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WEG – Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen

AG Spandau – Az.: 70 C 55/17 – Urteil vom 07.11.2017

1. Folgender Beschluss der Eigentümerversammlung wird gerichtlich ersetzt: Die Gemeinschaft beschließt, in der Wohnung der Klägerin (Wohnungsnummer 138) eine dicht schließende Balkontür als Wohnungsabschlusstür einzubauen. Die Kosten hierfür sind der Instandhaltungsrücklage zu entnehmen. Die Hausverwaltung hat hierfür 3 Kostenangebote einzuholen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin ¼ und die Beklagten ¾ zu tragen.

3. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Beiden Parteien wird nachgelassen, die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils beizutreibenden Betrages abzuwenden, sofern nicht der Gläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Der Streitwert wird auf 1.500,00 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Klägerin und die Beklagten sind die Mitglieder der Wohnungseigentumsgemeinschaft … . Bei der Anlage handelt es sich um ein in den 30-iger Jahren des letzten Jahrhunderts gebaute Blockrandbebauung. Die Fassaden sind nicht gedämmt. Die einzelnen Wohnungen verfügten ursprünglich zum Teil über offene Loggien und Balkone. Vermutlich in den 1970iger Jahren wurden die Loggien einheitlich verglast. Die Begründung von Wohnungseigentum erfolgte auf der Grundlage der Teilungserklärung vom 29.11.1982 vor dem Notar … in … nebst Änderungen (Anlage K 7 Bl. 59-146 und K 8-K 9 Bl. 147-163 I). Die Klägerin erwarb ihr Wohnungseigentum Nr. 138, das ebenfalls über eine verglaste Loggia verfügte, im Jahre 2012. Sie ließ in der Folge sämtliche Fenster der Wohnung austauschen, so auch die Fenster, die die Loggia umschließen und gegen moderne Kunststofffenster austauschen. Die ursprüngliche Außentür zur Loggia war nach ihren Angaben im Zeitpunkt des Eigentumserwerbs nicht mehr vorhanden.

Die Gemeinschaft erstattete der Klägerin die ermittelten anteiligen Reparaturkosten der alten Fenster. Zudem ließ die Klägerin einen Heizkörper in der Loggia neu installieren. Die Klägerin monierte auch nach diesen Maßnahmen Feuchtigkeitsschäden im Bereich der Loggia, insbesondere nasse Stellen und Schimmel oberhalb sowie neben den Fenstern. Die Gemeinschaft veranlasste daraufhin eine Untersuchung dieser Schäden durch den Sachverständigen … . Wegen des Inhalts dieses Gutachtens wird auf die Anlage K3 (Bl. 47-65I) Bezug genommen. Die Klägerin forderte von der Firma … auf der Grundlage einer der vom Sachverständigen genannten möglichen Maßnahmen ein Angebot für eine Innendämmung der Loggia an (vgl. Anlage K 4 Bl. 66-72I).

Auf der Eigentümerversammlung vom 13.10.2016 beantragte die Klägerin eine Beschlussfassung der Gemeinschaft dahingehend, dass eine Sanierung ihres Wintergartens gemäß diesem Angebot zu Lasten der Instandhaltungsrücklage durchgeführt wird, die Verwaltung 3 Vergleichsangebote einholt und sodann über die Auftragsvergabe durch gesonderten Beschluss der Eigentümerversammlung entschieden werden soll. Eine Mehrheit für den Beschlussantrag kam in der Eigentümerversammlung nicht zustande. Die Klägerin focht daraufhin diesen Negativbeschluss in dem Verfahren 70 C 83/16. WEG an und begehrte eine gerichtliche Ersetzung eines Eigentümerbeschlusses dahingehend, das Sanierungskonzept der Firma … umzusetzen. In diesem Verfahren war die Klägerin unterlegen, da es an der erforderlichen Vorbefassung der Eigentümerversammlung hinsichtlich des Vorgehens zur Mangelbeseitigung am Gemeinschaftseigentums fehlte.

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Auf der Eigentümerversammlung vom 14.06.2017 wurde auf Antrag der Klägerin über folgende Beschlussanträge abgestimmt:

TOP 18

“Die Eigentümergemeinschaft beschließt die ordnungsmäßige Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (Loggia/Wintergarten vor dem Eigentum Nr. 138, Eigentümerin …) durch fachgerechte Beseitigung der Schimmel- und Feuchtigkeitsbildungen in der Loggia/Wintergarten und deren Ursachen durch Einbau einer dicht schließenden Balkontür zum Abschluss des Gemeinschaftseigentums (Loggia/Wintergarten) zum Sondereigentum Nr. 138 und fachgerechte Beseitigung sämtlicher Schimmel- und Feuchtigkeitserscheinungen in der Loggia/Wintergarten sowie malermäßige Überarbeitung der insoweit betroffenen Stellen. Die Kosten trägt die Eigentümergemeinschaft durch Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage.”

Dieser Beschluss kam mangels einer Stimmenmehrheit nicht zustande. Ebenfalls abgelehnt wurde der von der Klägerin eingebrachte Beschlussantrag zu TOP 19, wonach die Verwalterin 3 Kostenangebote für die zu TOP 18 bezeichneten Arbeiten einholen sollte. Wegen der Einzelheiten wird auf das Beschlussprotokoll (Anlage K1 Bl. 16/171) Bezug genommen.

Diese Beschlüsse hat die Klägerin mit ihrer am 13 07.2017 bei Gericht eingegangenen und am 27.07.2017 begründeten Klage angefochten. Sie ist der Auffassung, es sei Aufgabe der Gemeinschaft, die Voraussetzungen dafür zu schaffen, dass die Feuchtigkeitsproblematik in der Loggia beseitigt wird. Die begehrte Maßnahme entspreche insoweit auch den Empfehlungen des eingeschalteten Gutachters. Da die Gemeinschaft sich kategorisch weigere, die Maßnahmen zu beschließen, sei diese durch gerichtliche Ermessensentscheidung im Sinne des § 21 Abs. 8 WEG zu ersetzen.

Die Klägerin beantragt sinngemäß,

1. die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 14.06.2017 zu TOP 18 und 19 für ungültig zu erklären;

2. im Wege einer richterlichen Ermessensentscheidung gemäß § 21 Abs. 8 WEG anstelle der Wohnungseigentümer folgende Beschlussfassung zu ersetzen: Die Eigentümergemeinschaft beschließt die ordnungsmäßige Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (Loggia/Wintergarten vor dem Eigentum Nr. 138, Eigentümerin …) durch fachgerechte Beseitigung der Schimmel- und Feuchtigkeitsbildungen in der Loggia/Wintergarten und deren Ursachen durch Einbau einer dicht schließenden Balkontür zum Abschluss des Gemeinschaftseigentums (Loggia/Wintergarten) zum Sondereigentum Nr. 138 und fachgerechte Beseitigung sämtlicher Schimmel- und Feuchtigkeitserscheinungen in der Loggia/Wintergarten sowie malermäßige Überarbeitung der insoweit betroffenen Stellen. Die Kosten trägt die Eigentümergemeinschaft durch Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage.

Die Verwaltung wird mit der Einholung von drei Kostenangeboten betreffend diese Arbeiten beauftragt.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie halten die Klage bereits für unzulässig. Die Beklagten sind überdies der Auffassung, die Gemeinschaft könne nicht zur Beseitigung von Mängeln verpflichtet werden, die durch das Entfernen der Balkontür herbeigeführt wurden. Es sei allein Sache der Klägerin, die in ihrer Einheit entfernte Tür wieder einzubauen und nicht Sache der Gemeinschaft.

Wegen des weiteren Sach- und Streitstands wird auf die von den Parteien wechselseitig bei Gericht eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die Verfahrensakten 70 C 83/16. WEG waren zur Information beigezogen.

Entscheidungsgründe

I.

Die zulässige Klage ist zum Teil begründet.

WEG - Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen
(Symbolfoto: Von Zivica Kerkez/Shutterstock.com)

Die Anfechtungsklage ist vor dem Amtsgericht Spandau als zuständigem Gericht für Wohnungseigentumssachen im Sinne des § 43 Nr. 4 WEG zulässig. Die Anfechtungsklage gegen einen Negativbeschluss ist grundsätzlich zulässig, da auch die Ablehnung einer Beschlussfassung einen Eigentümer in seinen Rechten auf ordnungsmäßige Verwaltung beeinträchtigen kann. Die Klage ist auch fristgerecht im Sinne des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG erhoben worden. Dafür reicht die rechtzeitige Stellung des Antrags bei Gericht nämlich aus, wenn die Zustellung der Klage noch “demnächst” im Sinne des § 167 ZPO erfolgt. Die Klägerin hat durch Zahlung des Kostenvorschusses am 26.07.2017 alles Erforderliche unternommen, um eine alsbaldige Zustellung der Klage zu gewährleisten. Der Gestaltungsantrag zu Ziff. 2. ist nach § 43 Nr. 1 WEG zulässig.

1. Die Anfechtungsklage ist jedoch unbegründet. Die Klägerin ist durch die Ablehnung ihrer Beschlussanträge nicht in ihren Rechten auf Durchführung einer ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verletzt. Dies wäre nur dann der Fall, wenn ein Anspruch auf eine positive Beschlussfassung für die Klägerin ergibt. Eine derartige Ermessensreduktion auf null ergibt sich jedoch für die beantragten Maßnahmen in ihrer Gesamtheit nicht. Wegen der näheren Begründung wird auf die Ausführungen zu Ziff. 2. verwiesen.

2. Das Gericht hat nach § 21 Abs. 8 WEG im Wege des Gestaltungsurteils den Beschluss der Eigentümerversammlung über den Einbau einer Balkonabschlusstür in der Wohnung der Klägerin ersetzt. Über Verwaltungsmaßnahmen kann das erkennende Gericht nach billigem Ermessen entscheiden, wenn die Wohnungseigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme nicht selbst treffen. Die Wohnungseigentümer haben den Beschlussantrag der Klägerin, die Balkontür in ihrer Wohnung einzubringen, abgelehnt, sie haben auch in diesem Verfahren zu erkennen gegeben, dass sie grundsätzlich eine Pflicht zur Herstellung des Gemeinschaftseigentums durch den Einbau der Tür kategorisch ablehnen. Die Voraussetzungen für eine Anrufung des Gerichts und Ersetzung einer Verwaltungsmaßnahme liegen damit vor. Unstreitig verfügt die Wohnung der Klägerin über keinen geeigneten Wohnungsabschluss. Die ursprünglich vorhandene Balkontür, die einen derartigen Abschluss zur Loggia als Außenbereich darstellt, ist unstreitig nicht (mehr) vorhanden. Es ist aber Sache der Gemeinschaft, einen ordnungsgemäßen Zustand wiederherzustellen. Die Abschlusstür ist zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Sie ist für den Bestand des Gebäudes unabdingbar. Dies ergibt sich auch aus dem Privatgutachten des Herrn…….. Danach ist die Loggia bauphysikalisch dem Außenbereich zuzuordnen. Dies deckt sich auch mit der rechtlichen Einordnung der Loggia zum Außenbereich. Die Teilungserklärung nutzt ausdrücklich den Begriff Loggia. Darunter versteht man einen Balkon, der zurückgesetzt ist und damit lediglich über eine Öffnung nach vorne verfügt, während er von den anderen Seiten von Mauern umgeben ist. Die Teilungserklärung geht daher ebenfalls davon aus, dass es sich bei der Loggia nicht um Wohnraum im engeren Sinne, sondern um einen Außenbereich handelt. Dann bildet aber die Balkontür den Abschluss des Gemeinschaftseigentums nach außen und nicht die angebrachte Verglasung. Es ist mithin Aufgabe der Gemeinschaft, dieses Gemeinschaftseigentum wiederherzustellen. Dies gilt auch unabhängig davon, unter welchen Umständen diese Tür entfernt wurde. Dass dies die Klägerin selbst war, haben die Beklagten gerade nicht substantiiert vorgetragen Nur in diesem Fall wäre aber unter dem Gesichtspunkt des § 242 BG nach Treu und Glauben daran zu denken, der Klägerin einen entsprechenden Anspruch abzuerkennen. Das bloße Bestreiten der Beklagten genügt hingegen nicht. Die Klägerin muss sich auch nicht ein etwaiges Handeln ihres Rechtsvorgängers zurechnen lassen. Lassen sich die näheren Umstände nicht aufklären, so muss die Gemeinschaft sich dieser Aufgabe annehmen, auch wenn den Beklagten insofern keinerlei Fehlverhalten vorzuwerfen ist. Die Verantwortlichkeit der Gemeinschaft ergibt sich schlicht und einfach daraus, dass diese für das Gemeinschaftseigentum zuständig sind und damit den derzeitigen Zustand abstellen müssen. Hingegen besteht keine Veranlassung, die Gemeinschaft zu Malerarbeiten in der Loggia der Klägerin zur Beseitigung von Feuchtigkeitserscheinungen heranzuziehen. Nach dem Gutachten des Herrn … ist keine Schimmelpilzbeseitigung durch einen Fachmann erforderlich (vgl. Seite 17 des Gutachtens, Bl. 63 I). Es ist daher davon auszugehen, dass lediglich Malerarbeiten durchzuführen sind. Dem entspricht auch die Erklärung der Klägerin im Termin zur mündlichen Verhandlung, wonach sie bisher allein die Schäden durch einfache Maßnahmen beseitigt hat. Handelt es sich demnach nur um oberflächliche Schäden, so liegen die damit verbundenen Maßnahmen jedoch im Verantwortungsbereich der Klägerin. Diese hat nach § 16 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung die Instandhaltung und Instandsetzung der dem Sondereigentum unterliegenden Teile des Gebäudes zu übernehmen und trägt daher auch die damit verbundenen Kosten. Der Wandputz und die Wandverkleidung und damit auch der Farbanstrich ist nach § 4 Ziff. 2 c) der Teilungserklärung dem Sondereigentum zugewiesen. Hinzu kommt, dass offensichtlich auch die von der Klägerin durchgeführten Maßnahmen innerhalb der Loggia die Probleme mit der Feuchtigkeit begünstigt haben, ebenso wie die fehlende Tür. Es ist keine Anspruchsgrundlage dafür ersichtlich, dass die Gemeinschaft die Schönheitsreparaturen im vorliegenden Falle selbst durchführen müsste. Dies obliegt letztlich der Klägerin als Sondereigentümerin selbst.

Eine weitere Erklärungsfrist war den Beklagten nicht mehr zu gewähren, da der Schriftsatz vom 09.10.2017 keinen neuen entscheidungserheblichen Tatsachenvortrag enthielt.

II. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 100, 92 Abs. 1 ZPO. Es war eine Quote zu bilden, die dem jeweiligen Obsiegen- und Unterliegen der Parteien entspricht.

III. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

IV. Die Festsetzung des Streitwerts folgt aus § 49a GKG. Das Gericht hat die von der Klägerin angegebenen Kosten zu Grunde gelegt.

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