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Schutz-/Sorgfaltspflicht Hausverkäufer gegenüber Kaufinteressenten bei Hausbesichtigung

OLG Düsseldorf – Az.: I-24 U 245/18 – Beschluss vom 11.09.2019

Der Senat beabsichtigt, die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Dem Kläger wird Gelegenheit gegeben, hierzu binnen zwei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses Stellung zu nehmen.

Der auf den 1. Oktober 2019 bestimmte Termin zur mündlichen Verhandlung wird aufgehoben.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf EUR 14.559,– festgesetzt.

Gründe

I.

Die Berufung des Klägers hat nach einstimmiger Auffassung des Senats offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg (§ 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). Die Sache hat keine rechtsgrundsätzliche Bedeutung; auch erfordert weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung durch Urteil des Berufungsgerichts. Schließlich ist nach den Umständen des Falls auch sonst keine mündliche Verhandlung geboten (§ 522 Abs. 2 Nr. 2 bis 4 ZPO).

Die Berufung kann gemäß §§ 513 Abs. 1, 520 Abs. 3 Nr. 2 ZPO nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) beruht oder nach § 529 ZPO zu Grunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Solche Umstände zeigt die Berufungsbegründung nicht in verfahrensrechtlich erheblicher Weise auf. Vielmehr hat das Landgericht die Klage zu Recht abgewiesen.

1.

Schutz-/Sorgfaltspflicht Hausverkäufer gegenüber Kaufinteressenten bei Hausbesichtigung
(Symbolfoto: Von My Agency/Shutterstock.com)

Im Jahr 2016 beabsichtigte der Beklagte, sein mit einer Doppelhaushälfte bebautes Grundstück .. in M. zu verkaufen. Da er selbst erkrankt ist, beauftragte er eine Maklerin, die Zeugin B.. Darüber hinaus bat er seinen Nachbarn, den Zeugen K., zum Zwecke der Besichtigungen das Haus jeweils aufzuschließen. Am 29. Juli 2016 besichtigte der Kläger, ein selbständiger Versicherungsvertreter, in Begleitung seiner Lebensgefährtin, der Zeugin H., das Hausgrundstück. Gemeinsam gingen sie in Begleitung der Zeugin B. und des Zeugen K. durch das Souterrain und die Räume im Erdgeschoss. Der Zeuge K. wies darauf hin, dass sich auf dem Dachboden eine Ausbaureserve für ein Büro befände. Diese wünschte der Kläger zu sehen, während die Zeuginnen B. und H. sich wieder ins Souterrain begaben. Die Öffnung zum Dachboden hat eine Größe von etwa 0,6 m x 1,5 m, war aber außerhalb des Einstiegsbereichs der Leiter, so das Vorbringen des Beklagten, mit einer Spanplatte abgedeckt. Der Zeuge K. erklomm über eine Leiter den Dachboden, welche lediglich bis zur Laibung der Dachluken reichte (siehe Lichtbilder GA 42 und 46). Er begab sich sodann in den Raum hinein, um an den am Boden befindlichen Lichtschalter zu gelangen. Auf dem Dachboden befanden sich lose Kabel, Bretter und Dachlatten, der Kläger will dort auch herausragende Nägel gesehen haben. Der Kläger, der direkt dem Zeugen K. nachfolgte und ohne von diesem hierzu aufgefordert worden zu sein, auf den Dachboden geklettert war, stürzte durch die außerhalb des Einstiegsbereichs der Leiter vorhandene Öffnung und fiel in den darunter befindlichen Raum.

Durch den Sturz hat sich der Kläger die rechte Schulter ausgekugelt und Prellungen zugezogen. Bis zum 30. November 2016 war er krankgeschrieben, wobei zwischen den Parteien im Streit steht, ob die Krankschreibung Folge des Unfalls war.

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Mit seiner Klage verfolgt der Kläger die Zahlung eines angemessenen Schmerzensgeldes, dessen Höhe er mit mindestens EUR 9.000,00 angegeben hat und verlangt Ersatz – vom Beklagten bestrittener – materieller Aufwendungen iHv EUR 5.559,48 nebst Zinsen sowie die Zahlung vorgerichtlicher Kosten iHv EUR 1.029,35. Des Weiteren verfolgte er in 1. Instanz noch ein Feststellungsantrag, der nicht Gegenstand des Berufungsverfahrens wurde.

Das Landgericht hat mit seinem am 9. Oktober 2018 verkündeten Urteil die Klage abgewiesen, worauf verwiesen wird (GA 101-114). Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner zulässigen Berufung.

2.

Dem Kläger stehen unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt Schadensersatz- und Schmerzensgeldansprüche zu. Es fehlt bereits an einer kausalen Schutz- und Verkehrssicherungspflichtverletzung des Beklagten, an welche sowohl eine vorvertragliche Haftung gem. §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2, 253 BGB als auch eine deliktische Haftung gem. §§ 823 Abs. 1, 253 BGB anknüpft.

Der Beklagte hat gegenüber dem Kläger keine Pflichten verletzt. Hierbei ist davon auszugehen, dass die (auch vor-) vertraglich geschuldeten Fürsorge- und Obhutspflichten den zu § 823 Abs. 1 BGB entwickelten Verkehrssicherungspflichten entsprechen (vgl. BGH, Urteil vom 9. September 2008 – VI ZR 279/06, Rz. 9, jetzt und im Folgenden zitiert nach Juris; OLG Hamm, Urteil vom 15. März 2013 – I-9 U 187/12, Rz. 21; Staudinger/Olzen, BGB, Neubearbeitung 2015, Updatestand: 21. Dezember 2017, § 241 Rn. 490; zu Schutzpflichten vor oder ohne Vertragsschluss: MünchKomm/Bachmann, BGB, 8. Auflage 2019, § 241 Rn. 117).

a.

Zwischen den Parteien war durch die Hausbesichtigung zur Vorbereitung eines etwaigen Kaufvertrags ein Schuldverhältnis i.S. § 311 Abs. 2 Nr. 2 BGB begründet worden. Der Kläger hatte das Haus zum Zwecke der Besichtigung betreten und dadurch dem Beklagten die Möglichkeit zur Einwirkung auf seine Rechtsgüter gewährt. Hieraus folgt eine allgemeine Schutz- und Obhutspflicht gem. § 241 Abs. 2 BGB, wonach sich der Beklagte bzw. die von ihm eingesetzten Hilfspersonen so zu verhalten hatten, dass u. a. der Körper und die Gesundheit des Interessenten nicht verletzt werden. Befindet sich im Verantwortungsbereich des Schutzverpflichteten eine Gefahrenquelle für Dritte, so hat dieser grundsätzlich die Vorkehrungen zu treffen, die erforderlich und ihm zumutbar sind, um Schädigungen Dritter möglichst zu verhindern (vgl. nur BGH, Urteil vom 9. September 2008 – VI ZR 279/09, Rz. 10 mwN). Der Inhalt und Umfang der jeweiligen Schutz- bzw. Verkehrssicherungspflichten lässt sich jedoch nicht generell bestimmen. Sie richten sich vielmehr jeweils nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere nach den möglichen Gefahren und deren Erkennbarkeit. Haftungsbegründend wird eine Gefahrenquelle auch erst, sobald sich aus der zu verantwortenden Situation vorausschauend für einen sachkundig Urteilenden die naheliegende Gefahr ergibt, dass Rechtsgüter Dritter verletzt werden können (vgl. BGH, Urteil vom 3. Februar 2004 – VI ZR 95/03, Rz. 6; OLG Frankfurt, Beschluss vom 15. August 2017 – 3 U 20/17, Rz 21). Allerdings besteht eine Verkehrssicherungspflicht nur für solche Flächen, auf denen mit einem durch die Eröffnung einer potenziellen Gefahrenquelle hervorgerufenen Verkehr gerechnet werden muss (OLG Köln, Urteil vom 27. September – 19 O 89/13).

Hier mussten weder der Beklagte noch der Zeuge K. damit rechnen, dass Kaufinteressenten den Dachboden betreten und nicht, was naheliegend gewesen wäre, es mit einem Blick von der Leiter in den als Ausbaureserve in Betracht kommenden Dachboden bewenden lassen. Bereits die Eingangssituation der nur bis zur Laibung reichenden Leiter, die auch beweglich und nicht fest mit dieser verbunden war, wies auf eine Örtlichkeit hin, die nicht der allgemeinen Besichtigung zugänglich gemacht werden sollte. Wie der Kläger bereits vor dem Einstieg in den Dachboden und von der Leiter aus ohne weiteres deutlich erkennen musste, war dieser Bereich nicht ausgebaut, hatte keine ausreichende Stehhöhe und es lagen Bretter herum. Nach seinem Vorbringen standen sogar Nägel heraus. Das Landgericht hat zutreffend ausgeführt, dass die vorhandene Konstruktion ohne weiteres sichtbar lediglich ein Provisorium darstellte. Auch hat es zutreffend auf das Lichtbild (GA 41) verwiesen, auf dem sowohl erkennbar ist, dass die Öffnung zum Einstieg deutlich kleiner ist als die tatsächlich vorhandene Öffnung, durch die der Kläger und der Zeuge K. den Dachboden betreten haben und als auch dass ein Teil der vorhandenen Öffnung keinen stabilen Bestandteil des Bodens der Ausbaureserve darstellt, sondern in Teilen nur mit Latten oder Platten abgedeckt war. Soweit der Kläger in der Berufungsbegründung vorträgt, die Lichtbilder seien geraume Zeit nach dem Unfall gefertigt worden und gäben nicht zwingend den Zustand wieder, wie er sich am Schadenstag darstellte, so folgt daraus nichts anderes. Denn er trägt nicht vor, in welcher Weise der auf den Lichtbildern abgebildete Zustand von dem am Unfalltag abweicht.

Soweit der Kläger im Schriftsatz vom 5. September 2019 noch ergänzend vorträgt, es sei keine Öffnung des Dachbodens von unten zu sehen gewesen, so widerspricht dies der auf den Lichtbildern zu sehenden Situation (GA 42). Die Abdeckung mit der Spanplatte ist gut erkennbar, denn sowohl das Aussehen als auch die Farbe weicht von dem ansonsten zu sehenden Bodenbelag ab. Auch ist eine Erhöhung wahrnehmbar. Da der Zeuge K. zuvor in den Bereich eingestiegen war, um das Licht anzuschalten, ist davon auszugehen, dass sich diese (beleuchtete) Situation auch dem Kläger darbot. Sollte der Kläger hinter dem Zeugen eingestiegen sein, bevor dieser den Lichtschalter erreichte, so war dies in höchstem Maße leichtsinnig und würde jedenfalls zu einem einen etwaigen Verursachungsbeitrag des Beklagten ausschließenden Mitverschulden des Klägers führen (vgl. auch nachfolgend c.).

Aus dem Vorstehenden folgt, dass der Beklagte aufgrund der konkreten, erkennbar provisorischen und nicht Wohnzwecken dienenden baulichen Situation keinen Anlass hatte anzunehmen, dass dort eine Gefahrenquelle für Dritte besteht. Denn er musste nicht davon ausgehen, dass etwaige Interessenten in den Dachbodenbereich hineinsteigen. Er musste lediglich Vorsorge dafür treffen, dass die Leiter unfallfrei bestiegen und von dort aus Einsicht in die Ausbaureserve genommen werden konnte. Der Kläger ist jedoch nicht von der Leiter, sondern durch ein nicht tragfähiges oder sich verschiebendes Brett durch die Dachbodenöffnung gestürzt. Kommt es jedoch in Fällen, in denen keine Schutzmaßnahmen getroffen werden müssen, weil eine Gefährdung anderer zwar nicht völlig ausgeschlossen, aber nur unter besonders entfernt liegenden Umständen zu befürchten ist, ausnahmsweise doch einmal zu einem Schaden, so muss der Geschädigte – so hart dies im Einzelfall sein mag – den Schaden selbst tragen. Er hat ein “Unglück” erlitten und kann dem Schädiger kein “Unrecht” vorhalten (vgl. BGH, Urteil vom 2. März 2010 – VI ZR 223/09, Rz. 7 mwN; OLG Stuttgart, Beschluss vom 19. Juli 2013 – 5U 37/13, Rz. 21).

b.

Da keine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht durch den Beklagten vorliegt, haftet er auch nicht aus § 823 Abs. 1, 253 BGB. In diesem Zusammenhang kann auch dahingestellt bleiben, ob der Zeuge K. überhaupt als Verrichtungsgehilfe gem. § 831 BGB agiert hat, dessen Verhalten dem Beklagten somit zurechenbar wäre.

c.

Selbst wenn man vom Vorliegen einer Verkehrssicherungspflicht des Beklagten im Hinblick auf das Betreten des Dachbodens ausginge, so wäre davon auszugehen, dass den Kläger jedenfalls ein ganz überwiegendes Mitverschulden gem. § 254 Abs. 1 BGB träfe, welches ein etwaiges Verschulden des Beklagten vollständig zurücktreten ließe. Entsprechend den landgerichtlichen Feststellungen ist davon auszugehen, dass der Kläger nicht zu einem Betreten des Dachbodens aufgefordert wurde. Obwohl deutlich erkennbar die vorhandene Konstruktion ein nicht zu Wohnzwecken dienendes, sondern auch mit etlichen “Stolperfallen” behaftetes Provisorium war, ist der Kläger, auch ohne sich zuvor beim Zeugen K. zu vergewissern, sofort in den Unfallbereich eingestiegen. Damit hat er in gravierendem Maße sich aufdrängende Sorgfaltsanforderungen missachtet.

d.

Der Beklagte haftet auch nicht als Grundstücksbesitzer gem. § 836 Abs. 1 BGB.

Ob ein lediglich zur Abdeckung und nicht zum Betreten vorgesehenes Brett ein Gebäudeteil im Sinne dieser Vorschrift ist, erscheint bereits zweifelhaft. Zwar hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass beispielsweise Gerüstbretter Teile eines Werkes sein können, selbst wenn sie mit ihm nur durch die Schwerkraft verbunden sind. Maßgebend ist nicht das Mittel der Verbindung, sondern die sachgerechte Einfügung der Teile zum bestimmungsgemäßen Zweck des Werkes (vgl. BGH, Urteile vom 21. April 1959 – VI ZR 74/58, vom 4. März 1997 – VI ZR 51/96, Rz. 9). Hier kann allerdings nicht davon ausgegangen werden, dass die funktionsgerechte Einfügung des Brettes bzw. der Spannplatte darin bestand, dass es betreten werden sollte (vgl. hierzu auch BGH, Urteil vom 4. März 1997 – VI ZR 51/96, Rz. 11). Denn der Beklagte hat unwidersprochen vorgetragen, dass die Abdeckung lediglich aus optischen Gründen bzw. zum Staubschutz aufgelegt worden sei. Dies kann jedoch im Ergebnis offenbleiben, denn eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht, welche ebenfalls Haftungsvoraussetzung ist, liegt aus den oben genannten Gründen nicht vor (§ 836 Abs. 1 S. 2 BGB).

II.

Der Senat weist darauf hin, dass die Rücknahme der Berufung vor Erlass einer Entscheidung nach § 522 Abs. 2 ZPO gemäß GKG KV 1222 S. 1 und 2 kostenrechtlich privilegiert ist; statt vier fallen nur zwei Gerichtsgebühren an (OLG Brandenburg, Beschluss vom 18. Juni 2009 – 6 W 88/09; Senat, Beschluss vom 6. März 2013 – I-24 U 204/12, juris Rz. 19 mwN; KG, Beschluss vom 21. April 2016 – 6 U 141/15, juris Rz. 18; siehe auch Zöller/Heßler, ZPO, 32. Auflage, § 522 Rn. 45 mwN).

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Mein Name ist Dr. Christian Gerd Kotz. Ich bin Fachanwalt für Verkehrsrecht und Versicherungsrecht, sowie Notar mit Amtssitz in Kreuztal. Selbstverständlich berate und vertrete ich meine Mandanten auch zu jedem anderen Thema im Raum Siegen und bundesweit [...] mehr zu

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