Kleingartenanlagenpächter – Entfernung einer errichteten Feuerstätte

AG Brandenburg – Az.: 31 C 288/20 – Urteil vom 29.10.2021

1. Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm in der Gartenlaube der von ihm angepachteten Kleingartenparzelle Nr. 10 der Kleingartenanlage „A…“ e.V. in 1.… B…, …weg 1, errichteten Feuerstätte – bestehend aus einem Ofen und einem Edelstahlschornstein – zu entfernen.

2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Dieses Urteil ist für den Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.500,00 Euro vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert des Rechtsstreits wird auf 2.000,00 Euro festgesetzt.

Tatbestand

Der Beklagte schloss als Pächter mit dem Kläger als Verpächter am 04.03.2020 einen Kleingartenpachtvertrag – Anlage K 1 (Blatt 7 bis 9 der Akte) – über die Kleingartenparzelle Nr. 10 der Kleingartenanlage „A…“ e.V., gelegen …weg 1 in 1…B…. Die in Rede stehende Gartenfläche steht zwar unstreitig nicht im Eigentum des klagenden Vereins, jedoch ist der Kläger ebenso unstreitig Verpächter dieser Gartenfläche.

Grundlage dieses Vertragsverhältnisses ist insofern unstreitig der Kleingartenpachtvertrag vom 04.03.2020 und die gemäß § 4 dieses Pachtvertrages mit vereinbarte „Rahmengartenordnung“ – Anlage K 2 (Blatt 10 bis 17 der Akte) – des Landesverbandes Brandenburg der Gartenfreunde e.V.!

Ausweislich § 4 des zwischen den Parteien vereinbarten Kleingartenpachtvertrages und der Ziffer 3.1. der „Rahmengartenordnung“ des Landesverbandes erfolgt die Verpachtung des Kleingartens zum Zwecke der kleingärtnerischen Nutzung im Sinne der Regelung § 1 Abs. 1 Nr. 1 Bundeskleingartengesetz.

Zudem ist unter Ziffer 4.5. der „Rahmengartenordnung“ des Landesverbandes Brandenburg der Gartenfreunde e.V. geregelt: „Nicht zulässig ist die Errichtung…fester Feuerstätten“.

Der klägerische Verein trägt vor, dass er hier aktiv legitimiert sei. Der Beklagte verkenne bereits, dass mit der Klage nicht auf Eigentum begründete Ansprüche, sondern vielmehr auf Vertrag begründete Ansprüche des klagenden Vereins geltend gemacht werden, mithin also das Bestreiten der Aktivlegitimation des klagenden Vereins neben der Sache liege, zumal der Beklagte ja selbst einräumen würde, dass die Parteien durch ein Pachtvertragsverhältnis miteinander verbunden sind.

Nur der guten Ordnung halber sei zudem darauf hinzuweisen, dass der klagende Verein die in Rede stehende Grundstücksfläche, hier der Flur … und der Flur …, welche im Eigentum der … stehe, nicht im Auftrag des Eigentümers verwalte, sondern als Zwischenpächter im Rahmen eines Generalpachtvertrages seit 1951 zum Zwecke der kleingärtnerischen Nutzung gebunden habe und auf dieser Vertragsgrundlage ein entsprechender Unterpächter diese Fläche als Kleingarten weiter verpachten würde.

Die kleingärtnerische Nutzung sei hier aber das zentrale Merkmal des Kleingartens und damit auch ein wesentliches Abgrenzungsmerkmal zu anderen Bodennutzungen. Bauplanungsrechtlich sei die kleingärtnerische Nutzung als Grünflächennutzung zu bewerten. Zwar schieße diese Nutzung eine ihr dienende und dem Umfang und Art beschränkte bauliche Nutzung nicht aus; zulässig seien indes nur solche baulichen Anlagen, die der kleingärtnerischen Nutzung dienen und von ihrer Funktion der kleingärtnerischen Nutzung auch räumlich gegenständlich zu- und untergeordnet seien. Hierbei handele es sich mithin also nur um solche baulichen Anlagen, die im Hinblick auf die Hauptnutzung die kleingärtnerische Bodennutzung lediglich eine Hilfsfunktion hätten.

Soweit der Beklagte nunmehr meine, bei der in Rede stehenden Kleingartenparzelle würde es sich nicht um einen Kleingarten im Sinne des Bundeskleingartengesetzes handeln, weil die verpachtete Fläche nicht nur 400 m², sondern 897,5 m² betrage, so dass im Ergebnis der vertragliche Nutzungszweck aufgehoben wäre, da Bundesrecht vertraglichen Regelungen vorginge, sei das diesbezügliche Vorbringen des Beklagten nicht nur schlicht nicht nachvollziehbar, sondern hierneben auch rechtsfehlerhaft. So verkenne der Beklagte bereits den Regelungsinhalt des Bundeskleingartengesetzes. Die dort gesetzlich vorgesehene Gartengröße sei nämlich in einer Soll-Vorschrift geregelt. Soll-Vorschriften würden aber eine Verpflichtung für den Regelfall beinhalten. Abweichungen von der Regel seien bei Vorliegen wichtiger Gründe aber regelmäßig zulässig, so u.a. wenn eben die örtlichen Verhältnisse Ausnahmen rechtfertigen. Hierneben gelte diese Regelung des Bundeskleingartengesetzes auch nur für neu zu errichtende Kleingartenanlagen. Die hier in Rede stehende Kleingartenanlage sei aber bereits zu Beginn der 50-iger Jahre errichtet worden, mithin lange vor Inkrafttreten des Bundeskleingartengesetzes bzw. dessen Anwendung in den neuen Bundesländern.

Im vorliegenden Fall begründe sich die Größe der Kleingartenparzellen in der vorbeschriebenen Kleingartenanlage aus dem Umstand, dass das Flurstück großflächig eine sogenannte Feuchtwiese darstelle und daher nur bedingt in der Gesamtheit einer kleingärtnerischen Nutzung unterliegen könne. Dieser Situation Rechnung tragend, sei historisch bei der Errichtung dieser Kleingartenanlage die Bildung von größeren Parzellen erfolgt, um hier einen entsprechenden Nutzungsausgleich für die Unterpächter zu schaffen.

Die vorstehende Parzellengröße ändere indes nichts an den zwischen den Parteien vereinbarten Vertragszweckes des Pachtvertragsverhältnisses und der Unterwerfung desselbigen unter die Regelungen des Bundeskleingartengesetzes. Die hier vertragsgegenständliche, kleingärtnerische Nutzung sei eine besondere Art der Bodennutzung, die bauplanungsrechtlich als Grünflächennutzung zu bewerten sei.

Diese Bodennutzung schließe zwar auch eine ihr dienende und den Umfang und Art beschränkte bauliche Bodennutzung nicht aus; zulässig seien aber nur solche baulichen Anlagen, die der kleingärtnerischen Nutzung von ihrer Funktion her als auch räumlich gegenständlich zu- und untergeordnet seien. Insoweit dürften aber vor allem nur Gartenlauben, die den Anforderungen des Bundeskleingartengesetzes entsprechen und sonstige der kleingärtnerischen Nutzung dienende bauliche Anlagen, wie Gewächshäuser, mit Steinplatten befestigte Wege und Einfriedungen hier errichtet werden.

Gemäß dem Bundeskleingartengesetz sei in Kleingärten eine Laube in einfacher Ausführung aber mit höchstens 24 m² Grundfläche einschließlich überdachten Freisitz zulässig.

Dieses Merkmal der „einfache Ausführung“ der Laube knüpfe an die Funktion der Laube an und stehe auch im engen Zusammenhang mit dem Bundeskleingartengesetz, wonach die Laube nach ihrer Beschaffenheit – insbesondere nach ihrer Ausstattung und Einrichtung – nicht zum dauernden Wohnen geeignet sein dürfe. Die Gartenlaube sei somit kein verkleinertes Eigenheim, da die kleingartenrechtlich bestimmungsgemäße Nutzung der Laube in kurzfristigen vorübergehenden Aufenthalten des Kleingärtners und seiner Familie im Garten sowie in der Aufbewahrung von Gartengeräten und Gartenerzeugnissen bestehe. Diese Funktion der Gartenlaube bestimme, was an Ausstattung und Einrichtung erforderlich und zulässig sei.

Mit dieser gesetzlichen Vorgabe seien hiernach aber alle Anschlüsse und Anschlusseinrichtungen der Gartenlaube, die die Wohnungsnutzung fördern und infolge ihrer Vorbildwirkung den Ansatz zu einer Nutzungserweiterung oder Änderung der Gartenlaube sein können, nicht vereinbar.

Hiermit solle vor allem sichergestellt werden, dass der Charakter und die Eigenart von Kleingartenanlagen erhalten bleiben; insbesondere solle verhindert werden, dass sich Kleingartenanlagen zu Wochenendhaus- oder Ferienhausgebieten entwickeln. Die nach dem Bundeskleingartengesetz zulässigen Lauben hätten insoweit nur eine der gärtnerischen Nutzung des Grundstücks dienende Hilfsfunktion. Diese Lauben dienten vordergründig der Aufbewahrung von Geräten für die Gartenbearbeitung und von Gartenerzeugnissen sowie für kurzfristige Aufenthalte des Kleingärtners und seiner Familie aus Anlass von Arbeiten oder der Freizeiterholung im Garten.

Die Laube dürfe insoweit weder eine Größe, noch eine Ausstattung haben, welche zu einer regelmäßigen Wohnungsnutzung, etwa an Wochenenden, einladen. Da das Gesetz mithin schon die Schaffung der Voraussetzungen für ein dauerndes Wohnen unterbinden wolle, seien insbesondere die Herstellung und Unterhaltung entsprechender Ver- und Entsorgungsanlagen und Einrichtungen, wie auch das Anbringen ortsfester Heizvorrichtungen (Kamin, Schornstein) nicht erlaubt. Aus diesem Grund stelle nicht nur die Errichtung einer zum Wohnen geeigneten Gartenlaube, insgesamt eine Verletzung des Pachtvertrages dar, sondern schon jede einzelne Maßnahme, die zur Schaffung der Voraussetzungen für ein dauerhaftes Wohnen beiträgt.

Unstreitig räume der Beklagte hier aber ein, in seiner Gartenlaube eine Feuerstätte errichtet zu haben, und zwar bestehend aus einem Kaminofen nebst Edelstahlschornstein. Diese Ausstattungen würden aber einen vertragswidrigen Gebrauch der Pachtsache darstellen. Inwieweit dieser Kaminofen nebst Edelstahlschornstein sonstigen baurechtlichen bzw. immissionsrechtlichen Vorschriften entspreche, sei für die Vertragsverletzung nicht von Bedeutung.

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Ebenso sei nicht von Relevanz, inwieweit der Beklagte Eigentümer der in Rede stehenden Gartenlaube sei. Das Eigentum an der Gartenlaube berechtige den Beklagten nämlich nicht zu einer anderweitigen Nutzung der Pachtsache, auf welcher sich die Laube befinde, als wie zwischen den Parteien vertraglich vereinbart.

Unter Beachtung dessen seien in Kleingärten und insoweit in der kleingärtnerischen Nutzung dienenden Gartenlauben Feuerstätten aller Art für die kleingärtnerische Nutzung ihrer Ansicht nach nicht erforderlich. Da Feuerstätten der kleingärtnerische Nutzung nicht dienen, seien sie somit dort auch unzulässig.

Entgegen diesen vertragsgegenständlichen Einschränkungen habe der Beklagte jedoch auf der Pachtsache im Jahre 2020 eine Feuerstätte in der auf der Parzelle befindlichen Laube errichtet, bestehend aus einem Ofen sowie einem Edelstahlschornstein.

Nachdem klägerseits die Errichtung der Feuerstelle Mitte des Jahres 2020 durch den Beklagten festgestellt worden sei, habe er – der klagende Verein – den Beklagten mit Schriftsatz vom 08.09.2020 – Anlage K 4 (Blatt 21 bis 22 der Akte) – aufgefordert, selbige umgehend zu beseitigen. Hierfür sei dem Beklagten eine Frist bis zum 10.10.2020 gesetzt worden. Gleichzeitig mit dem Schriftsatz vom 08.09.2020 sei dem Beklagten aufgegeben worden, die Feuerstelle umgehend nicht mehr zu betreiben. Dieses Abmahnschreiben sei dem Beklagten auch am 14.09.2020 zugegangen.

Eine Reaktion des Beklagten sei hierauf aber nicht erfolgt. Vielmehr habe er – der klagende Verein – den fortgesetzten Betrieb der Feuerstätte durch entsprechende Rauchentwicklung aus dem Schornstein feststellen müssen.

Mit Schriftsatz vom 15.10.2020 – Anlage K 5 (Blatt 23 bis 24 der Akte) – sei der Beklagte daher nochmals aufgefordert worden, die in Rede stehende Feuerstätte außer Betrieb zu setzen und zu beseitigen. Das Abmahnschreiben sei dem Beklagten am 19.10.2020 zugegangen.

Eine Reaktion des Beklagten sei aber auch hier ausgeblieben. Auch habe der Beklagte die Feuerstätte nach dem 15.11.2020 nicht zurückgebaut, sondern betreibe diese vielmehr fort. Insofern sei u.a. am 01.12.2020 eine erneute Rauchentwicklung am beschriebenen Schornstein der Parzelle festzustellen gewesen.

Die von dem Beklagten in der Gartenlaube der Kleingartenparzelle errichtete Feuerstätte stelle unter Bezugnahme auf die vertragsgegenständliche, kleingärtnerische Nutzung aber einen vertragswidrigen Gebrauch der Pachtsache dar. Er – der klagende Verein – könne hiernach von dem Beklagten die Unterlassung des vertragswidrigen Gebrauchs der Pachtsache verlangen. Letzteres bedeute hier nichts anderes, als dass der Beklagte den Zustand, der durch die vertragswidrige Errichtung der Feuerstätte entstandenen ist, zu beseitigen habe. Der Beklagte schulde insoweit also die Beseitigung in Form des Rückbaus der Feuerstätte, bestehend aus Ofen und Schornstein.

Soweit der Beklagte die vertragswidrige Nutzung und der Errichtung und Aufrechterhaltung der unzulässigen Feuerstätte trotz bereits erfolgte Abmahnung fortsetze, sei der klagende Verein aber auch berechtigt, den Beklagten auf Unterlassung in Anspruch zu nehmen, wobei dieser Anspruch auch den Anspruch auf Beseitigung eines vertragswidrigen Zustandes umfasse.

Der Beklagte müsse demgemäß hier auch nunmehr antragsgemäß verurteilt werden.

Der Kläger beantragt, den Beklagten zu verurteilen, die von ihm in der Gartenlaube der von ihm angepachteten Kleingartenparzelle Nr. 10 der Kleingartenanlage „A…“ e.V. in 1… B…, …weg 1, errichteten Feuerstätte, bestehend aus einem Ofen und einem Edelstahlschornstein, zu entfernen.

Der Beklagte beantragt, die Klage kostenpflichtig abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, dass die Klage unbegründet sei, da dem Kläger ein Anspruch auf Entfernung der Feuerstätte in der Gartenlaube der streitgegenständlichen Gartenparzelle unter keinem rechtlichen Grund zustehen würde.

Richtig sei zwar, dass zwischen den Parteien ein Pachtvertrag über die klagegegenständliche Gartenparzelle bestehe, jedoch stehe die Gartenfläche nicht im Eigentum des Klägers. Der Kläger verwalte diese Gartenfläche lediglich im Auftrag der Evangelischen Kirche. Die Aktivlegitimation des Klägers werde somit bestritten. Er würde mit Nichtwissen bestreiten, dass zwischen der … und dem Kläger ein Generalpachtvertrag bestehe. Zudem würde er mit Nichtwissen bestreiten, dass der Kläger aufgrund dieses Generalpachtvertrages berechtigt wäre, den klagegegenständlichen Anspruch gegen ihn – den Beklagten – geltend zu machen. Der Kläger sei daher hier als Verpächter auch nicht aktiv legitimiert, so dass bereits aus diesem Grunde Klage abweisungsreif sei.

Bei der streitgegenständlichen Fläche handele es sich im Übrigen auch nicht um eine Kleingartenparzelle. Die Größe von Kleingärten sei gemäß dem Bundeskleingartengesetz auf maximal 400 m² begrenzt. Wie sich aus dem hier streitbefangenen Pachtvertrag ersehen lasse, betrage die verpachtete Fläche hier aber 897,5 m² und sei damit mehr als doppelt so groß wie gesetzlich festgelegt. Somit stelle die streitgegenständliche Gartenfläche keinen Kleingarten im Sinne des Bundeskleingartengesetzes dar, sondern einen Erholungsgarten.

Daran ändere auch die Bezeichnung im Pachtvertrag nichts, da dieser im direkten Widerspruch zu dem Bundeskleingartengesetz stehe. Das Bundeskleingartengesetz sei ein Bundesgesetz und gehe daher den vertraglichen Regelungen vor.

Bei Pachtvertrag zwischen den Parteien handele es sich somit nicht um ein kleingärtnerisches Pachtverhältnis. Zwar sei es richtig, dass es sich bei dieser Regelung im Bundeskleingartengesetz um eine Soll-Vorschrift handeln würde; Soll-Vorschriften seien aber einzuhalten, sofern nicht triftige Gründe vorliegen, die eine Abweichung rechtfertigen. Derartige Gründe würden jedoch hier nicht vorliegen und seien vom Kläger auch nicht vorgetragen worden. Dass das Flurstück in seiner Gesamtheit eine Feuchtwiese darstelle, sei seiner Ansicht nach nämlich kein triftiger Grund, von der Maximalgröße des Bundeskleingartengesetzes abzuweichen, geschweige denn, diese Größe mehr als zu verdoppeln.

Er würde zudem mit Nichtwissen bestreiten, dass das Flurstück eine Feuchtwiese darstelle. Auch würde er mit Nichtwissen bestreiten, dass sich die Größe der Parzellen aus dem Umstand begründe, dass das Flurstück eine Feuchtwiese darstelle.

Auch der Umstand, dass diese Gartenanlage bereits in den 50-iger Jahren errichtet worden sei, ändere an der Rechtslage nichts. Da erst mit Inkrafttreten des Bundeskleingartengesetzes definiert worden sei, was ein Kleingarten sei, könne vorher überhaupt keine Kleingartenanlage errichtet werden sein, sondern lediglich eine Gartenanlage.

Zudem sei die streitgegenständliche Parzelle erst ab dem 04.03.2020 an ihn – den Beklagten – verpachtet worden, also lange nach dem Inkrafttreten des Bundeskleingartengesetzes, welches die Größe von Kleingärten aber auf 400 m² begrenze. Aus diesem Grunde würde es sich bei der an ihn verpachteten Parzelle auch um einen Erholungsgarten handeln.

Der weitere Vortrag des Klägers dazu, was in Kleingärten erlaubt sei und was nicht, gehe somit an der Sache vorbei und sei irrelevant. Dies gelte auch für die Nutzung der streitgegenständlichen Laube.

Zudem sei auch die gelegentliche Übernachtung in einer Gartenlaube, selbst wenn sie kleingärtnerischen Vorgaben entspreche, nicht verboten. Mehr als eine gelegentliche Übernachtung komme auch bei ihm – dem Beklagten – nicht vor.

Da sein Erholungsgarten somit nicht unter die Regelungen des Bundeskleingartengesetzes falle, stelle der gelegentliche Betrieb der ordnungsgemäß errichteten Feuerstätte auch keinen vertragswidrigen Gebrauch dar.

Im Übrigen treffe es nicht zu, dass die Gartenlaube ihm – dem Beklagten – als ständiger Wohnort diene. Abgesehen davon, dass das ständige Wohnen in einem Erholungsgarten ohnehin zulässig sei, werde die Gartenlaube durch ihn – den Beklagten – nur gelegentlich für eine Übernachtung genutzt. Er – der Beklagte – wohne in Nauen und damit ca. 40 km vom streitgegenständlichen Erholungsgarten entfernt. Das lediglich gelegentliche Übernachten in der Gartenlaube stelle aber kein dauerhaftes Wohnen dar, wie es der Kläger beschreibe.

Allerdings würde es seiner Meinung nach aus den vorgenannten Gründen darauf auch nicht ankommen, da die Gartenlaube gemäß dem Kaufvertrag vom 21.01.2020 – Anlage B 1 (Blatt 38 der Akte) – in seinem – des Beklagten – Eigentum stehe und somit nicht im Eigentum des klägerischen Vereins. Er habe mithin auch das Recht, in seiner Gartenlaube eine Feuerstätte zu errichten und zu betreiben, sofern die hierfür geltenden Vorschriften eingehalten werden.

Die dort von ihm errichtete Feuerstätte entspreche gemäß dem Feuerstättenbescheid vom 30.09.2020 – Anlage B 2 (Blatt 39 bis 41 der Akte) – und der Bescheinigung des Schornsteinfegers vom 30.09.2020 – Anlage B 3 (Blatt 42 bis 44 der Akte) – aber den gesetzlichen Vorschriften. Aus letzterer ergebe sich, dass die Anforderungen der Brandenburgischen Bauordnung hier auch erfüllt sind.

Die Errichtung und der Betrieb der streitgegenständlichen Feuerstätte stehe somit im Einklang sowohl mit seinem Eigentumsrecht an der Gartenlaube als auch im Einklang mit den Vorschriften der Brandenburger Bauordnung.

Die Klage sei mithin unbegründet und auf Kosten des Klägers abzuweisen.

Das Gericht hat nach Maßgabe des Beweisbeschlusses vom 29.06.2021 Beweis erhoben durch richterliche Inaugenscheinnahme des vom Beklagten genutzten Grundstücks und der übrigen Grundstücke der Mitglieder des dortigen Kleingartenvereins. Hinsichtlich der Feststellungen des Gerichts wird auf das Protokoll der richterlichen Inaugenscheinnahme vom 13.08.2021 (Blatt 141 bis 143 der Akte) verwiesen.

Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird im Übrigen auf die unter Angabe der Blattzahl der Akte angeführten Schriftstücke ergänzend Bezug genommen. Zudem wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird darüber hinaus auch auf die Sitzungsniederschriften Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die sachliche und örtliche Zuständigkeit des angerufenen Amtsgerichts ergibt sich aus § 23 Nr. 1 GVG in Verbindung mit § 29 ZPO.

Die Klage ist zulässig. Der Kläger ist als Verpächter hier aktivlegitimiert. Gemäß § 581 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 541 BGB kann nämlich der Verpächter auf Unterlassung klagen. Dass der hiesige Kläger aber der Verpächter der streitbefangenen Grundstücksparzelle ist, wird noch nicht einmal vom Beklagten bestritten.

Wer als Verpächter die Grundstücksfläche aus der Hand gegeben hat, soll nämlich auch während der Pachtzeit die Möglichkeit haben, auf die Einhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs hinzuwirken. Der § 541 in Verbindung mit § 581 Abs. 2 BGB gibt dem Verpächter zu diesem Zweck einen Unterlassungsanspruch gegen einen vertragswidrigen Gebrauch des Pächters, wobei der Anspruch auch ohne entsprechende ausdrückliche Regelung aus den vertraglichen Vereinbarungen zum Gebrauchszweck folgen kann. Er ist zwar dem negatorischen Eigentumsanspruch des § 1004 BGB nachgebildet; allerdings kommt es hier nur darauf an, dass der Pächter einen vertragswidrigen Gebrauch der Pachtsache trotz einer Abmahnung des Verpächters fortsetzt. Dieser Unterlassungsanspruch ist seinem Wesen nach ein Erfüllungsanspruch des Verpächters, der schuldrechtlicher Natur ist. Dem Eigentümer des Grundstücks steht dieses Recht ggf. somit erst dann zu, wenn er in den streitbefangenen Pachtvertrag eingetreten ist. Dies ist hier aber unstreitig gerade nicht der Fall.

Die zulässige Klage ist auch begründet. Dem klägerischen Verein steht als Verpächter gegenüber dem Beklagten als Pächter ein Anspruch auf Entfernung der vom Beklagten errichteten Feuerstätte – bestehend aus einem Ofen und einem Edelstahlschornstein – zu (§ 581 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 541 BGB und § 1, § 3, § 20a und § 20b BKleingG unter Beachtung des zwischen den Parteien am 04.03.2020 vereinbarten Kleingarten-Pachtvertrag und der insoweit mit vereinbarte „Rahmengartenordnung“ des Landesverbandes Brandenburg der Gartenfreunde e.V.).

Der Beklagte entfernte die von ihm errichtete Feuerstätte (bestehend aus einem Ofen und einem Edelstahlschornstein) trotz mehrerer schriftlicher Aufforderungen durch den Kläger nicht. Die Errichtung einer derartigen Feuerstätte ist aber gemäß den Grundsätzen des Bundeskleingartengesetzes – BKleingG – und der zwischen den Parteien mit vereinbarten „Rahmengartenordnung“ – Anlage K 2 (Blatt 10 bis 17 der Akte) – des Landesverbandes Brandenburg der Gartenfreunde e.V. unzulässig und hätte im Übrigen überhaupt einer Zustimmung der des klägerischen Vereins bedurft.

Grundsätzlich obliegt hier aber nicht dem Beklagten, sondern vielmehr dem klägerischen Verein die Darlegung der Umstände, die für eine Anwendung des BKleingG stehen. Der Kläger berühmt sich nämlich der Anwendung des BKleingG hinsichtlich des hier in Frage stehenden Nutzungsverhältnisses zwischen den Parteien, während der Beklagte dies in Abrede stellt und die Anwendung des allgemeinen Pachtrechts für gegeben erachtet.

Dies bedeutet im Ergebnis nichts anderes, als dass der klägerische Verein sich letztlich auf ein Bündel von Schutzvorschriften stützt, die sich aus dem Kleingartenrecht ergeben und die insoweit das allgemeine, für Nicht-Kleingartenanlagen geltende Miet- und Pachtrecht im Wesentlichen zugunsten des Pächters verdrängen. Insofern hat dann aber auch der klägerische Verein sämtliche Tatsachen vorzutragen und ggf. unter Beweis zu stellen, welche erforderlich sind, um eine Anwendbarkeit des BKleingG auf das hier streitbefangene Pachtgrundstück als schlüssig erscheinen zu lassen (KG Berlin, Urteil vom 05.02.2009, Az.: 20 U 162/06 AG Strausberg, Urteil vom 10.03.2004, Az.: 23 C 174/03).

Wie das erkennende Gericht anlässlich des Ortstermins vom 13.08.2021 jedoch hier feststellen konnte, handelt es sich bei der Kleingartenanlage „A…“ um eine Kleingartenanlage im Sinne des BKleingG und nicht um eine Wochenendsiedlung oder ein Baugebiet, da sich hier seit den 50-iger Jahren des vorigen Jahrhunderts mehrere Kleingärten in dieser Anlage befinden und diese Einzelgärten mit gemeinschaftlichen Einrichtungen (zum Beispiel Wegen und Zäunen sowie Parkplatzflächen), zusammengefasst sind. Eine solche Kleingartenanlage ist kein Baugebiet und auch keine Wochenendsiedlung, sondern ein Unterfall der Grünflächennutzung. Die hier bestehenden Rechte und Pflichten der Prozessparteien werden somit auch im Bundeskleingartengesetz (§§ 1 ff. BKleingG) näher geregelt (OVG Greifswald, Urteil vom 06.05.2009, Az.: 3 K 30/07).

Wesensmerkmal des Kleingartens ist zunächst die Nutzung fremden Landes, d.h. dass der Begriff durch Pachtverhältnisse oder ähnliche obligatorische Verhältnisse gekennzeichnet ist. Als Nutzung steht die Gartennutzung und nicht die bauliche Nutzung im Vordergrund. Kleingärtnerische Nutzung beinhaltet notwendigerweise die Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf; nur Dauerkulturen oder eine überwiegende Nutzung zu Erholungszwecken reichen für eine kleingärtnerische Nutzung nicht aus (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 15.10.2008, Az.: OVG 2 A 5.08; OVG Hamburg, Urteil vom 04.11.1999, Az.: 2 E 29/96.N).

Die Beurteilung, ob eine Kleingartenanlage vorliegt oder die Annahme eines anderen Gebietscharakters gerechtfertigt ist, setzt eine Gesamtbetrachtung anhand von Kriterien voraus, die eine Unterscheidung ermöglichen. Ein wesentliches Unterscheidungsmerkmal ist zunächst, dass die Nutzung der Grundstücke bzw. Parzellen im Kleingartengebiet durch eine kleingärtnerische Gartennutzung und nicht durch eine Wohnnutzung geprägt ist. Ein weiteres wichtiges Merkmal sind die Gebäude. In prägendem Umfang vorhandene Wohnhäuser sprechen gegen ein Kleingartengebiet. Auch die wegemäßige Erschließung und die Versorgungsstruktur sind Kriterien zur Abgrenzung (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 15.10.2008, Az.: OVG 2 A 5.08; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10.09.2008, Az.: OVG 2 A 24.07).

Der Flächenanteil, der der Erzeugung von Obst-, Gemüse und anderen pflanzlichen Produkten dienen muss, ist zwar gesetzlich im BKleingG aber nicht festgelegt, jedoch muss die Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen die Nutzung der Gartenparzellen maßgeblich mitprägen.

Eine Kleingartenanlage setzt aber nicht voraus, dass wenigstens die Hälfte ihrer Fläche zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf genutzt wird (BGH, Urteil vom 17.06.2004, Az.: III ZR 281/03; KG Berlin, Urteil vom 05.02.2009, Az.: 20 U 162/06; AG Potsdam, Urteil vom 30.10.1996, Az.: 20 C 314/96; OVG Greifswald, Urteil vom 06.05.2009, Az.: 3 K 30/07).

Die Nutzung der Parzellen zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen muss jedoch den Charakter der Anlage maßgeblich mitprägen, was in der Regel aber bereits anzunehmen ist, wenn wenigstens ein Drittel der Fläche zum Anbau von Gartenerzeugnissen für den Eigenbedarf genutzt wird (BGH, Urteil vom 17.06.2004, Az.: III ZR 281/03; KG Berlin, Urteil vom 05.02.2009, Az.: 20 U 162/06; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 15.10.2008, Az.: OVG 2 A 5.08; AG Strausberg, Urteil vom 10.03.2004, Az.: 23 C 174/03).

Es darf somit auch Erholungsnutzung stattfinden. Insofern wird der Regel eine Gartenanlage von der Erzeugung von Gartenbauprodukten aber dann nicht mehr maßgeblich mitgeprägt, wenn weniger als ein Drittel der Fläche dem Anbau von Obst und Gemüse dient (BGH, Urteil vom 17.06.2004, Az.: III ZR 281/03; KG Berlin, Urteil vom 05.02.2009, Az.: 20 U 162/06).

Hierbei ist aber auf den Charakter der gesamten Anlage abzustellen (BGH, Urteil vom 16.12.1999, Az.: III ZR 89/99; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 15.10.2008, Az.: OVG 2 A 5.08; LG Potsdam, Urteil vom 25.11.1996, Az.: 6 S 60/96; AG Strausberg, Urteil vom 10.03.2004, Az.: 23 C 174/03; AG Potsdam, Urteil vom 30.10.1996, Az.: 20 C 314/96) und nicht nur auf den Charakter einzelner Pachtflächen.

Der Charakter als Wochenendhausgebiet lässt sich bei der Gesamtbewertung somit nicht schon damit begründen, dass die tatsächlichen Nutzungsverhältnisse auf einer mehr oder weniger großen Zahl von Parzellen nicht in jeder Hinsicht den Rahmen des Kleingartenrechts einhalten. Wenn die Nutzer eines Kleingartengebiets den Erholungszweck gegenüber dem kleingärtnerischen Anbau stärker in den Vordergrund stellen, als es das Bundeskleingartengesetz zulässt, so entsteht damit nicht zwangsläufig ein Wochenendhausgebiet und verliert das so genutzte Kleingartengelände nicht zwangsläufig die Sicherungsbedürftigkeit und Sicherungsfähigkeit im Rahmen der Bauleitplanung. Verletzungen des Kleingartenrechts kann mit den dort eröffneten Mitteln einer Abmahnung und Kündigung der Pachtverhältnisse und unter Umständen auch mit bauaufsichtlichem Einschreiten begegnet werden. Ein Wochenendhausgebiet entsteht aus der Fehlentwicklung einer Kleingartenanlage somit allenfalls dann, wenn dessen Merkmale das Gebiet dauerhaft so prägen, dass eine Wiederherstellung des Kleingartencharakters erkennbar nicht ernstlich mehr erwartet werden kann (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 15.10.2008, Az.: OVG 2 A 5.08; OVG Hamburg, Urteil vom 04.11.1999, Az.: 2 E 29/96.N).

Hiervon ausgehend hat die richterliche Inaugenscheinnahme im Ortstermin vom 13.08.2021 hier aber eine typische und die Anlage in ihrer Gesamtheit prägende kleingärtnerische Nutzung auf dem überwiegenden Teil dieses Grundstücks ergeben. Auf der ganz überwiegenden Zahl der Parzellen konnten dem gärtnerischen Anbau von Obst oder Gemüse dienende Flächen festgestellt werden. Auch soweit die Parzellen teilweise Rasenflächen aufwiesen, waren diese ganz überwiegend zumindest locker mit Obstbäumen bestanden. In der hiesigen Kleingartenanlage ist die nicht erwerbsmäßige gärtnerische Nutzung somit augenscheinlich – wohl auch schon seit mehreren Jahrzehnten – ein Merkmal, dass vorliegend ca. die Hälfte der Fläche ausmacht. Diese Nutzung umfasst hier – entsprechend den vor Ort bei der richterlichen Inaugenscheinnahme getroffenen Feststellungen – die Erzeugung von Obst, Gemüse und anderen Früchten durch Selbstarbeit der Kleingärtner oder ihrer Familienangehörigen. Kennzeichnend für die hier in dieser Kleingartenanlage gegebene Nutzungsart ist die Vielfalt der gegebenen Gartenbauerzeugnisse, wobei die nicht erwerbsmäßige gärtnerische Nutzung auch teilweise die Bepflanzung der Gartenflächen mit Zierbäumen und Sträuchern und/oder die Anlage von Rasenflächen mit beinhalten kann.

Maßgebend dafür, ob ein Nutzungsverhältnis nach den Vorschriften des BKleingG oder den allgemeinen Bestimmungen des Miet- und Pachtrechts, modifiziert durch die Regelungen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes, zu beurteilen ist, ist zwar die bei Wirksamwerden des Beitritts am 03. Oktober 1990 tatsächlich ausgeübte Art der Nutzung (BGH, Urteil vom 27.10.2005, Az.: III ZR 31/05; BGH, Urteil vom 24.07.2003, Az.: III ZR 203/02; BGH, Urteil vom 18.03.2004, Az.: III ZR 180/03; BGH, Urteil vom 16.12.1999, Az.: III ZR 89/99; OLG Jena, Beschluss vom 11.11.2019, Az.: 5 W 307/19; KG Berlin, Urteil vom 05.02.2009, Az.: 20 U 162/06; KG Berlin, Urteil vom 18.02.2002, Az.: 20 U 6044/00; KG Berlin, Urteil vom 26.10.2000, Az.: 20 U 956/00; LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 24.11.2011, Az.: 15 S 136/10; LG Berlin, Urteil vom 19.06.2000, Az.: 61 S 387/99; LG Potsdam, Urteil vom 25.11.1996, Az.: 6 S 60/96; AG Potsdam, Urteil vom 01.09.2004, Az.: 20 C 475/03; AG Strausberg, Urteil vom 10.03.2004, Az.: 23 C 174/03; AG Potsdam, Urteil vom 30.10.1996, Az.: 20 C 314/96).

Insofern hat der klägerische Verein hier aber die tatsächlich existierende Nutzung dieser Grundstücksfläche zu diesem Zeitpunkt schlüssig dargetan, so dass das vorliegende Nutzungsverhältnis auch dem BKleingG unterfällt. Denn die Klägerseite hat sowohl zur kleingärtnerischen Nutzung seit Errichtung dieser Kleingartenanlage in den 50-iger Jahren als auch am Stichtag (03.10.1990) hinreichend vorgetragen, dass bereits seinerzeit eine Kleingartenanlage bestanden hat. Die Gärten lagen bereits unstreitig am 03.10.1990 in einer Anlage, in der mehrere Einzelgärten mit gemeinschaftlichen Einrichtungen zusammengefasst waren (OLG Jena, Beschluss vom 11.11.2019, Az.: 5 W 307/19; KG Berlin, Urteil vom 26.10.2000, Az.: 20 U 956/00; LG Berlin, Urteil vom 19.06.2000, Az.: 61 S 387/99; AG Potsdam, Urteil vom 01.09.2004, Az.: 20 C 475/03).

Insbesondere konnte sich das erkennende Gericht anlässlich des Ortstermins auch davon überzeugen, dass der bauliche Zustand des Zaunes, der Wege und auch teilweise der Lauben noch aus der Zeit vor dem 03.10.1990 stammt. Auch sind in dieser Kleingartenanlage nicht Eigenheimen oder diesen nahekommenden Baulichkeiten – d.h. Gebäude, die den größeren Teil des Jahres (April bis Oktober) durchgehend zu Wohnzwecken genutzt werden – errichtet worden (BGH, Urteil vom 24.07.2003, Az.: III ZR 203/02), sondern nur Lauben in einfacher Ausführung und Beschaffenheit, welche gerade nicht zum dauernden Wohnen geeignet sind.

Weiter sind hier auch augenscheinlich Gemeinschaftseinrichtungen i.S.v. § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG vorhanden, die schon vor dem 03.10.1990 dagewesen waren. So besteht hier eine gemeinsame Einfriedung der Anlage mittels Zaun, welcher augenscheinlich wohl schon aus „DDR“-Zeiten stammt. Auch verbindet ein Weg die jeweiligen Kleingartenparzellen miteinander als gemeinschaftliche Einrichtung im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG. Dieser Weg befindet sich auch innerhalb des eingezäunten Areals und ist nicht öffentlich zugänglich, da dieser Weg durch ein Tor versperrt wird. Die Wasserversorgung stellt im Übrigen auch eine gemeinschaftliche Einrichtung dar. Auch der vorhandene PKW-Stellplatz innerhalb des umzäunten Bereichs ist als gemeinschaftliche Einrichtung anzusehen. Es handelt sich dabei nämlich um eine Fläche direkt hinter dem Tor, die augenscheinlich von mehreren Pächtern der Kleingartenanlage zum Abstellen ihrer Pkws genutzt wird (BGH, Urteil vom 17.06.2004, Az.: III ZR 281/03; OLG Jena, Beschluss vom 11.11.2019, Az.: 5 W 307/19; KG Berlin, Urteil vom 05.02.2009, Az.: 20 U 162/06; KG Berlin, Urteil vom 26.10.2000, Az.: 20 U 956/00; LG Potsdam, Urteil vom 25.11.1996, Az.: 6 S 60/96; AG Potsdam, Urteil vom 01.09.2004, Az.: 20 C 475/03).

Die hier vorhandene Kleingartenanlage eröffnet den jeweiligen Pächtern – und unstreitig auch dem Beklagten – augenscheinlich auch die Möglichkeit, durch eigenen Anbau eine Grundversorgung mit Lebensmitteln zur Verfügung zu haben (BVerfG, Beschluss vom 12.06.1979, Az.: 1 BvL 19/76; KG Berlin, Urteil vom 26.10.2000, Az.: 20 U 956/00; AG Düsseldorf, Urteil vom 07.05.2012, Az.: 55 C 15346/11; AG Potsdam, Urteil vom 01.09.2004, Az.: 20 C 475/03).

Wie das Gericht anlässlich des Ortstermins ebenso feststellen konnte, wurden bei den meisten Kleingartenparzellen hier mehr ⅓ der Parzellenfläche kleingärtnerisch im Sinne von § 1 Abs. 1 BKleingG für den Eigenbedarf (Obst und Gemüse) der Pächter genutzt (BGH, Urteil vom 17.06.2004, Az.: III ZR 281/03; KG Berlin, Urteil vom 05.02.2009, Az.: 20 U 162/06; KG Berlin, Urteil vom 26.10.2000, Az.: 20 U 956/00; LG Berlin, Urteil vom 19.06.2000, Az.: 61 S 387/99; AG München, Urteil vom 07.04.2016, Az.: 432 C 2769/16).

Die Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen ist somit hier ersichtlich ein prägendes Merkmal dieser Kleingartenanlage, so dass insofern hier auch von einer Kleingartenanlage im Sinne des BKleingG auszugehen ist (BGH, Urteil vom 17.06.2004, Az.: III ZR 281/03; KG Berlin, Urteil vom 05.02.2009, Az.: 20 U 162/06; KG Berlin, Urteil vom 26.10.2000, Az.: 20 U 956/00; LG Berlin, Urteil vom 19.06.2000, Az.: 61 S 387/99; AG Düsseldorf, Urteil vom 07.05.2012, Az.: 55 C 15346/11).

Das BKleingG schränkt den jeweiligen Eigentümer des jeweiligen Grundstücks in der wirtschaftlichen Verwertbarkeit seiner Immobilie erheblich ein, namentlich bei der Pachtzinshöhe und den Kündigungsmöglichkeiten. Diese Eingriffe in das Eigentumsrecht können zwar nur gerechtfertigt sein aus der Sozialbindung des Eigentums, d.h. auf Grund eines überwiegenden Interesses der Allgemeinheit, das nicht anders als durch den Eingriff in die Eigentumsrechte des einzelnen verwirklicht werden kann. Ein solches überwiegendes Gemeininteresse kann sich auch nur aus dem Nutzungszweck des Gartenanbaus und nicht aus der Erholungsfunktion ergeben, denn Erholung können die Bürger auch in öffentlichen Gärten und Parks finden (BVerfG, Beschluss vom 12.06.1979, Az.: 1 BvL 19/76; BGH, Urteil vom 17.06.2004, Az.: III ZR 281/03; KG Berlin, Urteil vom 05.02.2009, Az.: 20 U 162/06; AG Düsseldorf, Urteil vom 07.05.2012, Az.: 55 C 15346/11).

Unter Berücksichtigung dessen entspricht der Zustand der Kleingartenanlage „A…“ und der Zustand des Gartens des Beklagten aber nach Überzeugung des erkennenden Gerichts sehr wohl der kleingärtnerischen Nutzung, so dass insofern hier auch die Grundsätze des BKleingG gelten und durch das Gericht mit heranzuziehen sind.

Zwar soll ein Kleingarten gemäß § 3 Abs. 1 BKleingG nicht größer als 400 Quadratmeter sein und sind die hier in der Kleingartenanlage „A…“ vorhandenen Gärten – ebenso wie der Garten des Beklagten – wohl allesamt größer. Abweichungen hinsichtlich der Grundstücksfläche sind aber hier zulässig. Diese Vorschrift gilt nämlich nur für neu zu errichtende Kleingartenanlagen. Bestehende Gartenanlagen – wie hier die in den 50-iger Jahren des vorigen Jahrhunderts errichtete Kleingartenanlage „A…“ – werden durch diese Vorschrift solange nicht berührt, solange nicht eine Neuordnung der Gartenanlage durchgeführt wird (Mainczyk, Bundeskleingartengesetz, 10. Auflage 2010, § 3 BKleingG, Rn. 3), so dass hier also auch eine Gartenfläche von 897,5 m² – wie bei der vom Beklagten gepachteten Fläche – noch durchaus unter der Geltung des BKleingG fallen kann.

Zwar ist gemäß § 3 Abs. 2 BKleingG eine Laube in einem Kleingarten nur in einfacher Ausführung mit höchstens 24 Quadratmetern Grundfläche einschließlich überdachtem Freisitz zulässig und darf diese Laube nach ihrer Beschaffenheit, insbesondere nach ihrer Ausstattung und Einrichtung, nicht zum dauernden Wohnen geeignet sein. Mit diesen Merkmalen stellt das Gesetz auf die Funktion der Gartenlaube ab. Diese Funktion besteht sowohl in der Aufbewahrung von Gerätschaften für die Gartenbearbeitung und von Gartenbauerzeugnissen als auch darin, einen vorübergehenden Aufenthalt des Kleingärtners und seiner Familie aus Anlass von Arbeiten oder der Erholung im Garten zu ermöglichen (Mainczyk, Bundeskleingartengesetz, 10. Auflage 2010, § 3 BKleingG, Rn. 5 ff.; Mainczyk, NJ 2005, Seiten 241 ff.).

Größe und Beschaffenheit der Laube sollen insofern ein dauerndes Wohnen unterbinden. Der Gesetzgeber hat eine Verstärkung des Freizeitelements der Kleingärten dadurch verhindert, dass er den Ausbau der Gartenlauben zu kleinen Eigenheimen mit umfassender Erschließung (Elektrizität, Wasser und Abwasser) ausdrücklich abgelehnt hat (vgl. dazu: Bericht des BT-Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau, BTDrucks 12/6782, Seite 2).

Aus der gesetzlichen Festschreibung der Ungeeignetheit zum dauernden Wohnen ergibt sich dann aber auch, dass Anlagen und Einrichtungen der Ver- und Entsorgung, die dem dauernden Wohnen dienen, die also eine selbständige Führung des Haushalts und der damit verbundenen Tätigkeiten ermöglichen, hier ausgeschlossen sind (BVerfG, Beschluss vom 25.02.1998, Az.: 1 BvR 207/97).

Unzulässig ist daher nach § 3 Abs. 2 BKleingG seit dem 03.10.1990 auch in den neuen Bundesländern der Ausbau der Gartenlaube zu einem kleinen Eigenheim mit umfassender Erschließung (Elektrizität, Wasser und Abwasser). Auch das Bundesverfassungsgericht (BVerfG, Beschluss vom 25.02.1998, Az.: 1 BvR 207/97) hat in seiner Entscheidung die Zulässigkeit dieser Einrichtungen in Gartenlauben im geltenden kleingartenrechtlichen Regelungssystem verfassungsrechtlich grundsätzlich ausgeschlossen.

Wenn diese Gartenlauben somit zum dauernden Wohnen geeignet wären, wären sie keine im Kleingarten zulässigen Lauben (OVG Greifswald, Beschluss vom 25.02.2013, Az.: 1 M 72/12).

Die hier bei dem gerichtlichen Ortstermin ersichtlichen Lauben der Kleingartenanlage „A…“ waren aber – wenn überhaupt – wohl nur geringfügig größer als 24 m² und zudem auch in einer so einfachen Ausführung und ohne Abwasserleitungen etc. pp., dass sie – insbesondere im Winter – auch nicht zum Wohnen geeignet sind.

Zwar haben die Gartenlauben wohl alle einen Stromanschluss. Rechtmäßig hergestellte Ver- und Entsorgungseinrichtungen genießen jedoch hier in den neuen Bundesländern Bestandsschutz. Lauben in Kleingärten waren in der DDR i.d.R. nämlich an die Elektrizitätsversorgung angeschlossen. Nach den Grundsätzen für die Einrichtung und Nutzung von Kleingartenanlagen, Kleingärten, Wochenendsiedlungen und Wochenendsiedlergärten, die in Abstimmung mit den zuständigen Ministerien (für Land-, Forst- und Nahrungsgüterwirtschaft, für Umweltschutz und Wasser-Wirtschaft, für Bauwesen sowie dem Ministerium der Finanzen) vom Präsidium des Zentralvorstands des VKSK am 18.04.1985 beschlossen worden sind, war die Energie-Versorgung mit einem volkswirtschaftlich geringen Aufwand zu planen und zu realisieren. Zur Abwasserbeseitigung waren in Kleingartenanlagen mit Trinkwasser- und Eigenversorgungsanlagen sowie abflusslosen Sammelgruben einzurichten. Auch andere Möglichkeiten der Wasserbeseitigung waren entsprechend den örtlichen Gegebenheiten zulässig. Diese genießen daher auch seit dem 03.10.1990 Bestandschutz.

Das BKleingG enthält zwar keine ausdrückliche Bestandsschutzregelung für Ver- und Entsorgungseinrichtungen in der Gartenlaube. Der Bestandsschutz ergibt sich aber unmittelbar aus Art. 14 Abs. l Satz l GG. Denn der Bestandsschütz wird begründet, wenn und weil eine schutzwürdige Rechtsausübung vorliegt. Hat also zu einem bestimmten Zeitpunkt die Rechtsordnung dem Pächter den Einbau von Ver- und Entsorgungseinrichtungen in der ihm gehörenden Laube gestattet, dann ist die Nutzung und Erhaltung dieser Anlagen von diesem Bestandsschutz gedeckt. Die einmal legal errichteten Einrichtungen in der Gartenlaube sind auch bei einer späteren Änderung der Rechtslage in ihrem Bestand somit geschützt (Mainczyk, NJ 2005, Seiten 241 ff.).

Der Kleingartencharakter einer Anlage ist hier auch nicht aus anderem Grund zu verneinen. Insbesondere sind die hiesigen Parzellen nicht mit Eigenheimen oder ihnen nahekommenden Baulichkeiten (vgl. dazu: BGH, Urteil vom 18.03.2004, Az.: III ZR 180/03; BGH, Urteil vom 05.02.2004, Az.: III ZR 331/02; BGH, Urteil vom 24.07.2003, Az.: III ZR 203/02; BGH, Urteil vom 13.02.2003, Az.: III ZR 176/02) bebaut worden (LG Berlin, Urteil vom 19.06.2000, Az.: 61 S 387/99).

Im Übrigen gilt gemäß § 20a Nr. 7 BKleingG, dass die vor dem Wirksamwerden des Beitritts (03.10.1990) rechtmäßig errichtete Gartenlauben, die die in § 3 Abs. 2 BKleingG vorgesehene Größe überschreiten, oder andere der kleingärtnerischen Nutzung dienende bauliche Anlagen unverändert weiter genutzt werden können. Ähnlich wie § 18 BKleingG regelt § 20a Nr. 7 BKleingG in den neuen Bundesländern nämlich den Bestandsschutz rechtmäßig errichteter Lauben, die die in § 3 Abs. 2 BKleingG vorgesehene Größe von 24 m² überschreiten. Die hier beim Ortstermin ersichtlich vorhandenen Lauben wurden aber wohl fast alle vor dem 03.10.1990 errichtet, d.h. vor Geltung des Bundeskleingartengesetzes. Die in § 3 Abs. 2 BKleingG vorgesehene Größe wird zudem allenfalls in geringem Umfang überschritten, so dass diese Lauben nach ihrem äußeren Erscheinungsbild, insbesondere mit Blick auf ihre geringe Höhe, nicht den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an Aufenthaltsräume gerecht werden dürften. Hinzu kommt, dass auch bei den betreffenden Parzellen die Mindestanforderungen für eine ausreichende Erschließung, wie u.a. in der Regel eine mit Versorgungsfahrzeugen befahrbare, rechtlich gesicherte Zufahrt des einzelnen Grundstücks, nicht erfüllt sind, da die innerhalb der Kleingartenanlage verlaufenden unbefestigten und relativ schmalen Wege hierfür nicht ausgelegt sind. Die den Rahmen des BKleingG möglicherweise überschreitenden Bauten sind daher hier nicht geeignet, der Umgebung bereits das Gepräge eines Wochenendhausgebietes zu geben (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 15.10.2008, Az.:OVG 2 A 5.08) zumal diese Lauben auch den Bestandsschutz des § 20a Nr. 7 BKleingG genießen (LG Berlin, Urteil vom 19.06.2000, Az.: 61 S 387/99; OVG Greifswald, Urteil vom 06.05.2009, Az.: 3 K 30/07; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 15.10.2008, Az.: OVG 2 A 5.08).

Der Bestimmung des § 20a Nr. 7 BKleingG ist nämlich zu entnehmen, dass diese Lauben, die unter diese Bestimmung fallen, Bestandsschutz genießen, auch wenn der Eigentümer, der vor Inkrafttreten des Gesetzes diese Laube genutzt hat, diese dann verkaufte. Dieser Bestandsschutz erlischt erst mit der endgültigen Aufgabe der Nutzung (OVG Greifswald, Urteil vom 06.05.2009, Az.: 3 K 30/07; vgl. analog zu § 18 BKleingG: LG Hamburg, Urteil vom 11.12.2012, Az.: 316 S 60/12; VG Bremen, Beschluss vom 03.03.2021, Az.: 1 V 1482/20).

Der jeweils neue Eigentümer der Laube ist somit zwar seit dem 03.10.1990 nicht mehr berechtigt, in seiner Laube zu wohnen, da das bestandsgeschützte Recht zur Nutzung einer Laube zu Wohnzwecken nicht an die Baulichkeit, sondern an die Nutzer gebunden ist (BGH, Urteil vom 22.04.2004, Az.: III ZR 163/03), so dass allenfalls – wenn überhaupt – der am 02.10.1990 diesen Kleingarten pachtende Nutzer dort noch evtl. ein (vereinbartes) Wohnrecht hätte ausüben können; nicht aber mehr der hiesige Beklagte.

Der Beklagte als neuer Eigentümer der Laube ist somit zwar nicht verpflichtet, diese Laube so zurückzubauen, dass diese den heutigen gesetzlichen Bestimmungen genügt. Aus § 20a Nr. 7 BKleingG ergibt sich eine derartige Verpflichtung nämlich nicht, da in dieser Bestimmung lediglich der persönliche Bestandsschutz geregelt wird. Im Übrigen genießen nicht nur die Lauben der hiesigen Kleingärtner, sondern auch deren Freisitze nebst evtl. Überdachung nach der Vorschrift des § 20a Nr. 7 BKleingG diesen Bestandsschutz (LG Berlin, Urteil vom 19.06.2000, Az.: 61 S 387/99; OVG Greifswald, Urteil vom 06.05.2009, Az.: 3 K 30/07; vgl. analog zu § 18 BKleingG: AG Düsseldorf, Urteil vom 13.07.2009, Az.: 231 C 14646/08); jedoch steht dem Beklagten ein Recht zum Wohnen in dieser Laube nicht zu (Mainczyk, NJ 2005, Seiten 241 ff.).

Auch werden die in dieser Kleingartenanlage liegenden Kleingärten und Lauben hier wohl augenscheinlich nur zu Erholungszwecken und zur gärtnerischen Nutzung; nicht aber zu Wohnzwecken genutzt, so dass auch insofern das BKleingG hier anzuwenden ist.

Selbst wenn einzelne Pächter im Sommer (bzw. über einen längeren Zeitraum) in ihren jeweiligen Lauben dort wohnen sollten, würde sich die Zweckbestimmung der baulichen Anlagen „Laube“ grundsätzlich aber nach der hier vorgegebenen Nutzung richten (LG Berlin, Urteil vom 19.06.2000, Az.: 61 S 387/99; BayVGH, Beschluss vom 14.01.2014, Az.: 1 ZB 13.303; BayVGH, Beschluss vom 08.09.2011, Az.: 1 ZB 11.1182).

Es versteht sich nämlich von selbst, dass eine davon abweichende illegale Nutzung per se keine Rechtswirkungen entfalten kann. Nur wenn die zuständige Behörde die jeweilige rechtswidrige Nutzung zu Wohnzwecken zweifelsfrei kennen würde und diese Nutzung dennoch dauerhaft dulden würde, würde ihr überhaupt eine maßstabsbildende Bedeutung zukommen (BayVGH, Beschluss vom 14.01.2014, Az.: 1 ZB 13.303; BayVGH, Beschluss vom 08.09.2011, Az.: 1 ZB 11.1182). Eine solche qualifizierte Untätigkeit der entsprechenden Behörden wird jedoch selbst vom Beklagten hier nicht geltend gemacht.

Aufgrund der Inaugenscheinnahme der Kleingartenanlage und zweier dort befindlicher Parzellen – und zwar der Parzelle des Beklagten und einer Parzelle eines weiteren Pächters – hat das erkennende Gericht bei Anwendung der o.g., durch die Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 18.03.2004, Az.: III ZR 180/03; LG Berlin, Urteil vom 19.06.2000, Az.: 61 S 387/99; OVG Greifswald, Urteil vom 06.05.2009, Az.: 3 K 30/07) entwickelten Kriterien für die Annahme einer Kleingartenanlage hier somit die Überzeugung gewonnen, dass eine vom Bild des Kleingartens im Sinne des BKleingG abweichende Bebauung – jedoch nur durch den hier streitbefangenen Edelstahlschornstein des Beklagten – zwar teilweise bei einer Laube (und zwar die des Beklagten) vorhanden ist, dieser eine Edelstahl-Schornstein des Beklagten bei der gebotenen Gesamtbetrachtung der Anlage jedoch nicht derart prägend ist, dass hier von einem Umschlagen des Charakters etwa hin zu einer Wochenend- oder Ferienhaussiedlung ausgegangen werden könnte (LG Berlin, Urteil vom 19.06.2000, Az.: 61 S 387/99; OVG Greifswald, Urteil vom 06.05.2009, Az.: 3 K 30/07; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 15.10.2008, Az.: OVG 2 A 5.08).

Unter Beachtung dessen hatte der Beklagte hier auch keinen Anspruch auf Einbau des Ofens mit dem Edelstahlschornstein. Dabei kann sogar dahinstehen, ob es für den Einbau des Ofens mit dem zugehörigen Schornstein einer Baugenehmigung bedarf oder ob die Errichtung der streitgegenständlichen Feuerungsanlage genehmigungsfrei ist, da dieser Einbau eines Ofens für feste Brennstoffe mit dem Edelstahlschornstein die Voraussetzung für eine ganzjährige Nutzung der Gartenlaube zur Dauerwohnnutzung schaffen und durch die Bezugsfallwirkung somit die Gefahr eines Umkippens des Planungsgebiets in ein Wohngebiet heraufbeschwören könnte, womit gegen den Planungsgrundsatz der Errichtung einer Kleingartenanlage verstoßen würde. Zugleich läge mit der Umnutzung eines Gartenhauses zur Wohnnutzung eine genehmigungspflichtige aber nicht genehmigungsfähige Nutzungsänderung vor (VG München, Urteil vom 31.01.2008, Az.: M 11 K 07.4323).

Auch wurde eine Befugnis des Beklagten zum Einbau eines Ofens und dem Anbau eines Edelstahlschornsteins nicht in dem zwischen den Parteien vereinbarten „Kleingarten-Pachtvertrag“ vom 04.03.202 mit vereinbart (OLG München, Urteil vom 12.07.2018, Az.: 32 U 2417/17) und hat der Beklagte eine nachträgliche Zustimmung zur Errichtung dieser Feuerstätte bei dem klägerischen Verein ebenso nicht beantragt.

Zudem muss sich der Zustand des Gartens des Beklagten im großen und ganzen einfügen in die Gesamtheit der Kleingärten, denn es darf nicht übersehen werden, dass der Beklagte auch Mitglied eines Vereins ist und sich dessen Satzung unterwerfen muss. Wenn es dort unter Ziffer 4.5. der „Rahmengartenordnung“ des Landesverbandes Brandenburg der Gartenfreunde e.V. aber heißt, dass die Errichtung einer festen Feuerstelle nicht zulässig ist, so muss der Beklagte dies auch so akzeptieren (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.05.1986, Az.: 2/1 S 242/85), so dass er auch aus diesem Grunde die Feuerstätte – bestehend aus einem Ofen und einem Edelstahlschornstein – schon nicht hätte errichten dürfen.

Insofern kann der Kläger als Verpächter dann aber auch gemäß § 581 Abs. 2 BGB in Verbindung § 541 BGB unter Beachtung von § 1, § 3, § 20a und § 20b BKleingG sowie des zwischen den Parteien am 04.03.2020 vereinbarten „Kleingarten-Pachtvertrages“ und der insoweit mit vereinbarte „Rahmengartenordnung“ des Landesverbandes Brandenburg der Gartenfreunde e.V. grundsätzlich von dem Beklagten als Pächter die Beseitigung dieser unzulässiger baulicher Veränderungen verlangen, weil hierdurch ein vertragswidriger Zustand in dieser Kleingartenanlage geschaffen wurde (BGH, Urteil vom 19.12.2018, Az.: XII ZR 5/18; BGH, Urteil vom 26.06.1974, Az.: VIII ZR 43/73; OLG Hamm, Urteil vom 22.11.1994, Az.: 7 U 44/94; LG München I, Beschluss vom 08.11.2016, Az.: 31 S 12371/16; LG Köln, Urteil vom 08.07.2011, Az.: 10 S 9/11; AG Frankfurt/Main, Urteil vom 18.11.2016, Az.: 33 C 2568/16).

Vertragswidrig ist die Errichtung des Edelstahlschornsteins und des Ofens durch den Beklagten hier nämlich in verschiedener Hinsicht.

So ist diese Feuerstelle errichtet worden, ohne dass der Beklagte vor der Errichtung die Genehmigung des Klägers/Verpächters eingeholt hat.

Diese feste Feuerstätte beinhaltet im Übrigen einen Verstoß gegen § 3 Abs. 2 Satz 2 BKleingG, wonach Gartenlauben nicht nach ihrer Ausstattung und Einrichtung zum dauernden Wohnen geeignet sein dürfen. Nach ihrem Sinn und Zweck will diese Vorschrift schon die Schaffung der Voraussetzungen für ein dauerhaftes Bewohnen unterbindet (BVerfG, Beschluss vom 25.02.1998, Az.: 1 BvR 207/97; OLG Hamm, Urteil vom 22.11.1994, Az.: 7 U 44/94; Mainczyk, NJ 2005, Seiten 241 ff.).

Mit „Wohnen“ ist nach dem sprachgebräuchlichen Verständnis der Inbegriff des häuslichen Lebens umschrieben, Wohnen umfasst die Gesamtheit der mit der (selbstständigen) Führung des Haushalts und des häuslichen Lebens verbundenen Tätigkeiten. Unter dem Begriff „Wohnen“ ist eine auf (gewisse) Dauer angelegte Häuslichkeit zu verstehen, d.h. ein häusliches Leben, das die Wohnbedürfnisse und übliche Wohngewohnheiten umfasst. Ein Raum ist also geeignet, dem Wohnen zu dienen, wenn die häuslichen Tätigkeiten auf Dauer oder in sich wiederholenden Abständen regelmäßig dort ausgeübt werden können, und zwar zu allen Jahreszeiten (Mainczyk, Bundeskleingartengesetz, 10. Auflage, § 3 BKleingG, Rn. 9). Die auf Dauer angelegte Häuslichkeit als Inbegriff des Wohnens unterscheidet auch nicht zwischen „erstem Wohnsitz“ und der „Zweitwohnung“. Entscheidend ist allein, ob der (die) zum Wohnen bestimmte(n) Raum (Räume) eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, wenn auch in unregelmäßigen Abständen, ermöglicht.

Lauben in Kleingärten dürfen daher nur so ausgestattet und eingerichtet sein, dass nur ein vorübergehender Aufenthalt und keine mit der Führung des häuslichen Lebens verbundenen Tätigkeiten möglich sind. Denn die (kleingärtnerische) Nutzung einer Laube besteht nur in der Aufbewahrung von Geräten für die Gartenbearbeitung und von Gartenerzeugnissen sowie in kurzfristigen Aufenthalten des Kleingärtners und seiner Familie aus Anlass von Arbeiten oder der Freizeiterholung im Garten (BVerwG, Urteil vom 17.02.1984, Az.: 4 C 55/81). Als kurzfristiger Aufenthalt dürften zwar auch gelegentliche behelfsmäßige Übernachtungen des Kleingärtners und seiner Familienangehörigen in der Laube anzusehen sein. Gartenlauben dürfen aber nicht eine Ausstattung und Einrichtung haben, die zu einer regelmäßigen Wohnnutzung, etwa an den Wochenenden, einladen (BVerwG, Urteil vom 17.02.1984, Az.: 4 C 55/81; Mainczyk, Bundeskleingartengesetz, 10. Auflage, § 3 BKleingG, Rn. 9).

Aus diesem Grund stellt nicht nur die Einrichtung einer zum Wohnen geeigneten Gartenlaube insgesamt eine Verletzung des Kleingarten-Pachtvertrages dar, sondern schon jede einzelne Maßnahme, die zur Schaffung der Voraussetzungen für ein dauerhaftes Wohnen beiträgt (OLG Hamm, Urteil vom 22.11.1994, Az.: 7 U 44/94).

Ausgeschlossen sind daher Anlagen und Einrichtungen der Ver- und Entsorgung, die dem Wohnen dienen. Denn eine mit Ver- und Entsorgungsanlagen ausgestattete Laube verliert den Charakter einer Nebenanlage zur gärtnerischen Nutzung. Sie könnte vielmehr als sogenanntes Kleinwochenendhaus genutzt werden und unterschiede sich dann insoweit nicht mehr von entsprechenden Unterkünften in Baugebieten mit Erholungs-Funktion. Kleingartenanlagen mit solchen „Luxuslauben“ wären faktisch Sondergebiete, die der Erholung dienen, also planungsrechtlich Baugebiete und somit keine Grünflächen mehr. Der entscheidende Unterschied zwischen Kleingartenanlagen und Baugebieten, die der Erholung dienen, würde dann nur noch in der Höhe des Entgelts für die überlassene Fläche bestehen. In beiden Fällen wären die gleichen baulichen Anlagen mit gleichen Ausstattungsmerkmalen und Nutzungsmöglichkeiten zulässig, in einem Falle als „Gartenlaube“ mit Pachtpreisbindung, im anderen als „Kleinwochenendhaus“ ohne Pachtpreisbindung. Dann würden aber die Verfassungsmäßigkeit des Pachtzinses und die bauplanungsrechtliche Qualifizierung von Kleingärten/Kleingartenanlagen als Grünflächen in Frage gestellt. Aus diesem Grunde ist wohl auch im Gesetzgebungsverfahren zur Novelle des BKleingG der Antrag, die Strom- und Wasserversorgung sowie die Abwasserentsorgung der Gartenlauben gesetzlich zuzulassen, abgelehnt worden (BT-Drs. 12/6782, Seite 8).

Zu derartigen Anlagen bzw. Einrichtungen gehört insbesondere aber auch die Errichtung einer festen Feuerstätte zur Beheizung der Laube. Eine Heizung ist nämlich bei Gartenlauben in Kleingärten nicht erforderlich, da diese grundsätzlich nur – wenn überhaupt – dem Sommerwohnen dienen dürfen (Mainczyk, NJ 2005, Seiten 241 ff.).

Ob diese Laube vom Beklagten tatsächlich zum dauernden Wohnen genutzt wird, ist insoweit auch unerheblich (OLG Hamm, Urteil vom 22.11.1994, Az.: 7 U 44/94). Auf ein Verschulden des Beklagten als Pächter kommt es für diesen Anspruch im Übrigen auch nicht an.

Vorliegend ergibt sich für den klagenden Verein eine Duldungspflicht auch nicht aus dem Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bzw. aus dem vereinsrechtlichen Gleichbehandlungsgrundsatz.

Zwar gilt innerhalb eines Vereins allgemein der Grundsatz, dass keinem Mitglied ohne sachlichen Grund schlechter behandelt werden darf als andere Mitglieder (BGH, Urteil vom 20.04.1967, Az.: II ZR 142/65; OLG Hamm, Urteil vom 22.11.1994, Az.: 7 U 44/94). Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme kann hier aber gerade nicht davon ausgegangen werden, dass andere Pächter/Kleingärtner eine derartige feste Feuerstätte in dieser Kleingartenanlage betreiben. Insofern konnte das erkennende Gericht hier nämlich feststellen, dass in dieser Kleingartenanlage überhaupt nur der Beklagte einen Ofen mit Schornstein bzw. eine feste Feuerstelle betreibt.

Die vom Beklagten insofern benannte „Gasheizung“ des Kleingärtners/Pächters der Parzelle Nr. 5 ist nämlich überhaupt keine Gasheizung, sondern lediglich ein Kunststoff-Entlüftungsrohr, wie das Gericht anlässlich des Ortstermins selbst feststellen konnte.

Auch ergibt sich hier nicht, dass der Vorstand des Kleingartenvereins gegenüber dem Beklagten stillschweigend unter Abbedingung der Schriftformklausel in dem Pachtvertrag zum Ausdruck gebracht hätte, dass der Beklagte in dieser Weise eine feste Feuerstätte errichten darf. Zudem könnte sich der Beklagte auf ein der derartige stillschweigende Vereinbarung auch deshalb nicht berufen, weil dies nicht nur ein Verstoß gegen die Vorschriften des Pachtvertrages, sondern auch ein Verstoß gegen gesetzliche Bestimmungen darstellen würde, auf deren Einhaltung auch der Kläger nicht wirksam verzichten kann (OLG Hamm, Urteil vom 22.11.1994, Az.: 7 U 44/94).

Die Geltendmachung des Beseitigungsanspruchs durch den klägerischen Verein verstößt auch nicht aus anderem Grund gegen die Grundsätze von Treu und Glauben im Sinne von § 242 BGB. Insbesondere ist dem Kläger eine unzulässige Rechtsausübung bei der Geltendmachung des Anspruchs nicht vorzuwerfen. Dem Kläger kann ein widersprüchliches Verhalten (venire contra factum proprium) hier nämlich nicht entgegengehalten werden. Die widersprüchliche Rechtsausübung ist nach anerkannten Grundsätzen nur unzulässig, wenn das Verhalten des Berechtigten einen schutzwürdigen Vertrauenstatbestand begründet und der andere Teil im Hinblick hierauf Dispositionen getroffen hat (BGH, Urteil vom 15.12.2020, Az.: VIII ZR 304/19; BGH, Urteil vom 17.02.1005, Az. III ZR 172/04; AG Hannover, Urteil vom 15.10.2021, Az.: 548 C 2891/21).

Zwar hat der Beklagte in seine feste Feuerstelle auf dem von ihm gepachteten Kleingartengrundstück wohl nicht unerheblich viel Geld investiert, jedoch gab es dafür nicht den erforderlichen Vertrauenstatbestand dahingehend, dass er diese feste Feuerstelle unbegrenzt weiter nutzen dürfte. Allein aus dem Bescheid des Schornsteinfegers lässt sich nämlich ein schutzwürdiger Vertrauenstatbestand nicht konstruieren, der einen Beseitigungsanspruch des klägerischen Vereins dauerhaft unterbinden könnte (AG Hannover, Urteil vom 15.10.2021, Az.: 548 C 2891/21).

Der aus § 581 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 541 BGB folgende Anspruch des Klägers/Verpächters gegen den Beklagten/Pächter auf Unterlassung des vertragswidrigen Gebrauchs der Kleingartenparzelle verjährt während des laufenden Pachtverhältnisses im Übrigen solange nicht, solange die zweckwidrige Nutzung andauert (BGH, Urteil vom 19.12.2018, Az.: XII ZR 5/18).

Dem klägerischen Verein steht daher hier als Verpächter gegenüber dem Beklagten als Pächter immer noch ein Anspruch auf Entfernung der vom Beklagten errichteten Feuerstätte – bestehend aus einem Ofen und einem Edelstahlschornstein – zu, so dass der hiesigen Klage auch stattzugeben ist.

Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits stützt sich auf § 91 ZPO.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.

Der Wert des Streitgegenstandes des Rechtsstreits ist hier zudem noch durch das Gericht festzusetzen gewesen.