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Unentgeltliches dingliches Wohnungsrecht – Kostenbeteiligung an Unterhaltskosten

LG Osnabrück – Az.: 1 S 265/17 – Urteil vom 15.11.2017

1. Auf die Berufung des Klägers wird das am 7.6.2017 verkündete Urteil des Amtsgerichts Bad Iburg geändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 269,14 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 11.11.2016 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 73 % und die Beklagte 27 %.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Der Streitwert für die Berufungsinstanz wird auf 1.002,40 € festgesetzt.

Gründe

I.

Mit der Klage verlangt der Kläger von der Beklagten die Bezahlung von Betriebskosten für das Jahr 2015 in Höhe von insgesamt 1.002,40 € für deren Altenteilerwohnung.

Die Beklagte übertrug dem Kläger im Wege der verfrühten Erbfolge mit notarieller Urkunde vom 9.12.1994 das Eigentum des im Grundbuch von M. Blatt 1020 verzeichneten Grundbesitzes . Unter Ziffer III.1. dieses Vertrages wurde der Beklagten ein lebenslängliches Wohnungsrecht eingeräumt. Das Wohnungsrecht wurde als Altenteil in das Grundbuch eingetragen.

Unter Ziffer IV.1. der notariellen Urkunde wurde Folgendes geregelt:

„Das Wohnungsrecht ist unentgeltlich. An den Nebenkosten für Heizung, Warmwasser, Strom, Frischwasser, Abwasser, Müllabfuhr und Schornsteinfegergebühren hat sich die Berechtigte anteilig zu beteiligen.“

Die Beklagte ist zwischenzeitlich aus dieser Wohnung ausgezogen, da sie nicht mehr in der Lage ist, alleine in dem Haus zu leben; sie lebt seit Dezember 2014 in einem Pflegeheim in B.. Die Erteilung einer Löschungsbewilligung für das Wohnungsrecht wird von ihr abgelehnt.

Im Dezember 2014 wechselte der Kläger das Schloss zur Diele aus. Die streitgegenständliche Wohnung konnte durch die Beklagte aber weiterhin durch die Haustür betreten werden. Im Februar 2015 wechselte der Kläger die Haustür aus. Er hat die Vorsorgebevollmächtigte der Beklagten, Frau G., darüber schriftlich informiert und ihr angeboten, dass sie den Schlüssel bei ihm abholen könne.

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Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2015 (Abrechnungszeitraum 01.01. bis 31.12.2015) wurde dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten im September 2016 übermittelt. Die Beklagte wurde zur Zahlung unter Fristsetzung bis zum 19.9.2016 aufgefordert. Wegen der Einzelheiten der Abrechnung wird auf Bl. 10 ff. d.A. Bezug genommen.

Der Kläger hat erstinstanzlich behauptet, er habe die Beklagte im Jahr 2015 ca. 20 Mal in die Wohnung geholt, damit sie sich dort aufhalten könne. Bei dieser Gelegenheit sei auch Wasser verbraucht worden. Darüber hinaus hätten die Wasserhähne betätigt werden müssen, um Legionellen vorzubeugen und die Geruchsverschlüsse funktionstüchtig zu halten. Verbrauchskosten für die Heizung seien angefallen, weil die Heizung nicht völlig habe abgestellt werden können.

Der Kläger behauptet, in der Wohnung der Beklagten seien Stromkosten in Höhe von 285,15 € angefallen sowie Heizkosten in Höhe von 635,22 €. Für den Betrieb der Heizungsanlage seien Kosten entstanden für den Strom des Brenners, Kosten für den Brennerservice in Höhe von 288,85 €, Kosten für Ablesung und Abrechnung in Höhe von 176,95 € sowie Kosten für den Schornsteinfeger in Höhe von 57,51 €. Die Kosten für Ablesung und Abrechnung ergäben sich direkt aus der Heizkostenabrechnung, da diese von der Firma X. Ing. Büro GmbH, Osnabrück, erstellt worden sei. Diese hätten ihre eigenen Kosten direkt in die Abrechnung eingestellt.

Der Kläger meint, dass die Beklagte trotz ihres Auszugs verpflichtet sei, die anteiligen Nebenkosten entsprechend der vertraglich getroffenen Vereinbarung zu entrichten. Die Pflicht zur anteiligen Übernahme der Betriebskosten bestehe unabhängig davon, ob die Beklagte die dem Wohnungsrecht unterliegenden Räume nutze oder nicht. Die Müllgebühren seien von der Beklagten anteilig zu tragen, da sie sich nicht bei der Awigo abgemeldet habe.

Der Kläger hat erstinstanzlich beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an ihn 1.002,40 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäß § 147 BGB seit dem 20.9.2016 zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie hat behauptet, der Kläger habe ihr bereits ab Juni 2014 den Zugang zur Diele, zu den Stallungen, zur Scheune und zum Keller verweigert. Sie habe nur die Möglichkeit gehabt, auszuziehen. Danach habe der Kläger die Schlüssel ausgetauscht, so dass für sie seitdem keine Möglichkeit mehr bestehe, die Räume zu betreten. Sie sei im Jahr 2015 lediglich 6 Mal besuchsweise in der Wohnung gewesen. Sie würde weder die Wohnung beheizen noch Wasser oder Strom verbrauchen. Zudem fielen keine Gebühren für die Müllabfuhr an, da sie nicht mehr in Hagen a.T.W. gemeldet sei.

Der Kläger habe die Schlüssel für die Wohnung seiner Schwester M. überlassen. Diese habe am 10.9.2016 erklärt, die mit ihrer Nutzung der Wohnung entstehenden Kosten zu übernehmen, unabhängig davon, wann diese angefallen seien.

Die Beklagte meint, sie habe keine Betriebskosten zu tragen, da sie die Wohnung mangels Schlüssel nicht nutzen könne.

Das Amtsgericht hat in der mündlichen Verhandlung vom 10.5.2017 Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin H.; zudem wurde die Vorsorgebevollmächtigte der Beklagten gemäß § 141 ZPO persönlich angehört. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme und Parteianhörung wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung (vgl. Bl. 62 ff. d.A.) Bezug genommen.

Mit Urteil vom 7.6.2017, welches dem Kläger am 8.6.2017 zugestellt worden ist, hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass die Regelung in Ziffer IV.1. des notariellen Vertrages von 1994 mangels hinreichender Bestimmtheit einen Zahlungsanspruch des Klägers nicht begründe. Ein solcher ergebe sich vorliegend auch nicht aus § 1093 BGB, da der Kläger nicht bewiesen habe, dass und in welcher Höhe verbrauchsabhängige Betriebskosten durch die Beklagte verursacht worden seien.

Hiergegen richtet sich die am 30.6.2017 eingelegte und mit am 1.8.2017 eingegangenem Schriftsatz begründete Berufung des Klägers. Er begehrt weiterhin die vollumfängliche Verurteilung der Beklagten.

Zur Begründung führt er aus, dass das Amtsgericht eine Überraschungsentscheidung erlassen habe, soweit es darauf abgestellt habe, dass die Regelung in Ziffer IV.1. der notariellen Urkunde zu unbestimmt sei. Da das Gericht Beweis darüber erhoben habe, ob die Heizung betätigt worden sei und ein Wasserverbrauch stattgefunden habe, habe der Kläger nicht erkennen können, dass das Gericht diese Regelung für nicht hinreichend bestimmt halte. Im Übrigen seien die Heizkosten umgelegt worden entsprechend den Vorgaben der Heizkostenverordnung zu 30 % nach Wohnfläche und zu 70 % nach Verbrauch. Einer besonderen Bestimmung in der notariellen Urkunde habe es hierfür nicht bedurft. Dass der notarielle Vertrag nicht ausdrücklich regele, wie die Frischwasser-, Schmutzwasser-, Strom- und Müllabfuhrgebühren umzulegen seien, sei unschädlich, da dem Kläger insoweit ein Bestimmungsrecht gemäß § 315 BGB zustünde. Die von dem Kläger vorgenommene Umlage der Müllabfuhrgebühren nach Personenzahl sowie der übrigen Nebenkosten nach Verbrauch entspreche billigem Ermessen.

Im Rahmen der Beweiswürdigung habe das Amtsgericht nicht berücksichtigt, dass es sich bei der der Beklagten in Rechnung gestellten Frisch- und Schmutzwassermenge von 1,3 m³ um eine äußerst geringe Menge handele. Diese könne ohne Weiteres im Rahmen der von der Zeugin H. geschilderten 20 Besuche angefallen sein. Allein die Tatsache, dass es sich bei der Zeugin um die Ehefrau des Klägers handele, rechtfertige nicht, Zweifel an deren Aussage zu hegen. Der Gasverbrauch sei durch die Jahresabrechnung 2015 der T. eG vom 3.2.2016 belegt.

Der Kläger und Berufungskläger beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Bad Iburg vom 7.6.2017, Aktenzeichen: 4 C 687/16 (4), aufzuheben und die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 1.002,40 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäß § 274 BGB seit dem 20.9.2016 zu zahlen.

Die Beklagte und Berufungsbeklagte beantragt, die Berufung des Klägers und Berufungsklägers wird kostenpflichtig zurückgewiesen.

Sie wiederholt und vertieft ihr erstinstanzliches Vorbringen. Ergänzend führt sie aus, dass die Heizkosten gerade nicht entsprechend der Heizkostenverordnung umgelegt worden seien. Unter anderem seien nicht die beim Betrieb der zentralen Heizungsanlage angefallenen tatsächlich verbrauchten Brennstoffe umgelegt worden, sondern der Kläger habe eine fiktive Berechnung vorgenommen.

II.

Die zulässige Berufung des Klägers hat in der Sache teilweise Erfolg.

Dem Kläger steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung in Höhe von 269,14 € für anteilige Betriebskosten zu; ein darüber hinausgehender Zahlungsanspruch wurde nicht nachgewiesen.

1) Dabei kann zunächst dahin stehen, inwieweit sich ein solcher Anspruch bereits aus der notariellen Vereinbarung aus dem Jahr 1994 ergibt; auch ohne eine entsprechende schuldrechtliche Vereinbarung hat der Wohnungsberechtigte sowohl die verbrauchsabhängigen Kosten wie Strom, Wasser und Heizung zu tragen als auch die Grundkosten der Heizung und der Warmwasserzubereitung.

Trotz der Unentgeltlichkeit des Wohnungsrechts hat der Wohnungsberechtigte verbrauchsabhängige Kosten wie Strom, Wasser und Heizung zu tragen, weil es sich nicht um Kosten der Wohnung, sondern um die erst durch die Ausübung des Wohnungsrechts verursachten Kosten ihrer Nutzung handelt (vgl. BGH, Urt. v. 21.10.2011, V ZR 57/11, Rn. 5, zitiert nach juris). Des Weiteren ist der Eigentümer berechtigt, die Kosten für die gewöhnliche Unterhaltung der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen i.S. von § 1041 S. 2 BGB auf die Nutzungsberechtigten umzulegen (BGH a.a.O., Rn. 7 ff.).

Dabei sind für die Abrechnung der Betriebskosten nach Auffassung der Kammer die für das Mietrecht entwickelten Grundsätze zu beachten. Der Eigentümer muss demnach dem Wohnungsberechtigten innerhalb der Abrechnungsfrist entsprechend § 556 Abs. 3 S. 2 BGB eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung übermitteln; ein Nachzahlungsanspruch besteht dann, soweit auch materiell richtig abgerechnet wurde.

Darlegungs- und beweisbelastet hinsichtlich der Höhe der geltend gemachten Kosten ist, wie auch das Amtsgericht zutreffend angenommen hat, der Kläger; allerdings ist zwischen den Grundkosten und den verbrauchsabhängigen Kosten zu differenzieren. Nur hinsichtlich der verbrauchsabhängigen Kosten ist der tatsächliche Verbrauch des Wohnungsberechtigten maßgeblich.

Unter Berücksichtigung dieser Maßstäbe ergeben sich folgende Ansprüche des Klägers:

a) Stromkosten

aa) Ein Anspruch auf Bezahlung der Grundkosten für die Stromversorgung besteht nicht.

Die Betriebskostenabrechnung des Klägers genügt insoweit nicht den formellen Anforderungen.

Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und ggf. Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters enthält und zudem dem durchschnittlichen Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters – bzw. hier Wohnungsberechtigten – entspricht (vgl. Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 556 Rn. 333).

Vorliegend stellte der Kläger der Beklagten mittels Eigenbeleg einen Grundpreis in Höhe von 72,00 € in Rechnung, ohne dass der Abrechnung entnommen werden kann, woraus sich diese Grundkosten ergeben, welcher Umlageschlüssel insoweit zu Grunde gelegt wurde und wie sich daraus der Anteil der Beklagten berechnet.

bb) Auch hinsichtlich der Verbrauchskosten besteht ein Zahlungsanspruch nicht.

Für Betriebskostenabrechnungen des Vermieters gegenüber dem Mieter gilt insoweit, dass bei Betriebskosten, die auf der Grundlage eines erfassten Verbrauchs abgerechnet werden, es für die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung allein darauf ankommt, ob der tatsächliche Verbrauch zutreffend erfasst worden ist. Ob dies der Fall ist, hat der Tatrichter in freier Beweiswürdigung nach § 286 ZPO festzustellen. Es ist dabei grundsätzlich ohne Belang, auf welchem Weg die im Ergebnis zutreffenden Verbrauchswerte vom Vermieter ermittelt werden. Beruhen die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte auf der Ablesung eines geeichten Messgeräts, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte den tatsächlichen Verbrauch richtig wiedergeben; dem Mieter steht es jedoch offen, diese Vermutung durch die Führung eines Gegenbeweises zu entkräften. Den von einem nicht (mehr) geeichten Messgerät abgelesenen Werten kommt die Vermutung ihrer Richtigkeit dagegen nicht zu. In diesem Fall muss der Vermieter die Richtigkeit der abgelesenen Werte im Prozess zur Überzeugung des Tatrichters nachweisen. Dabei mag gegebenenfalls im Einzelfall der Vortrag geeigneter Grundlagen zur tatrichterlichen Schätzung nach § 287 ZPO genügen, wie etwa die Vorlage der Verbrauchswerte der letzten unbeanstandeten Abrechnungsperiode (vgl. BGH, Urt. v. 17. 11. 2010, VIII ZR 112/10, NJW 2011, 598, Rn. 13).

Dies gilt, wie ausgeführt, im Ergebnis gleichermaßen für die Abrechnung von Betriebskosten gegenüber dem Wohnungsberechtigten.

Unter Berücksichtigung dieses Maßstabs ist die Würdigung des Amtsgerichts, dass insoweit der Kläger den ihm obliegenden Beweis nicht erbracht hat, nicht zu beanstanden.

Es liegt hinsichtlich des abgerechneten Stromverbrauchs nur ein Eigenbeleg des Klägers vor (vgl. Bl. 11 d.A.). Zur weiteren Substantiierung wird lediglich vorgetragen, dass sich die Beklagte im Jahr 2015 auch in den Wintermonaten in ihrer Wohnung aufgehalten habe, so dass es zu einem entsprechenden Stromverbrauch gekommen sei. Nicht vorgetragen wurde demgegenüber, wie der in Rechnung gestellte Verbrauch erfasst wurde, insbesondere ob für die Wohnung der Beklagten eine gesonderte Erfassung stattfindet und wenn ja, ob dies mit einem geeichten Messgerät erfolgt. Eine tatsächliche Vermutung für die Richtigkeit des abgerechneten Verbrauchs besteht demnach nicht.

Die Zeugin H. hat zum Stromverbrauch der Beklagten nicht ergiebig ausgesagt; sie hat lediglich deren gelegentliche Anwesenheit in der Altenteilerwohnung bekundet.

Hinreichende tatsächlich Grundlagen für eine Schätzung gem. § 287 ZPO liegen ebenfalls nicht vor. Die Höhe des abgerechneten Stromverbrauchs erscheint für eine Nutzung der Wohnung lediglich an wenigen Tagen im Jahr nicht plausibel; auch ein ggf. als Referenzgröße heranzuziehender Verbrauch aus den Vorjahren wurde nicht dargelegt.

b) Heizkosten

aa) Dem Kläger steht allerdings ein Anspruch auf anteilige Bezahlung der Grundkosten der Heizung zu. Diese Kosten sind von der Beklagten entsprechend den vorstehenden Ausführungen grundsätzlich zu tragen; die Kostenverteilung erfolgt gem. § 7 HeizkostenV (BGH a.a.O., Rn. 14).

Die klägerseits erstellte Abrechnung genügt diesen Anforderungen. Die Kosten werden entsprechend § 7 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV zu 30 % nach Festkosten und zu 70 % nach Verbrauch aufgeteilt. Dabei wurden die in die Abrechnung eingestellten Einzelpositionen Energiekosten, Brenner-Service und Schornsteinfeger durch Vorlage der entsprechenden Rechnungen substantiiert (vgl. Bl. 40 ff. d.A.).

Soweit die Beklagte bezüglich der Schornsteinfegerrechnung bestreitet, dass diese Kosten in Bezug auf ihre Wohnung entstanden sind, ist dieses Bestreiten unsubstantiiert. Die Rechnung weist ausdrücklich die Liegenschaft „Im Br. 6“ aus; die Beklagte hat nichts dazu vorgetragen, worauf sich die Rechnung alternativ beziehen soll.

Gleiches gilt hinsichtlich des pauschalen Bestreitens der Kosten für Ablesung und Abrechnung; die Beklagte wendet auf den klägerischen Vortrag zur näheren Darlegung dieser Kosten nur ein, dass sie nach dem notariellen Vertrag insoweit nicht zur Kostentragung verpflichtet sei.

Soweit die Beklagte weiter pauschal bestreitet, dass Stromkosten für den Brenner angefallen sind, ist dies unerheblich. Der Kläger hat dargelegt, dass es sich um den Betriebsstrom für die Heizungsanlage handelt. Die insoweit vorgenommene Berechnung der Stromkosten nach einem Bruchteil der Brennstoffkosten (hier 5 %) ist grundsätzlich zulässig und nicht zu beanstanden (vgl. BGH, Urt. v. 03.06.2016, V ZR 166/15, Rn. 14 m.w.N., zitiert nach juris).

Auch das lediglich pauschale Bestreiten der Energiekosten als solcher ist unerheblich sein, da diese durch die Abrechnung der T. eG (vgl. Bl. 41 f. d.A.) belegt sind.

Nicht bewiesen hat der Kläger demgegenüber den Anfall der Kosten für den Brenner-Service für das Wohnhaus „Im Br. 6“. Hinsichtlich dieser beklagtenseits ebenfalls bestrittenen Kosten ist er beweisfällig geblieben; der Nachweis, dass die hierfür in Rechnung gestellten Kosten tatsächlich in Bezug auf die zur Wohnung der Beklagten gehörende Heizungsanlage angefallen sind, wurde vom Kläger nicht erbracht. Die hierzu vorgelegte Rechnung genügt nicht, um den klägerischen Vortrag zu belegen. Diese Rechnung ist an den Kläger unter der Anschrift „Johann-Sp-Weg 10“ adressiert und lässt keinen Bezug zu der Wohnung der Beklagten im Haus „Im Br. 6“ in Hagen erkennen (vgl. Bl. 42 d.A.). Weiterer Beweis wurde vom Kläger nicht angeboten.

Die Beklagte hat nach alledem Grundkosten für die Heizung unter Abzug der nicht hinreichend belegten Kosten für den Brenner-Service, mithin in Höhe von 230,70 €, zu tragen.

bb) Ein Anspruch auf Bezahlung der verbrauchsabhängigen Heizkosten besteht dagegen nicht.

Der vorgelegten Abrechnung kann entnommen werden, dass der in Rechnung gestellte Verbrauch durch einen Wärmezähler erfasst wurde (vgl. Bl. 13 d.A.). Ob es sich insoweit um einen geeichten Zähler handelte, ist nicht dargelegt, so dass auch hier eine Vermutung zugunsten der Richtigkeit des erfassten Verbrauchs nicht besteht.

Für eine Ermittlung des tatsächlichen Verbrauchs im Wege der richterlichen Schätzung gem. § 287 ZPO fehlt es an ausreichenden Grundlagen; insbesondere bietet weder die Nutzung der Wohnung durch die Beklagte an einzelnen Tagen noch der klägerseits behauptete Frostschutzbetrieb hinreichende tatsächliche Grundlagen für eine solche Schätzung.

c) Wasserverbrauch

Dem Kläger steht des Weiteren kein Anspruch auf Bezahlung der Kosten für Trink- und Abwasser in Höhe von insgesamt 6,07 € zu. Auch hierzu fehlt es an klägerseitigem Vortrag, ob ein geeichter Zähler eingesetzt wurde und mangels Darlegung entsprechender Verbrauchsdaten aus den Vorjahren bestehen wiederum keine hinreichenden Anknüpfungspunkte für eine Schätzung gem. § 287 ZPO.

d) Kosten der Warmwasserbereitung

aa) Dem Kläger steht jedoch ein Anspruch hinsichtlich der für die Warmwasserbereitung geltend gemachten Festkosten in Höhe von 38,44 € zu.

Bei den Grundkosten für die Warmwasserbereitung handelt es sich ebenfalls um von dem Wohnungsberechtigten grundsätzlich zu tragende Unterhaltungskosten (BGH a.a.O.). Die Betriebskostenabrechnung des Klägers genügt insoweit auch den formellen Anforderungen; Einwendungen gegen die materielle Richtigkeit wurden von der Beklagten nicht erhoben.

bb) Demgegenüber sind die Verbrauchskosten in Höhe von 6,61 € von der Beklagten nicht zu bezahlen, da der Kläger auch insoweit den ihm obliegenden Beweis des tatsächlich erfolgten Verbrauchs nicht erbracht hat.

Die Verbrauchskosten wurden auf der Grundlage der mitgeteilten Zählerstände ermittelt (vgl. Bl. 44 f. d.A.); allerdings fehlt wiederum Vortrag dazu, ob ein geeichtes Messgerät verwendet wurde. Auch eine Schätzung gem. § 287 ZPO ist mangels konkreter Anknüpfungstatsachen nicht möglich.

e) Müllgebühren

Schließlich besteht kein Anspruch auf Bezahlung der abgerechneten Müllgebühren. Die Beklagte hat eine Heranziehung des Klägers zur Entrichtung von Müllgebühren für ihre Person bestritten; der Kläger hat hierzu keine Nachweise erbracht und auch keinen Beweis angeboten.

2.) Soweit dem Kläger ein Anspruch auf Betriebskostennachzahlung für die Grundkosten der Heizung und Warmwasserbereitung gegen die Beklagte zusteht, kann diese sich nicht darauf berufen, dass ihr die Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung durch den Beklagten verwehrt wurde.

Grundsätzlich ist es für die Kostentragungslast gem. § 1093 BGB unerheblich, dass der Wohnungsberechtigte die Wohnung nicht nutzt, da die gewöhnliche Unterhaltung von gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen in seinem Interesse liegt. Beruht die fehlende Nutzung auf seiner freien Entscheidung, kann er deren wirtschaftliche Folgen nicht auf den Hauseigentümer verlagern (vgl. BGH, Urt. v. 21.10.2011, V ZR 57/11, Rn. 13, zitiert nach juris).

Zwar behauptet die Beklagte, dass ihr die Wohnungsnutzung nicht mehr möglich gewesen sei, weil der Beklagte die Schlösser ausgetauscht und ihr dadurch den Zugang verwehrt habe. Allerdings ist die Beklagte unstreitig bereits im Jahr 2014 in ein Pflegeheim gezogen, weil sie, wie sie selbst vorträgt, aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr in der Lage war, allein in der Wohnung zu leben. Der Austausch der Haustür erfolgte demgegenüber erst im Jahr 2015. Zudem ist es zwischen den Parteien unstreitig, dass die Beklagte, soweit es ihr möglich war, sich im Jahr 2015 besuchsweise in der Wohnung aufgehalten hat; dass ihr Besuche nicht oder nur in geringerer Zahl aufgrund des neuen Schlosses möglich waren, wird auch von der Beklagten nicht behauptet. Eine Kausalität zwischen dem Auszug der Beklagten und der damit verbundenen Einschränkung der Wohnungsnutzung sowie dem Einbau einer neuen Tür samt neuem Schloss ist danach nicht ersichtlich.

Nicht erheblich ist schließlich, ob sich die Tochter der Beklagten gegenüber ihr bzw. der Vorsorgebevollmächtigten zur Übernahme der aus gelegentlichen Aufenthalten in der Altenteilerwohnung entstehenden Kosten verpflichtet hat. Eine solche Verpflichtung würde gegebenenfalls einen Kostenerstattungsanspruch der Beklagten gegenüber ihrer Tochter begründen, nicht jedoch ihre Zahlungspflicht gegenüber dem Kläger entfallen lassen.

3.) Der Betriebskostennachzahlungsanspruch des Klägers ist gem. §§ 288 Abs. 1, 291 BGB ab dem 11.11.2016 zu verzinsen. Die Klage wurde der Beklagten am 10.11.2016 zugestellt, so dass der Zinsanspruch entsprechend § 187 Abs. 1 BGB ab dem 11.11.2016 begründet ist.

Ein weitergehender Zinsanspruch gem. §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB bereits ab dem 20.09.2016 besteht demgegenüber nicht. Der Kläger hatte der Beklagten anlässlich der Übersendung der Betriebskostenabrechnung lediglich einseitig eine Zahlungsfrist bis zum 19.09.2016 gesetzt. Die Anforderungen gem. § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB sind damit nicht erfüllt. Eine nach dem Kalender bestimmte Leistungszeit im Sinne der Norm setzt eine vertragliche Vereinbarung voraus; eine einseitige Bestimmung durch den Gläubiger genügt nicht (vgl. Grüneberg in: Palandt, BGB, 75. Aufl. 2016, § 286 Rn. 22).

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht gem. §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

 

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