Fertighauskaufvertrag – Außenfassade aus Asbestzementtafeln ein Sachmangel?

OLG Celle, Az.: 8 U 203/07, Urteil vom 07.02.2008

Die Berufung der Kläger gegen das am 30. August 2007 verkündete Urteil des Einzelrichters der 5. Zivilkammer des Landgerichts Lüneburg wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung der Beklagten wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

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Fertighauskaufvertrag - Außenfassade aus Asbestzementtafeln ein Sachmangel?
Symbolfoto; Bilanola/Bigstock

Die Kläger verlangen von den Beklagten Schadensersatz in Höhe der Kosten für eine Asbestsanierung ihres Hauses.

Die Kläger kauften von den Beklagten durch notariellen Kaufvertrag vom 4. Oktober 2006 (UR-Nr. 334/06 des Notars H. in L.) das Hausgrundstück S. in W./OT O. zum Kaufpreis von 85.000,00 Euro. Der Verkauf des Hausgrundstückes erfolgte unter Ausschluss der Gewährleistung (§ 4 des Kaufvertrages, Bl. 14 d.A.).

Das Haus wurde im Jahre 1980 in Fertigbauweise errichtet. In der Außenfassade sind Asbestzementtafeln verarbeitet. Dies war den Beklagten bekannt, nicht zuletzt deshalb, weil bereits ein Kaufinteressent wegen dieses Umstandes von seinen Kaufabsichten abgerückt war. Dass die Verkleidung des Hauses aus Asbestzementtafeln besteht, teilten die Beklagten den Klägern weder bei den Vertragsverhandlungen noch bei Abschluss des Kaufvertrages mit. Nach Übergabe des Hauses forderten die Kläger die Beklagten erfolglos auf, die Fassade im Wege der Nacherfüllung zu sanieren.

Die Kläger haben die Ansicht vertreten, bei der Verarbeitung von Asbest handele es sich um einen Sachmangel, den die Beklagten als Verkäufer ungefragt hätten offenbaren müssen. Die Kläger haben behauptet, sie als Käufer hätten von der Asbestbelastung des Hauses nichts gewusst. Insbesondere habe ihnen der Makler N. keine Baubeschreibung der Firma O., aus der sich die Verbauung von Asbestzementtafeln ergibt (Bl. 65 d.A.), übergeben (Bl. 5, 81 d. A.). Die Beklagten könnten sich auf den Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag nicht berufen, weil sie die Asbestbelastung des Hauses arglistig verschwiegen hätten.

Im Rahmen der Erörterung des Sach- und Streitstandes in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht am 2. August 2007 hat der Kläger zu 1 erstmals mitgeteilt, er habe den Beklagten zu 1 zweimal gefragt, aus welchem Material die Fassade sei. Der Beklagte zu 1 habe beide Male gesagt, er wisse dies nicht. Beide Ereignisse seien vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages gewesen. Zum Beweis dafür berufe er sich auf Parteivernehmung des Beklagten zu 1 sowie seiner eigenen Person. Weiterhin habe er den Makler N. ausdrücklich mündlich gefragt, ob es bei dem Objekt etwas gäbe, was er nicht sehe. Der Makler habe geantwortet: “Da gibt es nichts, nur die viele Arbeit, die im Garten noch anfallen wird.” Zum Beweis dafür hat sich der Klägervertreter auf das Zeugnis des Zeugen N. berufen. Ferner hat er mündlich vorgetragen, bei der Beurkundung des Kaufvertrages habe der Notar H. gefragt, ob an dem Bauwerk Mängel wie Schimmel, Holzwurm etc. vorlägen, oder “ob sonst noch etwas” sei. Dies hätten sowohl die Beklagten zu 1 und 2 als auch der Makler N. verneint (Zeugnis H., N., Parteivernehmung der Beklagten zu 1 und 2).

Die Kläger haben beantragt (Bl. 110 R, 3 d. A.),

1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, ihnen als Gesamtgläubigern den Betrag von 38.455,34 Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 22.01.2007 zu zahlen,

2. festzustellen, dass die Beklagten ihnen alle darüber hinausgehenden, mit der Sanierung des Hauses S. in W./OT O. von Asbestfaserzementplatten verbundenen Schäden zu erstatten haben.

Die Beklagten haben beantragt (Bl. 110 R., 47 d. A.), die Klage abzuweisen.

Die Beklagten haben die Auffassung vertreten, dass bei einem 1980 gebauten Fertighaus das Vorhandensein einer Verkleidung aus Asbestfaserzementplatten keinen Sachmangel im Sinne des § 434 BGB darstelle. Jedenfalls habe sie insoweit keine Offenbarungspflicht getroffen. Im Übrigen haben sie behauptet, dass der Makler N. den Klägern am 27. September 2006 die Baubeschreibung der Firma O. ausgehändigt habe, aus der sich die Verwendung von Asbestfaserzementplatten ergebe (Bl. 58 d. A.). Daran werde deutlich, dass sie auch nicht arglistig gehandelt hätten.

Mit nachgelassenem Schriftsatz vom 16. August 2007 (Bl. 112 ff. d. A.) haben sie bestritten, vom Kläger zu 1 jemals auf die Fassade angesprochen worden zu sein. Zum Inhalt des vom Kläger zu 1 zu Protokoll wiedergegebenen Gesprächs zwischen ihm und dem Makler N. haben sie sich mit Nichtwissen erklärt.

Mit Urteil vom 30. August 2007 (Bl. 117 ff. d. A.) hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Verwendung von Asbestzementplatten in der Außenfassade des Fertighauses stelle keinen Mangel dar, den die Beklagten den Klägern ungefragt hätten offenbaren müssen. Es handele sich um ein im Jahre 1980 errichtetes Fertighaus. Damals sei die Verwendung von Asbest gerade im Außenbereich an Häusern noch allgemein üblich gewesen. Insofern hätten die Kläger nicht davon ausgehen können, dass das von ihnen erworbene Haus dem heutigen Standard an die Verwendung von nicht gesundheitsschädlichen Materialien entspreche. Wenn die Kaufentscheidung der Kläger von vorhandener Asbestverarbeitung abhängig gewesen wäre, hätten sie die Beklagten selbst danach fragen müssen. Über Tatsachen, die man nicht ungefragt offenbaren müsse, könne man nicht täuschen. Soweit die Kläger erstmals in der mündlichen Verhandlung vom 2. August 2007 unter Beweisantritt vorgetragen haben, der Beklagte zu 1 habe vor Vertragsschluss auf zweimaliges Nachfragen angegeben, nicht zu wissen, aus welchem Material die Fassade sei, werde dieser Vortrag gem. § 296 Abs. 2, 282 Abs. 1 ZPO als verspätet zurückgewiesen.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Kläger.

Sie vertreten nach wie vor die Auffassung, dass die Beklagten auch ohne konkrete Nachfrage auf die Verbauung von Asbestfaserzementplatten hätten hinweisen müssen (Bl. 128 d. A.). Ein Käufer des Jahres 2006 brauche nicht ohne weiteres in Rechnung zu stellen, dass ein Haus, das er kaufen wolle, unter Verwendung von Asbestzement errichtet und seitdem nicht saniert worden sei. Aus der Tatsache, dass bereits ein Käufer wegen der Asbestbelastung des Hauses abgesprungen sei und die Beklagten daraufhin den Kaufpreis von 114.000 Euro auf 90.000 Euro gesenkt hätten, habe sich für sie erkennbar ergeben, dass die Asbestbelastung für die Kaufentscheidung von Kaufinteressenten wesentlich sei.

Außerdem habe das Landgericht den protokollierten Vortrag in der mündlichen Verhandlung vom 2. August 2007 zu zweimaligen konkreten Nachfragen des Klägers zu 1 gegenüber dem Beklagten zu 1 nach dem Aufbau der Fassade zu Unrecht als verspätet zurückgewiesen (Bl. 130 d. A.).

Die Kläger beantragen (Bl. 124 d. A.), unter Abänderung des am 30. August 2007 verkündeten Urteils des Landgerichts Lüneburg entsprechend ihren erstinstanzlich gestellten Anträgen zu erkennen.

Die Beklagten beantragen (Bl. 138 d. A.), die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagten verteidigen das angefochtene Urteil. Sie wiederholen insbesondere ihre Behauptungen, wonach der Makler N. den Klägern am 27. September 2006 die Baubeschreibung mit ihrem Hinweis auf die Asbestfaserzementplatten ausgehändigt habe und dass es zu keinem Zeitpunkt konkrete Nachfragen der Kläger nach dem Fassadenaufbau gegeben habe.

II.

Das angefochtene Urteil beruht weder auf einer Rechtsverletzung (§ 513 Abs. 1, 1. Alt., § 546 ZPO) noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrundezulegenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 Abs. 1, 2. Alt. ZPO). Den Klägern steht gegen die Beklagten kein Schadensersatzanspruch in Höhe der erforderlichen Kosten für die Asbestsanierung aus §§ 437 Nr. 3, 280, 281 BGB zu, weil die Tatsache, dass die Außenwände des Gebäudes mit Asbestfaserzementplatten verkleidet sind, keinen Sachmangel im Sinne des § 434 BGB darstellt und deshalb auch keine Hinweispflicht der Beklagten bestand.

Nach § 434 Abs. 1 BGB ist eine Sache frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit hat. Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist die Sache frei von Sachmängeln, wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet, sonst wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann.

Der notarielle Kaufvertrag enthält keine Vereinbarung der Parteien zur Asbestfreiheit des Hauses. Auch eine dahingehende mündliche Vereinbarung im Zuge der Verkaufsgespräche wird von den Klägern nicht behauptet und ist auch sonst nicht ersichtlich.

Das Haus ist wegen der Verwendung von Asbestfaserzementplatten auch nicht etwa deswegen mangelhaft, weil es sich deshalb für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung nicht eignen würde. Das Haus wurde zu Wohnzwecken verkauft. Asbestbelastet ist lediglich die Außenverkleidung des Hauses, nicht aber die Innenwände. Es ist deshalb nicht ersichtlich und von den Klägern auch nicht behauptet worden, dass sich das Haus mit der derzeitigen Beschaffenheit zu Wohnzwecken nicht eignen würde. Die Kläger behaupten lediglich, dass es zu einer Belastung mit Asbeststaub kommen könne, wenn die Außenfassade geöffnet werde, bspw. um Bohrungen für Außenlampen oder eine Überdachung anzubringen. Dies beeinträchtigt aber nicht die Eignung des Hauses zu Wohnzwecken.

Schließlich eignet sich das Haus trotz der Verwendung von Asbestfaserzementplatten in der Außenverkleidung auch für die gewöhnliche Verwendung als Wohnhaus. Insoweit wird auf die vorstehenden Ausführungen Bezug genommen. Es weist auch eine Beschaffenheit auf, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann. Denn das Haus wurde bereits im Jahre 1980 errichtet, sodass die Kläger nicht davon ausgehen konnten, ein Haus zu erwerben, das den heutigen Anforderungen an die Verwendung von nicht gesundheitsschädlichen Baumaterialien entsprach. Im Zeitpunkt der Errichtung des Hauses wurde asbesthaltiges Material aufgrund seiner sonstigen Eigenschaften relativ häufig beim Hausbau eingesetzt. Seine Verwendung vor allem im Außenbereich war auch zulässig. Ferner bestand bei Vertragsschluss keine Verpflichtung, asbestbelastete Außenwände zu beseitigen. Insoweit mussten die Kläger als Erwerber eines älteren Wohnhauses, insbesondere eines älteren Fertighauses, damit rechnen, dass hier noch Asbest zum Einsatz gelangt ist (OLG Celle, Urteil vom 08.12.1995 – 4 U 152/94 -, OLGR 1996, 51; Landgericht Magdeburg, Urteil vom 15.01.2002 – 9 O 2665/01 -, zitiert nach juris; Teilurteil des Senats vom 10. Mai 2007 – 8 U 11/07 -, OLGR 2007, 461 ff.; a. A. Landgericht Hannover, MDR 1998, 1474 f.). An dieser Rechtsprechung ist aus den nach wie vor zutreffenden Gründen dieser Entscheidungen festzuhalten. Gründe, die zu einer anderen Sichtweise führen könnten, sind im vorliegenden Fall nicht ersichtlich. Gerade im Falle des Kaufs eines älteren Fertighauses musste sich den Klägern die Möglichkeit aufdrängen, dass hier asbesthaltiges Material zur Verwendung gekommen sein könnte. Wenn sie hiervon ihre Kaufentscheidung abhängig machen wollten, mussten sie konkret nachfragen und eine solche Beschaffenheitsvereinbarung zum Gegenstand ihres Kaufvertrages machen. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Asbestbelastung im Außenbereich für den Kaufentschluss eines Käufers generell von so erheblicher Bedeutung ist, dass eine Offenlegung nach der Verkehrsauffassung und nach Treu und Glauben auch ohne entsprechende Nachfrage geboten sein könnte.

Liegt somit bereits kein Sachmangel i. S. d. § 434 BGB vor, so fehlt es an den Tatbestandsvoraussetzungen des § 437 Nr. 3 BGB, der einen Mangel der Kaufsache für einen Schadensersatzanspruch voraussetzt. Es kommt deshalb auch nicht darauf an, ob der Kläger zu 1 den Beklagten zu 1 nach dem Material der Fassade des Hauses gefragt hat und dieser ihm daraufhin geantwortet hat, dass er das nicht wisse. Zwar läge in diesem Falle möglicherweise eine arglistige Täuschung über einen für die Kläger kaufentscheidenden Umstand vor, der eine Anfechtung nach § 123 BGB begründen könnte. Da die Kläger aber ausdrücklich am Kaufvertrag festhalten und lediglich einen Schadensersatzanspruch geltend machen wollen, wäre dies für die Frage eines solchen auf Ersatz ihres Schadens gerichteten Anspruchs irrelevant, da ein solcher immer das Vorliegen eines Sachmangels voraussetzt. Auch ein Schadensersatzanspruch aus § 280 i. V. m. § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB (früher: culpa in contrahendo) wäre in diesem Falle nicht gegeben, weil nach Gefahrübergang, der hier durch Übergabe des Grundstücks am 15.11.2006 stattgefunden hat, die Anwendung der Vorschriften der §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 BGB ausgeschlossen ist. Es gelten dann nur die §§ 434 – 442 BGB, weil sie eine abschließende Sonderregelung darstellen, soweit es sich um Merkmale der Sache handelt, die – wie hier die Freiheit des Hauses von Asbest – einer Beschaffenheitsvereinbarung zugänglich sind (Palandt-Weidenkaff, BGB, 67. Aufl. 2008, § 437 Rdz. 51 a).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.