Verkauf einer Eigentumswohnung – Aufklärungspflicht über nachbarliche Streitigkeiten

LG München I, Az.: 23 O 5974/10

Urteil vom 12.07.2011

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1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist für die Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Der Kläger verlangt Schadensersatz wegen angeblich mangelhafter Aufklärung beim Kauf einer Eigentumswohnung.

Der Kläger kaufte zusammen mit seiner Ehefrau, der vormaligen Klägerin zu 1), mit notariellem Vertrag … (Anlage K1) von den Beklagten zum Preis von 242.500,00 € die Eigentumswohnung …. Die Beklagten hatten mit ihren beiden Kindern zuvor in der Wohnung gewohnt, die Beklagte zu 1) war allerdings schon mehrere Monate vor dem Verkauf ausgezogen, weil das Ehepaar sich getrennt hatte. Nach dem Kauf vermieteten die Kläger die Wohnung an ihre Tochter und deren Ehemann, die Zeugen …, … und ….

Die Klägerin zu 1) ist … nach Durchführung des Mahnverfahrens verstorben. Sie wurde vom Kläger zu 2) und von ihrer Tochter beerbt. Letztere hat ihre Ansprüche gegen die Beklagten an den Kläger abgetreten.

Verkauf einer Eigentumswohnung - Aufklärungspflicht über nachbarliche Streitigkeiten
Foto: VadimGuzhva/Bigstock

Der Kläger trägt vor, die Beklagten hätten ihm arglistig einen Mangel der Wohnung verschwiegen. Bevor man sich zum Kauf entschlossen habe, habe sein Schwiegersohn die Beklagten gefragt, ob Grillen in der Anlage ein Problem sei. Das hätten die Beklagten verneint. Der Schwiegersohn habe den Beklagten auch mitgeteilt, dass er und seine Frau planten, Kinder zu bekommen. Die Beklagten hätten die Anlage als ideal für Kinder dargestellt. Die Frage, ob es Probleme mit irgendwelchen Nachbarn gebe, hätten sie verneint.

Tatsächlich gebe es aber Nachbarn, die völlig unverträglich seien. Unstreitig wohnt im … Stock über der Erdgeschosswohnung des Klägers eine Familie …. Seit dem Tod … im Jahre … wohnen dort noch die Zeugin … und ihr Vater. Der Kläger behauptet, beim geringsten Lärm schreie insbesondere die Zeugin … durchdringend durchs Treppenhaus und in den Garten. Sie beschimpfe lautstark die Kinder, die sich auf dem zur Anlage gehörenden Spielplatz aufhielten. Über das Grillen im Garten, der zu seiner Wohnung gehört, beschwere sie sich massiv, obwohl es nach der Hausordnung der Anlage unstreitig zulässig ist. Auch Kinderwagen im Hausflur seien Anlass für lautstarke Beschwerden. Im Haus reagiere die Familie … auf Geräusche mit Klopfen gegen Wände oder Boden. Ihrerseits verursache sie aber erheblichen Lärm, wenn sie immer wieder lautstark streite, auch während nächtlicher Ruhezeiten.

Darüber hinaus beschwere sich die Zeugin … laufend bei der Hausverwaltung über ihre Nachbarn. Sie habe schon – vergeblich – versucht, gerichtlich das Aufstellen einer Schaukel zu verhindern.

Das alles sei auch den Beklagten bekannt gewesen, da die Familie … sich ebenso verhalten habe, als die Beklagten noch im Anwesen wohnten. Vater und Tochter … hätten die Kinder der Beklagten grundlos beschimpft. Die Beklagte zu 1) habe ihre Töchter angehalten, im Treppenhaus nur noch im Flüsterton zu sprechen, um … nicht auf den Plan zu rufen. Der Beklagte zu 2) habe im Jahre … der Zeugin … zugerufen, sie solle abhauen, nachdem sie seine Kinder zum Verschwinden aufgefordert habe. Auch ein vergeblicher Versuch der Zeugin …, das Grillen im Garten durch die Eigentümerversammlung verbieten zu lassen, falle in diese Zeit.

Obwohl der Notar bei der Beurkundung des Vertrages die Beklagten darauf hingewiesen habe, dass sie auch über nachbarliche Querelen aufklärungspflichtig seinen, erwähnten die Beklagten – unstreitig – solche Streitigkeiten nicht. Sie hätten damit arglistig gehandelt.

Die Wohnung sei mit solchen Nachbarn nur schwer verkäuflich. Eine Nachbarwohnung habe nur mit einer Preisreduktion von 30.000,00 € verkauft werden können, nachdem die Käufer über diese Probleme aufgeklärt worden seien.

Der Kläger beantragt:

1. Die Beklagten werden gesamtverbindlich verurteilt, an die Kläger 30.000,00 € zuzüglich 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz gemäß EZB seit 01.08.2009 zu bezahlen.

2. Die Beklagten werden gesamtverbindlich verurteilt, weitere 1.467,03 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz gemäß EZB seit 01.08.2009 zu bezahlen.

Die Beklagten beantragen: Klageabweisung.

Sie bestreiten, dass sie zu ihrer Zeit Probleme mit der Familie … gehabt oder von außergewöhnlichem Verhalten dieser Familie erfahren hätten. Im Übrigen halten sie die Klageforderung für verjährt.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen …, …. Das Ergebnis der Beweisaufnahme findet sich in den Sitzungsprotokollen … (Blatt 162 bis 169 der Akten), … … (Blatt 198 bis 199 der Akten) und in der schriftlichen Aussage der Zeugin … (Anlage zu Blatt 184 der Akten).

Entscheidungsgründe

Die Klage ist in ihrer jetzigen Form zulässig, sie ist aber unbegründet.

Zwar kann das bewusste Verschweigen von Umständen, die für den Kaufentschluss wesentlich sind, einen Schadensersatzanspruch nach §§ 311, 280 BGB begründen, wenn nämlich der Käufer nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte redlicherweise Aufklärung erwarten durfte.

Nachbarsstreitigkeiten sind zunächst nichts Ungewöhnliches und nicht ohne Weiteres aufklärungspflichtig. Das Gleiche gilt für lärmempfindliche Nachbarn, die sich über Geräusche beschweren. Auch Streitigkeiten, ob und wann im Freien gegrillt werden sollte, sind unter Nachbarn gang und gäbe. Die Grenze zur Aufklärungspflicht ist erst dann überschritten, wenn der Kaufinteressent nach solchen Problemen ausdrücklich fragt, oder wenn Nachbarn sich so extrem nachbarfeindlich und schikanös verhalten, dass ein unbefangener Käufer damit nicht rechnen muss. Arglistig kann ein Verschweigen solcher Verhaltensweisen nur sein, wenn der Verkäufer sie beim Verkauf kennt.

Dem Kläger ist zwar durch den Zeugen … der Nachweis gelungen, dass sein Schwiegersohn vor dem Kauf gefragt habe, ob es in der Anlage Probleme mit dem Grillen gebe. Der Nachweis, dass die Beklagten von solchen Problemen wussten, hat der Kläger aber nicht geführt. Er hat sich lediglich auf einen Antrag der Zeugen … berufen, die Eigentümergemeinschaft möge ein Grillverbot beschließen. Dieser Antrag wurde abgelehnt. Damit durften die Beklagten das „Problem“ für erledigt halten. Dass und bei welcher Gelegenheit es zwischen ihnen und … davor oder danach Auseinandersetzungen wegen des Grillens gegeben habe, hat der Kläger nicht vorgetragen. Somit ist weder vorgetragen noch unter Beweis gestellt, dass die Beklagten diese Frage bewusst falsch beantwortet hätten. Dahinstehen kann, ob eine Äußerung gegenüber dem Zeugen … überhaupt eine Aufklärungspflicht gegenüber dem Kläger verletzen kann und ob ein Grillverbot den Wert einer Wohnung zu mindern und einen Schaden zu begründen vermag.

Was konkrete Fragen nach den Nachbarn im Übrigen angeht, ist das Gericht zwar aufgrund der Aussage des Zeugen … im Zusammenhang mit der Aussage der Zeugin … der Überzeugung, dass der Notar bei der Beurkundung des Kaufvertrages darauf hinwies, dass es aufklärungspflichtig sei, wenn man die Wohnung deshalb verkaufe, weil man die ständigen extremen Querelen mit Nachbarn nicht mehr aushalte. Dass er sich genauer nach dem Verhalten mit den Nachbarn erkundigt habe, hat der Kläger hingegen nicht nachweisen können. Weder die Zeugin … noch der Zeuge … haben das bestätigt. Die Aufklärung durch den Notar bedeutet aber nichts anderes, als einen Hinweis auf die Rechtsprechung des BGH in NJW 1991, 1673 und des OLG Frankfurt vom 20.10.2004, Az 4 U 84/01. Im Urteil des Bundesgerichtshofes ging es um jahrelanges absichtliches, sinnloses nächtliches Lärmen in der Nachbarwohnung, im Urteil des OLG Frankfurt nicht nur um massive nächtliche Ruhestörungen und übelste Beschimpfungen, sondern auch tätliche Angriffe und Morddrohungen.

Den Klägern ist der Nachweis, dass die Beklagten Kenntnis hatten von einem schikanösen Verhalten der Familie …, das übliche Nachbarschaftsstreitigkeiten überstieg, nicht gelungen.

Die Zeugin … hat ausgesagt, sie habe bis zum Jahre … in dem Anwesen gewohnt. Die Familie … und insbesondere deren Tochter habe keinerlei Lärm aus Nachbarwohnungen toleriert, sondern mit Geschrei, Klopfen oder Rufen der Polizei darauf reagiert. Auch spielende Kinder vor dem Haus seien immer wieder Anlass für Geschrei gewesen. Die Beklagte zu 1) habe ihre Töchter gelegentlich ermahnt, nicht so laut zu sein. Frau … habe auch einmal die Tochter der Beklagten als häßlich beschimpft. Die Behauptungen des Klägers, die Familie der Beklagten habe sich nur noch flüsternd im Treppenhaus unterhalten und die Beklagte zu 1) habe geäußert, sie traue sich gar nicht mehr, ihre Kinder raus zu lassen, hat sich hingegen nicht bestätigt. Auch nicht bestätigt hat sie die Behauptung, dass zu nächtlichen Ruhezeiten immer wieder Lärm aus der Wohnung der Familie … dringe.

Die Zeugin … hat ausgesagt, sie habe bis … in dem Anwesen gewohnt und normalen nachbarlichen Kontakt mit der Familie … gehabt. Sie wisse von dieser Familie nichts Auffälliges zu berichten.

Daraus kann zum einen geschlossen werden, dass die Frage, ob etwas als störend oder unangenehm im Zusammenleben mehrerer Menschen empfunden wird, eine ausgeprägt subjektive Komponente hat. Zum anderen lässt sich aber auch aus der Aussage der Zeugin … nicht folgern, dass das Verhalten der Familie … schikanös gewesen sei. Schikanös ist ein Verhalten, wenn es keinen mit Vernunft nachvollziehbaren Zweck hat, sondern nur dazu dienen soll, den anderen zu beeinträchtigen. Diese Grenze wird bei dem Verhalten, dass die Zeugin … geschildert hat, nicht überschritten, gleichgültig, ob die Beklagten im Einzelnen davon Kenntnis hatten. Beschwerden über Lärm, juristisch berechtigt oder nicht, sind ein häufiger Vorgang zwischen Nachbarn. Solange sie tatsächlich Geräusche zum Anlass haben, sind sie vielleicht lästig, aber nicht schikanös. Die dargelegte Äußerung gegenüber der Tochter der Beklagten ist zwar beleidigend. Als vereinzelter Vorgang, dessen Vorgeschichte nicht bekannt ist, kann er aber nicht als schikanös angesehen werden.

Die Vernehmung der Zeugin … hat nichts anderes ergeben. Die Zeugin konnte sich an keine Auseinandersetzung mit der Familie der Beklagten erinnern, auch nicht an einen Streit mit dem Beklagten 2). Die Zeugin machte eher einen ruhigen, zurückhaltenden, als einen angriffslustigen Eindruck. Dem Gericht ist freilich klar, dass eine Zeugenvernehmung nur Einblick in einen kleinen Ausschnitt der Persönlichkeit ermöglicht. Die vorgelegten Schreiben der Zeugin an die Hausverwaltung haben demgegenüber teilweise einen durchaus aggressiven Ton (Anlagen K15 bis K19). Als schikanös können aber auch sie nicht gewertet werden, weil die Zeugin damit den für Beschwerden eröffneten Weg gegangen ist und die Tatsachen, deretwegen sie sich für beschwerdeberechtigt hält, darlegte. Darüber hinaus hat der Kläger weder vorgetragen noch unter Beweis gestellt, dass diese Schreiben an die Hausverwaltung, soweit sie zeitlich vor dem Kaufvertrag liegen, den Beklagten bekannt waren.

Der Zeuge …, den der Kläger für mehrere Behauptungen angeboten hat, musste nicht vernommen werden. Er hat ein ärztliches Attest vorgelegt, wonach er auf unabsehbare Zeit wegen einer psychischen Erkrankung nicht in der Lage ist, an Gerichtsverhandlungen teilzunehmen (Anlage zu Blatt 144 der Akten). Er ist daher gemäß § 356 ZPO unerreichbar. Für eine Fristsetzung war kein Raum, da es sich nicht um ein Hindernis handelt, dessen Beseitigung in der Macht des Klägers steht.

Im Übrigen können die Tatsachen, die in das Wissen des Zeugen gestellt werden, soweit sie von der Klagepartei substantiiert vorgetragen wurden, als wahr unterstellt werden. Das sind folgende Tatsachen:

– Die Zeugin … habe sich wenigstens 1 x wöchentlich mit ihrem Vater lautstark in der Wohnung gestritten.

– Die Familie … habe im August … wegen einer kleinen Feier im Garten die Polizei gerufen.

– Am Silvesterabend … habe die Zeugin … schon zwischen 21 Uhr und 21:30 Uhr im Treppenhaus nach Ruhe geschrien.

– Die Beklagten hätten seit den ersten Beschwerden im Jahre … im Treppenhaus nur noch geflüstert.

– Die Zeugen … hätten gemeinsam mit den Beklagten eine Unterschriftenliste gegen die Familie … erwogen.

Streitigkeiten gehören zum menschlichen Leben. Werden sie lautstark ausgetragen, ist das für Nachbarn möglicherweise unangenehm, schikanös ist es nicht. Ebenso wenig ist das Herbeirufen der Polizei wegen einer Feier im Freien schikanös. Hier fehlt es ohnehin an Vortrag, dass die Beklagten davon wussten. Auch eine am Silvesterabend lautstark vorgebrachte Bitte um Ruhe mag unpassend sein, schikanös ist sie nicht. Einen Rückschluss auf Schikane lässt auch das angebliche Flüstern im Treppenhaus nicht zu, sondern allenfalls den Schluss, dass die Beklagte zu 1) auf Beschwerden der Familie … Rücksicht nahm. Der Behauptung, man habe gemeinsam eine Unterschriftenliste erwogen, lässt sich nur entnehmen, dass die Beklagten ein Verhalten der Familie … für fehl am Platze hielten, welches Verhalten im Einzelnen, bleibt offen. Auch daraus lässt sich kein Schluss auf schikanöses Nachbarverhalten ziehen.

Soweit die Klagepartei weitere Zeugen angeboten hat, erübrigte sich eine Beweisaufnahme, weil es durchweg um Vorfälle geht, von denen zu wissen die Beklagten bestreiten. Beweis für deren Kenntnis hat der Kläger nicht angeboten.

Die Verletzung einer Aufklärungspflicht geht auch nicht daraus hervor, dass die künftigen Mieter die Beklagten darauf hingewiesen hätten, sie planten Nachwuchs. Die Antwort, dass der Schulweg kurz sei und der Spielplatz direkt vor dem Haus liege, war unstreitig richtig. Für Aufklärungspflichten wegen einer angeblichen, den Beklagten bekannten Kinderfeindlichkeit der Familie … fehlt es an hinreichendem, nachgewiesenem Sachvortrag.

Die Klage war daher in vollem Umfang abzuweisen.

Kosten: § 91 ZPO

Vorläufige Vollstreckbarkeit: § 709 ZPO