Schadensersatz des Vermieters wegen übermäßigen Rauchens der Mieters

AG Saarbrücken, Az.: 121 C 80/15 (13), Urteil vom 13.08.2015

1. Der Beklagte wird verurteilt, das Laptop der Fa. Sony Vaio NS38M/W.G4 39,1cm mit einem Intel Pentium T4200 2 GHz, 4 GB RAM, 320 GB HDD mit DVD-Laufwerk und der Software Windows 8 und den darauf installierten Programmen MS C# sowie MS Office professional an den Kläger herauszugeben.

2. Der Beklagte wird verurteilt, das Fahrrad Corratec C-Cross Disc Shimano 105 mit der Seriennummer: 1012563628 an den Kläger herauszugeben.

3. Dem Beklagten wird zur Herausgabe der unter Ziffern 1. und 2. genannten Gegenstände eine Frist von 4 Wochen ab Rechtskraft dieses Urteils gesetzt.

4. Der Beklagte wird für den Fall, dass die Frist nach Ziffer 3. fruchtlos abläuft, verurteilt, 1600 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Fristablauf 4 Wochen nach Rechtskraft an den Kläger zu zahlen.

5. Der Beklagte wird verurteilt, 500 € zzgl. 1,58 € erwirtschafteter Zinsen an den Kläger zu zahlen.

6. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

7. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte zu 82%, der Kläger zu 18%.

8. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Bezüglich Ziffern 5. und 7. kann der jeweilige Vollstreckungsschuldner die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des gegen ihn vollstreckbaren Betrages. Bezüglich Ziffern 1. und 2. kann der Beklagte die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von jeweils 800 €.

9. Der Streitwert wird auf 2500 € festgesetzt.

Tatbestand

Schadensersatz des Vermieters wegen übermäßigen Rauchens der Mieters
Symbolfoto: Von vladibulgakov /Shutterstock.com

Die Parteien streiten über Ansprüche aus einem beendeten Mietverhältnis.

Der Kläger mietete mit Bezugsdatum vom 10.6.2014 eine Wohnung vom Beklagten; der schriftliche Mietvertrag wurde vom Kläger nicht unterschrieben.

Der Kläger bewohnte die Wohnung für einen Zeitraum von 20 Tagen. Bei Einzug des Klägers war die Wohnung frisch renoviert.

Im Wohnungsübernahmeprotokoll wurden mit Ausnahme des nicht aufgeräumten Kellers keine Beanstandungen vonseiten des Klägers vermerkt.

Es wurde eine Mietkaution in Höhe von 500 € durch den Kläger bezahlt.

In der Zeit, in der der Kläger in der Wohnung wohnte, rauchte er, teilweise zusammen mit seiner Lebensgefährtin, in der Wohnung, was dem Beklagten widerstrebte, woraufhin sich die Parteien darauf einigten, dass der Kläger zum 30.6.2014 wieder ausziehen sollte.

Bei der Wohnungsübergabe am 30.6.2014 war die Wohnung nicht besenrein und nicht vollständig geräumt.

Der Beklagte nahm wegen von ihm behaupteter Beschädigungen den streitgegenständlichen Laptop sowie das Fahrrad des Klägers als Pfand an sich. Auf dem Laptop war die Software MSC und ein MS Office professional installiert.

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Der Beklagte ließ im Folgenden die Wohnung erneut renovieren.

Der Kläger meint, es stehe dem Beklagten kein Pfandrecht zu, da dieser keine Forderungen habe. Er behauptet, die Wohnung sei bei Einzug bereits nicht in Ordnung gewesen, er habe lediglich aus gutem Willen das Übernahmeprotokoll unterschrieben. Weiterhin habe er keinerlei Beschädigungen in der Wohnung verursacht. Er habe fast keine Möbelstücke in der kurzen Mietzeit in der Wohnung aufgebaut und habe sich ohnehin kaum in der Wohnung aufgehalten. Der vom Beklagten behauptete Feuchtigkeitsschaden am Laminat könne auch von einem Heizungsleck herrühren. Die von dem Beklagten vorgelegten Lichtbilder seien nicht in der gegenständlichen Mietwohnung aufgenommen worden.

Er behauptet, sein Laptop habe noch einen Zeitwert von 600 €, die Programme kosteten 150 € bzw. 200 € und das Fahrrad habe einen Wert von 1399 €.

Der Kläger beantragt,

1. Den Beklagten zu verurteilen, das Laptop der Fa. Sony Vaio NS38M/W. G4 39,1 cm mit einem Intel Pentium T4200 2 GHz, 4 GB RAM, 320 GB HDD mit DVD-Laufwerk und der Software Windows 8 und den darauf installierten Programmen MS C# sowie MS Office professionell an den Kläger herauszugeben.

2. Den Beklagten zu verurteilen, das Fahrrad Corratec C-Cross Disc, Shimano 105 mit der Seriennummer: 1012563628 an den Kläger herauszugeben.

3. Dem Beklagten eine Frist von 4 Wochen nach Rechtskraft zur Herausgabe zu setzen.

4. Den Beklagten für den Fall, dass die Frist fruchtlos abläuft, zu verurteilen, 2349,00€ nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Fristablauf zu zahlen.

Nach Klageerweiterung in der mündlichen Verhandlung vom 23.07.2015 beantragt er weiterhin,

5. den Beklagten zu verurteilen, dem Kläger das Kautionsguthaben i.H.v. 500,00€ zzgl. 1,58 € erwirtschafteter Zinsen herauszugeben.

Der Beklagte beantragt, Klageabweisung.

Er meint, die Herausgabeklage des Klägers sei verjährt.

Er behauptet, der Kläger habe Bier auf dem Laminat auslaufen lassen, so dass dieses aufgequollen sei. Sämtliche Wände seien nach dem Auszug verschmutzt gewesen. Weiterhin sei die Gegensprechanlage beschädigt gewesen.

Ihm sei ein Schaden in Höhe von 2376,85 € entstanden.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen X, XX und XXX. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 23.07.2015 Bezug genommen.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

I. Die Klage ist zulässig.

1.

Dem Kläger steht es frei, seine Klage durch den Antrag zu 5., den er in der mündlichen Verhandlung vom 23.7.2015 gestellt hat, zu erweitern, § 261 II ZPO. Da die Entscheidung über die Herausgabepflicht des Beklagten hinsichtlich der Mietkaution auf den gleichen Erwägungen beruht wie die Herausgabepflicht hinsichtlich der beiden übrigen Klagegegenstände, liegt Sachdienlichkeit im Sinne von § 263 Alt. 2 ZPO vor.

II.

Die zulässige Klage ist hinsichtlich der Hauptanträge vollumfänglich, hinsichtlich des unechten Hilfsantrags teilweise begründet.

Der Kläger hat einen Anspruch gegen den Beklagten auf Herausgabe des streitgegenständlichen Laptops, des streitgegenständlichen Fahrrads, auf Fristsetzung und Schadensersatz bei Fristablauf sowie auf Rückzahlung des Kautionsguthaben in Höhe von 500 € zuzüglich erwirtschafteter Zinsen in Höhe von 1,58 €.

1.

Hinsichtlich des Laptops und des Fahrrades ergibt sich der Herausgabeanspruch aus § 985 BGB.

a.

Der Kläger ist Eigentümer des Fahrrads und des Laptops, dem Beklagten steht kein Recht zum Besitz i.S.d. § 986 I BGB zu.

Ein solches ergibt sich nicht aus einem Vermieterpfandrecht zugunsten des Beklagten gem. § 562 BGB.

Ein solches hat der Vermieter für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis an den eingebrachten Sachen des Mieters.

Zwar bestand zwischen den Parteien ein Mietverhältnis, auch wurden das Fahrrad und der Laptop eingebracht im Sinne von § 562 Abs. 1 BGB.

Es fehlt jedoch an einer Forderung des Beklagten als Vermieter gegen den Kläger als Mieter.

aa.

Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen Überschreitung des vertragsgemäßen Mietgebrauchs nach §§ 280I, 538 BGB steht dem Beklagten nicht zu.

Nach der durchgeführten Beweisaufnahme hat der Kläger nicht nachweislich in die Sachsubstanz der Mietsache eingegriffen bzw. den vertragsgemäßen Gebrauch nicht überschritten.

(1)

Eine solche Überschreitung lag hier nicht im Rauchen durch den Kläger.

Dass dieses mietvertraglich ausdrücklich untersagt war, hat der Beklagte nicht bewiesen.

Der schriftliche, zwar nicht unterschriebene, aber dem Mietverhältnis zu Grunde liegende Mietvertrag enthält hierzu keine Regelung. Die Zeugin XXX hat lediglich angegeben, der Beklagte habe nicht gewollt, dass der Kläger in der Wohnung raucht, zu einer Absprache vor Beginn des Mietverhältnisses hat diese nichts bekundet.

Ein über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehendes Rauchen ist ebenso nicht nachgewiesen.

Ein solches liegt nur dann vor und begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Dies gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht (BGH, Urteil vom 5.3.2008, VIII ZR 37/07).

Das Streichen der Wände stellt gemäß § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung eine Schönheitsreparatur dar und bleibt somit von vornherein außer Betracht.

Hinsichtlich der übrigen vom Beklagten geltend gemachten Schäden, namentlich die Wasserbecken bzw. das aufgequollene Laminat, die Macken im Laminat und die defekte Gegensprechanlage ist es hingegen ausgeschlossen, dass diese durch exzessives Rauchen verursacht wurden.

Im Übrigen hat keiner der Zeugen genaue Angaben zu durch Rauchen entstandenen Schäden gemacht; insbesondere die Zeugin XXX hat lediglich angegeben, es sei definitiv eine Raucherwohnung gewesen, wie sich dies bemerkbar gemacht haben soll, hat sie jedoch nicht angegeben.

(2)

Auch im Hinblick auf die Macken im Laminat und den schwarzen Strich an der Wand ergibt sich kein Schadensersatzanspruch des Beklagten, da diese dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache unterfallen.

Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter aber nach § 538 BGB nicht zu vertreten.

Welches Verhalten noch vertragsgemäß sein soll, können die Parteien selbst festlegen.

In Ermangelung einer Abrede diesbezüglich ist im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung das Interesse des Mieters an der persönlichen Entfaltung in einem existentiellen Lebensbereich sowie das Interesse des Vermieters an der Erhaltung der Sache zu beachten (Teichmann in Jauernig, BGB, 15. Aufl. 2013, § 535, Rn. 15).

Hier ist einerseits das Interesse des Beklagten als Vermieter an der Erhaltung seiner – gerade erst renovierten- Wohnung zu berücksichtigen, andererseits das Bedürfnis des Klägers als Mieter an unbeschwertem Aufenthalt in der Wohnung ohne ständige aktive Wachsamkeit, die Wohnung nicht zu beschädigen.

Die kurze Zeit des Aufenthalts des Klägers als Mieter in der Wohnung, nur 20 Tage, kann demgegenüber nicht berücksichtigt werden, da bestimmte Schäden zufällig eintreten können, unabhängig davon, wie lange man sich in der Wohnung aufhält.

Macken im Boden und Farbantragungen an den Wänden können als geringfügigere Schäden gerade bei einem solchen unbeschwerten Aufenthalt und zudem auch gerade beim Einzug durch das Aufstellen und Einräumen von Möbeln und persönlichen Gegenständen entstehen. Diese sind als Verschlechterungen der Mietsache aufgrund vertragsgemäßen Gebrauchs mithin nicht vom Kläger zu vertreten.

Eine andere Beurteilung ergibt sich auch nicht aufgrund besonderer Umstände; insbesondere sind die Beschädigungen in ihrer Anzahl oder ihrem Ausmaß nicht derart gehäuft, dass nicht mehr von einem unbeschwerten, sondern von einem gedankenlosen, die Interessen des Vermieters völlig außer Acht lassenden Gebrauch auszugehen wäre. Nach den vom Beklagten vorgelegten Lichtbildern, Blatt 28-30 der Akte, sind lediglich auf 3 Lichtbildern Macken im Laminat von einer geschätzten Länge von 0,5 cm zu sehen. Entgegen dem Vortrag des Klägers, sämtliche Wände seien verschmutzt gewesen, hat die Beweisaufnahme lediglich den auf dem Lichtbild Blatt 30 der Akte dargestellten schwarzen Strich bestätigt; die Zeugin , die als einzige hierzu Angaben machen konnte, hat insoweit angegeben, sich an den Strich an der Wand erinnern zu können.

(3)

Auch im Hinblick auf den vom Beklagten geltend gemachten Feuchtigkeitsschaden am Boden ergibt sich kein Schadensersatzanspruch zu dessen Gunsten.

Zwar würde ein solcher Schaden ohne weiteres einen über den vertragsgemäßen Gebrauch; hinausgehender sein. Jedoch konnte der Beklagte nicht nachweisen, dass der Kläger diesen auch tatsächlich verursacht hat, mithin eine Pflichtverletzung begangen hat.

Aus dem Wohnungsübernahmeprotokoll ergibt sich, dass bei Wohnungsübergabe diese in einem ordnungsgemäßen Zustand war. Soweit der Kläger dies im Nachhinein bestritten hat, hat er sich lediglich darauf bezogen, dass es am Tag des Einzugs bis 17:00 Uhr gedauert habe, bis die Küche installiert war, dass der Keller nicht ausgeräumt war und dass die Wohnung unsauber gewesen sei; auf die streitgegenständlichen Beschädigungen hat er sich hingegen nicht bezogen.

Bei Auszug des Klägers war die Wohnung demgegenüber, wie sich auch aus der insoweit nachvollziehbaren und glaubhaften Aussage der Zeugin  ergibt, die ihre Erläuterungen auf die vorliegenden Lichtbilder, die von den Beschädigungen gemacht wurden, bezog, sowie aus der glaubhaften Aussage der Zeugin W., die angab, dass bei Übergabe der Wohnung des Klägers am Ende der Mietzeit eben solche Fotos vom Beklagten und der Zeugin XXX gefertigt wurden, beschädigt.

Nachgewiesen ist nach den Zeugenaussagen, namentlich der Aussage der Zeugin XXX, jedoch lediglich der auf dem Lichtbild Blatt 28 der Akte zu sehende Wasserkranz. Nur hinsichtlich diesem hat die Zeugin XXX bekundet, sich erinnern zu können, dieser habe sich unter der Heizung befunden. Den Nachweis eines weiteren Schadens, wie der Beklagte ihn vorträgt, durch geöffnete Bierdosen, die auf dem Boden gelegen hätten und dass Aufquellen des Laminatbodens verursacht hätten, hat die Beweisaufnahme indes nicht erbracht.

Aus dem Vorliegen des Wasserkranzes bei Auszug kann jedoch vorliegend kein Rückschluss dergestalt gezogen werden, dass ein schädigendes Verhalten des Klägers jedenfalls vorliegt.

Grundsätzlich greift in solchen Fällen zwar eine Beweislastumkehr, die den Schluss von der Schädigung auf eine (verhaltensbezogene) Pflichtverletzung gestattet, wenn die Ursache für die Beschädigungen allein aus dem Gefahrenbereich des Schuldners kommen kann (BGH, Urteil vom 22.10.2008, XII ZR 148/06).

Letzteres ist hier aber gerade nicht der Fall, da diesbezüglich, worauf der Kläger sich auch berufen hat, die naheliegende Möglichkeit besteht, dass der Wasserkranz aus einem Heizungsleck herrührt, mithin nicht vom Kläger verursacht worden sein muss. Hierfür spricht nach Auffassung des Gerichts auch die Lage des Wasserkranzes, der sich an der Wand zwischen Laminat und Fußleiste unterhalb der Heizkörpers entlang zieht und sich somit nicht ohne weiteres mit einem durch auslaufendes Bier oder andere Getränke verursachten Schaden, wie ihn der Beklagte vorträgt, in Einklang bringen lässt, welcher sich eher als Lache und nicht unmittelbar unter einem Heizkörper, sondern eher dort, wo Getränke naturgemäß konsumiert werden, darstellen würde.

(4)

Ein Anspruch auf Schadensersatz aufgrund einer defekten Gegensprechanlage steht dem Beklagten ebenfalls nicht zu.

Der Kläger hat bestritten, dass die Gegensprechanlage bei Auszug defekt war. Nach der durchgeführten Beweisaufnahme konnte der insoweit beweisbelastete Beklagte den diesbezüglichen Nachweis nicht führen, da keiner der Zeugen Wahrnehmungen zu Schäden an der Gegensprechanlage bekundet hat.

(5)

Soweit der Beklagte mit Schriftsatz vom 5.8.2015 weitere Schäden an der gegenständlichen Wohnung geltend macht, so bleibt dieses Vorbringen, da es nach Schluss der mündlichen Verhandlung erfolgte, außer Betracht.

bb.

Ein Anspruch nach § 280Abs. 1, § 546 BGB auf die vom Beklagten geltend gemachten Reinigungskosten in Höhe von 100 € zuzüglich Mehrwertsteuer steht dem Beklagten ebenso nicht zu. Zwar war die Wohnung, wie der Kläger selbst einräumt, im Zeitpunkt der Übergabe weder geräumt, noch besenrein. Jedoch hat der Beklagte in der mündlichen Verhandlung vom 23.7.2015 angegeben, die Reinigungskosten seien nach der Renovierung der Wohnung angefallen.

Insoweit sind die Reinigungskosten nicht adäquat kausal verursacht worden. Denn da die Reinigung erst nach der Renovierung vorgenommen wurde, wären sie auch angefallen, wenn der Kläger die Wohnung gereinigt übergeben hätte.

b.

Es liegt auch keine Verjährung des Herausgabeanspruchs vor. Denn § 548 Abs.2 BGB ist hier nicht anwendbar. Es geht gerade nicht um Aufwendungsersatz oder um Gestattung einer Wegnahme, sondern um einen Anspruch auf Herausgabe von dem Kläger gehörenden, nicht mit der Mietsache verbundenen Gegenständen.

2.

Es besteht auch ein Anspruch des Klägers auf Rückzahlung der Mietkaution in Höhe von 500 € zuzüglich erwirtschafteter Zinsen in Höhe von 1,58 € aus dem Mietvertrag in Verbindung mit § 242 BGB und § 551 BGB (Bieber in: MüKO BGB, 5. Auflage 2008, § 551 BGB, Rn. 29).

Der Rückgewähranspruch ist aufschiebend bedingt durch die Rückgabe der Mietsache. Diese ist am 30.6.2014 erfolgt.

 

Der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters ist ab diesem Zeitpunkt erfüllbar, wenn auch noch nicht fällig. Fälligkeit tritt ein, wenn der Vermieter übersehen kann, ob er zur Befriedigung seiner Ansprüche auf die Kaution zurückgreifen muss (AG Frankenthal, Urteil vom 30. Oktober 2014 – 3a C 270/14).

Vorliegend sind nach Beendigung des Mietverhältnisses keine Ansprüche des Beklagten als Vermieter mehr ersichtlich, für die ein Sicherungsbedürfnis bestehen könnte (s.o.).

Das Mietverhältnis bestand seit dem 10.06.14. Mangels abweichenden Vortrags hat das Gericht ab diesem Zeitpunkt die Zinsen berechnet. Bei Berücksichtigung einer Laufzeit von 1,2 Jahren und einem Zinssatz von 0,04 % wären Zinsen in Höhe von 2,40 € angefallen, so dass der beantragte Betrag von 1,58 € dem Kläger jedenfalls zusteht.

3.

Dem Kläger steht auch ein Anspruch auf Fristsetzung durch das Gericht zu. Ein solcher ergibt sich aus § 255 ZPO, 281 BGB

a.

Nach § 255 ZPO kann der Kläger die Bestimmung einer Frist im Urteil verlangen, wenn er vom Beklagten Schadensersatz für den Fall verlangen kann, dass dieser den erhobenen Anspruch nicht vor Ablauf einer ihm gesetzten Frist befriedigt. Materiell-rechtliche Grundlage, eine Frist zur Herausgabe zu setzen, ist § 281 BGB.

b. Die Bestimmung der Länge der Frist steht im Ermessen des Gerichts.

Das Gericht hat vorliegend eine Frist von 4 Wochen ab Rechtskraft des Urteils als angemessen angesehen.

4.

Dem Kläger steht auch ein Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 1600 € aus §§ 280I, 281 BGB für den Fall der Nichtherausgabe des Fahrrads und des Laptops nach Fristablauf zu.

Dies ergibt sich unter Zugrundelegung der Tatsache, dass das Fahrrad bereits 2 Jahre alt ist und zum Kaufzeitpunkt 1399 € gekostet hat. Das Gericht hat insoweit nach § 287 ZPO einen Wert von 800 € angesetzt. Den Wert des Laptops hat es mit 450 € bewertet, wobei es mangels anderer Anhaltspunkte von einem Alter von 7 Monaten ausgegangen ist. Zuzüglich des geschätzten Wertes der installierten Software in Höhe von 150 € für MS Office professional und 200 € Software MSC ergibt sich insgesamt ein Wert von 1600 €.

Der Zinsanspruch für den Fall der Nichtherausgabe nach Ablauf der vierwöchigen Frist ab Rechtskraft ergibt sich aus §§ 280Abs. 1, 286 Abs. 2 Nummer 1,288 BGB.

III.

1.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 I ZPO. Denn der Kläger obsiegt hier nicht gänzlich, da er in Höhe von 749,00 € hinsichtlich seines Zahlungsantrages im Hinblick auf das Fahrrad und den Laptop in Höhe von 2349,00 € unterliegt.

Setzt man 749,00 € in Relation zu einem fiktiven Gesamtstreitwert in Höhe von 4100,00 € (=1600 € für Fahrrad, Laptop, 500 € Kaution, Fristsetzung 400 €, Schadensersatzanspruch 1600€) ergibt sich eine Unterliegensquote des Klägers in Höhe von 18%, der Beklagte unterliegt demgegenüber in Höhe von 82%.

2.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich hinsichtlich des Tenors zu 5. und 7. aus §§ 708Nr. 11, 709 S.2 ZPO. Hinsichtlich des Tenors zu 1 und 2 ergibt sich die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708Nummer 11, 709 Satz 1 ZPO.

Der unechte Hilfsantrag im Sinne des Zahlungsantrags ist ebenso wenig vorläufig vollstreckbar wie die Fristsetzung.

3.

Der Streitwert beträgt insgesamt 2500 €.

Dies setzt sich zusammen aus 1600 € für Fahrrad und Laptop inkl. Zubehör,

Hinzu kommt der Streitwert für das Rückzahlungsverlangen im Hinblick auf das Kautionsguthaben in Höhe von 500 €. Die Zinsen bleiben als Nebenforderung unberücksichtigt.

Der Streitwert für die Fristsetzung wurde mit 1/4 des Werts des Herausgabeverlangens also mit 400 € in Ansatz gebracht.