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Übersicht:
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Rechtmäßigkeit von Mietkündigungen bei wiederholten Parkverstößen geprüft
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Kann ich einem Mieter aufgrund wiederholter Parkverstöße fristlos kündigen?
- Welche rechtlichen Schritte kann ich unternehmen, wenn Mieter immer wieder falsch parken?
- Unter welchen Bedingungen kann eine ordentliche Kündigung wegen Parkverstößen gerechtfertigt sein?
- Welche Rolle spielt der Mietvertrag bei der Bewertung von Parkverstößen?
- Welche Bedeutung hat der Ort des Parkverstoßes für die Kündigungsberechtigung?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Der Rechtsstreit betrifft die Frage der Rechtmäßigkeit einer fristlosen Kündigung durch die Vermieterin wegen wiederholter Parkverstöße des Mieters.
- Das Gericht entschied, dass die Berufung der Vermieterin gegen ein vorheriges Urteil des Amtsgerichts unbegründet war.
- Eine fristlose Kündigung ist nur zulässig, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar wäre, was hier nicht der Fall war.
- Der Parkverstoß wurde als Ordnungswidrigkeit eingestuft und nicht als so schwerwiegend erachtet, dass eine Kündigung gerechtfertigt wäre.
- Eine Abmahnung wäre erforderlich gewesen, da die Kündigung sich auf vertragliche Pflichten bezog, die nur teilweise verletzt wurden.
- Die Beeinträchtigung der Garagenzufahrt durch das Parken war nicht ausreichend, um den Hausfrieden nachhaltig zu stören.
- Das Parkverhalten führte nicht zu einer strafrechtlich relevanten Nötigung oder zu einem erheblichen Wohnkonflikt.
- Der Stelle des Fahrzeugs war nicht auf dem Grundstück, sondern davor, was die Nutzung der Zufahrten nicht erheblich beeinträchtigte.
- Der Fall unterschied sich wesentlich von einem vorherigen Urteil, bei dem die Zufahrt im Gewerbemietverhältnis blockiert wurde.
- Die Entscheidung hat zur Folge, dass Vermieter bei ähnlichen Fällen sorgfältig prüfen müssen, ob die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung tatsächlich gegeben sind.
Rechtmäßigkeit von Mietkündigungen bei wiederholten Parkverstößen geprüft
Parkverstöße durch Mieter sind ein häufiges Problem, das viele Vermieter vor Herausforderungen stellt. In Wohnanlagen, in denen Parkplätze begrenzt sind, kann das Missachten von Parkvorschriften nicht nur zu Unannehmlichkeiten führen, sondern auch das Zusammenleben der Mietgemeinschaft erheblich stören. Rechtlich betrachtet, gibt es klare Regelungen in Mietverträgen, die die Nutzung von Stellplätzen regeln. Wiederholte Verstöße gegen diese Regeln können für Vermieter Anlass zu einer Kündigung des Mietverhältnisses geben.
Die Frage, ob eine solche Kündigung im Einzelfall rechtmäßig ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dazu zählen die Häufigkeit und Schwere der Verstöße, die Kommunikation zwischen Vermieter und Mieter sowie mögliche Abmahnungen, die im Vorfeld ausgesprochen wurden. Der rechtliche Rahmen ist vielschichtig, und es gilt, sowohl die Interessen der Vermieter als auch die Rechte der Mieter abzuwägen.
Im Folgenden wird ein konkreter Fall vorgestellt, der sich mit der rechtlichen Bewertung von wiederholten Parkverstößen und der Frage nach der Rechtmäßigkeit einer Mietvertragskündigung beschäftigt.
Ärger mit Mietern wegen Falschparkens?
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Der Fall vor Gericht
Streit um Parkverstöße führt zu Gerichtsverfahren
Im Mittelpunkt eines kürzlich verhandelten Falls vor dem Landgericht Berlin II stand ein Mietverhältnis, das aufgrund wiederholter Parkverstöße in eine rechtliche Auseinandersetzung mündete.
Die Klägerin, eine Vermieterin, hatte mehrfach versucht, das Mietverhältnis mit den Beklagten zu kündigen, nachdem einer der Mieter wiederholt sein Fahrzeug vor der Garageneinfahrt und der Grundstückszufahrt geparkt hatte.
Chronologie der Kündigungsversuche
Die Vermieterin sprach zunächst am 15. März 2023 eine fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung aus. Begründet wurde diese mit dem wiederholten Parken des Mieters am abgesenkten Bordstein vor der Garage und der Grundstückszufahrt. Eine weitere Kündigung folgte am 29. Juni 2023, diesmal basierend auf dem Anfangsverdacht einer Straftat des Mieters gegen die Geschäftsführerin der Vermieterin. Schließlich wurde am 7. Februar 2024 eine dritte Kündigung ausgesprochen, erneut wegen eines Parkverstoßes vor der Garageneinfahrt.
Gerichtliche Bewertung der Kündigungsgründe
Das Landgericht Berlin II kam zu dem Schluss, dass keine der ausgesprochenen Kündigungen rechtmäßig war. Bezüglich der Parkverstöße stellte das Gericht fest, dass diese zwar Ordnungswidrigkeiten nach der Straßenverkehrsordnung darstellten, jedoch keine erhebliche Vertragsverletzung im Sinne des Mietrechts. Die Richter betonten, dass die Garage und Zufahrt trotz des geparkten Fahrzeugs noch nutzbar waren, da dieses nicht lang genug war, um beide Zufahrtswege vollständig zu blockieren.
Fehlender Bezug zum Mietverhältnis
Ein zentraler Punkt in der Urteilsbegründung war der fehlende Bezug der Vorfälle zum Mietverhältnis. Das Gericht stellte klar, dass die Parkverstöße auf öffentlichem Straßenland stattfanden und nicht auf dem Grundstück selbst. Zudem war ein Parkverbot nicht Bestandteil des Mietvertrags, wodurch keine vertragliche Pflichtverletzung vorlag. Die Richter verwiesen darauf, dass die Vermieterin als Eigentümerin andere rechtliche Mittel zur Verfügung hätte, um gegen Falschparker vorzugehen, unabhängig davon, ob es sich um Mieter oder Dritte handelte.
Bewertung des Straftatverdachts
Hinsichtlich der Kündigung aufgrund des Straftatverdachts urteilte das Gericht, dass auch hier kein ausreichender Bezug zum Mietverhältnis bestand. Die mögliche Straftat, die im Zusammenhang mit einem Privatdarlehen stand, ereignete sich unabhängig vom Mietverhältnis und betraf die Geschäftsführerin der Vermieterin als Privatperson. Das Gericht sah darin keinen hinreichenden Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses.
Urteil und Konsequenzen
Das Landgericht Berlin II wies die Berufung der Klägerin zurück und bestätigte damit das Urteil der Vorinstanz. Die Räumungsklage wurde abgewiesen, da keine der ausgesprochenen Kündigungen das Mietverhältnis beendet hatte. Die Kosten des Verfahrens wurden der Klägerin auferlegt. Das Gericht betonte, dass für eine fristlose Kündigung ein strenger Maßstab anzulegen sei und die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar sein müsse – eine Schwelle, die in diesem Fall nicht erreicht wurde.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil verdeutlicht die hohe Hürde für fristlose Kündigungen im Mietrecht. Parkverstöße auf öffentlichem Straßenland, selbst wenn sie den Vermieter behindern, rechtfertigen keine Kündigung, solange sie nicht vertraglich untersagt sind und die Nutzung des Grundstücks nicht vollständig blockieren. Auch Straftaten gegen den Vermieter begründen keine Kündigung, wenn sie keinen direkten Bezug zum Mietverhältnis aufweisen. Vermieter müssen alternative Lösungswege für solche Konflikte finden.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Vermieter sollten Sie vorsichtig sein, wenn Sie eine Kündigung aufgrund von Parkverstößen Ihrer Mieter in Erwägung ziehen. Das Urteil zeigt deutlich, dass wiederholtes Falschparken auf öffentlichem Straßenland, selbst wenn es Ihre Zufahrt behindert, in der Regel keinen ausreichenden Grund für eine fristlose oder ordentliche Kündigung darstellt. Entscheidend ist, ob ein Parkverbot explizit im Mietvertrag vereinbart wurde und ob die Nutzung Ihres Grundstücks vollständig blockiert wird. Statt einer Kündigung sollten Sie alternative Lösungen wie Abmahnungen, Gespräche mit dem Mieter oder rechtliche Schritte gegen Falschparker in Betracht ziehen. Eine gründliche Prüfung Ihrer rechtlichen Position ist ratsam, bevor Sie eine Kündigung aussprechen, um kostspielige Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
FAQ – Häufige Fragen
Parken Sie Ihr Auto vor dem Haus, während Ihr Mietvertrag dies verbietet? Oder haben Sie Ärger mit Ihrem Vermieter wegen eines Falschparkers? Parkverstöße von Mietern können schnell zu Konflikten führen. Unsere FAQ-Rubrik klärt Sie über Ihre Rechte und Pflichten auf und hilft Ihnen, Streitigkeiten mit Ihrem Vermieter zu vermeiden.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Kann ich einem Mieter aufgrund wiederholter Parkverstöße fristlos kündigen?
- Welche rechtlichen Schritte kann ich unternehmen, wenn Mieter immer wieder falsch parken?
- Unter welchen Bedingungen kann eine ordentliche Kündigung wegen Parkverstößen gerechtfertigt sein?
- Welche Rolle spielt der Mietvertrag bei der Bewertung von Parkverstößen?
- Welche Bedeutung hat der Ort des Parkverstoßes für die Kündigungsberechtigung?
Kann ich einem Mieter aufgrund wiederholter Parkverstöße fristlos kündigen?
Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund wiederholter Parkverstöße ist in der Regel nicht gerechtfertigt.
Parkverstöße stellen grundsätzlich keine erhebliche Vertragsverletzung dar, die eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen würde. Dies gilt selbst dann, wenn die Parkverstöße wiederholt auftreten.
Das Landgericht Berlin hat in einem aktuellen Urteil vom 17.05.2024 (Az.: II-63 S 193/23) entschieden, dass wiederholte Parkverstöße eines Mieters keinen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung darstellen. Das Gericht argumentierte, dass Parkverstöße in erster Linie eine Angelegenheit des öffentlichen Rechts sind und durch die zuständigen Behörden geahndet werden. Sie betreffen nicht unmittelbar das Mietverhältnis oder die Nutzung der Mietsache.
Allerdings können Parkverstöße unter bestimmten Umständen durchaus mietrechtliche Konsequenzen haben. Wenn ein Mieter beispielsweise wiederholt und vorsätzlich die Garageneinfahrt des Vermieters oder anderer Mieter zuparkt und dadurch deren Nutzung erheblich beeinträchtigt, könnte dies als Störung des Hausfriedens gewertet werden. In solchen Fällen wäre zunächst eine Abmahnung erforderlich, bevor eine ordentliche Kündigung in Betracht gezogen werden kann.
Eine fristlose Kündigung käme nur in Extremfällen in Frage, etwa wenn der Mieter trotz mehrfacher Abmahnungen sein Verhalten nicht ändert und dadurch eine schwerwiegende und anhaltende Störung des Hausfriedens verursacht. Hierbei müsste der Vermieter jedoch eine sehr hohe Hürde überwinden und nachweisen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar geworden ist.
Vermieter sollten bei Problemen mit parkenden Mietern zunächst das Gespräch suchen und auf die Problematik hinweisen. Führt dies nicht zum Erfolg, kann eine schriftliche Abmahnung erfolgen. Erst wenn alle milderen Mittel ausgeschöpft sind und die Verstöße weiterhin in erheblichem Maße den Hausfrieden stören, könnte eine ordentliche Kündigung in Erwägung gezogen werden.
Es ist wichtig zu betonen, dass Gerichte bei der Beurteilung solcher Fälle stets eine Einzelfallprüfung vornehmen. Dabei werden alle Umstände berücksichtigt, wie die Häufigkeit und Schwere der Verstöße, die Auswirkungen auf andere Mieter oder den Vermieter sowie das Verhalten des Mieters nach Ansprache des Problems.
Welche rechtlichen Schritte kann ich unternehmen, wenn Mieter immer wieder falsch parken?
Bei wiederholten Parkverstößen durch Mieter stehen Vermietern verschiedene rechtliche Möglichkeiten zur Verfügung. Zunächst ist es ratsam, das Gespräch mit dem Mieter zu suchen und auf die Problematik hinzuweisen. Sollte dies nicht zum gewünschten Erfolg führen, kann eine schriftliche Abmahnung erfolgen. Darin sollte der Vermieter den Sachverhalt genau schildern, das vertragswidrige Verhalten beanstanden und den Mieter zur Unterlassung auffordern.
Führt auch die Abmahnung nicht zur Besserung, kann der Vermieter eine Unterlassungsklage in Betracht ziehen. Hierbei wird gerichtlich festgestellt, dass der Mieter das Falschparken zu unterlassen hat. Bei Zuwiderhandlung drohen dem Mieter dann Ordnungsgelder.
In besonders schwerwiegenden Fällen kann eine fristlose Kündigung des Mietvertrages gerechtfertigt sein. Dies ist jedoch nur möglich, wenn der Mieter trotz wiederholter Abmahnungen sein Verhalten nicht ändert und dadurch eine erhebliche Vertragsverletzung vorliegt. Das Landgericht Berlin hat in einem aktuellen Urteil vom 17.05.2024 (Az.: II-63 S 193/23) entschieden, dass wiederholte Parkverstöße grundsätzlich eine Kündigung rechtfertigen können, wenn sie den Hausfrieden nachhaltig stören.
Unabhängig von mietrechtlichen Schritten kann der Vermieter auch ordnungsrechtliche Maßnahmen ergreifen. Dazu gehört die Benachrichtigung des Ordnungsamtes, welches Bußgelder verhängen kann. In akuten Fällen, etwa wenn Rettungswege blockiert werden, ist auch das Abschleppen des falsch geparkten Fahrzeugs möglich. Die Kosten hierfür trägt zunächst der Vermieter, er kann sie jedoch vom Mieter zurückfordern.
Eine weitere Option ist die Installation von Parkplatzüberwachungssystemen oder die Beauftragung eines privaten Sicherheitsdienstes. Hierbei sind jedoch datenschutzrechtliche Bestimmungen zu beachten und die Verhältnismäßigkeit zu wahren.
Es ist wichtig zu betonen, dass jeder Fall individuell zu betrachten ist. Die Schwere und Häufigkeit der Verstöße sowie die konkreten Umstände spielen eine entscheidende Rolle bei der Wahl der angemessenen rechtlichen Schritte. In komplexen Fällen kann die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht sinnvoll sein, um die spezifische Situation rechtlich korrekt einzuordnen und die erfolgversprechendste Vorgehensweise zu ermitteln.
Unter welchen Bedingungen kann eine ordentliche Kündigung wegen Parkverstößen gerechtfertigt sein?
Eine ordentliche Kündigung wegen Parkverstößen kann unter bestimmten Umständen gerechtfertigt sein, wenn diese eine erhebliche Vertragsverletzung darstellen. Grundsätzlich muss der Vermieter zunächst eine Abmahnung aussprechen und dem Mieter die Möglichkeit geben, sein Verhalten zu ändern. Erst wenn der Mieter trotz Abmahnung weiterhin gegen die Parkvorschriften verstößt, kann eine ordentliche Kündigung in Betracht gezogen werden.
Die Rechtsprechung hat hierfür einige Kriterien entwickelt, die bei der Beurteilung der Rechtmäßigkeit einer ordentlichen Kündigung wegen Parkverstößen herangezogen werden:
Häufigkeit und Schwere der Verstöße: Es muss sich um wiederholte und schwerwiegende Parkverstöße handeln. Einzelne oder geringfügige Verstöße reichen in der Regel nicht aus, um eine Kündigung zu rechtfertigen. Das Landgericht Berlin hat in einem aktuellen Urteil vom 17.05.2024 (Az.: II-63 S 193/23) festgestellt, dass eine Vielzahl von Parkverstößen über einen längeren Zeitraum eine erhebliche Vertragsverletzung darstellen kann.
Beeinträchtigung anderer Mieter oder des Vermieters: Die Parkverstöße müssen zu einer erheblichen Beeinträchtigung anderer Mieter oder des Vermieters führen. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn Rettungswege blockiert werden, andere Mieter ihre Stellplätze nicht nutzen können oder der Vermieter aufgrund der Verstöße mit behördlichen Konsequenzen rechnen muss.
Vorherige Abmahnungen: Der Vermieter muss den Mieter in der Regel mindestens einmal, besser mehrfach, abgemahnt haben. Die Abmahnungen müssen konkret die Parkverstöße benennen und dem Mieter unmissverständlich die Konsequenzen bei Fortsetzung des Fehlverhaltens aufzeigen.
Frist zur Verhaltensänderung: Dem Mieter muss nach der Abmahnung eine angemessene Frist zur Änderung seines Verhaltens eingeräumt werden. Die Länge dieser Frist hängt vom Einzelfall ab, sollte aber ausreichend sein, um dem Mieter die Möglichkeit zu geben, sein Verhalten nachhaltig zu ändern.
Verhältnismäßigkeit: Die Kündigung muss verhältnismäßig sein. Das bedeutet, sie muss das letzte Mittel (Ultima Ratio) darstellen, nachdem andere Maßnahmen wie Abmahnungen und Gespräche erfolglos geblieben sind. Hierbei sind auch die Dauer des Mietverhältnisses und das sonstige Verhalten des Mieters zu berücksichtigen.
Dokumentation der Verstöße: Der Vermieter sollte die Parkverstöße sorgfältig dokumentieren, um im Streitfall Beweise vorlegen zu können. Dies kann durch Fotos, Zeugenaussagen oder behördliche Ordnungswidrigkeitsbescheide erfolgen.
Interessenabwägung: Es muss eine Abwägung zwischen den Interessen des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses und den Interessen des Mieters am Erhalt der Wohnung stattfinden. Dabei sind Faktoren wie die Schwere der Vertragsverletzung, die Dauer des Mietverhältnisses und die persönlichen Umstände des Mieters zu berücksichtigen.
Einhaltung der Kündigungsfrist: Bei einer ordentlichen Kündigung muss die gesetzliche oder vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist eingehalten werden. Diese beträgt in der Regel drei Monate, kann aber je nach Dauer des Mietverhältnisses auch länger sein.
Es ist wichtig zu beachten, dass jeder Fall individuell betrachtet werden muss. Die Gerichte prüfen sehr genau, ob die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung wegen Parkverstößen erfüllt sind. Vermieter sollten daher sorgfältig abwägen und dokumentieren, bevor sie eine Kündigung aussprechen.
Welche Rolle spielt der Mietvertrag bei der Bewertung von Parkverstößen?
Der Mietvertrag spielt eine entscheidende Rolle bei der Bewertung von Parkverstößen durch Mieter. Er bildet die rechtliche Grundlage für die Nutzung des Mietobjekts und kann spezifische Regelungen zum Parken enthalten. Klare Vereinbarungen im Mietvertrag sind für Vermieter von großer Bedeutung, um das Verhalten der Mieter in Bezug auf das Parken zu steuern und mögliche Konsequenzen bei Verstößen festzulegen.
Grundsätzlich gilt: Ohne explizite Regelungen im Mietvertrag oder in der Hausordnung haben Mieter das Recht, die zum Mietobjekt gehörenden Parkflächen im Rahmen des üblichen Gebrauchs zu nutzen. Dies schließt jedoch nicht automatisch ein Recht zum Parken auf nicht dafür vorgesehenen Flächen ein.
Enthält der Mietvertrag spezifische Klauseln zum Parken, können diese bei der Bewertung von Parkverstößen herangezogen werden. Solche Klauseln können beispielsweise festlegen, welche Parkflächen dem Mieter zur Verfügung stehen, ob bestimmte Bereiche generell nicht zum Parken genutzt werden dürfen oder ob das Abstellen von Fahrzeugen auf Grünflächen untersagt ist.
Die Wirksamkeit solcher Klauseln hängt von ihrer Formulierung und Angemessenheit ab. Sie müssen klar, verständlich und nicht unangemessen benachteiligend für den Mieter sein. Pauschale Verbote ohne sachlichen Grund können unwirksam sein.
Bei wiederholten Parkverstößen kann der Mietvertrag als Grundlage für Abmahnungen oder sogar Kündigungen dienen. Das Landgericht Berlin hat in einem aktuellen Urteil (Az.: II-63 S 193/23 vom 17.05.2024) entschieden, dass wiederholte Parkverstöße durch einen Mieter eine Kündigung rechtfertigen können, wenn sie im Mietvertrag klar geregelt und mehrfach abgemahnt wurden.
Wichtig ist: Auch ohne spezifische Regelungen im Mietvertrag können Parkverstöße, die eine erhebliche Belästigung anderer Mieter oder eine Gefährdung der Mietsache darstellen, als vertragswidriger Gebrauch gewertet werden. Dies kann ebenfalls Grundlage für Abmahnungen oder Kündigungen sein.
Vermieter sollten bei der Gestaltung des Mietvertrags besonderes Augenmerk auf klare und durchsetzbare Parkregeln legen. Diese sollten die erlaubten Parkflächen eindeutig definieren, etwaige Einschränkungen präzise formulieren und mögliche Konsequenzen bei Verstößen aufzeigen.
Zu beachten ist: Änderungen der Parkregeln nach Vertragsabschluss bedürfen in der Regel der Zustimmung des Mieters, es sei denn, der Mietvertrag enthält eine wirksame Änderungsklausel.
Der Mietvertrag dient somit als rechtliches Instrument zur Regelung des Parkverhaltens und als Basis für mögliche Sanktionen bei Verstößen. Er schafft Klarheit über die Rechte und Pflichten beider Parteien und kann im Streitfall als Entscheidungsgrundlage herangezogen werden.
Welche Bedeutung hat der Ort des Parkverstoßes für die Kündigungsberechtigung?
Der Ort des Parkverstoßes spielt eine entscheidende Rolle für die Kündigungsberechtigung des Vermieters. Bei Parkverstößen auf öffentlichem Straßenland besteht in der Regel kein direkter Bezug zum Mietverhältnis. Solche Verstöße fallen unter das allgemeine Ordnungsrecht und begründen normalerweise keine Verletzung mietvertraglicher Pflichten. Der Vermieter hat hier grundsätzlich keine Handhabe für eine Kündigung, da sein Eigentumsrecht nicht betroffen ist.
Anders verhält es sich bei Parkverstößen auf dem Grundstück des Vermieters. Hier liegt eine unmittelbare Beeinträchtigung der Eigentumsrechte des Vermieters vor. Solche Verstöße können als erhebliche Vertragsverletzung gewertet werden, insbesondere wenn sie wiederholt auftreten oder trotz Abmahnung fortgesetzt werden. In diesem Fall kann der Vermieter unter Umständen eine Kündigung aussprechen, da der Mieter seine vertraglichen Pflichten zur ordnungsgemäßen Nutzung des Mietobjekts und zur Rücksichtnahme auf die Rechte des Vermieters verletzt.
Die Rechtsprechung berücksichtigt bei der Beurteilung der Kündigungsberechtigung auch die Schwere und Häufigkeit der Verstöße. Einzelne oder geringfügige Parkverstöße auf dem Vermietergrundstück rechtfertigen in der Regel noch keine Kündigung. Bei wiederholten oder besonders gravierenden Verstößen, die das Mietverhältnis nachhaltig stören, kann jedoch eine Kündigung gerechtfertigt sein.
Es ist wichtig zu beachten, dass der Vermieter vor einer Kündigung in der Regel verpflichtet ist, den Mieter abzumahnen und auf die Konsequenzen seines Verhaltens hinzuweisen. Dies gilt insbesondere bei Parkverstößen auf dem Vermietergrundstück. Die Abmahnung dient dazu, dem Mieter die Möglichkeit zu geben, sein Verhalten zu ändern und weitere Verstöße zu vermeiden.
Im Fall des Landgerichts Berlin (Az.: II-63 S 193/23 vom 17.05.2024) wurde die Bedeutung des Ortes des Parkverstoßes besonders deutlich. Das Gericht unterschied klar zwischen Parkverstößen auf öffentlichem Straßenland und solchen auf dem Grundstück des Vermieters. Es betonte, dass nur Letztere eine direkte Verletzung der mietvertraglichen Pflichten darstellen können und somit potenziell kündigungsrelevant sind.
Die rechtliche Bewertung von Parkverstößen im Kontext des Mietrechts erfordert stets eine Einzelfallprüfung. Dabei sind neben dem Ort des Verstoßes auch Faktoren wie die Häufigkeit, die Schwere der Beeinträchtigung für den Vermieter oder andere Mieter sowie das Verhalten des Mieters nach erfolgter Abmahnung zu berücksichtigen.
Für Vermieter ist es ratsam, klare Regelungen bezüglich des Parkens auf ihrem Grundstück im Mietvertrag oder in der Hausordnung festzuhalten. Dies schafft Rechtssicherheit und erleichtert im Streitfall die Durchsetzung ihrer Rechte. Mieter sollten sich bewusst sein, dass insbesondere wiederholte Parkverstöße auf dem Grundstück des Vermieters ihr Mietverhältnis gefährden können.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Mietverhältnis: Ein Mietverhältnis ist ein Vertrag zwischen einem Vermieter und einem Mieter. Der Vermieter stellt dem Mieter eine Wohnung oder ein Haus zur Nutzung zur Verfügung, und der Mieter zahlt dafür eine Miete. In diesem Fall geht es um ein Mietverhältnis zwischen einer Vermieterin und einem Mieter, das aufgrund von Parkverstößen des Mieters vor Gericht landete.
- Kündigung: Eine Kündigung ist die Beendigung eines Vertragsverhältnisses. Im Mietrecht gibt es zwei Arten von Kündigungen: die ordentliche Kündigung, die unter Einhaltung einer bestimmten Frist erfolgt, und die fristlose Kündigung, die nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich ist. Im vorliegenden Fall hat die Vermieterin sowohl fristlose als auch ordentliche Kündigungen ausgesprochen, die jedoch vom Gericht für unwirksam erklärt wurden.
- Ordnungswidrigkeit: Eine Ordnungswidrigkeit ist eine rechtswidrige Handlung, die mit einer Geldbuße geahndet werden kann. Im Gegensatz zu einer Straftat handelt es sich bei einer Ordnungswidrigkeit um ein weniger schwerwiegendes Vergehen. Im vorliegenden Fall stellte das Gericht fest, dass die Parkverstöße des Mieters zwar Ordnungswidrigkeiten darstellten, aber keine ausreichende Grundlage für eine Kündigung des Mietverhältnisses waren.
- Vertragsverletzung: Eine Vertragsverletzung liegt vor, wenn eine Vertragspartei ihre Pflichten aus dem Vertrag nicht erfüllt. Im Mietrecht kann eine Vertragsverletzung beispielsweise vorliegen, wenn der Mieter die Miete nicht zahlt oder die Mietsache beschädigt. Im vorliegenden Fall argumentierte die Vermieterin, dass die Parkverstöße eine Vertragsverletzung darstellten, da sie die Nutzung der Garage und der Zufahrt beeinträchtigten. Das Gericht sah dies jedoch anders, da kein Parkverbot im Mietvertrag vereinbart war.
- Räumungsklage: Eine Räumungsklage ist eine Klage, mit der der Vermieter die Räumung und Herausgabe der Mietsache durch den Mieter verlangt. Im vorliegenden Fall hat die Vermieterin eine Räumungsklage erhoben, die jedoch abgewiesen wurde, da die Kündigungen des Mietverhältnisses unwirksam waren.
- Berufung: Eine Berufung ist ein Rechtsmittel, mit dem ein Urteil einer unteren Instanz (z.B. Amtsgericht) bei einer höheren Instanz (z.B. Landgericht) angefochten werden kann. Im vorliegenden Fall hat die Vermieterin Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts eingelegt, das Landgericht hat die Berufung jedoch zurückgewiesen und das Urteil des Amtsgerichts bestätigt.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB (Fristlose Kündigung): Dieser Paragraph regelt die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Im vorliegenden Fall prüfte das Gericht, ob die wiederholten Parkverstöße einen solchen wichtigen Grund darstellen.
- § 543 Abs. 3 BGB (Abmahnung): Gemäß diesem Paragraphen ist vor einer fristlosen Kündigung wegen einer Vertragsverletzung grundsätzlich eine Abmahnung erforderlich. Das Gericht stellte fest, dass im vorliegenden Fall eine Abmahnung wegen der Parkverstöße nicht erfolgt war, was die Wirksamkeit der Kündigung in Frage stellte.
- § 569 Abs. 2 BGB (Störung des Hausfriedens): Dieser Paragraph erlaubt eine Kündigung, wenn der Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört. Das Gericht prüfte, ob die Parkverstöße eine solche Störung darstellten, kam aber zu dem Schluss, dass dies nicht der Fall war, da die Zufahrt zur Garage und zum Grundstück trotz der parkenden Fahrzeuge noch möglich war.
- § 573 Abs. 1 BGB (Ordentliche Kündigung): Dieser Paragraph regelt die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Im vorliegenden Fall stellte das Gericht fest, dass keine vertragliche Pflichtverletzung vorlag, da ein Parkverbot nicht im Mietvertrag vereinbart war.
- Straßenverkehrsordnung (StVO): Die StVO regelt den Straßenverkehr und enthält Vorschriften über das Parken von Fahrzeugen. Das Gericht stellte fest, dass die Parkverstöße zwar Ordnungswidrigkeiten nach der StVO darstellten, dies aber nicht automatisch eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigte, da die Verstöße keinen Bezug zum Mietverhältnis hatten.
Das vorliegende Urteil
LG Berlin II – Az.: 63 S 193/23 – Urteil vom 17.05.2024
* Der vollständige Urteilstext wurde ausgeblendet, um die Lesbarkeit dieses Artikels zu verbessern. Klicken Sie auf den folgenden Link, um den vollständigen Text einzublenden.
→ Lesen Sie hier den vollständigen Urteilstext…
In dem Rechtsstreit hat das Landgericht Berlin II – Zivilkammer 63 – aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 19.04.2024 für Recht erkannt:
1. Die Berufung der Klägerin gegen das am 8.8.2023 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 15 C 65/23 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 3.736,56 Euro festgesetzt.
Gründe:
I.
Von der Darstellung des Tatbestands wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1, 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO abgesehen.
In der Berufungsinstanz verfolgt die Klägerin ihren erstinstanzlichen Antrag auf Räumung und Herausgabe der Wohnung weiter.
Sie stützt sich hierzu ferner auf eine fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung vom 07.02.2024 wegen Abstellens eines Fahrzeugs vor der Einfahrt/Ausfahrt zur Garage am 31.01.2024.
Wegen des weiteren Sach- und Streitstands wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und auf das Protokoll des Termins zur mündlichen Verhandlung Bezug genommen.
II.
Die zulässige Berufung der Klägerin ist unbegründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB, weil die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung vom 15.3.2023 wegen wiederholten Parkens eines Fahrzeugs am abgesenkten Bordstein vor der Garage und vor der Grundstückszufahrt das Mietverhältnis nicht beendet hat.
Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann, § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dies setzt voraus, dass das Vertrauensverhältnis der Parteien nach einem objektiven Maßstab so gestört ist, dass eine gedeihliche oder auch nur erträgliche Vertragsfortsetzung ausgeschlossen und eine sofortige Vertragsbeendigung angemessen erscheint. Hierbei ist ein strenger Maßstab anzulegen (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 543 Rn. 13). Ein wichtiger Grund liegt ferner dann vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, § 569 Abs. 2 BGB.
Nach diesen Voraussetzungen ist eine fristlose Kündigung vorliegend nicht berechtigt. Soweit sich die Klägerin auf eine Verletzung einer vertraglichen Pflicht durch den Beklagten zu 1 beruft, wäre ferner eine Abmahnung nach § 543 Abs. 3 BGB erforderlich, die hier nur wegen anderer Verhaltensweisen der Kündigung vorausging. Unabhängig davon liegt mit dem Parken auf öffentlichem Straßenland vor der Einfahrt zur Garage der Klägerin oder in anderen Fällen vor der Zufahrt zum Grundstück kein derart erhebliches Fehlverhalten vor, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar wäre. Der Parkverstoß begründet eine Ordnungswidrigkeit nach der StVO und ist hinsichtlich der Schwere nicht vergleichbar mit gegen den Vermieter oder seinen Mitarbeitern gerichteten Straftaten wie etwa Beleidigungen oder tätliche Angriffe. Ferner ist nicht dargetan, dass es wegen des Parkens zu einer strafrechtlich relevanten Nötigung im Einzelfall oder zu einer Störung des Hausfriedens gekommen ist, zumal aus den vom Amtsgericht anhand der Fotos festgestellten Gründen die Garage und die Zufahrt aufgrund der Breite der nebeneinanderliegenden Zufahrten jeweils noch erreichbar und nutzbar waren, weil das Beklagtenfahrzeug nicht lang genug ist, um beide Zufahrtswege zu blockieren. Zu berücksichtigen ist darüber hinaus, dass der Pkw der Beklagten nicht auf dem Grundstück, sondern vor dem Grundstück abgestellt wurde.
Der Fall ist ferner nicht vergleichbar mit dem Sachverhalt, der der Entscheidung OLG Düsseldorf, Urteil vom 8. März 2016 – I-24 U 59/15, zugrundelag, da dort in einem Gewerbemietverhältnis nach Abmahnung die Kündigung erfolgte, weil die einzige Zufahrt zum Mietobjekt durch einen LKW mehrere Wochen lang blockiert wurde.
Die hilfsweise ordentliche Kündigung vom 15.3.2023 ist ebenfalls unbegründet. Gemäß § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Vorauszusetzen ist jedoch stets eine Verletzung vertraglicher Pflichten, deren Begriff weit zu fassen ist (Blank/Börstinghaus/Siegmund/Siegmund, 7. Aufl. 2023, BGB § 573, Rn. 9; MüKoBGB/Häublein, 9. Aufl. 2023, BGB § 573 Rn. 63). Vorliegend liegt aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung keine Verletzung einer vertraglichen Pflicht aus dem Mietverhältnis vor, da die Parteien ein Parkverbot gerade nicht zum Gegenstand des Mietvertrags gemacht haben (anders in LG München I, Urteil vom 22. Oktober 2014 – 14 S 3661/14). Es liegt mit dem Parkverstoß des Beklagten zu 1 auch kein Verhalten vor, dass indirekt einen ausreichenden Bezug zum Mietverhältnis hat. Denn der durch das Verhalten entstandene Nachteil liegt in der Eigentumsstörung und nicht in einer Verletzung des Mietvertrags oder einer Störung des Hausfriedens. Die Klägerin ist daher als Eigentümerin der Garage und der Grundstückszufahrt darauf zu verweisen, gegen Falschparker – seien es Mieter oder Dritte – mit den umfassenden Schutz- und Abwehrrechten gemäß §§ 1004, 862 BGB vorzugehen (vgl. AG Landstuhl, Urteil vom 30.09.1993 – 3 C 43/93 -, NJW-RR 1994, 205, beck-online). Für das Vorliegen eines Kündigungsgrundes kommt es ferner nicht darauf an, dass die Geschäftsführerin der Klägerin ihr Fahrzeug im Zuge einer Behinderung der Zufahrt ihrer Garage auf öffentlichem Straßenland parken musste und gegen den dort erlittenen Schaden nicht versichert war. Insoweit fehlt es an einem ausreichenden Zusammenhang zwischen dem Schaden und dem Verhalten des Beklagten zu 1, da ein dritter Schädiger dazwischen getreten ist.
Das Mietverhältnis ist ferner nicht durch die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung vom 29.06.2023 wegen eines Anfangsverdachts einer Straftat des Beklagten zu 1 gegen die Geschäftsführerin der Klägerin begründet.
Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung gemäß §§ 543 Abs. 1 Satz 1 BGB oder ein berechtigtes Interesse zur ordentlichen Kündigung kann vorliegen, wenn eine Partei Straftaten begeht, die einen ausreichenden Bezug zum Mietverhältnis haben. Aufgrund einer Straftat kann das Vertrauensverhältnis nachhaltig zerstört sein. Als Straftaten kommen unter anderem in Betracht Beleidigung, üble Nachrede, Verleumdung, Nötigung, Tätlichkeiten, Hausfriedensbruch und ähnliche Fälle, wenn sie gegenüber dem Vertragspartner, dessen Stellvertreter, Beauftragten oder Mitarbeitern gegenüber dem Hausverwalter oder gegenüber einem anderen Hausbewohner verübt werden (Blank/Börstinghaus/Siegmund/Siegmund, 7. Aufl. 2023, BGB § 543 Rn. 29).
Voraussetzung für eine Kündigung ist jedoch, dass die Straftat einen Bezug zum Mietverhältnis haben muss. Straftaten ohne Bezug zum Mietverhältnis sind aus Sicht einer verständigen Vertragspartei, auf die abzustellen ist, nicht geeignet, die Vertragsfortsetzung unzumutbar zu machen. Allenfalls in ganz besonderen Ausnahmefällen kann eine Unzumutbarkeit bei Straftaten ohne direkten Vertragsbezug anzunehmen sein. In Betracht kommt das etwa bei Schwerstverbrechern, weil jeglicher Umgang mit solchen Tätern für die meisten Menschen eine extreme Belastung darstellt (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 543 Rn. 50a).
Vorliegend geht es unter anderem um die Vorwürfe des Betrugs und der Unterschlagung des Beklagten zu 1 zum Nachteil der Geschäftsführerin der Klägerin im Zusammenhang mit einem Privatdarlehen. Auch wenn die Geschäftsführerin der Vermieterin zum geschützten Personenkreis zählt und sie darüber hinaus 90 % der Anteile an der Klägerin hält, fehlt es vorliegend an einem Bezug der Straftat zum Mietverhältnis, da sich die mögliche Straftat unabhängig von dem Mietverhältnis allein in der Rechtsbeziehung zur Geschäftsführerin der Klägerin als Privatperson ereignet hat und ein Schaden der Klägerin nicht ersichtlich ist. Der Umstand allein, dass das Privatdarlehen dem Beklagten zu 1 unter Umständen nur deshalb gewährt worden ist, weil er Mieter der Klägerin war und dadurch ein Kontakt zur Geschäftsführerin der Klägerin zustande gekommen ist, reicht für einen hinreichenden Bezug der Straftat zum Mietverhältnis nicht aus.
Ebenso ist nicht erkennbar, dass es dem Beklagten zu 1 in irgendeiner Form darauf angekommen wäre, mit seinem Verhalten Vertreter der Vermieterin zu schädigen und dadurch Einfluss auf den Verlauf des Mietverhältnisses zu nehmen oder um sich für ein unter Umständen eingebildetes Fehlverhalten der Gegenseite zu revanchieren.
Die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung vom 29.6.2023 wegen erneuten Parkens im Zufahrtsbereich der Garage/Grundstückseinfahrt ist aus den oben genannten Gründen unwirksam, da es an einer erheblichen Vertragsverletzung fehlt.
Gleiches gilt für die im Laufe der Berufungsinstanz erklärte fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung vom 07.02.2024 wegen Parkens auf der Straße vor der Einfahrt zur Garage am 31.01.2024. Diese Kündigung ist nicht präkludiert, jedoch unwirksam, weil aus den genannten Gründen kein Kündigungsgrund bestand.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Gründe, gemäß 543 Abs. 2 ZPO die Revision zuzulassen, lagen nicht vor.
