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Zeugniserteilung über das Nichtbestehen eines Vorkaufsrechts

VG Potsdam – Az.: 5 K 2824/20 – Gerichtsbescheid vom 16.11.2021

Der Beklagte wird verpflichtet den Antrag des Klägers auf Ausstellung eines Negativzeugnisses unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

Der Gerichtsbescheid ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Gerichtsbescheides vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Der Kläger begehrt die Bescheidung seines Antrages auf Erteilung eines Zeugnisses über das Nichtbestehen eines Vorkaufsrechts der Beklagten.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 12. Oktober 2018 kaufte der Kläger das Grundstück Gemarkung T… , Flur 2, Flurstück 9… . Mit Schreiben vom 19. Oktober 2018 bat die beurkundende Notarin um Zusendung eines Negativattestes. Mit Schreiben vom 20. Oktober 2018 verlangte der Beklagte unter Verweis auf § 469 BGB die Bekanntgabe des vollständigen Inhalts des Kaufvertrages. Nachdem der Beklagte kein Negativattest erteilte, forderte der Kläger mit Schreiben vom 11. Februar 2020 und mit Schreiben vom 26. Februar 2020 den Beklagten unter Fristsetzung zur Erteilung des Negativattestes auf. Der Beklagte antwortete darauf mit Schreiben vom 2. März 2020 gleichlautend wie gegenüber der Notarin dahingehend, dass nach § 469 Abs. 1 BGB der Verpflichtete dem Berechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrages unverzüglich mitzuteilen habe. Die Ausschlussfrist von zwei Monaten nach § 469 Abs. 2 BGB werde erst dann in Lauf gesetzt, wenn dem Vorkaufsberechtigten der richtige und vollständige Inhalt des das Vorkaufsrecht auslösenden Kaufvertrages mitgeteilt worden sei. Die Mitteilungspflicht nach § 469 Abs. 1 BGB beruhe darauf, dass der Berechtigte den richtigen und vollständigen Inhalt des Kaufvertrages für seine Entscheidung kennen müsse. Dies sei aber erst dann der Fall, wenn der vollständige Vertragstext offenbart sei.

Am 7. November 2020, eingegangen beim Verwaltungsrecht Potsdam am 18. November 2020, hat der Kläger Klage erhoben.

Dem Beklagten stehe kein Vorkaufsrecht zu, weder ein dinglich gesichertes noch ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Daher habe der Beklagte auf Antrag unverzüglich an Negativattest auszustellen. Da der Kläger wegen des Verhaltens des Beklagten den Kaufpreis noch nicht erhalten habe, sei Klage geboten.

Nachdem der Kläger zunächst sinngemäß beantragte, den Beklagten zu verpflichten ihm das begehrte Negativattest auszustellen, beantragte er zuletzt,

den Beklagten zu verurteilen, den Antrag des Klägers auf Ausstellung eines Negativzeugnisses unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte wiederholt sein Vorbringen aus dem Vorverfahren und widersprach der Klageänderung.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes und des übrigen Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Der Einzelrichter entscheidet nach Übertragung des Rechtsstreits auf diesen nach § 6 Abs. 1 VwGO durch Gerichtsbescheid, nachdem die Beteiligten hierzu angehört worden sind (vgl. § 84 Abs. 1 VwGO). Das der beklagte eine Entscheidung ohne mündliche Verhandlung entgegengetreten ist, ist daher unbeachtlich.

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Die Klage ist, in der nach § 91 VwGO sachdienlichen Klageänderung, zulässig und begründet. Der Beklagte hat zwar der Klageänderung widersprochen, der Streitstoff bleibt jedoch im Wesentlichen der gleiche und eine Entscheidung über den geänderten Klageantrag fördert die endgültige Beilegung des Rechtsstreits, so dass Sachdienlichkeit gegeben ist. Das Fehlen von Sachentscheidungsvorraussetzungen hat der Beklagte nicht gerügt, hingegen die Ablehnung der begehrten Auskunft bekräftigt.

Der Kläger hat einen Anspruch auf Bescheidung seines Antrages unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts, vgl. § 113 Abs. 3 Satz 1 VwGO.

Dass die Ablehnung des Erlasses des begehrten Verwaltungsaktes durch den Beklagten rechtswidrig ist, ergibt sich aus folgendem: Der Beklagte durfte den Anspruch des Klägers auf Ausstellung einer Negativbescheinigung nach § 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB in der vorliegenden Konstellation nicht unter Hinweis darauf ablehnen, dass der Kläger den Kaufvertrag nicht vorgelegt hat. Nach dieser Bestimmung hat die Gemeinde dann, wenn ein Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird, auf Antrag eines Beteiligten darüber unverzüglich ein Zeugnis auszustellen. Diese Pflicht der Gemeinde, eine solche als Negativzeugnis zu bezeichnende Bescheinigung auszustellen, kann sich aus zwei Gründen ergeben:

1. wenn ein Vorkaufsrecht nicht besteht oder

2. wenn ein solches Vorkaufsrecht zwar besteht, aber nicht ausgeübt wird.

Beide Gründe stehen alternativ nebeneinander. Der Anspruch eines Beteiligten und damit zugleich die Verpflichtung der Gemeinde ist bereits dann gegeben, wenn ein Vorkaufsrecht nicht besteht. Im vorliegenden Fall hat der Beklagte den Antrag des Klägers auf Ausstellung eines entsprechenden Zeugnisses nicht aus sachlichen Gründen, das heißt nicht wegen Bestehens eines Vorkaufsrechtes, sondern aus einem formellen Grund, nämlich wegen der Nichtvorlage des notariellen Kaufvertrages abgelehnt – wenn auch nicht in der Form des Verwaltungsaktes –, was rechtswidrig ist. Eine Pflicht, der Gemeinde den Grundstückskaufvertrag vorzulegen oder ihr den (wohl vollständigen) Inhalt des Vertrages mitzuteilen, ist jedenfalls vorliegend nicht erkennbar (vgl. zur Rechtslage nach dem BBauGB OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 24. April 1979 – VII A 2294/78 –, juris Rn. 23). Zwar kann die Entscheidung der Gemeinde (hier des Amtes) darüber, ob ein bestehendes Vorkaufsrecht ausgeübt wird, nur dann sachgemäß getroffen werden, wenn der vollständige Inhalt des notariellen Kaufvertrages mitgeteilt ist. Eine Vorlagepflicht ist aber jedenfalls dann nicht gegeben, wenn es um das Tatbestandsmerkmal des Nichtbestehens eines Vorkaufsrechtes geht. Hinsichtlich dieser Alternative lässt sich eine solche Pflicht insbesondere nicht aus § 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB herleiten. Nach dieser Vorschrift ist zwar der Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrages unverzüglich mitzuteilen. Allerdings dient diese Mitteilung dazu der Gemeinde (hier dem Amt) die für ihre Entscheidung notwendigen Informationen zu liefern. Dazu kann eine Übersendung des Kaufvertrages aber dann nicht gehören, wenn gar kein Vorkaufsrecht existiert. Diese sachliche Beschränkung der Mitteilungspflicht hat durchaus ihren Sinn. Denn nur wenn der Gemeinde an einem Grundstück, das Gegenstand eines Kaufvertrages ist, tatsächlich ein Vorkaufsrecht zusteht, so muss sie, um über die Ausübung des Vorkaufsrechts sachgerecht entscheiden zu können, über den Inhalt des Kaufvertrages informiert werden. In diesem Zusammenhang können Einzelheiten des abgeschlossenen Vertrages wie der vereinbarte Kaufpreis von Bedeutung sein. Anders ist die Sachlage hinsichtlich des Bestehens oder Nichtbestehens eines Vorkaufsrechtes. Um der Gemeinde (hier des Amtes) eine Beantwortung dieser Frage zu ermöglichen, ist es nicht geboten, den gesamten Kaufvertrag zu übersenden. Ob ein Vorkaufsrecht besteht, hängt nicht vom Inhalt des jeweiligen Kaufvertrages, sondern von vertragsunabhängigen objektiven Kriterien ab, die der Gemeinde bekannt sind beziehungsweise von ihr ermittelt werden können. Sind diese Umstände der Gemeinde bekannt oder werden sie ihr mitgeteilt, dann ist der Gemeinde eine Prüfung und Beantwortung der Frage möglich, ob ein Vorkaufsrecht besteht oder nicht. Eine auch am Sinn und Zweck der gesetzlichen Vorschriften orientierte Auslegung gebietet hiernach nicht, die Entscheidung der Gemeinde über das Nichtbestehen eines Vorkaufsrechtes von der vorherigen Vorlage des Kaufvertrages durch den Grundstückseigentümer oder von der vorherigen Mitteilung des weiteren oder gesamten Vertragsinhaltes abhängig zu machen – jedenfalls nicht wenn die angeforderte Zusatzinformation nicht der Ermittlung der Frage dient, ob ein Vorkaufsrecht besteht. An diesen Gesichtspunkten orientiert der Beklagte sein Verwaltungshandeln aber nicht. Vielmehr folgt der Beklagte dem Standpunkt, dass der Kläger dem Beklagten aus § 469 Abs. 1 BGB folgend den richtigen und vollständigen Inhalt des das Vorkaufsrecht auslösenden Inhalts des Kaufvertrages mitzuteilen habe. Allerdings wird diese Betrachtung nicht der oben zitierten Regelung des § 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB gerecht, aus der sich ergibt, dass die Gemeinde ein Negativzeugnis auch auszustellen hat, wenn ein Vorkaufsrecht nicht besteht. Anderes ergibt sich auch nicht aus dem vom Beklagten zitierten Urteil. In diesem ging es darum, wann die Frist zur Abgabe der Erklärung eines bestehenden Vorkaufsrechts erteilt wird (OLG Stuttgart, Urteil vom 31. Oktober 2012 – 3 U 18/12 –, juris Rn. 36 vgl. ebenso das vom Beklagten im Weiteren zitierte Urteil des BGH von 29. Oktober 1993 – V ZR 136/92 –, juris). Im Übrigen wird auch im zitierten Urteil des Oberlandesgerichts Stuttgart darauf hingewiesen, dass die Verwaltungsbehörde auch die Pflicht trifft, den bei ihnen vorsprechenden Anspruchsberechtigten im Rahmen der Gesetze zu ihrem Recht zu verhelfen, insbesondere auch im Rahmen des Zumutbaren dazu beizutragen, dass das materielle Recht nicht an Formalien scheitert (a.a.O. Rn. 55). Inwieweit die vom Beklagten mit Schreiben vom 3. November 2021 mitgeteilte, wohl von ihm beantragte und noch nicht beschiedene Akteneinsichtsbeantragung bei der Kommunalaufsicht des Beklagten für den Rechtsstreit eine Rolle spielen sollte, erschließt sich nicht. Zumal der Beklagte, wie dargelegt, den Standpunkt vertritt, dass es auf das Bestehen oder Nichtbestehen eines Vorkaufsrechts nicht ankommt. Die auf dieser Grundlage erfolgte Ablehnung der Ausstellung eines Negativattestes ist rechtswidrig.

Da hinsichtlich der sachlich-rechtlichen Frage, ob der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zusteht, weder Spruchreife gegeben ist noch das Gericht verpflichtet ist, insoweit die Spruchreife herbeizuführen, kann der Beklagte nur dazu verpflichtet werden, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

Das Gericht ist im vorliegenden Fall nicht verpflichtet die Spruchreife herbeizuführen, weil es sonst in unangemessener Weise die Funktion der zuständigen Verwaltungsbehörde ausüben würde. Der Beklagte hat hier die sachlich-rechtlichen Voraussetzungen des von den Klägern geltend gemachten Anspruchs nach den vorliegenden Unterlagen ungeprüft gelassen, weil er sich zur Ablehnung des Antrages aus formellen Gründen beziehungsweise für berechtigt hielt. Dies verdeutlicht auch der vorgelegte Verwaltungsvorgang, der keinerlei Anhaltspunkte für die Prüfung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Vorkaufsrechts enthält. Die übersandte Akte enthält zwar ein Formular auf dem einzutragen ist, ob ein Vorkaufsrecht besteht. Die Eintragung zum Bestehen eines Vorkaufsrechts ist jedoch nicht erfolgt und auch im zugehörigen Feld „Bemerkungen“ ist nichts eingetragen. Stattdessen ist als „Zeiteinheit“ 15 Minuten eingetragen. Dies legt nahe, dass diese Frage 15 Minuten bearbeitet worden ist, wenn auch ohne Ergebnis – jedenfalls, wenn der Verwaltungsvorgang dem rechtsstaatlichen Gebot von Aktenwahrheit und Aktenklarheit entsprechend (vgl. BVerfG, Beschluss vom 6. Juni 1983 – 2 BvR 244/83, 2 BvR 310/83 –, juris Rn. 3) vollständig geführt und vorgelegt worden ist. Der Streit der Beteiligten ging im Kern auch nur darum, ob der Kläger bei der Stellung seines Antrages und der Geltendmachung seines Anspruches seiner Mitwirkungspflicht (Mitteilung oder Vorlage) im erforderlichen Umfang nachgekommen war. Ist dieser Streitpunkt behoben, so ist die nachfolgende Entscheidung der Behörde über die materiellen Anspruchsvoraussetzungen soweit ersichtlich einfach, ohne dass es insoweit einer gerichtlichen Klärung bedürfte. Es entspräche nicht dem Sinn der Trennung der Funktionen von Gericht und Verwaltung, wenn das Verwaltungsgericht im vorliegenden Fall erstmalig – das heißt bevor dies die Verwaltung tut – eine öffentlich-rechtliche Frage klären und entscheiden würde. Staatliches Handeln ist ressourcenschonend und damit sachnah zu vollziehen, jedenfalls wenn dem, wie hier, keine anderweitige gesetzliche Wertung entgegen steht (die Verpflichtung sparsamer Haushaltsführung folgt auch aus dem Rechtsgedanken des Art. 114 Abs. 2 Satz 1 des Grundgesetzes). Sollte vorliegend tatsächlich kein Vorkaufsrecht bestehen, so müsste der Beklagte einzig und allein aus diesem Grunde zur Erteilung des Negativzeugnisses verpflichtet werden. Sollte dagegen dem Beklagten ein Vorkaufsrecht zustehen, so würden den Kläger weitergehende Mitteilungspflichten treffen, die bis zur Bekanntgabe des vollständigen Vertragsinhaltes gehen könnten.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO i.V.m. § 84 Abs. 1 Satz 3 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11 und 711 der Zivilprozessordnung (ZPO) i.V.m. § 84 Abs. 1 Satz 3 VwGO.

Beschluss:

Der Streitwert wird endgültig auf 5.000,00 Euro festgesetzt.

Gründe:

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Abs. 2 des Gerichtskostengesetzes (GKG).

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