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Geschäftskaufvertrag – Gaststätte – Miet- und Darlehenszahlungen

LG Hamburg – Az.: 333 O 27/11 – Urteil vom 22.09.2011

Ansprüche auf Mietzahlungen sowie Rückzahlungsansprüche aus einem Darlehensvertrag, Erfüllung der Ansprüche mit Abschluss des

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Tatbestand

Die Klägerin verlangt im Urkundenverfahren die Zahlung rückständiger Untermietzinsen und rückständiger Darlehensraten.

Die Klägerin war Hauptmieterin von im Erdgeschoss des Gebäudes S. Str. … bis … in … H. gelegenen Gewerberäumlichkeiten. Am 8.10.2008 schloss sie mit dem Beklagten den als Anlage K 1 vorliegenden Gastronomievertrag. Dieser Vertrag beinhaltete den Abschluss eines Untermietvertrages über die o.g. Räumlichkeiten zum Betrieb einer Gaststätte, eines Annuitäten-Darlehensvertrages, einer Versicherungsvereinbarung und einer Getränkelieferungsvereinbarung.

Nach § 5 des Untermietvertrages war der Beklagte verpflichtet an die Klägerin eine monatliche Gesamtmiete von € 3.941,32 zu zahlen.

Der Beklagte übernahm außerdem mit einer sog. Übernahmevereinbarung die Darlehensschuld der Vormieterin in Höhe von € 43.027,21 und verpflichtete sich dieses Darlehen in monatlichen Raten in Höhe von € 774,00 beginnend ab dem 15.1.2009 zu tilgen.

Der Beklagte zahlte im Februar 2010 weder die Miete noch die Darlehensrate. Ab Juni 2010 stellte er sodann die Zahlung der Mieten und ab April 2010 der Darlehensraten ganz ein.

Die Parteien versuchten einen Nachfolger für das Ladenlokal zu finden. Der Klägerin gelang es schließlich die Firma A R B. UG HRB…, vertreten durch den Geschäftsführer A. R., als Übernehmer zu finden. Der Geschäftsführer der Klägerin handelte mit dieser Firma einen Geschäftskaufvertrag aus, der als Anlage B 1 vorliegt. Es wurde ein Kaufpreis für das Geschäft einschließlich des mitverkauften Inventars ohne Warenlager von € 74.000,00 vereinbart.

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In § 1 des Vertrages heißt es unter lit. b): „Das gesamte mobile Gaststätteninventar unterliegt zum Zeitpunkt des Verkaufs dem Vermieterpfandrecht der F. G. GmbH aufgrund rückständiger Mieten seitens des Verkäufers. Der Verkäufer tritt daher hiermit unwiderruflich den nachstehenden Zahlungsanspruch des Gesamtkaufpreises an F. G. GmbH ab, die wiederum hiermit die Abtretung annimmt. Die Zahlung des Gesamtkaufpreises hat ausschließlich an F. G. GmbH zu erfolgen.”

In § 2 heißt es: „Der Käufer leistet bei Vertragsabschluß eine bare Anzahlung in Höhe von € 64.000,00 an die F. G. GmbH. Der Käufer zahlt ferner durch ein noch zu gewährendes aber bereits von F. G. GmbH in Aussicht gestelltes verzinsliches Annuitäten-Darlehen einen Betrag in Höhe von € 10.000,00., ebenfalls an die F. G. GmbH.“

In § 6 ist geregelt, dass die Gültigkeit des Vertrages davon abhängig ist, dass der Eintritt des Käufers in den Untermietvertrag des Verkäufers von F. G. GmbH genehmigt wird und der Käufer einen rechtswirksamen Darlehens- und Getränkebezugsvertrag mit F. G. GmbH eingeht.

Die Übernahme des Geschäftes sollte am 1.2.2011 stattfinden. Von diesem Tage an sollten sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Geschäftsbetrieb auf den Käufer übergehen.

Der Geschäftsführer der Klägerin und der Geschäftsführer der Käuferin unterzeichneten sowohl den Geschäftskaufvertrag als auch einen Untermietvertrag und den Darlehens- und Getränkelieferungsvertrag. Danach legte der Geschäftsführer der Klägerin dem Beklagten drei Exemplare des Geschäftskaufvertrages vor, die dieser unterzeichnete.

Der Beklagte übergab die Gaststättenräumlichkeiten Anfang Februar 2011 an den Geschäftsführer der Käuferin, Herrn R.. Den Kaufpreis für den Geschäftskauf bezahlte der Käufer an die Klägerin nicht. Er zahlte auch keine Miete für die Zeit seit Übernahme der Räumlichkeiten bis zum 30.6.2011.

Die Klägerin kündigte den Hauptmietvertrag zum 30.6.2011. Seit 1.7.2011 besteht ein direkter Mietvertrag zwischen dem Käufer und dem Hauptvermieter.

Die Klägerin verlangt mit der Klage von dem Beklagten die Zahlung der rückständigen Mieten für Februar 2010 und für die Monate Juni 2010 bis Juni 2011 in Höhe von 14 x 3.941,32 = € 55.178,48 und für die ausstehenden Darlehensraten für Februar 2010 und für die Monate April 2010 bis Juni 2011 von 16 x 774,00 = € 12.384,00, insgesamt € 67.562,48.

Die Klägerin trägt vor, der Geschäftskaufvertrag und auch der Getränkelieferungsvertrag habe erst Rechtswirksamkeit entfalten sollen, wenn der Käufer die € 64.000 gezahlt habe. Auch habe der Käufer erst nach Zahlung in Besitz der Räumlichkeiten gelangen sollen. Er habe dem Beklagten kein grünes Licht zur Besitzübertragung gegeben. Nach seiner Ansicht liege die für die Wirksamkeit des Geschäftskaufvertrages notwendige Genehmigung in den Eintritt des Untermietverhältnisses nicht vor.

Der Kläger beantragt, den Beklagten im Rahmen des Urkundenverfahrens zu verurteilen, € 67.562,48 nebst Zinsen in Höhe von 5% über dem Basiszins ab Rechtshängigkeit zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, Klagabweisung hilfsweise ihm die Ausführung seiner Rechte im Nachverfahren vorzubehalten.

Der Beklagte trägt vor, er habe erst durch den klagerhöhenden Schriftsatz vom 29.6.2011 erfahren, dass die Käuferin den Kaufpreis für das Ladenlokal nicht gezahlt habe. Nur die Klägerin habe mit der Käuferin etwas zu tun gehabt. Der Geschäftsführer der Klägerin habe ausdrücklich erklärt, wenn er den Geschäftskaufvertrag unterzeichne, sei er aus allen weiteren Verpflichtungen heraus und müsse mit keinen Forderungen aus der Vergangenheit mehr rechnen.

Hinsichtlich des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Die Parteien sind im Termin vom 28.7.2011 persönlich angehört worden. Auf den Inhalt des Terminsprotokolls wird insoweit verwiesen.

Die Originale des Gastronomievertrages mit dem Beklagten und des Geschäftskaufvertrages mit der Abtretungsvereinbarung zwischen den Parteien haben im Termin vorgelegen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist gem. § 592 ZPO zulässig, jedoch im Urkundenverfahren unbegründet. Der Kläger hat keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung der rückständigen Miete und der Darlehensraten aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Gastronomievertrag.

Die Ansprüche auf Zahlung der Mieten in Höhe von € 35.471,88 (9 x € 3.941,32) für den Zeitraum bis 31.Januar 2011 und der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch aus dem Darlehensvertrag in Höhe von insgesamt € 12.384,20 (16 x 774,00 €) sind mit Abschluss des Geschäftskaufvertrages, Anlage B 1, mit der darin enthaltenen Abtretung der Forderung aus dem Geschäftskaufvertrag gem. § 364 BGB erfüllt worden.

Der Geschäftskaufvertrag ist wirksam. Die in § 6 des Vertrages aufgezeigten Bedingungen sind eingetreten. Unstreitig ist zwischen der Klägerin und der Käuferin sowohl ein Untermietvertrag als auch ein Getränkelieferungsvertrag unterzeichnet worden. Danach ist nach dem nach § 595 Abs.2 ZPO maßgeblichen Inhalt der Urkunde der Geschäftskaufvertrag wirksam geworden. Für die Wirksamkeit eines Vertrages ist die Aushändigung der Vertragsexemplare nicht Voraussetzung. Auch ist die Zahlung der € 64.000,00 durch den Käufer nicht als Bedingung im Geschäftskaufvertrag genannt. Dadurch, dass der Geschäftsführer die Verträge unterzeichnete, ohne die € 64.000,00 erhalten zu haben, wird im Gegenteil deutlich, dass diese Verträge auch ohne diese Zahlung schon Wirksamkeit entfalten sollten.

Die in dem Geschäftskaufvertrag vereinbarte Abtretung ist im Verhältnis Beklagter-Klägerin als Leistung an Erfüllungs Statt gem. § 364 BGB anzusehen, was zum Erlöschen der Pflichten aus dem Schuldverhältnis Gastronomievertrag führt.

Der Beklagte hat seinen Anspruch auf Kaufpreiszahlung unwiderruflich an den Kläger abgetreten, d.h. seinen Kaufpreisanspruch gegenüber der Käuferin in Höhe von € 74.000,00 in dem Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrages an die Klägerin verloren. Dies spricht im Zusammenhang mit der Regelung in der Urkunde, dass die Käuferin schon bei Abschluss des Geschäftskaufvertrages € 64.000,00 an die Klägerin zahlen sollte, dafür, dass die gesamte Schuld des Beklagten aus dem Gaststättenvertrag nach dem Inhalt des Wortlauts der Urkunde mit der Unterzeichnung des Geschäftskaufvertrages beglichen sein sollte.

Dafür dass die Parteien während der Unterzeichnung des Geschäftskaufvertrages mündlich etwas anderes vereinbart haben, indem der Kläger dem Beklagten bei Vorlage des Vertrages erklärt haben soll, dass die € 64.000,00 noch nicht gezahlt seien, die Verträge deswegen noch nicht wirksam seien und er die Geschäftsräumlichkeiten deswegen noch nicht übergeben solle, hat der Kläger keine nach § 592 Abs.2 ZPO zulässigen Beweismittel angegeben.

Aber selbst, wenn man in der Abtretung der Forderungen lediglich eine Leistung erfüllungshalber sehen würde, wäre ein Anspruch der Klägerin zum jetzigen Zeitpunkt nicht gegeben. Die Klägerin wäre nämlich verpflichtet, aus dem erfüllungshalber angenommenen Forderung mit verkehrserforderlicher Sorgfalt zunächst Befriedigung zu suchen (Palandt- Grüneberg § 364 Rz 7, Köln VerR 92, 1364). Dies ist hier nicht geschehen. Die Klägerin hat jedenfalls nichts dazu vorgetragen, dass sie sich an die Käuferin des Restaurants wegen Bezahlung des Kaufpreises aus dem Geschäftskaufvertrag gewandt hat.

Ansprüche auf Zahlung von Miete für die Zeit ab 1.2.2011 in Höhe von € 19.706,60 bestehen schon deshalb nicht mehr, weil der Kläger mit dem Käufer mit Wirkung von diesem Datum einen wirksamen Untermietvertrag geschlossen hat und der Käufer die Räumlichkeiten auch entsprechend dieses neuen Untermietvertrages genutzt hat.

Die Kostenentscheidung richtet sich nach § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Ziff. 4, 711 ZPO.

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