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Terminsverlegungsanträge sind nicht prozessrechtswidrig

Mängel am Neubau – für viele ein Albtraum. Im Streit um solche Baumängel verhängte ein Gericht eine überraschende Gebühr. Doch das Kammergericht kassierte diese nun wieder ein.

Zum vorliegenden Urteil Az.: 21 W 11/25 | Schlüsselerkenntnis | FAQ  | Glossar  | Kontakt

Das Wichtigste in Kürze

  • Gericht: Kammergericht
  • Datum: 07.04.2025
  • Aktenzeichen: 21 W 11/25
  • Verfahrensart: Beschluss im Beschwerdeverfahren
  • Rechtsbereiche: Bauträgerrecht, Mängelrechte, Gerichtskosten

Beteiligte Parteien:

  • Kläger: Die Klägerin (Beschwerdeführerin), die sich gegen die Auferlegung einer zusätzlichen Gerichtsgebühr wehrt.

Worum ging es in dem Fall?

  • Sachverhalt: Eine Klägerin hatte Erwerber auf Restzahlung aus einem Bauträgervertrag verklagt (Az. Landgericht Berlin II: 14 O 34/19). Die Erwerber machten Mängel geltend. Es gab weitere parallele Gerichtsverfahren anderer Erwerber. Das Landgericht wollte ein Gutachten zu Mängeln aus einem dieser Parallelverfahren (Az. 14 O 67/19) für das Verfahren der Klägerin nutzen. Später legte das Landgericht der Klägerin eine zusätzliche Gerichtsgebühr wegen angeblicher Prozessverzögerung auf. Die Klägerin legte gegen diese Gebühr Beschwerde beim Kammergericht ein.
  • Kern des Rechtsstreits: Ob die Auferlegung einer zusätzlichen Gerichtsgebühr wegen Prozessverzögerung (§ 38 GKG) gegen die Klägerin durch das Landgericht rechtmäßig war.

Was wurde entschieden?

  • Entscheidung: Der Beschluss des Landgerichts Berlin II vom 28.02.2025, mit dem der Klägerin die zusätzliche Gebühr auferlegt wurde, wird aufgehoben.
  • Folgen: Die Klägerin muss die zusätzliche Gebühr nicht zahlen. Für die Entscheidung über die Beschwerde fallen keine Gerichtsgebühren an; außergerichtliche Kosten (z.B. Anwaltskosten für das Beschwerdeverfahren) werden nicht erstattet.

Der Fall vor Gericht


Kammergericht kippt Verzögerungsgebühr (§ 38 GKG) im Bauträgerprozess wegen Mängeln

Das Kammergericht Berlin hat in einem Beschluss vom 07.04.2025 (Az.: 21 W 11/25) entschieden, dass eine besondere Gerichtsgebühr wegen Prozessverzögerung nach § 38 Gerichtskostengesetz (GKG), die das Landgericht Berlin II gegen eine Bauträgerin verhängt hatte, aufzuheben ist.

Frau sendet Antrag Terminverlegung. Gerichtstermin, Fristen, Prozessrecht.
Aufhebung der Verzögerungsgebühr im Bauträgerprozess | Symbolbild: KI-generiertes Bild

Die Entscheidung betrifft einen komplexen Rechtsstreit um Zahlungsansprüche aus einem Bauträgervertrag und Mängel an einer Wohnanlage.

Ausgangslage: Streit um Restzahlung und Baumängel nach Bauträgervertrag

Die Grundlage des Falles bildet ein Rechtsstreit zwischen einer Bauträgerin (der ursprünglichen Klägerin) und den Käufern von Wohnungseigentum. Die Bauträgerin hatte bereits am 18.01.2019 Klage beim Landgericht Berlin II eingereicht (Az. 14 O 34/19), um restliche Zahlungen aus dem Bauträgervertrag von den Käufern einzufordern.

Die Käufer weigerten sich jedoch, die volle Summe zu zahlen. Sie begründeten dies mit Mängeln sowohl an ihrem Sondereigentum (also innerhalb ihrer eigenen Wohnungen) als auch am Gemeinschaftseigentum (z.B. Dach, Fassade, Treppenhaus). Zusätzlich machten die Käufer eigene Gegenforderungen geltend.

Die Situation war und ist komplex:

  • Es handelt sich nicht um einen Einzelfall. Mindestens neun parallele Gerichtsverfahren von anderen Käufern gegen die Bauträgerin liefen bzw. laufen vor demselben Landgericht.
  • Weitere Käufer haben ebenfalls Zahlungen zurückgehalten, wurden aber (bisher) nicht von der Bauträgerin verklagt.
  • Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdW) hat mittlerweile die Zuständigkeit für die Geltendmachung der Mängel am Gemeinschaftseigentum übernommen („an sich gezogen“). Dies ist ein übliches Vorgehen im Wohnungseigentumsrecht.
  • In einem dieser Parallelverfahren (Az. 14 O 67/19) wurde bereits ein Sachverständigengutachten zu den Mängeln am Gemeinschaftseigentum eingeholt.
  • Die Bauträgerin hatte ihrerseits bereits im August 2019 weiteren am Bau beteiligten Unternehmen den Streit verkündet, um diese gegebenenfalls später in Regress nehmen zu können.

Prozessverlauf vor dem Landgericht: Verhandlungen, Gutachten und Terminsverlegung

Im hier relevanten Verfahren vor dem Landgericht fand am 11.08.2020 ein erster Gerichtstermin statt, in dem die Parteien ihre unterschiedlichen Standpunkte darlegten. Da die Klärung der Mängel am Gemeinschaftseigentum, insbesondere durch das Gutachten im Parallelverfahren 14 O 67/19, für viele der Streitigkeiten zentral war, einigten sich alle Beteiligten darauf, den Prozess zunächst ruhen zu lassen. Das Landgericht sollte erst dann einen neuen Verhandlungstermin ansetzen, wenn das Gutachten aus dem Parallelverfahren vorliegt bzw. die dortige Beweisaufnahme abgeschlossen ist.

Am 28.02.2023 setzte das Landgericht schließlich einen neuen Gerichtstermin für den 09.05.2023 an. Gleichzeitig kündigte es an, das Sachverständigengutachten aus dem Parallelverfahren 14 O 67/19 auch für das hiesige Verfahren nutzen zu wollen. Dies ist nach § 411a der Zivilprozessordnung (ZPO) möglich und soll Prozessökonomie gewährleisten (Verwertung eines bereits vorhandenen Gutachtens).

Daraufhin teilte der Anwalt der Bauträgerin am 07.03.2023 mit, dass im Parallelverfahren bezüglich des Gutachtens noch eine Ergänzung und möglicherweise eine mündliche Anhörung des Sachverständigen notwendig sei. Er reichte entsprechende Schriftsätze aus dem Parallelverfahren ein.

Das Landgericht ordnete am 17.03.2023 formal die Beweiserhebung durch Verwertung des Gutachtens aus dem Fall 14 O 67/19 an. Die Anwälte der Bauträgerin reagierten prompt und reichten am 23.03.2023 Ergänzungsfragen zum Gutachten ein und beantragten hilfsweise die Anhörung des Sachverständigen im hiesigen Verfahren.

Parallel zu diesen prozessualen Schritten liefen Verhandlungen zwischen der Bauträgerin, den einzelnen Käufern und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Diese Verhandlungen betrafen die festgestellten Mängel, deren Beseitigung oder finanzielle Abgeltung (Minderung) sowie die damit verbundenen Kosten. Es ist unstreitig, dass teilweise Mängel am Gemeinschaftseigentum inzwischen beseitigt wurden und über andere noch verhandelt wird.

Antrag auf Vergleichsprotokollierung und Terminsverlegung führt zur Streitfrage

Am 24.04.2023, also kurz vor dem anberaumten Gerichtstermin am 09.05.2023, machten die Anwälte der Bauträgerin einen entscheidenden Schritt:

  1. Sie beantragten beim Landgericht die Protokollierung eines Teilvergleichs nach § 278 Abs. 6 ZPO. Dieser Vergleich, der offenbar zwischen der Bauträgerin und den beklagten Käufern ausgehandelt worden war, bezog sich auf die Streitpunkte Mängel am Sondereigentum und die Gegenrechte der Käufer. Eine solche Protokollierung im schriftlichen Verfahren kann einen Gerichtstermin ersparen.
  2. Gleichzeitig baten sie um die Verlegung des Gerichtstermins vom 09.05.2023 auf einen Zeitpunkt nach dem 15.09.2023.

Landgericht verhängt Verzögerungsgebühr nach § 38 GKG

Das Landgericht Berlin II sah in dem Antrag auf Terminsverlegung offenbar eine vermeidbare Prozessverzögerung. Es legte der Bauträgerin mit Beschluss vom 28.02.2025 eine besondere Gebühr gemäß § 38 GKG auf. Diese Gebühr kann von Gerichten erhoben werden, wenn eine Partei durch ihr Verhalten (z.B. verspätetes Vorbringen, schuldhafte Herbeiführung einer Terminsaufhebung) eine Verzögerung des Verfahrens verursacht. Die genaue Begründung des Landgerichts für die Verhängung der Gebühr geht aus dem Beschlusstext des Kammergerichts nicht hervor, der Fokus liegt auf der Entscheidung über die Beschwerde dagegen.

Beschwerde der Bauträgerin erfolgreich: Kammergericht hebt Gebühr auf

Gegen die Auferlegung dieser Verzögerungsgebühr legte die Bauträgerin Beschwerde beim Kammergericht Berlin ein.

Das Kammergericht gab der Beschwerde statt und hob den Beschluss des Landgerichts vom 28.02.2025 auf, soweit er die Festsetzung der Gebühr nach § 38 GKG betraf.

Die Bauträgerin muss die Verzögerungsgebühr somit nicht zahlen.

Gründe für die Entscheidung des Kammergerichts (Implikationen)

Der Beschluss des Kammergerichts enthält in dem zugänglichen Teil keine ausführliche Begründung, warum die Gebühr aufgehoben wurde. Er beschränkt sich auf die Darstellung des Sachverhalts und die Tenorierung der Entscheidung.

Allerdings lässt der Kontext der Entscheidung Rückschlüsse auf die wahrscheinliche Bewertung durch das Kammergericht zu:

  1. Komplexität des Falles: Der Rechtsstreit ist eingebettet in eine Vielzahl von Parallelverfahren und komplexe Verhandlungen mit einzelnen Käufern und der GdW über Mängel am Sonder- und Gemeinschaftseigentum.
  2. Abhängigkeit von Parallelverfahren: Die Entscheidung über die Mängel am Gemeinschaftseigentum hängt maßgeblich vom Sachverständigengutachten aus dem Parallelverfahren ab, welches zum Zeitpunkt des Verlegungsantrags noch nicht abschließend geklärt war (Ergänzungsfragen, mögliche Anhörung). Ein Termin vor Klärung dieser Punkte wäre möglicherweise nicht zielführend gewesen.
  3. Fortgeschrittene Vergleichsverhandlungen: Der Antrag auf Terminsverlegung wurde zeitgleich mit dem Antrag auf Protokollierung eines Teilvergleichs gestellt. Dies deutet darauf hin, dass die Parteien aktiv an einer außergerichtlichen Lösung arbeiteten und die Verlegung möglicherweise auch dazu dienen sollte, diese Verhandlungen (insbesondere bezüglich der verbleibenden Punkte zum Gemeinschaftseigentum) zu einem Abschluss zu bringen. Eine Terminsverlegung zur Förderung einer Einigung wird in der Regel nicht als schuldhafte Verzögerung angesehen.
  4. Keine offensichtliche Verschleppungsabsicht: Angesichts der laufenden Vergleichsbemühungen und der Abhängigkeit vom Gutachten im Parallelverfahren erscheint der Antrag auf Terminsverlegung nicht primär als Versuch, den Prozess grundlos in die Länge zu ziehen.

Das Kammergericht hat daher offenbar die Voraussetzungen für die Erhebung einer Verzögerungsgebühr nach § 38 GKG als nicht gegeben angesehen. Eine solche Gebühr setzt ein verschuldetes Verhalten voraus, das zu einer relevanten Verzögerung führt. Die Bitte um mehr Zeit angesichts laufender Vergleichsverhandlungen und offener Fragen in einem komplexen Verfahren mit mehreren Beteiligten und Parallelprozessen stellt nach Ansicht des Kammergerichts offenbar keine solche schuldhafte Verzögerung dar.

Kostenentscheidung des Kammergerichts

Das Kammergericht entschied außerdem, dass für das Beschwerdeverfahren selbst keine Gerichtsgebühren anfallen. Auch eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten (z.B. Anwaltskosten für das Beschwerdeverfahren) findet nicht statt. Dies ist eine übliche Kostenentscheidung bei erfolgreichen Beschwerden gegen Kostenansätze nach dem Gerichtskostengesetz.

Zusammenfassend zeigt die Entscheidung des Kammergerichts, dass die Verhängung einer Verzögerungsgebühr nach § 38 GKG sorgfältig geprüft werden muss. Insbesondere in komplexen Verfahren mit Parallelprozessen, Sachverständigengutachten und laufenden Vergleichsverhandlungen ist ein Antrag auf Terminsverlegung nicht automatisch als schuldhafte Prozessverzögerung zu werten, die eine solche Sondergebühr rechtfertigt. Die Bemühungen um eine gütliche Einigung und die Abhängigkeit von externen Faktoren (wie Gutachten) können eine Verschiebung von Terminen notwendig und nachvollziehbar machen.


Die Schlüsselerkenntnisse

Das Urteil verdeutlicht, dass eine Verzögerungsgebühr nach § 38 GKG nicht gerechtfertigt ist, wenn Terminverschiebungen zum Zweck von Vergleichsverhandlungen erfolgen und von beiden Prozessparteien unterstützt werden. Es zeigt, dass Gerichte konstruktive Einigungsbemühungen der Parteien in komplexen Baurechtsstreitigkeiten unterstützen sollten, anstatt sie durch finanzielle Sanktionen zu behindern. Dies ist besonders relevant für Fälle mit mehreren beteiligten Parteien und parallel laufenden Verfahren, wo eine umfassende außergerichtliche Lösung oft die effizientere Alternative darstellt.

FAQ - Häufig gestellte Fragen zum Thema

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Was ist eine Verzögerungsgebühr nach § 38 GKG und wann wird sie erhoben?

Die Verzögerungsgebühr nach § 38 des Gerichtskostengesetzes (GKG) ist eine Art zusätzliche Gerichtsgebühr. Sie dient als Sanktion, wenn eine Partei oder ihr Vertreter (zum Beispiel ein Anwalt) ein Gerichtsverfahren absichtlich oder aus Unachtsamkeit unnötig in die Länge zieht. Der Zweck dieser Gebühr ist es, die Verfahrensbeteiligten dazu anzuhalten, Gerichtsverfahren zügig zu führen und die Gerichte nicht unnötig zu belasten.

Wann kann eine Verzögerungsgebühr anfallen?

Ein Gericht kann diese Gebühr erheben, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind:

  1. Erhebliche Verzögerung: Es muss eine spürbare Verzögerung des Gerichtsverfahrens eingetreten sein. Eine ganz geringfügige Verspätung reicht in der Regel nicht aus.
  2. Verursachung durch eine Partei (oder Vertreter): Die Verzögerung muss durch das Verhalten einer der am Prozess beteiligten Parteien oder ihres Vertreters verursacht worden sein.
  3. Verschulden: Die Person, die die Verzögerung verursacht hat, muss dies schuldhaft getan haben. Das bedeutet, sie hat entweder absichtlich (vorsätzlich) oder aus Unachtsamkeit (fahrlässig) gehandelt. Fahrlässig handelt zum Beispiel jemand, der die notwendige Sorgfalt außer Acht lässt und dadurch die Verzögerung verursacht. Es muss also ein Vorwurf gemacht werden können.
  4. Konkretes Verhalten: Die Verzögerung muss auf ein bestimmtes Verhalten zurückzuführen sein. Beispiele hierfür sind:
    • Das verspätete Einreichen wichtiger Schriftstücke oder Beweismittel ohne triftigen Grund.
    • Das Nicht-Erscheinen zu einem anberaumten Gerichtstermin ohne ausreichende Entschuldigung.
    • Das verspätete Benennen von Zeugen, obwohl dies schon früher möglich gewesen wäre.
    • Das Stellen von Anträgen, die offensichtlich nur der Verzögerung dienen.

Stellen Sie sich vor, Sie müssten wichtige Unterlagen bis zu einem bestimmten Datum bei Gericht einreichen, tun dies aber ohne guten Grund erst Wochen später, wodurch sich der nächste Gerichtstermin erheblich verschiebt. In einem solchen Fall könnte das Gericht prüfen, ob eine Verzögerungsgebühr anfällt.

Wer muss die Gebühr zahlen und wie hoch ist sie?

Die Verzögerungsgebühr muss diejenige Person bezahlen, die die Verzögerung verschuldet hat. Das kann die Partei selbst oder auch ihr rechtlicher Vertreter sein.

Die Höhe der Gebühr ist gesetzlich festgelegt und beträgt derzeit einen Pauschalbetrag (gemäß Nr. 1600 des Kostenverzeichnisses zum GKG). Sie fällt für jedes verspätet vorgebrachte Angriffs- oder Verteidigungsmittel oder für jeden durch Verschulden ausgefallenen oder vertagten Termin an.

Letztlich soll die Verzögerungsgebühr sicherstellen, dass Gerichtsverfahren fair und ohne unnötige Bummelei ablaufen. Sie ist ein Instrument des Gerichts, um die Effizienz der Justiz zu wahren.


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Unter welchen Umständen kann eine Verzögerungsgebühr aufgehoben werden?

Eine festgesetzte Verzögerungsgebühr, beispielsweise im Rahmen eines Bauträgervertrags, muss nicht in jedem Fall bezahlt werden. Es gibt verschiedene Situationen, in denen eine solche Gebühr aufgehoben oder zumindest reduziert werden kann. Die Rechtmäßigkeit einer solchen Forderung hängt von mehreren Faktoren ab.

Mögliche Gründe für eine Aufhebung oder Reduzierung

  • Formale Fehler: Ein wichtiger Grund kann sein, dass die Vereinbarung zur Verzögerungsgebühr im Vertrag unwirksam ist. Dies kann der Fall sein, wenn die Klausel unklar formuliert ist oder gegen gesetzliche Bestimmungen verstößt, insbesondere wenn sie Teil von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB, oft als „Kleingedrucktes“ bezeichnet) ist. Auch Fehler bei der Berechnung der Gebühr oder in der Art, wie sie geltend gemacht wird (z.B. in einer Mahnung oder Rechnung), können dazu führen, dass die Forderung nicht durchsetzbar ist.
  • Kein Verschulden an der Verzögerung: Grundsätzlich haften Sie nur für Verzögerungen, die Sie auch selbst verschuldet haben. Können Sie nachweisen, dass die Verzögerung auf Umstände zurückzuführen ist, die außerhalb Ihrer Kontrolle lagen, entfällt oft die Zahlungspflicht. Beispiele hierfür sind:
    • Höhere Gewalt: Unvorhersehbare Ereignisse wie Naturkatastrophen (z.B. extremes Hochwasser) oder schwerwiegende Streiks.
    • Verzögerungen durch den Vertragspartner: Wenn der Bauträger selbst oder von ihm beauftragte Handwerker die Verzögerung verursacht haben, etwa durch verspätete Planungsfreigaben, fehlende Vorleistungen oder eigene Baumängel, die den Fortschritt behindern.
  • Unverhältnismäßigkeit der Gebühr: Handelt es sich bei der „Verzögerungsgebühr“ um eine vertraglich vereinbarte Strafe (Vertragsstrafe), kann diese unangemessen hoch sein. Auch wenn eine Verzögerung vorliegt und Sie diese grundsätzlich zu verantworten haben, kann ein Gericht eine übermäßig hohe Vertragsstrafe herabsetzen (§ 343 BGB). Die Angemessenheit wird anhand der Umstände des Einzelfalls bewertet, z.B. im Verhältnis zum Gesamtauftragswert oder zum entstandenen Schaden.
  • Fehlende Voraussetzungen: Prüfen Sie genau, ob alle vertraglich vereinbarten Voraussetzungen für das Entstehen der Gebühr überhaupt erfüllt sind. Manchmal muss beispielsweise eine formelle Mahnung mit Fristsetzung erfolgt sein, bevor eine Gebühr oder Vertragsstrafe überhaupt fällig wird. Fehlt eine solche Voraussetzung, ist die Forderung möglicherweise (noch) nicht berechtigt.

Wie Sie auf die Forderung reagieren können

Wenn Sie mit der Forderung nach einer Verzögerungsgebühr konfrontiert werden, ist es ratsam, den zugrundeliegenden Vertrag und die Umstände der Verzögerung genau zu prüfen. Achten Sie auf die exakten Formulierungen zur Verzögerungsgebühr oder Vertragsstrafe.

Sollten Sie Zweifel an der Berechtigung der Forderung haben, ist es wichtig, Ihre Einwände nachweisbar (z.B. schriftlich) und unter Angabe von Gründen Ihrem Vertragspartner mitzuteilen. Man spricht hier oft von einem Widerspruch gegen die Forderung oder davon, dass man die Forderung bestreitet.

Eine sorgfältige Dokumentation aller relevanten Vorgänge, Absprachen und möglicher Ursachen für die Verzögerung (z.B. Schriftverkehr, Bautagebuch, Fotos) ist dabei sehr hilfreich, um Ihre Argumentation zu stützen.


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Wie wirkt sich die Komplexität eines Bauträgerprozesses auf die Erhebung einer Verzögerungsgebühr aus?

Die Komplexität eines Bauträgerprozesses hat einen erheblichen Einfluss darauf, ob eine sogenannte Verzögerungsgebühr durch das Gericht erhoben werden darf. Grundsätzlich kann eine solche Gebühr anfallen, wenn ein Gerichtsverfahren unangemessen lange dauert und die Verzögerung dem Gericht zuzurechnen ist.

Berücksichtigung der Fallschwierigkeit durch das Gericht

Gerichte sind verpflichtet, bei der Beurteilung der Verfahrensdauer die besondere Schwierigkeit und Komplexität des jeweiligen Falles zu berücksichtigen. Bauträgerprozesse sind oft von Natur aus komplex. Das liegt daran, dass häufig:

  • Viele Parteien beteiligt sind (z.B. Bauträger, Käufer, Handwerker, Architekten, Nachunternehmer).
  • Umfangreiche technische Fragen zu klären sind, insbesondere bei Baumängeln.
  • Sachverständigengutachten eingeholt werden müssen, deren Erstellung und Auswertung Zeit benötigt.
  • Eine Vielzahl von Verträgen und Dokumenten geprüft werden muss.

Diese Faktoren führen oft dazu, dass solche Prozesse objektiv mehr Zeit in Anspruch nehmen als einfachere Verfahren.

Wann ist eine Verzögerung „unangemessen“?

Eine lange Verfahrensdauer allein führt nicht automatisch zur Erhebung einer Verzögerungsgebühr. Entscheidend ist, ob die Dauer unangemessen war und ob die Verzögerung vermeidbar gewesen wäre.

Wenn die längere Dauer darauf zurückzuführen ist, dass das Gericht komplexe Sachverhalte sorgfältig aufklären musste – beispielsweise durch das Abwarten auf notwendige Gutachten oder die Durchführung einer umfangreichen Beweisaufnahme zu Baumängeln –, liegt in der Regel keine unangemessene Verzögerung vor, die eine Gebühr rechtfertigen würde. Die Komplexität erklärt und rechtfertigt in vielen Fällen die längere Dauer.

Stellen Sie sich vor, bei einem Bauvorhaben treten Risse in der Fassade auf. Um die Ursache und die Verantwortlichkeit zu klären, muss das Gericht einen Bausachverständigen beauftragen. Die Erstellung dieses Gutachtens dauert mehrere Monate. Diese Zeitspanne ist der Klärung des komplexen Sachverhalts geschuldet und stellt normalerweise keine unangemessene, vom Gericht zu vertretende Verzögerung dar.

Bedeutung für Beteiligte an Bauträgerprozessen

Für Sie als Beteiligter an einem Bauträgerprozess bedeutet dies: Auch wenn sich Ihr Verfahren über einen längeren Zeitraum erstreckt, muss dies nicht zwangsläufig heißen, dass eine Verzögerungsgebühr anfällt. Die Gerichte müssen prüfen, ob die Dauer angesichts der Schwierigkeiten des Falles angemessen war. Die hohe Komplexität vieler Bauträgerprozesse wirkt sich hier tendenziell zugunsten der Verfahrensbeteiligten aus, da sie eine längere Bearbeitungszeit oft nachvollziehbar macht.


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Welche Rolle spielen Sachverständigengutachten bei der Beurteilung von Verzögerungen in Bauträgerprozessen?

Sachverständigengutachten sind in Gerichtsverfahren rund um Bauprojekte oft ein zentrales Beweismittel. Sie helfen dem Gericht dabei, komplexe technische Fragen zu klären, beispielsweise ob ein Baumangel vorliegt, wer dafür verantwortlich ist oder wie er behoben werden kann.

Warum Gutachten Zeit brauchen und warum das wichtig ist

Die Erstellung eines solchen Gutachtens durch einen unabhängigen Experten benötigt Zeit. Der Sachverständige muss Unterlagen prüfen, möglicherweise die Baustelle besichtigen und seine Ergebnisse fachlich fundiert ausarbeiten. Diese Zeit, die für die Einholung eines notwendigen Gutachtens benötigt wird, führt in der Regel nicht dazu, dass der Prozess als schuldhaft verzögert gilt.

Stellen Sie sich vor, bei einem Neubau gibt es Streit über Risse in der Fassade. Das Gericht kann oft nicht selbst beurteilen, ob die Risse ein Mangel sind und wer dafür verantwortlich ist. Es braucht die Expertise eines Bausachverständigen. Die Beauftragung dieses Experten und die Wartezeit auf sein Gutachten sind dann notwendige Schritte im Verfahren, um die Wahrheit herauszufinden.

Wann ist die Zeit für ein Gutachten keine schuldhafte Verzögerung?

Gerichte berücksichtigen bei der Frage, ob ein Prozess unangemessen lange dauert, ob die einzelnen Schritte notwendig waren. Die Zeit für die Erstellung und Auswertung eines Sachverständigengutachtens wird normalerweise dann nicht als eine vorwerfbare Verzögerung angesehen, wenn:

  • Das Gutachten für die Entscheidung des Gerichts erforderlich ist: Ohne das Gutachten könnte das Gericht den Sachverhalt nicht aufklären und keine gerechte Entscheidung treffen.
  • Die Einholung und Erstellung des Gutachtens angemessen zügig betrieben wird: Das Gericht und die beteiligten Parteien dürfen die Beauftragung oder die Mitwirkung (z.B. Bereitstellung von Unterlagen für den Gutachter) nicht unnötig hinauszögern.

Für Sie bedeutet das: Auch wenn sich ein Gerichtsverfahren durch die Einholung eines Gutachtens in die Länge zieht, wird dies meist als Teil eines normalen und fairen Verfahrensablaufs betrachtet, solange das Gutachten zur Klärung des Falls beiträgt und keine Seite den Prozess absichtlich verschleppt. Die Notwendigkeit, Fachwissen einzuholen, rechtfertigt in der Regel die damit verbundene Dauer.


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Was können Wohnungseigentümer tun, um Prozessverzögerungen in Bauträgerprozessen zu vermeiden?

Auch wenn Gerichtsverfahren komplex sein können, haben Sie als Wohnungseigentümer durchaus Möglichkeiten, zu einem möglichst reibungslosen und zügigen Ablauf eines Bauträgerprozesses beizutragen. Ein schnelleres Verfahren liegt in der Regel im Interesse aller Beteiligten, da es nicht nur Kosten spart, sondern auch eine schnellere Klärung und Beseitigung von Mängeln ermöglicht.

Klare Mängelbeschreibung und Dokumentation

Ein häufiger Grund für Verzögerungen ist die unklare Darstellung von Baumängeln. Je genauer und verständlicher Sie Mängel von Anfang an beschreiben und dokumentieren (z.B. mit Fotos, genauen Orts- und Zeitangaben), desto einfacher ist es für das Gericht und beauftragte Sachverständige, den Sachverhalt zu erfassen. Eine präzise Beschreibung hilft, Rückfragen und zusätzliche Termine zu vermeiden.

  • Beispiel: Statt nur „Die Fenster sind undicht“ ist eine Beschreibung wie „Das Fenster im Wohnzimmer links zieht bei Wind aus Richtung Westen spürbar an der unteren Dichtung; Kondenswasser bildet sich innen am Rahmen“ wesentlich hilfreicher.

Gute Zusammenarbeit und Kommunikation

Die Zusammenarbeit innerhalb der Eigentümergemeinschaft ist wichtig, um geschlossen auftreten zu können. Ebenso trägt eine konstruktive Mitwirkung am Verfahren zur Beschleunigung bei. Das bedeutet:

  • Seien Sie für Rückfragen erreichbar.
  • Ermöglichen Sie Besichtigungstermine (z.B. durch Sachverständige) in Ihrer Wohnung oder am Gemeinschaftseigentum zeitnah.
  • Stellen Sie angeforderte Informationen oder Unterlagen möglichst vollständig und zügig zur Verfügung.

Sorgfältige Vorbereitung und Fristenwahrung

Eine gute Organisation hilft, das Verfahren nicht unnötig aufzuhalten. Halten Sie alle relevanten Unterlagen geordnet bereit. Dazu gehören beispielsweise der Kaufvertrag, die Baubeschreibung, Protokolle von Übergaben oder Eigentümerversammlungen und bisherige Korrespondenz zum Mangel.

Besonders wichtig ist die Einhaltung von Fristen, die vom Gericht gesetzt werden. Versäumte Fristen können zu erheblichen Verzögerungen führen.

Fokus auf das Wesentliche

Gerichtsverfahren können sich in die Länge ziehen, wenn immer wieder neue Punkte aufgeworfen oder Anträge gestellt werden, die für die Kernfragen nicht entscheidend sind. Konzentrieren Sie sich auf die wesentlichen Mängel und Streitpunkte. Eine klare Linie und das Vermeiden von Nebenkriegsschauplätzen können dazu beitragen, das Verfahren effizienter zu gestalten.

Indem Sie diese Punkte beachten, können Sie aktiv dazu beitragen, dass ein Bauträgerprozess zügiger abläuft und unnötige Verzögerungen vermieden werden.


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Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – Fragen Sie unverbindlich unsere Ersteinschätzung an.


Glossar - Juristische Fachbegriffe kurz und knapp einfach erklärt

Glossar


Juristische Fachbegriffe kurz erklärt

Verzögerungsgebühr (§ 38 GKG)

Dies ist eine zusätzliche Gerichtsgebühr, die ein Gericht erheben kann, wenn eine Partei den Prozess schuldhaft verzögert. Das Gerichtskostengesetz (GKG) regelt dies in § 38. Eine solche Verzögerung liegt zum Beispiel vor, wenn Anträge zu spät gestellt werden oder ein Gerichtstermin aufgrund des Verhaltens einer Partei unnötigerweise aufgehoben oder verlegt werden muss. Im vorliegenden Fall hatte das Landgericht die Gebühr verhängt, weil es den Antrag der Bauträgerin auf Terminsverlegung kurz vor dem Termin als vermeidbare Verzögerung ansah; das Kammergericht hob diese Gebühr jedoch auf.


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Bauträgervertrag

Ein Bauträgervertrag ist ein spezieller Vertragstyp, der Elemente des Kaufvertrags und des Werkvertrags kombiniert. Der Bauträger verpflichtet sich darin, ein Grundstück zu verkaufen (oder ein Erbbaurecht zu bestellen) und darauf ein Gebäude (z.B. ein Haus oder eine Wohnung) zu errichten oder ein bestehendes Gebäude umzubauen. Der Käufer (Erwerber) verpflichtet sich zur Zahlung des Kaufpreises, oft in Raten entsprechend dem Baufortschritt. Im Text ist dieser Vertrag die Grundlage für die Zahlungsansprüche der Bauträgerin und die Mängelrügen der Käufer.


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Mangel

Ein Mangel im juristischen Sinne liegt vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit einer Sache oder eines Werks (z.B. einer gebauten Wohnung) negativ von der vereinbarten Beschaffenheit abweicht. Fehlt eine Vereinbarung, kommt es darauf an, ob sich die Sache für die übliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer erwarten kann (§ 434 BGB für Kaufrecht, § 633 BGB für Werkvertragsrecht, was im Bauträgervertrag relevant ist). Liegt ein Mangel vor, hat der Käufer bestimmte Rechte, wie z.B. Anspruch auf Nachbesserung (Reparatur), Minderung (Herabsetzung des Kaufpreises) oder Schadensersatz. Im Text berufen sich die Käufer auf Mängel an ihrer Wohnung und am Gemeinschaftseigentum, um die Restzahlung zurückzuhalten.

Beispiel: Wenn vertraglich ein Eichenparkettboden vereinbart wurde, aber nur ein günstigerer Laminatboden verlegt wurde, liegt ein Mangel vor.


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Sondereigentum

Das Sondereigentum ist ein Begriff aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Es bezeichnet das alleinige Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (z.B. einem Kellerabteil oder einer Garage) innerhalb eines Gebäudes mit mehreren Eigentumswohnungen. Der Sondereigentümer kann über diese Räume grundsätzlich frei verfügen, sie also z.B. allein nutzen, vermieten oder – unter Beachtung bestimmter Regeln – baulich verändern. Für Mängel, die ausschließlich im Bereich des Sondereigentums liegen, ist grundsätzlich der jeweilige Wohnungseigentümer selbst für die Geltendmachung verantwortlich. Im Text machen die Käufer Mängel innerhalb ihrer eigenen Wohnungen geltend, was ihr Sondereigentum betrifft.


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Gemeinschaftseigentum

Das Gemeinschaftseigentum umfasst alle Teile des Gebäudes und des Grundstücks, die nicht Sondereigentum sind und dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer dienen (§ 1 Abs. 5 WEG). Dazu gehören typischerweise das Fundament, tragende Wände, das Dach, das Treppenhaus, die Fassade oder gemeinsame Anlagen wie die Zentralheizung oder der Aufzug. Über die Instandhaltung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums entscheidet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdW). Diese ist in der Regel auch dafür zuständig, Mängel am Gemeinschaftseigentum geltend zu machen, was im Text als „an sich ziehen“ beschrieben wird.


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Protokollierung eines Vergleichs (§ 278 Abs. 6 ZPO)

Dies ist eine Möglichkeit, einen gerichtlichen Vergleich zu schließen, ohne dass die Parteien dafür extra zu einem Gerichtstermin erscheinen müssen. Die Parteien einigen sich außerhalb des Gerichts (z.B. durch Verhandlungen ihrer Anwälte) und teilen dem Gericht den Inhalt des Vergleichs schriftlich mit (§ 278 Abs. 6 Zivilprozessordnung – ZPO). Stimmen alle Parteien zu, stellt das Gericht das Zustandekommen und den Inhalt des Vergleichs durch einen Beschluss fest. Dieser protokollierte Vergleich beendet den Rechtsstreit (oder einen Teil davon) und ist genauso wirksam wie ein Urteil. Im Text beantragte die Bauträgerin genau eine solche Protokollierung für einen Teilvergleich über Mängel am Sondereigentum.

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Wichtige Rechtsgrundlagen


  • § 38 Gerichtskostengesetz (GKG) – Verzögerungsgebühr: Diese Vorschrift erlaubt es Gerichten, eine zusätzliche Gebühr zu erheben, wenn eine Partei, ihr Anwalt oder ein Bevollmächtigter das Verfahren schuldhaft verzögert. Ziel dieser Gebühr ist es, unnötige Verzögerungen in Gerichtsverfahren zu vermeiden und die Verfahrenseffizienz zu fördern. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Kammergericht hat entschieden, dass die vom Landgericht verhängte Verzögerungsgebühr zu Unrecht erfolgte und hob den Beschluss des Landgerichts auf, wodurch die Klägerin von dieser zusätzlichen Gebühr befreit wird.
  • § 91 ff. Zivilprozessordnung (ZPO) – Kosten des Rechtsstreits: Diese Paragraphen regeln, wer die Kosten eines Rechtsstreits, einschließlich Gerichts- und Anwaltskosten, zu tragen hat. Grundsätzlich trägt die unterliegende Partei die Kosten. Das Gericht kann die Kostenverteilung jedoch nach Ermessen festlegen, wenn keine Partei vollständig gewinnt oder verliert. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Kammergericht entschied, dass das Beschwerdeverfahren gerichtsgebührenfrei ist und außergerichtliche Kosten nicht erstattet werden, was bedeutet, dass jede Partei ihre eigenen Anwaltskosten trägt und keine zusätzlichen Gerichtsgebühren für das Beschwerdeverfahren anfallen.
  • § 278 Abs. 6 Zivilprozessordnung (ZPO) – Protokollierter Vergleich: Diese Vorschrift ermöglicht es den Parteien, einen Vergleich in einem gerichtlichen Protokoll festzuhalten, der dann die gleiche Wirkung wie ein Urteil hat. Ein solcher Vergleich dient der gütlichen Beilegung des Streits und vermeidet weitere, möglicherweise kostspielige und langwierige Gerichtsverfahren. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Parteien hatten einen Teilvergleich bezüglich der Mängel am Sondereigentum geschlossen und einen weiteren Vergleich bezüglich des Gemeinschaftseigentums angestrebt, was die Bemühungen der Klägerin um eine umfassende, außergerichtliche Lösung des Konflikts verdeutlicht und die Argumentation gegen eine schuldhafte Verzögerung stützt.

Hinweise und Tipps

Praxistipps für Käufer von Neubauimmobilien zum Umgang mit Mängeln bei Bauträgerverträgen

Ärger mit dem Neubau? Wenn nach dem Einzug Mängel auftreten, ist der Frust oft groß. Nicht selten kommt es zum Streit mit dem Bauträger, der bis vor Gericht führen kann.

Hinweis: Diese Praxistipps stellen keine Rechtsberatung dar. Sie ersetzen keine individuelle Prüfung durch eine qualifizierte Kanzlei. Jeder Einzelfall kann Besonderheiten aufweisen, die eine abweichende Einschätzung erfordern.

Tipp 1: Mängel präzise dokumentieren und rügen
Beschreiben Sie aufgetretene Mängel so genau wie möglich und dokumentieren Sie diese mit Fotos oder Videos. Melden Sie die Mängel schriftlich (z. B. per Einschreiben) beim Bauträger und setzen Sie ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung. Eine klare Dokumentation und nachweisbare Mängelrüge sind entscheidend, falls es später zum Streit kommt.

⚠️ ACHTUNG: Mündliche Absprachen sind schwer nachweisbar. Halten Sie alle wichtigen Kommunikationen schriftlich fest und bewahren Sie Kopien auf. Achten Sie auf eventuelle Fristen zur Mängelrüge im Bauträgervertrag, insbesondere im Zusammenhang mit der Abnahme.


Tipp 2: Zahlungen nur nach Baufortschritt und Prüfung leisten
Ihr Bauträgervertrag regelt, wann welche Raten fällig werden. Zahlen Sie Raten erst, wenn der entsprechende Bauabschnitt tatsächlich fertiggestellt und (weitgehend) mängelfrei ist. Bei wesentlichen Mängeln können Sie unter Umständen einen Teil der Rate oder die gesamte Rate zurückhalten (Zurückbehaltungsrecht).

⚠️ ACHTUNG: Halten Sie Zahlungen nicht leichtfertig zurück. Ein ungerechtfertigtes Zurückbehaltungsrecht kann zu Verzugszinsen oder sogar zur Vertragskündigung durch den Bauträger führen. Lassen Sie sich im Zweifel rechtlich beraten, welcher Betrag angemessen ist.


Tipp 3: Bedeutung der Abnahme verstehen
Die Abnahme ist ein zentraler rechtlicher Schritt. Mit der Abnahme bestätigen Sie im Wesentlichen, dass das Werk vertragsgemäß erstellt wurde. Ab diesem Zeitpunkt beginnt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche (in der Regel 5 Jahre) und die Beweislast für das Vorhandensein von Mängeln zum Zeitpunkt der Abnahme kehrt sich um – Sie müssen dann beweisen, dass der Mangel schon bei Abnahme vorlag.

Beispiel: Wenn Sie bei der Abnahme Risse im Putz übersehen und diese erst später rügen, müssen Sie nachweisen, dass die Ursache dafür schon bei der Abnahme vorhanden war.

⚠️ ACHTUNG: Nehmen Sie sich für die Abnahme ausreichend Zeit und ziehen Sie idealerweise einen unabhängigen Bausachverständigen hinzu. Halten Sie alle bei der Abnahme festgestellten Mängel im Abnahmeprotokoll fest und vereinbaren Sie Fristen zur Beseitigung. Verweigern Sie die Abnahme bei wesentlichen Mängeln.


Tipp 4: Bei Gerichtsverfahren auf korrekte Prozessführung achten
Sollte es zu einem Gerichtsverfahren kommen, ist eine sorgfältige Prozessführung wichtig. Wie der geschilderte Fall zeigt, können Gerichte auch zusätzliche Gebühren wegen Prozessverzögerung verhängen, wenn eine Partei das Verfahren unnötig in die Länge zieht. Auch wenn diese Gebühr hier letztlich aufgehoben wurde, zeigt es die Wichtigkeit, Fristen einzuhalten und Anträge korrekt zu stellen.

⚠️ ACHTUNG: Juristische Auseinandersetzungen im Baurecht sind komplex und erfordern spezifisches Wissen. Fehler im Verfahren können Ihre Rechtsposition schwächen oder unnötige Kosten verursachen.


Tipp 5: Frühzeitig anwaltliche Unterstützung suchen
Bei Streitigkeiten über Baumängel, insbesondere wenn der Bauträger nicht reagiert oder Mängel bestreitet, sollten Sie frühzeitig einen auf Baurecht spezialisierten Rechtsanwalt konsultieren. Dieser kann Ihre Ansprüche prüfen, Sie über Ihre Rechte (z. B. Minderung, Schadensersatz, Selbstvornahme) aufklären und eine geeignete Strategie entwickeln.


Weitere Fallstricke oder Besonderheiten?

  • Verjährung: Achten Sie unbedingt auf die Verjährungsfrist für Mängelansprüche (meist 5 Jahre ab Abnahme). Ist die Frist abgelaufen, können Sie Ihre Ansprüche in der Regel nicht mehr durchsetzen.
  • Parallelverfahren: Wie der Fall zeigt, können bei größeren Bauprojekten mehrere Käufer betroffen sein und parallele Gerichtsverfahren führen. Die Koordination oder Nutzung von Beweisergebnissen (wie Gutachten) aus anderen Verfahren kann relevant werden.
  • Beweissicherung: Bei unklaren Mangelursachen kann ein selbstständiges Beweisverfahren sinnvoll sein, um gerichtsverwertbare Feststellungen durch einen Sachverständigen zu erhalten, bevor z.B. durch Reparaturen Fakten geschaffen werden.

Checkliste: Vorgehen bei Baumängeln am Neubau

  • [ ] Mängel detailliert schriftlich und mit Fotos/Videos dokumentiert?
  • [ ] Bauträger nachweislich (z. B. per Einschreiben) zur Mängelbeseitigung aufgefordert?
  • [ ] Angemessene Frist zur Beseitigung gesetzt?
  • [ ] Abnahmeprotokoll sorgfältig geprüft und Mängel vorbehalten?
  • [ ] Verjährungsfristen für Ansprüche im Blick?
  • [ ] Bei größeren Problemen oder Untätigkeit des Bauträgers Rechtsberatung eingeholt?

Das vorliegende Urteil


KG – Az.: 21 W 11/25 – Beschluss vom 07.04.2025


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