VIII. Zivilsenat des BGH mit dieser Ansicht von der überwiegenden Rechtsprechung des Bundesgerichthofs abweicht und diese nicht, jedenfalls nicht überzeugend begründet.

Denn maßgeblich für die Frage, ob Vereinbarungen zweier Parteien in getrennten Urkunden einheitlich zu behandeln bzw. voneinander abhängig sind, ist der objektiv festzustellenden „Verknüpfungswille“, wobei es bereits ausreicht, dass dieser bei lediglich einer der beiden Parteien vorliegt. Bereits dieser widerlegt die durch Verwendung getrennter Urkunden begründete Vermutung getrennter Rechtsgeschäfte (statt vieler BGH, Urteil vom 13. Februar 2003 – IX ZR 76/99, NJW-RR 2003, 1565; BGH, Urteil vom 24.09.1987 – VII ZR 306/86, NJW 1988, 132; LAG Hessen Urt. v. 2.7.2020 – 11 Sa 875/19, BeckRS 2020, 46607; MüKoBGB/Ruhwinkel, 9. Aufl. 2022, BGB § 311b Rn. 58 f.) und ist jedenfalls auf Seiten des Mieters zweifelsohne bei gemeinsamer Anmietung einer Wohnung und einer Garage anzunehmen. Das kann und wird sich auch in der Regel anders darstellen, wenn Wohnraum- und Garagenmietvertrag in entsprechenden zeitlichen Abständen geschlossen wurden, weil der Mieter hier durch die Anmietung zunächst nur eines Objekts zu erkennen gibt, dass für ihn die Verknüpfung keine ausreichende Relevanz hat. Auf die Frage, ob die Garage sich auf demselben oder einem anderen Grundstück befindet, worauf der VIII. Zivilsenat des BGH abstellt, kommt es hingegen nicht an. Es ist auch weder ersichtlich noch begründet, weshalb sich diese Frage anders darstellen sollte, nur, weil die von dem Vermieter zur Anmietung angebotenen Parkplätze etwas weiter entfernt sind. Dass und warum sich die Relevanz der Verwendung dieses Parkplatzes für die Anmietung und Nutzung der Wohnung nur deshalb anders darstellen solle, weil er ggf. ein paar Minuten länger benötigt, um zu seinem Fahrzeug zu gelangen, ist nicht nachvollziehbar und praxisfern. Der VIII. Zivilsenat des BGH verweist insoweit in früheren Entscheidungen

(zB BGH, Urt. v. 12. 10. 2011 − VIII ZR 251/10, NJW 2012, 224) ohne eigene Auseinandersetzung mit der Thematik auf ältere Rechtsprechung der Oberlandesgerichte vor der Mietrechtsreform (OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 30-03-1983 – 3 REMiet 1/83, NJW 1983, 1499; BayObLG, Beschluß vom 12-12-1990 – RE Miet 2/90, NJW-RR 1991, 651).

Diese Entscheidungen, denen jedoch jeweils zeitlich getrennte Vertragsschlüsse zugrunde lagen (im Fall des BayObLG 18 Jahre!), begründen jedoch die Annahme des Willens zumindest nur einer Partei zur Einheitlichkeit getrennter Vertragsurkunden, was wie erörtert für die Verbindung ausreichend ist, ebenso wenig Bezugnahme auf die tatsächlichen Interessen der Vertragspartner bei Vertragsschluss, sondern stellen lediglich auf die Lage beider Objekte und den Begriff des „Anwesens“ ab. Der Grund für dessen Verwendung wird zwar in der Entscheidung des OLG Düsseldorf nicht näher beleuchtet, wohl aber derjenigen des BayObLG. Dieses stellt auf den Rechtsgedanken des § 571 BGB aF (jetzt § 566 BGB) ab, da einheitliche Mietverhältnisse bei Veräußerung nur eines Teils der Liegenschaft bzw. dieser an mehrere Vermieter nicht aufgespalten werden. Über die Gleichsetzung des Begriffs „Anwesen“ mit demjenigen des „Grundstücks“ iSd § 571 BGB aF konstatiert das Gericht sodann die Vermutung für ein einheitliches Mietverhältnis in dem Fall, dass diese aufgrund ihrer Lage bei einer Veräußerung nicht aufgespalten würden. Hierin liegt bis heute die Grundlage der Rechtsprechung zur separaten Kündigung einer mit der Wohnung angemieteten Garage.

Dieser Auffassung vermag sich das Amtsgericht aus den vorgenannten Gründen jedoch nicht anzuschließen. Der insbesondere räumliche Anwendungsbereich des (jetzt) § 566 BGB aus Mieterschutzgründen ist eine gesetzgeberische Entscheidung und steht in keinem Zusammenhang mit dem tatsächlichen Willen der Parteien hinsichtlich zwischen ihnen geschlossenen Verträgen bei deren Abschluss. Allein auf diesen stellt jedoch der für die Frage der Vertragseinheitlichkeit maßgebliche „Verknüpfungswille“ ab.

Zudem thematisiert der VIII. Zivilsenat des BGH nicht, wie es sich auswirkt, dass es sich bei beiden Verträgen in aller Regel um vermieterseits gestellte Formularverträge handelt, wofür auch hier bereits der Beweis des ersten Anscheins spricht (vgl. Artz/Börstinghaus AGB in der Wohnraummiete 1. Aufl. 2019 A Rn. 135 f.; Zehelein in Beck’scher Online- Kommentar BGB; Hrsg: Bamberger/Roth/Hau/Poseck, § 535 Rn. 236 f. jew. mwN).

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In diesem Fall ist ein Rückschluss auf den Willen des Vertragspartners hinsichtlich des Inhalts der Formularklauseln sowie eine hieran orientierte Vertragsauslegung gem. §157 BGB gerade nicht möglich (statt vieler BGH, Urteil vom 19.4.2018 – III ZR 255/17, NJW 2018, 2117; Fervers in Schmidt-Futterer Mietrecht, 15. Aufl. 2021, Vorbemerkungen zu § 535 BGB Rn. 219; Lindner-Figura in Lindner Figura/Oprèe/Stellmann Geschäftsraummiete 5. Aufl. 2023 § 7 Rn. 86). Das gilt ebenso, wenn der Verwender die von ihm gestellten

Klauseln auf mehrere Urkunden aufteilt. In diesem Fall scheidet eine Vermutung hinsichtlich eines Parteiwillens, der sich aus der Verwendung mehrerer Vertragsurkunden ergibt, ebenso aus. Der Vertragspartner steht hier nicht anders, als bei der Stellung von Formularklauseln selbst. Er hat lediglich die Entscheidungsmöglichkeit, die Verwendung beider gestellter Urkunden zu akzeptieren oder von dem Vertragsschluss abzusehen, was den Kerngehalt Allgemeiner Geschäftsbedingungen ausmacht („take ist or leave ist“, bzw. „friss oder stirb“, erhellend Kappus in Westphalen, Graf von/Thüsing, Vertragsrecht und AGB-Klauselwerke, Partnervermittlungsvertrag Werkstand: 48. EL März 2022 Rn. 17, mwN), so diese nicht ausnahmsweise unter den extremst hohen Anforderungen der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs tatsächlich iSd § 305 Abs. 1 S. 3 BGB ausgehandelt wurden (vgl. insbesondere BGH, Urt. v. 22.10.2015 – VII ZR 58/14 – „bring or pay II“, NZM 2016, 408 mAnm Kappus; eingehend Zehelein in Beck’scher Online- Kommentar BGB; Hrsg: Bamberger/Roth/Hau/Poseck, BGB § 535 Rn. 241 ff.; Kappus, Der „steinige Weg“ des AGB-Verwenders zur Individualvereinbarung, NJW 2016, 33). Derartiges ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

Aber auch unter Zugrundelegung der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH und der von der Klägerin in Bezug genommene Entscheidung vom 14.12.2021 steht die Vermutung eines Willens der Parteien zu getrennten Vertragsverhältnissen bei Verwendung mehrerer Urkunden unter dem Vorbehalt, dass sich aus den konkreten Umständen nicht ein anderes ergibt, was ausweislich des 2. Leitsatzes dann anzunehmen ist, wenn sich beide Objekte auf demselben Grundstück befinden. Das ist vorliegend der Fall.

Zwar kann auch diese Annahme wiederum durch abweichender Umstände widerlegt werden. Solche sind jedoch ersichtlich. Die Tatsache, dass die Verträge nicht aufeinander verweisen, kann das schon per se nicht begründen, weil eben dies aufgrund der Lage der Objekte auf einem Grundstück anders zu werten ist, was die Vermutungswirkung getrennter Verträge gerade überwindet, die bei wechselseitiger Bezugnahme überhaupt nicht bestünde.

Auch die Reglung in den § 4 des Garagenmietvertrags führt zu keinem anderen Ergebnis. Die Wirksamkeit der dortigen Klauseln zur Kündigungsmöglichkeit- und -frist des Vertrags ohne Grund, auf die es hier ankommt, ist davon abhängig, ob es sich um ein einheitliches Vertragsverhältnis handelt oder nicht, weil sie im ersteren Fall gem. § 573 Abs. 4 BGB unwirksam ist. Umgekehrt begründet sie also nicht die Nichtanwendbarkeit des Wohnraummietrechts, sondern setzt dies voraus. Einen Rückschluss auf den Willen

beider Parteien hinsichtlich der Vertragsqualität oder einer Trennung der Verträge kann sie als Formularklausel wiederum nicht begründen.

Das gilt ebenso für § 11 des Garagenmietvertrags. Hiernach soll Wohnraummietrecht auf den Garagenmietvertrag auch dann keine Anwendung finden, wenn zwischen den Parteien zugleich ein Wohnraummietvertrag geschlossen wurde. Diese fraglos mit der Zielsetzung einer Umgehung der allgemein bekannten Rechtsprechung zur Einheitlichkeit von Wohnraum- und Garagenmietvertrag gefasste Klausel kann schon deshalb keine Entscheidung über die anzuwendende Rechtsmaterie treffen, weil den Parteien, so Wohnraummietrecht tatsächlich anwendbar ist, die Disposition hierüber schlichtweg entzogen ist. Sie können dann allein abweichende Abreden im Rahmen der (hier jedoch sodann einschlägigen) gesetzlichen Abweichungsverbote zu Lasten des Mieters sowie im Übrigen, bei Verwendung von Formularklauseln, der Klauselkontrolle gem. § 307 ff. BGB treffen. Zudem ist aufgrund der Klauseleigenschaft der Regelung auch hier ein Rückschluss auf den tatsächlichen Willen der Parteien und insbesondere des Vertragspartners des

Klauselverwenders in Bezug auf anzuwendendes Rechts bzw. eine Trennung der Verträge nicht möglich. Nichts anderes folgt daher auch aus der Zahlung separater Mieten auf ggf. getrennte Konten.

Im Ergebnis folgt somit schon aufgrund des zeitgleichen Abschlusses beider Mietverträge zwischen denselben Parteien, dass es sich um ein einheitliches Mietverhältnis handelt. Aber auch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ergibt sich das aus deren Lokalisierung auf demselben Grundstück. Die Nichtexistenz vertragsinterner wechselseitigen Verweisungen sowie die weiteren Inhalte des Garagenmietvertrags stehen dem insbesondere aufgrund ihrer Klauseleigenschaft, die keine Rückschlüsse auf den tatsächlichen Parteiwillen zulassen, nicht entgegen. Da somit ein einheitliches Vertragsverhältnis vorlag, war die Teilkündigung der Klägerin unwirksam.

Auf die Frage, ob, wie die Beklagtenseite vorträgt, bei Vertragsschluss eine Zusammengehörigkeit der Verträge zudem ausdrücklich vereinbart wurde, kommt es daher nicht an.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711.

Die folgenden rechtlichen Bereiche sind u.a. in diesem Urteil relevant:

1. Wohnraummietrecht (BGB § 546 Abs. 1): Dieser Abschnitt des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist in diesem Urteil von zentraler Bedeutung. Es befasst sich mit der Verpflichtung des Mieters, dem Vermieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Die Frage im vorliegenden Urteil dreht sich um die Wirksamkeit der Kündigung des Garagenmietvertrags, welcher von der Vermieterin als getrennt vom Wohnraummietvertrag angesehen wird. Nach diesem Abschnitt des BGB wäre der Mieter verpflichtet, die Garage zurückzugeben, wenn das Mietverhältnis wirksam beendet wurde.
2. Einheitliches Mietverhältnis: Dieser juristische Begriff ist in diesem Urteil von entscheidender Bedeutung, da das Gericht entscheidet, ob die Mietverträge für die Wohnung und die Garage als einheitliches Mietverhältnis zu betrachten sind. Die Vermieterin hatte argumentiert, dass die beiden Verträge getrennt sind und sie daher den Garagenmietvertrag unabhängig vom Wohnraummietvertrag kündigen könnte. Die Mieter hingegen argumentierten, dass die beiden Verträge ein einheitliches Mietverhältnis darstellen und nur gemeinsam gekündigt werden können. Das Gericht stellte fest, dass die Mieter einen „Verknüpfungswillen“ hatten, was zu dem Urteil führte, dass die Verträge einheitlich sind.
3. Kündigungsschutzvorschriften des Wohnraummietrechts: Diese Vorschriften sind hier relevant, weil sie das Recht eines Vermieters zur Kündigung eines Mietverhältnisses einschränken. Wenn die Wohnung und die Garage als einheitliches Mietverhältnis betrachtet werden, würden diese Kündigungsschutzvorschriften auch für den Garagenmietvertrag gelten. Dies wäre nicht der Fall, wenn die beiden Mietverträge als getrennte Verträge angesehen würden.
4. BGH-Beschluss VIII ZR 95/20: Dieser Beschluss des Bundesgerichtshofs ist in diesem Urteil relevant, da er von der Vermieterin als Rechtsgrundlage für ihre Ansicht herangezogen wird, dass die beiden Mietverträge rechtlich selbständig sind. Der Beschluss des BGH bestätigt grundsätzlich die Auffassung der Vermieterin, dass separate Vertragsdokumente zunächst für separate Verträge sprechen. Allerdings stellte das Amtsgericht Hanau fest, dass der „Verknüpfungswille“ der Mieter die Vermutung getrennter Verträge widerlegt.