Contact for English speaking clientsAG Köpenick, Az.: 15 C 128/09, Urteil vom 21.04.2010
1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger und die Drittwiderbeklagte 8.506,00 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27. August 2009 zu zahlen.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Es wird festgestellt, dass der Kläger verpflichtet ist, sich auf seinen Klageanspruch diejenigen Leistungen anrechnen zu lassen, die er aufgrund des streitgegenständlichen Schadens, nämlich des Wasserschadens, der in der Mietwohnung G.Straße in Berlin durch die Wasserrohrbrüche vom 27. März 2009 und vom 29. März 2009 adäquat verursacht wurde, seitens deliktisch haftender Dritter, insbesondere des Bauunternehmers Y. O., …, oder dessen Haftpflichtversicherer, der A.V. AG, erhält. Im übrigen wird die Widerklage vom 22. Juli 2009 abgewiesen.
3. Die Widerklage vom 2. Dezember 2009 wird abgewiesen.
4. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.
5. Das Urteil ist für den Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Parteien erheben wechselseitig Forderungen aus einem Wohnraummietverhältnis.
Der Kläger macht Schadensersatzforderungen geltend; die Beklagte erstrebt ein Feststellungsurteil sowie die Räumung des Wohnraumes.
Der Kläger und seine Ehefrau, die Drittwiderbeklagte A. K., sind seit 1995 Mieter der Wohnung G.Straße, Berlin, die Beklagte ist durch Erwerb des Grundstückes im Jahre 2008 in das Mietverhältnis als neue Vermieterin eingetreten.
Im März 2009 fanden in dem Haus G.Straße Bauarbeiten, unter anderem in der über des Klägers liegenden Wohnung statt. Durch diese Bauarbeiten kam es am 27. März 2009 zu einem kleineren Wasserschaden im Bad der Wohnung des Klägers. Hierüber informierte der Kläger den in der oberen Wohnung arbeitenden Handwerker, der daraufhin das Wasser abstellte. Der Kläger und seine Ehefrau verließen daraufhin über das Wochenende die Wohnung. Als sie am 29. März 2009 zurückkehrten, stellten sie fest, dass die gesamte Wohnung durchfeuchtet war. Der Kläger und die Drittwiderbeklagte bezogen daraufhin ein Hotel, es wurden Trocknungsgeräte aufgestellt, die bis mindestens 5. Mai 2009 durchgehend liefen.
Mit Schreiben vom 5. Mai 2009 (Blatt 36 Band II d. A.) forderte der Kläger die Beklagte auf, bis zum 11. Mai 2009 mitzuteilen, nach welchem Zeitplan und mit welcher Firma die nach dem Wasserschaden notwendige Renovierung der Wohnung durchgeführt werden wird. Ansonsten werde er selbst eine Firma mit der Renovierung beauftragen. Ferner erklärte er: „Sollte die Renovierung nicht bis zum 31. Mai 2009 abgeschlossen sein, werden wir selbst eine Firma mit der Renovierung beauftragen“.
Mit Schreiben vom 5. Mai 2009 hatte die Hausverwaltung D. dem Kläger und seiner Ehefrau schriftlich einen Termin für den 11. Mai 2009 angekündigt, an dem ein Sachverständiger der Versicherung den Wasserschaden in der Wohnung begutachten sollte. Auf telefonische Bitte des Klägers wurde der Termin auf den 13. Mai 2009 verlegt. Mit Schreiben vom 12. Mai 2009 (Blatt 117 Band I d. A.) teilten der Kläger und die Drittwiderbeklagte unter Verweis auf ihr Schreiben vom 5. Mai 2009 und die abgelaufene Frist zum 11. Mai 2009 mit, sie würden keine von der Beklagten beauftragte Firma für Renovierungsleistungen in Anspruch nehmen, sondern hätten selbst eine Firma mit der Renovierung der Wohnung beauftragt.
Am 13. Mai 2009 ließ der Kläger durch die Firma Z. Möbel und Umzugskartons aus der Wohnung in ein Lager der Firma Z. bringen. Die Firma Z. berechnete hierfür 1.202,50 € (Blatt 76 Band I d. A.). Für den Rücktransport am 11. August 2009 berechnete die Firma Z. 1.207,85 € (Blatt 77 Band I d. A.).
Der Kläger und seine Ehefrau wohnten in der Zeit vom 29. März 2009 bis zum 5. Juli 2009 im Hotel E., das pro Nacht einen Zimmerpreis von 63,33 € netto sowie pro Frühstück 16,00 € netto berechnete. Der Kläger macht Hotelkosten in Höhe von insgesamt 8.486,30 € geltend. Zum Inhalt der Rechnungen im einzelnen wird auf Blatt 71 bis 75 Band I der Akten verwiesen. In den Rechnungen sind auch eine monatliche Garagenmiete in Höhe von 130,00 € sowie diverse Bewirtungs- und Telefonkosten enthalten.
Im Auftrag des Klägers renovierte der Malermeister M. in der Zeit vom 26. Mai bis 5. August 2009 die Wohnung, indem er diese komplett malermäßig instand setzte und einen neuen Fußbodenbelag verlegte. Die Firma M. stellte insgesamt 9.619,01 € in Rechnung. Zum Inhalt der Rechnungen im einzelnen wird auf Blatt 79 bis 85 Band I der Akten verwiesen.
Wegen des erhöhten Stromverbrauches durch die Trocknungsgeräte teilte die Firma E. mit Schreiben vom 22. Mai 2009 mit, dass bei einem durchschnittlichen Strompreis von 0,22 €/kWh Kosten in Höhe von 598,10 € entstanden seien (vgl. Blatt 78 Band I d. A.).
Der Kläger behauptet, für die Einlagerung der Möbel im Zeitraum vom 13. Mai bis 30. Juni 2009 habe die Firma Z. 144,59 € sowie 192,78 € berechnet. Entsprechende Rechnungen legte der Kläger trotz Aufforderung des Gerichts in der mündlichen Verhandlung vom 9. September 2009 nicht vor.
Die Forderungen des Klägers errechnen sich wie folgt:
Hotelkosten 8.486,30 €
Firma Z.
1.202,50 €
1.207,85 €
144,59 €
192,78 €
Stromkosten 598,10 €
Malerkosten 9.619,01 €
Insgesamt 21.451,13 €
Die Hausratsversicherung des Klägers hat Inventarschäden in Höhe von insgesamt 17.601,92 Euro ausgeglichen. Insoweit waren nur Schadenspositionen erfasst, die nicht Gegenstand des hiesigen Verfahrens sind.
Im Schriftsatz vom 31. August 2009 (Blatt 88 ff. Band I d. A.) kündigte die Beklagte das Mietverhältnis „mit ordentlicher Frist“ (Blatt 91 unten Band I d. A.), da der Kläger und die Drittwiderbeklagte Anzeige bei der Staatsanwaltschaft gegen die Beklagte wegen der Herbeiführung des Wasserschadens gestellt hatten. Mit Schreiben vom 25. November 2009 (Blatt 258 Band I d. A.) sprach die Beklagte die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus, da sich der Kläger und die Drittwiderbeklagte geweigert hätten, notwendige Untersuchungen eines Holzsachverständigen am Fußboden der streitgegenständlichen Wohnung zuzulassen.
Der Kläger beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an ihn 21.451,13 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit (27. August 2009) zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen, sowie im Wege der Widerklage,
1. festzustellen, dass der Kläger verpflichtet ist, sich auf seinen Klageanspruch diejenigen Leistungen anrechnen zu lassen, die er aufgrund des streitgegenständlichen Schadens, nämlich des Wasserschadens, der in der Mietwohnung G.Straße in Berlin durch die Wasserrohrbrüche vom 27. März 2009 und vom 29. März 2009 adäquat versucht wurde, seitens deliktisch haftender Dritter, insbesondere des Bauunternehmers Y. O., …, oder dessen Haftpflichtversicherer, der A.V. AG, sowie der Hausratsversicherung des Klägers erhalten hat
und
2. den Kläger und die Drittwiderbeklagte gesamtschuldnerisch zu verurteilen, die im Hause G.Straße, Berlin, gelegene Wohnung, drei Zimmer, Küche, Bad, Flur und zwei Balkone, nebst Nebengelass an die Beklagte herauszugeben.
Der Kläger und die Drittwiderbeklagte beantragen, die Widerklagen abzuweisen.
Zur Klage ist die Beklagte der Ansicht, die ihr gesetzte Frist zur Mängelbeseitigung sei zu kurz gewesen, ferner seien die Malerarbeiten nicht die sachgerechte Lösung für die Beseitigung des Wasserschadens gewesen. Der Umzug in das Hotel habe gegen die Schadensminderungspflicht des Klägers verstoßen und ein Auslagern der Möbel sei nicht erforderlich gewesen.
Zur Widerklage auf Räumung des Wohnraumes ist die Beklagte der Ansicht, das Mietverhältnis mit dem Kläger und der Drittwiderbeklagten sei für sie nicht mehr zumutbar.
Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch die Vernehmung des Zeugen D. Zum Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 17. Februar 2010 ( Bl. 38ff d.A., Bd.II) Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Der Rechtsstreit ist entscheidungsreif, den Beweisangeboten beider Parteien war nicht zu entsprechen.
Die Klage ist nur teilweise begründet, die Widerklage zu 1. ist im wesentlichen begründet, die Widerklage zu 2. ist unbegründet.
I. Klage
1. Der Kläger und die Drittwiderbeklagte haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Schadensersatz aus § 536 a Abs. 1 BGB im tenorierten Umfang.
Der Antrag des Klägers war dahingehend auszulegen, dass Zahlung an ihn und seine Ehefrau, die ebenfalls Mieterin der Wohnung ist, zu erfolgen hat. Bei einer Mehrheit von Mietern können Zahlungsklagen gegen den Vermieter grundsätzlich nur auf Zahlung an alle Mieter gerichtet sein ( vgl. Kinne/Schach, Miet- und Mietprozessrecht, 4. Auflage, Teil II Rdnr.32 ). Ein entsprechender richterlicher Hinweis nach § 139 ZPO war entbehrlich, da Kläger und Drittwiderbeklagte im gesamten Verfahren zusammen aufgetreten sind und eine Verurteilung der Beklagten zur Zahlung an beide Mieter der Interessenlage des Klägers und der Drittwiderbeklagten entspricht.
Die Beklagte hat den Wasserschaden, der durch zumindest fahrlässiges Verhalten der von ihr beauftragten Baufirma entstanden ist, zu vertreten und dem Kläger den sich hieraus ergebenden Schaden inklusive des sogenannten Mangelfolgeschadens zu erstatten.
a) Hotelkosten
Da die Wohnung insgesamt durchfeuchtet war und bis mindestens 5. Mai 2009 ununterbrochen Trocknungsgeräte liefen, war es für den Kläger und seine Ehefrau ab dem 29. März 2009 nicht zumutbar, in der streitgegenständlichen Wohnung zu bleiben.
Der Ansicht der Beklagten, der Kläger hätte im Wege der Schadensminderungspflicht statt eines Hotels eine Ferienwohnung beziehen müssen, folgt das Gericht nicht. Denn es erscheint fraglich, ob es möglich gewesen wäre, eine Ferienwohnung, die den Zimmerpreis von 63,33 € netto unterschreitet, kurzfristig und für den erforderlichen Zeitraum zu finden.
Die Hotelkosten sind jedoch nicht für den gesamten Zeitraum erstattungsfähig, sondern nur bis 31. Mai 2009. Denn die Renovierung hätte binnen gut drei Wochen nach Abstellen der Trocknungsgeräte soweit fertig gestellt sein müssen, dass der Kläger und die Drittwiderbeklagte die Wohnung wieder hätten beziehen können.
Es ist nicht ersichtlich, warum der beauftragte Malermeister M. erst am 26. Mai 2009 mit den erforderlichen Arbeiten begonnen hat. Die Einschätzung des Gerichts, dass Arbeiten bis höchstens 31. Mai 2009 erforderlich waren, deckt sich mit der Fristsetzung des Klägers im Schreiben vom 5. Mai 2009, in dem auch er von diesem Zeitraum ausgegangen ist. Im Rahmen der Schadensminderungspflicht hätte der Kläger auf eine schnellere Durchführung der Renovierungsarbeiten dringen müssen, zumindest in dem Umfang, dass ein Wiederbezug einzelner Räume möglich gewesen wäre..
Die Übernachtungskosten wurden daher nur in Höhe von 3.998,79 € netto (63 Nächte á 63,33 €) zuerkannt. Von den Frühstückskosten können lediglich 10,00 € netto pro Frühstück angesetzt werden, da der Kläger und die Drittwiderbeklagte auch im eigenen Wohnraum Kosten für das Frühstück hätten aufwenden müssen, wenn auch in deutlich niedrigerem Umfang.
Die weiteren in den Hotelrechnungen enthaltenen Positionen sind nicht von der Beklagten zu erstatten. Dies betrifft insbesondere die Garagenmiete, da der Kläger auch ohne den eingetretenen Wasserschaden keine Garage zur Verfügung gehabt hätte. Selbst wenn ein Parken im Umkreis des E.-Hotels schwieriger möglich war, rechtfertigt dies noch nicht die Anmietung einer Garage.
Hinsichtlich der Hotelkosten wurde daher lediglich folgender Betrag als begründet zugesprochen :
(63 x 63,33) 3.998,79 €
(63 x 10) 639,00 €
4.619,79 €
19 % Mehrwertsteuer 877,76 €
Summe: 5.497,55 €
b) Rechnungen der Firma Z.
Da die Wohnung insgesamt durchfeuchtet war, war es erforderlich, Möbel bzw. Inventar auszulagern. Die insoweit vorgelegten Rechnungen über 1.002,50 € bzw. 1.207,85 € wurden von der Beklagten nicht substantiiert bestritten. Soweit weitere Einlagerungskosten gefordert wurden, sind diese ohne Nachweis der Rechnungslegung sowie im Hinblick auf den überzogen langen Zeitraum nicht erstattungsfähig.
c) Stromkosten
Der Kläger kann von der Beklagten den erhöhten Stromverbrauch, der ihm von der Firma E. mit einer Summe von 598,10 € mitgeteilt wurde, erstattet verlangen, da es sich um einen Schaden handelt, der unmittelbar auf den Wasserschaden zurückzuführen ist. Der Kläger hat durch Vorlage der Stromrechnung auch nachgewiesen, dass der entsprechende Mehrbetrag von ihm bezahlt wurde.
Es ergibt sich daher insgesamt eine berechtigte Schadensersatzforderung in Höhe von
5.497,55 € Hotelkosten
1.002,50 € Firma Z.
1.207,85 € Firma Z.
598,10 € Stromkosten
8.506,00 €
2. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Erstattung der Malerrechnungen der Firma M.
Die Voraussetzungen für einen Anspruch aus § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB liegen nicht vor.
Denn die Beklagte befand sich mit der Mängelbeseitigung nicht im Verzug. Das Schreiben des Klägers vom 5. Mai 2009 enthielt zwei Fristsetzungen. Zum einen sollte die Beklagte bis zum 11. Mai 2009 mitteilen, wie die Instandsetzung der Wohnung ablaufen soll, zum anderen sollte diese Renovierung bis zum 31. Mai 2009 abgeschlossen sein, sonst werde der Kläger eine andere Firma beauftragen.
Die Frist bis zum 11. Mai 2009 war zu kurz bemessen. Der Kläger konnte nicht unter Berufung auf diese abgelaufene Frist bereits mit Schreiben vom 12. Mai 2009 die Mängelbeseitigung durch die Beklagte endgültig ablehnen. Dies ergibt sich aus einer Gesamtschau der Umstände. Denn die Hausverwaltung hatte mit sich kreuzendem Schreiben – ebenfalls vom 5. Mai 2009 – einen Termin zur Schadensbegutachtung am 11. Mai 2009 angekündigt. Dieser Termin wurde auf telefonische Bitte des Klägers auf den 13. Mai 2009 verlegt. Nach Aussage des Zeugen D. wurde bei diesem Telefonat nicht über den Zweck des Termins geredet.
Der Kläger verhält sich unredlich, wenn er einerseits Frist bis zum 11. Mai 2009 setzt, sich aber andererseits nicht auf den von der Hausverwaltung an diesem Tag vorgeschlagenen Termin einlässt, sondern ihn auf den 13. Mai 2009 verlegen lässt, um sich sodann mit Schreiben vom 12. Mai 2009 auf den Fristablauf zu berufen. Der Kläger hätte in jedem Fall den Termin vom 13. Mai 2009 abwarten müssen, hier konkret den von der Beklagten beabsichtigten Ablauf der Mängelbeseitigung erfragen und sodann sich hierzu äußern müssen.
Hinzu kommt, dass der Kläger das Schreiben vom 12. Mai 2009 erst abends durch einen Hotelboten zustellen ließ, so dass bei dem Termin am 13. Mai 2009 vormittags die Beklagte hiervon noch nicht unterrichtet war.
Ferner durfte der Kläger die Mängelbeseitigung mit Schreiben vom 12. Mai 2009 noch nicht endgültig ablehnen, da der von ihm im Schreiben vom 5. Mai 2009 vorgeschlagene Zeitraum zur Mängelbeseitigung bis 31. Mai 2009 noch bei weitem nicht abgelaufen war.
Die Tatsache, dass der von dem Kläger beauftragte Malermeister M. erst am 26. Mai 2009 mit den Arbeiten begonnen hat, zeigt zudem, dass durchaus noch Zeit für eine Verhandlung mit der Beklagten darüber, wie die Mängelbeseitigung ablaufen solle, möglich gewesen wäre.
Die Durchführung einer Beweisaufnahme zu dem Ablauf und den Gesprächen des Termins vom 13.Mai .2009 war nicht erforderlich, da keine entscheidungserheblichen Tatsachen streitig sind.
Denn der Kläger hat unstreitig schon vor dem Termin – nämlich mit Schreiben vom 12. Mai 2009 – die Mängelbeseitigung durch die Beklagte abgelehnt.
Auch die unterschiedliche Bewertung, welche Maßnahmen zur Schadensbeseitigung erforderlich waren, ist nicht entscheidungserheblich, da die Rechnungen des Malerbetriebs M. schon aus den Gründen des fehlenden Verzugs nicht erstattungsfähig sind.
Weitere Anspruchsgrundlagen auf Ersatz der Malerkosten – insbesondere aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder ungerechtfertigter Bereicherung – scheiden aus, da der Kläger entgegen dem ausdrücklichen Willen der Beklagten handelte.
Der Zinsanspruch bezüglich der Klageforderung ergibt sich aus §§ 288, 291 BGB.
II. Widerklagen
1. Widerklage vom 22. Juli 2009
Die Widerklage ist im wesentlichen begründet. Die offensichtliche Unrichtigkeit in dem Antrag vom 22. Juli 2009 ( Bl. 40 d.A. Bd.I ) – statt „Kläger“ „Beklagten“ – wurde von Amts wegen berücksichtigt, ein gesonderter Hinweis nach § 139 ZPO war entbehrlich.
Die Beklagte hat ein Feststellungsinteresse daran, dass der Kläger sich etwaige Leistungen Anderer, die im Zusammenhang mit dem Schadensfall erfolgen und dieselben Schadenspositionen wie den Streitgegenstand betreffen, auf die Klageforderung anrechnen lässt. Der Kläger hat nach einem anfänglichen Anerkenntnis ( Bl.63 d.A. Bd. I ) der zunächst hilfsweise erhobenen Widerklage keine weiteren Einwendungen gegen die sodann uneingeschränkt erhobene und erweiterte Widerklage ( Bl. 175 d.A. Bd. I ) erhoben, sondern lediglich deren Abweisung beantragt.
Hinsichtlich der Leistungen durch die Hausratversicherung ist die Widerklage jedoch unbegründet, da durch die eingereichte Abrechnung (Bl. 226ff d.A. Bd.I) feststeht, dass andere Schadenspositionen als die hier geltend gemachten Forderungen erstattet wurden. Dies hat die Beklagte auch nicht bestritten. Da ausgeschlossen werden kann, dass insoweit noch eine Leistung der Hausratversicherung erfolgen wird, die die streitgegenständlichen Schäden betrifft, war die Widerklage insoweit abzuweisen.
2. Widerklage vom 2. Dezember 2009
Die Widerklage ist unbegründet, da die Beklagte keinen Anspruch auf Räumung aus § 546 BGB hat. Denn weder die Kündigung vom 31. August 2009 noch die Kündigung vom 25. November 2009 haben das Mietverhältnis wirksam beendet.
a) Kündigung vom 31. August 2009
Die Kündigung wurde „mit ordentlicher Frist“ erklärt. Die Kündigungsfrist nach § 573 c Abs. 1 Satz 2 BGB ist jedoch noch nicht abgelaufen. Da das Mietverhältnis seit mehr als acht Jahren besteht, verlängert sich die Kündigungsfrist um sechs Monate, d. h bis zum 31. Mai 2010.
Es ist jedoch auch fraglich, ob ein entsprechender Kündigungsgrund besteht, denn es ist nicht ersichtlich, dass der Kläger und die Drittwiderbeklagte gegenüber der Staatsanwaltschaft falsche Angaben gemacht hätten, sie haben lediglich ihre Wahrnehmungen und Vermutungen geäußert. Dies kann jedoch dahingestellt bleiben, da die Kündigungsfrist noch nicht abgelaufen ist.
b) fristlose Kündigung vom 25. November 2009
Das von der Beklagten geschilderte Verhalten des Klägers und der Drittwiderbeklagten im Zusammenhang mit der beabsichtigten Holzuntersuchung durch den Sachverständigen Dr. W. ist nicht so gravierend, dass es einen wichtigen Grund zur fristlosen Beendigung des Mietverhältnisses darstellt. Zwar dürfte ein Anspruch der Beklagten aus dem Mietverhältnis dahingehend bestehen, dass der Kläger und die Drittwiderbeklagte eine entsprechende Untersuchung zulassen.
Es führt jedoch nicht jede Vereitelung eines Anspruches dazu, dass das Mietverhältnis für den anderen Teil nicht mehr zumutbar fortgesetzt werden kann. Vielmehr ist der Vermieter zunächst gehalten, seinen vermeintlichen Anspruch gerichtlich durchzusetzen. Hinzu kommt, dass die Weigerung des Klägers und der Drittwiderbeklagte, die Holzproben zuzulassen, sachlich begründet wurden, da der neu verlegte Fußbodenbelag beschädigt würde und nicht ersichtlich ist, wie der entsprechende Schaden wieder beseitigt werden sollte.
Ferner ist zu berücksichtigen, dass das Mietverhältnis aufgrund der vorangegangenen Rechtsstreitigkeiten sowie des hiesigen laufenden Verfahrens schon erheblich belastet war, so dass sich der Kläger und die Drittwiderbeklagte schon deshalb nicht aufgeschlossen gegenüber dem Wunsch der Beklagten zeigten.
Unter Abwägung der beiderseitigen Interessen ist es daher für die Beklagte zumutbar, an dem Mietverhältnis festzuhalten.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 Satz 1 ZPO.
