GbR-Auseinandersetzung – ausscheidenden GbR-Gesellschafter – Verkehrswert Immobilie

OLG Frankfurt, Az.: 29 U 91/16, Urteil vom 06.06.2016

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 20. August 2015, Az. 2-13 O 115/14, abgeändert.

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 82.592,16 € nebst 6 % Zinsen seit dem 1. Januar 2012 zu zahlen.

Die Widerklage wird abgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Der Kläger macht einen Abfindungsanspruch aus der beendeten Beteiligung an einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts geltend.

Randnummer 2

Er beteiligte sich mit einem Betrag von 255.645,94 € an der Beklagten. Dabei handelt es sich um einen geschlossenen Immobilienfonds, dem die Wohn- und Geschäftsimmobilie “X” in Stadt1 gehört. In dem Gesellschaftsvertrag vom 16. Juni 1995 heißt es wörtlich, Bl. 48 d.A.:

Ҥ 14 Auseinandersetzung, Abfindung

1. Scheidet ein Gesellschafter – gleich aus welchem Grunde – aus der Gesellschaft aus, so erhält er ein Abfindungsguthaben.

2. Zur Ermittlung des Abfindungsguthabens ist der Verkehrswert der Beteiligung eines solchen Gesellschafters zum Ende des Kalenderjahres, in dem der Gesellschafter ausscheidet, durch die Geschäftsführung festzustellen. Als Wert der im Eigentum der Gesellschaft stehenden Immobilie ist hierbei der kurzfristig erzielbare Veräußerungswert anzusetzen.

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Im Falle von Meinungsverschiedenheiten über die ermittelte Höhe des Abfindungsguthabens ist ein von der IHK Stadt1 zu benennender vereidigter Sachverständiger mit der Wertermittlung zu beauftragen.

Die Kosten der Wertermittlung trägt der ausscheidende Gesellschafter, ebenso die mit seinem Ausscheiden verbundenen Kosten und Steuern.

3. Auf das Abfindungsguthaben sind etwaige Verbindlichkeiten des Gesellschafters gegenüber der Gesellschaft (Einlageschuld, Verzugszinsen etc.) sowie sonstige Forderungen der Gesellschaft zu verrechnen.

Die Geschäftsführung und die Gesellschaft sind verpflichtet, Abfindungsguthaben oder Übertragungsentgelte ausgeschlossener oder ausscheidender Gesellschafter, soweit erforderlich, insbesondere soweit das Gesellschaftsvermögen hierfür noch dinglich mithaftet, zunächst zur Ablösung aller durch diesen Gesellschafter aufgenommenen Fremdmittel, und etwas rückständiger Zins- und Tilgungsleistungen zu verwenden. Die Zahlung hat in diesen Fällen an die fremdfinanzierende Bank für Rechnung des betreffenden Gesellschafters zu erfolgen. (…)”.

GbR-Auseinandersetzung - ausscheidenden GbR-Gesellschafter - Verkehrswert Immobilie
Symbolfoto: lenets/Bigstock

Mit Schreiben vom 10. Dezember 2010 kündigte der Kläger seine Beteiligung. Die Beklagte ermittelte am 9. Oktober 2012 für den Kläger ein Abfindungsguthaben von 14.813,07 €, wovon sie 7.406,54 € an ihn auszahlte. Ende November 2013 änderte die Beklagte ihre Berechnung des Abfindungsguthabens und kam für den Kläger auf einen negativen Betrag von 15.569,03 €.

Der Kläger hat die Ansicht vertreten, dass sein Abfindungsguthaben sich auf 82.592,16 € belaufe. Von dem unstreitigen Ausgangswert seiner Beteiligung in Höhe von 91.766,04 € dürften lediglich seine persönlichen Verbindlichkeiten gegenüber der Beklagten abgezogen werden. Der anteilige Wert der Grundschuld dürfe nicht in Abzug gebracht werden, da die Darlehensverbindlichkeiten der Gesellschafter gegenüber der finanzierenden Bank schon durch deren persönliche Haftung hinreichend gesichert seien. Eine Auslegung der Regelungen in § 14 des Gesellschaftsvertrags ergebe, dass die deutliche Übersicherung der verbleibenden Gesellschafter nicht beabsichtigt gewesen sei.

Der Kläger hat beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 82.592,16 € nebst 6 % Zinsen seit dem 1.1.2012 zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.

Widerklagend beantragt die Beklagte, den Kläger zu verurteilen, an die Beklagte 7.406,54 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz p.a. seit dem 28.11.2013 zu zahlen.

Der Kläger beantragt, die Widerklage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Auffassung gewesen, dass bei der Ermittlung des Abfindungsguthabens die bestehende Grundschuld anteilig abzuziehen sei, da der Wert des Grundstücks durch diese Belastung gemindert sei. Nur in diesem Sinne könne die Regelung in § 14 Abs. 2 Satz 2 des Gesellschaftsvertrags verstanden werden. Der kurzfristig erzielbare Veräußerungswert sei immer unter Abzug der bestehenden Grundschulden zu ermitteln. Ein potentieller Käufer erwerbe jedenfalls immer lastenfrei. Insofern könne die Beklagte nach ihrer geänderten Abrechnung die Rückzahlung der an den Kläger geleisteten Abfindungsbeträge verlangen.

Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird gemäß § 540 Abs. 1 ZPO auf die Feststellungen in dem landgerichtlichen Urteil Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die vertraglich vereinbarte Schiedsgerichtsvereinbarung unwirksam sei. Der Kläger sei als Verbraucher anzusehen und habe die Vereinbarung nicht eigenhändig unterschrieben. Ein Abfindungsanspruch stehe ihm nicht zu, da die Ermittlung des Verkehrswerts seiner Beteiligung zu einem negativen Betrag führe. Die Wertermittlung durch die Beklagte sei zutreffend. Dabei habe sie zu Recht die Grundschuld zur Sicherung der persönlichen Gesellschafterdarlehen in Abzug gebracht. Denn der Wert des streitgegenständlichen Grundstücks sei durch die Belastung mit dieser Grundschuld gemindert.

Gegen das dem Kläger am 26. August 2015 zugestellte Urteil des Landgerichts hat er am 17. September 2015 Berufung eingelegt und diese nach Fristverlängerung bis zum 26. November 2015 am 25. November 2015 begründet.

Mit der Berufung wiederholt der Kläger seine erstinstanzlichen Einwendungen gegen die von der Beklagten vorgenommene Berechnung des Abfindungsanspruchs. Insbesondere rügt der Kläger, dass das Landgericht nicht berücksichtigt habe, dass es sich bei der Grundschuld um eine Eventualverbindlichkeit handele und dass der Beklagten im Falle der Ablösung der Grundschuld etwas zufließe. Deshalb könne die Regelung in § 14 des Gesellschaftsvertrags nicht dahingehend ausgelegt werden, dass die anteilige Grundschuld von dem jeweiligen Abfindungsguthaben abgezogen werden müsse.

Der Kläger beantragt, unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils seinen erstinstanzlichen Anträgen insgesamt stattzugeben und die Widerklage abzuweisen. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung der Berufung und wiederholt ihr erstinstanzliches Vorbringen.

II.

Die Berufung ist zulässig, insbesondere an sich statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt worden.

In der Sache ist sie auch begründet.

1. Der Kläger kann von der Beklagten Zahlung eines Abfindungsbetrags in Höhe von 82.592,16 € gemäß § 14 Abs. 1 und 2 des Gesellschaftsvertrags verlangen.

Die von der Beklagten vorgenommene zweite Berechnung eines Abfindungsanspruchs des Klägers ist unzutreffend. Die Auslegung der Regelungen in § 14 des Gesellschaftsvertrags führt dazu, dass bei der Ermittlung des Abfindungsbetrags der auf den Kläger entfallende Teil der Grundschuld nicht in Abzug gebracht werden darf.

Ausgangspunkt für die Berechnung ist der in der Wertermittlung vom 27. November 2013 (Anlage B 3) von der Beklagten errechnete Wert des Geschäftsanteils des Klägers in Höhe von 91.766,04 €. Dieser Betrag ist vom Kläger unstreitig gestellt worden. Zudem hat der Kläger die von der Beklagten in der ursprünglichen Wertermittlung vom 9. Oktober 2012 (Anlage K 3) vorgenommenen Abzüge in Höhe von 16,13 € und 1.751,21 € akzeptiert, wodurch sich ein Betrag von 89.998,70 € ergibt. Abzüglich der von der Beklagten geleisteten Abfindungsbeträge von insgesamt 7.406,54 € verbleibt der geltend gemachte Betrag von 82.592,16 €.

Der Anteil des Klägers an der noch bestehenden Grundschuld in Höhe von 107.149,23 € ist von dem errechneten Wert des Geschäftsanteils nicht in Abzug zu bringen. Dies folgt aus § 14 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrags vom 16. Juni 1995. Danach ist zur Ermittlung des Abfindungsguthabens der Verkehrswert der Beteiligung eines ausscheidenden Gesellschafters zum Ende des Kalenderjahres, in dem der Gesellschafter ausscheidet, durch die Geschäftsführung festzustellen. Bei der Ermittlung des Verkehrswerts der Beteiligung ist maßgeblich zu berücksichtigen, dass das Vermögen der Gesellschaft im Wesentlichen aus der Immobilie “X” in Stadt1 besteht. Insofern kann die Regelung in § 14 Abs. 2 Satz 1 des Gesellschaftsvertrags so verstanden werden, dass für die Ermittlung des Abfindungsguthabens der Verkehrswert der Immobilie zugrunde zu legen ist.

Der Verkehrswert wird gemäß § 194 BauGB durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Dabei beeinflusst aber nicht jedes Recht oder jede Belastung an einem Grundstück dessen Verkehrswert. So wirkt sich die Belastung eines Grundstücks mit den in Abteilung III des Grundbuchs eingetragenen Grundpfandrechten in der Regel nicht auf den Verkehrswert aus (BGH NJW 1954, 955; BeckRS 1958, 31200620; Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger/Kleiber, Baugesetzbuch, 119. EL 2015, ImmowertV § 6 Rn. 20 m.w.N.). Danach ist für die reine Ermittlung des Verkehrswerts der streitgegenständlichen Immobilie die noch valutierende Grundschuld nicht anteilig von dem Wert des Geschäftsanteils des Klägers abzuziehen.

Dieser Wertermittlung steht jedoch die Regelung in § 14 Abs. 2 Satz 2 des Gesellschaftsvertrags entgegenstehen, wonach als Wert der im Eigentum der Gesellschaft stehenden Immobilie der kurzfristig erzielbare Veräußerungswert anzusetzen ist. Damit kann nur der Verkaufspreis bei einem lastenfreien Erwerb gemeint sein und müsste die Grundschuld für die Preisermittlung abgezogen werden. Die damit erforderliche Auslegung des Inhalts von § 14 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrags nach §§ 133, 157 BGB führt zu der Annahme, dass bei der Ermittlung des Abfindungsguthabens eines ausscheidenden Gesellschafters der anteilige Wert der vorhandenen Grundschuld nicht in Abzug zu bringen ist. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Auslegung ist der Abschluss des Gesellschaftsvertrags, dem der Kläger später beigetreten ist. Deshalb kann die von der Beklagten im Prozess angeführte Begründung ihrer Berechnungsweise, dass sie durch die Zahlung an den Kläger in finanzielle Schwierigkeiten geraten könnte, kein Argument im Rahmen der Auslegung von § 14 des Gesellschaftsvertrags sein. Bei Abschluss des Gesellschaftsvertrags gingen die damaligen Parteien sicherlich von dem Erfolg ihres Immobilienfonds aus.

Das oben dargestellte Ergebnis der Auslegung ergibt sich aus dem Vergleich von § 14 Abs. 2 mit der Regelung in § 14 Abs. 3 Satz 2 des Gesellschaftsvertrags, die sich ebenfalls auf das Abfindungsguthaben bezieht. Danach sind die Geschäftsführung und die Gesellschaft verpflichtet, Abfindungsguthaben oder Übertragungsentgelte ausgeschlossener oder ausscheidender Gesellschafter, insbesondere soweit das Gesellschaftsvermögen hierfür noch dinglich mithaftet, zunächst zur Ablösung aller durch diesen Gesellschafter aufgenommenen Fremdmittel und etwa rückständiger Zins- und Tilgungsleistungen zu verwenden. Wenn bei der Ermittlung des Abfindungsguthabens die noch valutierende Grundschuld anteilig in Abzug gebracht und danach das Guthaben zur Tilgung des von dem Gesellschafter aufgenommenen Darlehens verwendet würde, wäre die Gesellschaft erheblich begünstigt. Denn sie hätte den anteiligen “Wert” der Grundschuld bei der Auszahlung des Abfindungsguthabens erspart und hätte insofern etwas erlangt. Gleichzeitig würden durch die Tilgung des restlichen Darlehens von dem ausscheidenden Gesellschafter letztlich eine Reduzierung der Grundschuld und damit eine Wertsteigerung bei der Immobilie eintreten. Dieser deutliche Vorteil der Gesellschaft kann von den Parteien des Gesellschaftsvertrags nicht gewollt gewesen sein. Vielmehr ist anzunehmen, dass das Abfindungsguthaben dem anteiligen Verkehrswert (ohne Abzug der Grundschuld) entsprechen und die Gesellschaft durch die Verwendung des Abfindungsbetrags zur Tilgung der Gesellschafterdarlehen letztlich eine Reduzierung der Grundstücksbelastung mit der Grundschuld erlangen sollte.

Unerheblich für die Auslegung ist der Umstand, dass der Kläger seine Beteiligung nicht durch Aufnahme von Darlehen finanziert hat. Denn für die Auslegung ist nicht auf den Einzelfall des Klägers, sondern auf das allgemeine Verständnis der Regelungen im Gesellschaftsvertrag abzustellen. Dieser war ausdrücklich darauf ausgerichtet, dass sich Dritte an dem Immobilienfonds beteiligen sollten. Insofern muss die Auslegung auch von einem durchschnittlichen Anleger ausgehen, der zumindest einen Teil seiner Beteiligung finanziert. Darauf beziehen sich auch offenkundig die Regelungen in § 14 Abs. 3 des Gesellschaftsvertrags.

Der Zinsanspruch des Klägers ergibt sich aus § 14 Abs. 5 des Gesellschaftsvertrags.

2. Die Widerklage ist unbegründet.

Die Beklagte kann von dem Kläger nicht die Rückzahlung der auf den Abfindungsanspruch geleisteten 7.406,54 € verlangen. Denn wie oben ausgeführt, steht dem Kläger ein Abfindungsguthaben von 89.998,70 € zu, von dem er den erhaltenen Betrag bei seiner Klageforderung abgezogen hat.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 Satz 2, 709 ZPO.

4. Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern.