Contact for English speaking clientsRücktrittsberechtigung bei Grundstückskauf – Interpretation von Verträgen und die Bedeutung der Eigentumsübergabe
Der vorliegende Fall dreht sich um eine rechtliche Auseinandersetzung, die sich aus dem Rücktritt eines Grundstückskaufvertrags ergibt. Im Zentrum steht das juristische Problem des Eigentumserwerbs an parzellierten Grundstücken. Die Hauptsorge liegt darin, ob der Käufer im Fall der Umwandlung eines ursprünglichen Grundstücks in mehrere neue Parzellen berechtigt ist, vom Vertrag zurückzutreten. Die Rechtsfrage, die geklärt werden soll, befasst sich hauptsächlich mit den Bedingungen und Umständen, unter denen ein solcher Rücktritt stattfinden kann.
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Übersicht:
Die Voraussetzungen für den Rücktritt
Der Kläger hat den Rücktritt vom Kaufvertrag schriftlich gegenüber dem Beklagten erklärt. Gemäß § 346 I BGB müssen, wenn einer Partei ein gesetzliches Rücktrittsrecht zusteht, die empfangenen Leistungen zurückgegeben und die gezogenen Nutzungen herausgegeben werden. In diesem Fall sind diese Voraussetzungen erfüllt. Die Käuferin ist wirksam vom Kaufvertrag mit dem Verkäufer zurückgetreten.
Die Rolle der Parzellierung
Das ursprüngliche Flurstück 01 wurde im Jahr 2011 parzelliert, daraus entstanden die heutigen Flurstücke 02 und 03. Um den Eigentumserwerb der überbauten Fläche des ursprünglichen Flurstücks 01 zu ermöglichen, hat der Beklagte im Jahre 2011 das Flurstück 03 aus dem ursprünglichen Flurstück 01 herausparzellieren lassen. Der Zeuge X hat ebenfalls bestätigt, dem Beklagten dazu geraten zu haben, so zu verfahren, um einen Grundstückserwerb auch an der überbauten Fläche zu ermöglichen.
Auslegung des Vertrages und der Kaufpreiszahlung
Die Kaufpreiszahlung spielt eine wichtige Rolle bei der Eigentumsübertragung. Nach dem Kaufvertrag gehen Besitz, Nutzen und Lasten, einschließlich laufender Steuern, öffentlicher Abgaben und das Risiko eines zufälligen Untergangs oder einer zufälligen Verschlechterung des Vertragsgegenstandes, erst nach vollständiger Bezahlung des Kaufpreises auf den Käufer über. Die Übergabe und Bezugsfertigkeit sollten nicht vor dem 01.03.2012 erfolgen.
Grundsätze der Vertragsauslegung
Bei der Auslegung des Vertrages ist auch zu berücksichtigen, dass die Parteien im Zweifel dasjenige gewollt haben, was nach der Rechtsordnung vernünftig ist und den Interessen der Parteien am ehesten entspricht. Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze kann festgestellt werden, dass der Rücktritt der Käuferin vom Kaufvertrag rechtmäßig ist und damit eine rechtlich bindende Wirkung hat.
Das vorliegende Urteil
LG Arnsberg – Az.: 4 O 489/19 – Urteil vom 02.07.2020
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 125.000,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 22.01.2020 zu zahlen, Zug um Zug gegen Rückauflassung und Rückgabe des im Grundbuch des Amtsgerichtes Arnsberg, Wohnungsgrundbuch für B, Bl. 0000, Gemarkung B, Flur 00, Flurstück Nr. 00, eingetragenen Miteigentumsanteils von 30,73/100stel, Gebäude- und Freifläche, C-Straße 0, zu 239 qm, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 2 des Aufteilungsplanes.
Es wird festgestellt, dass sich der Beklagte mit der Annahme der Rücknahme der Eigentumswohnung (Miteigentumsanteil 30,73/100stel am Grundstück Gemarkung B, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichtes Arnsberg, Wohnungsgrundbuch für B, Blatt 0000, Gemarkung B, Flur 00, Flurstück 00, Gebäude- und Freifläche, C-Straße 0, zu 239 m² verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 2 des Aufteilungsplanes) in Verzug befindet.
Es wird festgestellt, dass der Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin sämtliche Schäden zu ersetzen, die ihr aus dem Immobilienkaufvertrag vom 28.11.2011 (UR-Nr. 000/11 des Notars X) und der erforderlichen Rückabwicklung dessen entstanden sind oder zukünftig noch entstehen werden.
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin außergerichtliche Kosten in Höhe von 2.480,44 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 22.01.2020 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Beklagten auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Leistung einer Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Der Streitwert wird festgesetzt auf 130.000,00 EUR.
Tatbestand
Der Beklagte war Eigentümer der im Grundbuch von B, Blatt 0001 eingetragenen Grundstücke Gemarkung B, Flur 00, Flurstück 00 und 01.
Das Flurstück 01 existiert heute nicht mehr. Es wurde im Jahre 2011 in der Weise parzelliert, dass daraus die heutigen Flurstücke 02 und 03 entstanden. Diese Flurstücke gehören heute zur Wohnungseigentümergemeinschaft C-Straße 01. Das Flurstück 03 grenzt an das Flurstück 00.
Auf dem Flurstück 00 befindet sich das zu Wohnzwecken genutzte Gebäude Apostelstraße 0. Im Erdgeschoss dieses Gebäudes befindet sich eine Wohnung, die nach dem entsprechenden Aufteilungsplan mit der Nr. 2 versehen ist. Die Wohnung befindet sich im Wesentlichen auf dem Flurstück 00. Zwei Räume der Wohnung, namentlich die 13,22 m² große Küche und die 8,73 m² große Diele, befinden sich allerdings auf dem Flurstück 03. Die Errichtung dieser Räume auf dem Flurstück 03 erfolgte zu einer Zeit, als der Beklagte noch Eigentümer sowohl des Flurstücks 00 als auch des (noch ungeteilten) Flurstücks 01 war. Zugang zu der Wohnung besteht auf zwei Arten: Zum einen kann der Haupteingang genutzt werden, der sich allerdings ebenso wie der dazugehörige Zugangsweg auf dem Nachbargrundstück befindet; zum anderen kann man auch rechts am Gebäude C-Straße 0 vorbeigehen, um so in den Garten zu gelangen, von wo aus die Wohnung durch eine Terrassentür betreten werden kann.
Der vorhandene Überbau war dem Beklagten von Anfang an bekannt. Das hierin liegende Problem sollte durch Herausvermessung des überbauten Grundstücks in ein eigenständiges Flurstück und Zuschlagung desselben zum Flurstück 00 gelöst werden. Hierfür vorgesehen war das Flurstück 03, welches auch nur zu diesem Zweck parzelliert wurde.
Wegen der örtlichen Begebenheiten im Übrigen wird Bezug genommen auf die als Anlage K4 zur Klageschrift gereichte Skizze.
Mit notariell, namentlich vom Zeugen X, beurkundeter Teilungserklärung vom 29.12.2010 (Urkundenrolle Nr. 000/10) wurde das Eigentum am Flurstück 00 in der Weise in Miteigentumsanteile aufgeteilt, dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden war. Unter anderem wurde dabei der hier streitbefangene Miteigentumsanteil von 30,73/100stel, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 2, geschaffen.
Im Jahre 2011 nahmen die Klägerin und deren Ehemann mit dem Beklagten Verhandlungen über den Erwerb des bezeichneten Miteigentumsanteils und des damit verbundenen Sondereigentums an der Wohnung Nr. 2 auf.
Zu dieser Zeit hatte der Beklagte – nach der Beurkundung einer entsprechenden Teilungserklärung – eine Wohnung im Haus C-Straße 01 bereits an einen Dritten veräußert.
Im Rahmen dieser Verhandlungen, namentlich im Oktober 2011, kam es zu einem persönlichen Gespräch zwischen den Parteien und dem verstorbenen Gatten der Klägerin auf der damals noch bestehenden Baustelle auf dem Flurstück 00. Der Inhalt dieses Gesprächs zwischen den Parteien ist zum Teil streitig.
Mit vom Zeugen X beurkundetem Kaufvertrag vom 28.11.2011 (Urkundenrolle Nr. 000/11) erwarben die Klägerin und ihr Gatte vom Beklagten den Miteigentumsanteil von 30,73/100stel am Flurstück 00, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 2. Im Rahmen des Kaufvertrages hieß es dabei u.a. wörtlich:
“ I. Grundbuchstand
1.
Im Grundbuch des Amtsgerichtes Arnsberg, Wohnungsgrundbuch für B, Blatt 0000, ist der Erschienene zu 1.) als Alleineigentümer des nachstehend näher bezeichneten Wohnungseigentums eingetragen:
Miteigentumsanteil von 30,73/100stel am Grundstück:
Gemarkung T
Flur 00
Flurstück Nr. 00
Gebäude- und Freifläche, C-Straße 60 zu 239 qm verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 2 des Aufteilungsplans.
[…]
II. Verkauf
Der Erschienene zu 1)
– nachstehend Verkäufer genannt –
verkauft hiermit
an
die Erschienenen zu 2) und zu 3)
– nachstehend Käufer genannt –
zum Miteigentum zu je 1/2 das in Ziff. I. 1. dieser Urkunde näher bezeichnete Wohnungseigentum mit allen damit verbundenen Rechten, Bestandteilen und Zubehör.
III. Kaufpreis
Der Kaufpreis beträgt 125.000 EUR.
[…]
VII. Allgemeine Bestimmungen
1. Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahren
Besitz, Nutzen und Lasten, insbesondere auch die laufenden Steuern und die öffentlichen Abgaben, sowie die Gefahr eines zufälligen Untergangs und einer zufälligen Verschlechterung des Vertragsgegenstandes gehen ab der vollständigen Bezahlung des Kaufpreises auf den Käufer über, nicht jedoch vor dem 01.03.2012, da die Übergabe und die Bezugsfertigkeit zu diesem Zeitpunkt erfolgen sollen, nachdem die nachfolgenden Ausstattungswünsche der Erschienenen zu 2) und zu 3) erfüllt wurden:
[…]
4. Rechtsmängelhaftung
Der Verkäufer haftet für ungehinderten Besitz- und Eigentumsübergang und für Freiheit von im Grundbuch eingetragenen Rechten Dritter, ausgenommen solche, die der Käufer nach diesem Vertrag ausdrücklich übernimmt oder die mit seiner Zustimmung bestellt werden.
5. Sachmängelhaftung
Der Käufer hat den Vertragsgegenstand besichtigt. Dessen gegenwärtiger Zustand wird als vertragsgemäße Beschaffenheit vereinbart. Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels sind ausgeschlossen. Lediglich Schadensersatzansprüche bei vorsätzlichem Handeln oder grobfahrlässigem Handeln stehen dem Käufer zu, ebenso Schadensersatzansprüche wegen Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, die auf einer fahrlässigen Pflichtverletzung beruhen. Der Verkäufer versichert, dass ihm versteckte Mängel, insbesondere auch Altlasten, nicht bekannt sind.“
Wegen des Inhalts des Kaufvertrags im Übrigen wird Bezug genommen auf die Anlage K1 zur Klageschrift.
Am 15.05.2012 wurden die Klägerin und ihr Gatte sodann in das Grundbuch eingetragen.
In der Folgezeit verstarb der Ehemann der Klägerin. Er hinterließ die Klägerin als seine alleinige Erbin.
Im Jahre 2019 wandte sich die Klägerin wegen des vom Flurstück 00 ausgehenden Überbaus an ihren Prozessbevollmächtigten. Mit Schreiben vom 23.09.2019 forderte dieser den Beklagten insoweit zur Mängelbeseitigung bis zum 15.10.2019 auf.
Hierauf reagierte der Beklagte mit Schreiben vom 15.10.2019, mit dem er die Klägerin davon unterrichtete, dass er sich mit der Bitte um Klärung sowohl an das damals beauftragte Vermessungsbüro als auch an den damals eingeschalteten Notar, den Zeugen X, gewandt hat.
Da der Beklagte sich in der Folgezeit nicht mehr bei der Klägerin meldete, forderte diese ihn mit Schreiben vom 20.12.2019 und unter Fristsetzung bis zum 27.12.2019 auf, den Verzicht auf die Einrede der Verjährung zu erklären. Gleichzeitig kündigte sie an, im Falle eines nicht fristgerecht erklärten Verjährungsverzichts den Rücktritt vom Kaufvertrag zu erklären.
Da der Beklagte hierauf nicht reagierte, erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 28.12.2019 den Rücktritt vom Kaufvertrag.
Einige Zeit später verweigerten die Eigentümer des Grundstücks C-Straße 01 gegenüber der Klägerin ausdrücklich ihre Zustimmung zur Zuschlagung des Flurstücks 03 zum Flurstück 00. Darüber hinaus wiesen sie die Klägerin darauf hin, dass sie die Nutzung des überbauten Teils ebenso wie das Betreten des über das Grundstück C-Straße 01 führenden Zugangs zu ihrer Eigentumswohnung jederzeit untersagen zu könnten.
Mit am 21.01.2020 zugestellter Klage hat die Klägerin nunmehr um gerichtlichen Rechtsschutz nachgesucht.
Die Klägerin behauptet, der Beklagte habe im Rahmen des persönlichen Gesprächs im Oktober 2011 mit keiner Silbe anklingen lassen, Teile der streitgegenständlichen Wohnung auf fremdem Gut errichtet zu haben. Vielmehr habe sie erst im Jahre 2019 von dem Überbau Kenntnis durch den Nachbarn H erhalten.
Sie beantragt, wie folgt zu erkennen:
1.
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 125.000,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Zug um Zug gegen Rückauflassung und Rückgabe des im Grundbuch des B, Flur 39, Flurstück Nr. 00, eingetragenen Miteigentumsanteils von 30,73/100stel, Gebäude- und Freifläche, C-Straße 0, zu 239 qm, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 2 des Aufteilungsplanes.
2.
Es wird festgestellt, dass sich der Beklagte mit der Annahme der Rücknahme der Eigentumswohnung (Miteigentumsanteil 30,73/100stel am Grundstück Gemarkung B, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichtes Arnsberg, Wohnungsgrundbuch für B, Blatt 0000, Gemarkung B, Flur 00, Flurstück 00, Gebäude- und Freifläche, C-Straße 0, zu 239 m² verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 2 des Aufteilungsplanes) in Verzug befindet.
3.
Es wird festgestellt, dass der Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin sämtliche Schäden zu ersetzen, die ihr aus dem Immobilienkaufvertrag entstanden sind oder zukünftig noch entstehen werden.
4.
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin außergerichtliche Kosten in Höhe von 2.480,44 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Klage insgesamt abzuweisen.
Er behauptet, im Rahmen des persönlichen Gesprächs im Oktober 2011 habe er die Klägerin sowie deren Ehemann ausdrücklich auf die Situation mit dem Überbau hingewiesen; am 01.11.2011 habe außerdem ein Vorgespräch des Zeugen X mit der Klägerin und ihrem Gatten stattgefunden, in dessen Rahmen dieser die Klägerin und ihren Gatten noch einmal ausdrücklich auf die Situation mit dem Überbau hingewiesen habe.
Der Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung.
Die Kammer hat die Parteien im Rahmen der mündlichen Verhandlung informatorisch angehört. Darüber hinaus hat sie Beweis erhoben zu der Behauptung des Beklagten, am 01.11.2011 sei es zu einem persönlichen Gespräch des Zeugen X mit der Klägerin und deren Gatten gekommen, in dessen Verlauf Ersterer Letztere ausdrücklich auf die Problematik des Überbaus hingewiesen habe. Dies durch uneidliche Vernehmung des Zeugen X. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Protokoll zur mündlichen Verhandlung vom 02.07.2020.
Entscheidungsgründe
Die Klage hat Erfolg.
I.
Dies gilt zunächst für den Klageantrag zu 1).
Die Klage ist insoweit zulässig. Insbesondere ist die Klägerin prozessführungsbefugt.
Sie klagt alleine auf Rückabwicklung des Kaufvertrages, den sie im Jahre 2011 gemeinsam mit ihrem Ehemann abgeschlossen hat. Zwar wäre sie vor diesem Hintergrund grundsätzlich nur gemeinschaftlich mit ihrem Gatten befugt, Rechte aus dem Vertrag geltend zu machen (vgl. § 744 Abs. 1 BGB). Der Gatte der Klägerin ist indessen zwischenzeitlich verstorben und hat diese als alleinige Erbin zurückgelassen. Wegen § 1922 Abs. 1 BGB kam es deshalb zur Vereinigung aller Bruchteile in der Hand der Klägerin mit der Folge, dass dieser die Rechte aus dem Kaufvertrag heute alleine zustehen.
Mit dem Klageantrag zu 1) ist die Klage auch begründet. Die Klägerin kann nämlich vom Beklagten verlangen, dass dieser ihr den entrichteten Kaufpreis in Höhe von 125.000,00 EUR Zug um Zug gegen Rückübertragung und Rückgabe des streitbefangenen Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum, zurückzahlt. Rechtsgrundlage für diesen Anspruch ist § 346 Abs. 1 Alt. 2 BGB.
Nach dieser Vorschrift sind, wenn einer Partei ein gesetzliches Rücktrittsrecht zusteht, im Falle des Rücktritts die empfangenen Leistungen zurückzugewähren und die gezogenen Nutzungen herauszugeben.
Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Die Klägerin ist wirksam vom Kaufvertrag mit dem Beklagten zurückgetreten.
Die Klägerin hat mit Schreiben vom 28.12.2019 dem Beklagten gegenüber den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt. Dabei war sie auch aus Gesetz zum Rücktritt berechtigt. Ihr Rücktrittsrecht ergab sich aus § 323 Abs. 1 Var. 1 BGB.
1.
Die Vorschrift ist anwendbar. Sie wird nicht vom kaufrechtlichen Gewährleistungsrecht (§§ 434 ff. BGB) verdrängt.
Zwar findet ab dem Zeitpunkt des Gefahrübergangs grundsätzlich nicht mehr das allgemeine Leistungsstörungsrecht, sondern allein das kaufrechtliche Gewährleistungsrecht (§§ 434 ff. BGB) Anwendung (vgl. Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 77. Aufl. 2018, § 437 Rn. 49), weshalb hier wegen Ziff. VII. 1. des Kaufvertrages vom 28.11.2011 ab vollständiger Zahlung des Kaufpreises ein Rückgriff auf das genannte Rücktrittsrecht an sich ausgeschlossen war.
Dies gilt aber nicht, wenn – wie hier – das Rücktrittsrecht sich daraus ergibt, dass das nach dem Kaufvertrag geschuldete Eigentum noch nicht vollständig übertragen wurde. Dies führt nämlich nicht zu einer Haftung aus kaufrechtlicher Gewährleistung (vgl. BGH, Urt. v. 19.10.2007 – V ZR 211/06 – juris, Rn. 27; OLG Schleswig Holstein, Urt. v. 29.03.2011 – 3 U 49/10 – juris, Rn. 29 und Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 77. Aufl. 2018, § 435 Rn. 8), insbesondere nicht nach § 434 Abs. 3 Alt. 2 BGB, der keine Anwendung findet, wenn lediglich noch ein Teil einer einheitlich verkauften Sache fehlt (vgl. Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 77. Aufl. 2018, § 434 Rn. 53), und kann aus diesem Grunde auch das allgemeine Leistungsstörungsrecht nicht ausschließen.
2.
Darüber hinaus liegen die Voraussetzungen eines Rücktrittsrechts nach § 323 Abs. 1 Var. 1 BGB vor.
Nach dieser Vorschrift kann der Gläubiger vom Vertrag zurücktreten, wenn bei einem gegenseitigen Vertrag der Schuldner eine fällige Leistung nicht erbringt und ihm erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung bestimmt wurde.
Diese Voraussetzungen liegen hier vor.
a)
Der Beklagte hat im Rahmen eines gegenseitigen Vertrages, nämlich des Kaufvertrages vom 28.11.2011, eine fällige Leistung, namentlich die Übertragung des streitbefangenen Miteigentumsanteils und des damit verbundenen Sondereigentums, nicht vollständig erbracht.
aa)
Der Beklagte weist zwar zu Recht darauf hin, dass die Klägerin Miteigentum am Flurstück 00 und Sondereigentum an der Wohnung Nr. 2 nach dem Aufteilungsplan erlangt hat.
Der Erwerb sowohl des Miteigentumsanteils als auch des Sondereigentums trat mit der Eintragung der Klägerin (und ihres Gatten) in das Grundbuch ein und richtete sich bei Ersterem nach § 873 Abs. 1 BGB und bei Letzterem nach § 4 Abs. 1 WEG. Dass einzelne Räume der Wohnung Nr. 2 sich zur Zeit der Eintragung nicht auf dem Flurstück 00, sondern auf dem Flurstück 03 befanden, ist unschädlich. Auch insoweit hat die Klägerin Eigentum erworben. Auf den hier vorliegenden Fall, in dem der ursprüngliche Eigentümer zweier Grundstücke mit dem Bau auf einem derselben die Grenze des anderen überschreitet und in der Folge die Grundstücke in das Eigentum verschiedener Personen gelangen (Eigengrenzüberbau), findet nämlich die Vorschrift des § 912 Abs. 1 BGB entsprechende Anwendung (vgl. BGH, Urt. v. 23.02.1990 – V ZR 231/88 – juris, Rn. 8; BGH, Urt. v. 15.11.2013 – V ZR 24/13 – juris, Rn. 14; BGH, Urt. v. 22.11.2013 – VZ 199/12 – juris, Rn. 5 und Herrler, in: Palandt, 77. Aufl. 2018, § 912 Rn. 14) mit der Folge, dass der herübergebaute Gebäudeteil nicht der Grundregel der §§ 94 Abs. 1, 946 BGB unterfällt, sondern entsprechend § 95 Abs. 1 S. 2 BGB als Scheinbestandteil des überbauten Grundstücks gemäß §§ 93, 94 Abs. 2 BGB wesentlicher Bestandteil des Grundstücks bleibt, von dem aus übergebaut wurde (vgl. BGH, Urt. v. 23.02.1990 – V ZR 231/88 – juris, Rn. 10; BGH, Urt. v. 22.11.2013 – VZ 199/12 – juris, Rn. 5 und Herrler, in: Palandt, 77. Aufl. 2018, § 912 Rn. 14).
bb)
Entgegen der Meinung des Beklagten folgt daraus aber nicht etwa, dass dieser seiner aus Ziff. II. des Kaufvertrages vom 28.11.2011 und aus § 433 Abs. 1 S. 1 BGB folgenden Pflicht vollumfänglich nachgekommen ist. Hierzu bedurfte es nämlich noch der Übereignung der sich unter dem Überbau befindlichen Fläche des Flurstücks 03.
Zur Übereignung auch dieser Fläche war der Beklagte nach dem Kaufvertrag verpflichtet. Eine solche Pflicht sieht der Kaufvertrag zwar nicht ausdrücklich vor. Nach Auffassung der Kammer ist Ziff. II. des Kaufvertrages vom 28.11.2011 allerdings gemäß §§ 133, 157 BGB in dieser Weise auszulegen.
Hierfür spricht insbesondere der Umstand, dass nach den Vorstellungen des Beklagten die zukünftigen Erwerber des streitbefangenen Miteigentumsanteils und Sondereigentums auch Eigentum an der überbauten Fläche des ursprünglichen Flurstücks 01 erwerben sollten. Nur um diesen Eigentumserwerb zu ermöglichen, hatte der Beklagte im Jahre 2011 das Flurstück 03 aus dem ursprünglichen Flurstück 01 herausparzellieren lassen. Und auch der Zeuge X hat im Rahmen seiner Zeugenvernehmung angegeben, dem Beklagten dazu geraten zu haben, so zu verfahren wie geschehen, um einen Grundstückserwerb auch an der überbauten Fläche zu ermöglichen.
Im Übrigen ist im Rahmen der Auslegung von Verträgen stets auch der Grundsatz zu beachten, dass von den Parteien im Zweifel dasjenige gewollt ist, was nach der Rechtsordnung vernünftig ist und den Interessen der Parteien am ehesten entspricht (vgl. nur BGH 20.11.1980 – VII ZR 70/80 – juris, Rn. 12; BGH, Urt. v. 05.04.1993 – II ZR 238/91 – juris, Rn. 27 und OLG München, Urt. v. 15.10.1997 – 15 U 2166/97 – juris, Rn. 11 sowie außerdem Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 77. Aufl. 2018, § 435 Rn. 8).
„Vernünftigerweise“ kann hier nur davon ausgegangen werden, dass die Parteien einen Eigentumserwerb der Klägerin auch an der überbauten Fläche gewollt haben. Wie unvernünftig die anderslautende Abrede wäre, zeigt sich insbesondere dann, wenn man sich vor Augen führt, welche Situation sich für die Klägerin ergeben würde, wenn die herübergebauten Gebäudeteile zerstört würden. In diesem Falle dürfte die Klägerin nämlich die zerstörten Gebäudeteile nicht erneut errichten. Jedenfalls nach dem vorliegenden Rechtsstreit, in dem ausführlich über den Überbau und seine rechtliche Bedeutung gesprochen wurde, wäre der darin liegende Überbau nämlich nicht mehr mit der Folge des § 912 Abs. 1 BGB entschuldigt. Die Miteigentümer des Flurstücks 03 könnten von der Klägerin gemäß § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB die Beseitigung des Überbaus und die Herausgabe des überbauten Grundstücksteils verlangen. Eine einmalige und zufällige Zerstörung des Überbaus würde deshalb für die Klägerin einen irreversiblen Eigentumsverlust bedeuten.
Eine solche Auslegung der Ziff. II des Kaufvertrages vom 28.11.2011 führt auch nicht etwa dazu, dass der Kaufvertrag insgesamt nach §§ 125 S. 1, 139 BGB nichtig wäre, weil eine Abrede über die Verschaffung von Eigentum an einem Grundstück wegen § 311b Abs. 1 S. 1 BGB der notariellen Beurkundung bedarf und die entsprechende Pflicht des Beklagten niemals ausdrücklich notariell beurkundet wurde.
Zwar gilt das Formerfordernis des § 311b Abs. 1 S. 1 BGB auch für die Verpflichtung zur Grundstücksübereignung, die sich erst aus einer erläuternden Vertragsauslegung ergibt (vgl. Ellenberger, in: Palandt, BGB, 77. Aufl. 2018, § 133 Rn. 19). Etwas anderes gilt aber dann, wenn die Parteien – wie hier – erkennbar und übereinstimmend etwas anderes gewollt haben als das, was sie ausdrücklich vereinbart haben. In Fällen einer solchen (unschädlichen) falsa demonstratio non nocet greift das Formerfordernis nicht ein (vgl. nur BGH, Urt. v. 25.03.1983 – V ZR 268/81 – juris, Rn. 15 f. und BGH, Urt. v. 18.01.2008 – V ZR 174/06 – juris, Rn. 12).
b)
Die Voraussetzungen des § 323 Abs. 1 Var. 1 BGB liegen auch im Übrigen vor.
Die Klägerin hat dem Beklagten mit Schreiben vom 23.09.2019 Frist zur Übertragung des Eigentums auch an der überbauten Grundstücksfläche bis zum 15.10.2019 gesetzt. Ob diese Frist angemessen oder zu knapp bemessen war, kann offen bleiben. Selbst wenn sie zu knapp bemessen war, hat sie jedenfalls eine angemessen bemessene Frist zur Leistung in Gang gesetzt (vgl. m.w.N. Grüneberg, in: Palandt, BGB, 77. Aufl. 2018, § 281 Rn. 10)
Bedarf es mithin eines Rückgriffs auf die Entbehrlichkeitsregelung des § 326 Abs. 6 Hs. 2 BGB nicht, um ein Rücktrittsrecht der Klägerin zu begründen, kann offen bleiben, ob dem Beklagten die Eigentumsverschaffung auch hinsichtlich der überbauten Fläche unmöglich ist oder nicht. Zwar legen die klägerischen Ausführungen Unmöglichkeit nahe, wonach die Miteigentümer der C-Straße 01 ihre Zustimmung zur Zuschlagung des Flurstücks 03 ausdrücklich verweigert haben. Nach der mündlichen Verhandlung, in deren Rahmen die Parteien Stellung genommen haben zu dem vorgelegten Entwurf einer Änderungsvereinbarung zur Teilungserklärung, sind insoweit aber zumindest Zweifel entstanden.
Die Klägerin hat an der bislang erfolgten Teilleistung, die sie, wie gezeigt, nur zu einer unvollkommenen Inhaberin des erworbenen Miteigentumsanteils und Sondereigentums gemacht hat, auch kein Interesse (vgl. § 323 Abs. 5 S. 1 BGB).
Das Rücktrittsrecht ist auch nicht etwa ausgeschlossen. Ein Fall des § 323 Abs. 6 BGB liegt nicht vor. Die vom Beklagten herangezogenen Regelungen in § 442 Abs. 1 S. 1 BGB oder in Ziff. VII. 4. und 5. des Kaufvertrages greifen nicht. Sie alle schließen nämlich allenfalls Gewährleistungsrechte der Klägerin aus. Um solche geht es hier allerdings nicht.
3.
Der von der Klägerin erklärte Rücktritt ist auch nicht etwa nach § 218 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam, weil der Anspruch auf Leistung verjährt wäre.
Der Anspruch der Klägerin aus § 433 Abs. 1 S. 1 BGB und Ziff. II. des Kaufvertrages vom 28.11.2011 ist bislang nämlich nicht verjährt. Die Verjährungsfrist beträgt, weil Gegenstand des Anspruchs die Übertragung von Eigentum an einem Grundstück ist, zehn Jahre (§ 216 BGB). Der Lauf der Frist begann mit der Entstehung des Anspruchs (§ 200 BGB). Dieser Zeitpunkt lag, weil der Kaufvertrag erst im Jahre 2011 abgeschlossen wurde, jedenfalls nicht vor dem Jahre 2011, weshalb zum maßgeblichen Zeitpunkt der Klageerhebung (vgl. § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB) im Dezember 2019 von einem Ablauf der Verjährungsfrist nicht ausgegangen werden kann.
4.
Die Notwendigkeit der Verurteilung lediglich zur Leistung Zug-um-Zug ergibt sich aus §§ 348 S. 2 und 322 Abs. 1 BGB.
II.
Auch mit dem Klageantrag zu 2) hat die Klage Erfolg.
Mit diesem Klageantrag ist die Klage zulässig. Insbesondere fehlt ihr nicht das nach § 256 Abs. 1 ZPO erforderliche Feststellungsinteresse. Dieses ergibt sich aus den Erleichterung im Rahmen der Zwangsvollstreckung, die sich für die Klägerin aus der begehrten Feststellung ergeben (vgl. § 756 ZPO).
Die Klage ist insoweit auch begründet. Der Beklagte befindet sich mit der Annahme der Rückübertragung des streitbefangenen Miteigentumsanteils sowie des streitbefangenen Sondereigentums im Sinne der §§ 293 ff. BGB in Verzug.
In der Person des Beklagten ist ein aus § 346 Abs. 1 BGB folgender und auf Rückübertragung von Miteigentumsanteil und Sondereigentum gerichteter Anspruch gegen die Klägerin entstanden, der im Sinne des § 271 Abs. 1 BGB erfüllbar war. Die Klägerin war zur Leistung bereit und auch imstande (vgl. § 297 BGB). Die Klägerin hat dem Beklagten die Leistung auch angeboten. Weil für die Rückübertragung durch Einigung und Eintragung die Mitwirkung des Beklagten erforderlich war (vgl. § 873 Abs. 1 BGB und § 4 Abs. 1 WEG), genügte hierfür die Aufforderung an den Beklagten, bei der Rückabwicklung des Kaufvertrages mitzuwirken (vgl. § 295 S. 2 BGB). Diese ergab sich aus dem Schreiben der Klägerin vom 28.12.2019. Daraufhin ist der Beklagte untätig geblieben, hat er also die ihm angebotene Leistung nicht angenommen (vgl. § 293 BGB).
III.
Weiterhin hat die Klage mit dem Klageantrag zu 3) Erfolg.
Die Klage ist insoweit zulässig. Insbesondere fehlt ihr entgegen der Einschätzung des Beklagten das nach § 256 Abs. 1 ZPO erforderliche Feststellungsinteresse nicht.
Zwar fehlt das Feststellungsinteresse grundsätzlich immer dann, wenn der Kläger dasselbe Ziel mit einer Klage auf Leistung erreichen kann. Es besteht jedoch – anders als etwa im Verwaltungsprozess (vgl. § 43 Abs. 2 VwGO) – keine allgemeine Subsidiarität der Feststellungsklage gegenüber der Leistungsklage. Vielmehr ist eine Feststellungsklage trotz der Möglichkeit, Leistungsklage zu erheben, zulässig, wenn die Durchführung des Feststellungsverfahrens unter dem Gesichtspunkt der Prozesswirtschaftlichkeit zu einer sinnvollen und sachgemäßen Erledigung der aufgetretenen Streitpunkte führt (vgl. BGH, Urt. v. 19.04.2016 – VI ZR 506/14 – juris, Rn. 6; BGH, Urt. v. 15.03.2006 – IV ZR 4/05 – juris, Rn. 19 sowie Reichold, in: Thomas/Putzo, ZPO, 36. Aufl. 2015, § 256 Rn. 18). Dementsprechend ist in der Rspr. anerkannt, dass Feststellungsklage namentlich dann erhoben werden kann, wenn eine Schadensentwicklung noch nicht abgeschlossen ist (vgl. BGH, Urt. v. 19.04.2016 – VI ZR 506/14 – juris, Rn. 6).
Ausgehend von diesen Grundsätzen, war es der Klägerin unbenommen, Feststellungsklage zu erheben. Es ist einer sinnvollen und sachgemäßen Erledigung der aufgetretenen Streitpunkte durchaus dienlich, bereits jetzt zu entscheiden, ob und ggf. in welchem Umfang der Beklagte zur Erstattung verpflichtet ist. Die Schadensentwicklung anlässlich des am 28.11.2011 abgeschlossenen Kaufvertrages ist nämlich noch nicht abgeschlossen. Zur Zeit kann noch nicht abschließend beurteilt werden, zu welchen Nachteilen es im Vermögen der Klägerin insbesondere im Rahmen der vorzunehmenden Rückabwicklung noch kommen wird.
Die Klage ist insoweit auch begründet. Der Beklagte ist verpflichtet, der Klägerin sämtliche Schäden zu ersetzen, die ihr aus dem Immobilienkaufvertrag vom 28.11.2011 (UR-Nr. 000/11 des Notars X) und dessen Rückabwicklung entstanden sind oder künftig noch entstehen werden.
Dabei ist ohne Bedeutung, ob dem Beklagten die Eigentumsverschaffung hinsichtlich der überbauten Grundstücksfläche unmöglich ist oder nicht.
Im erstgenannten Fall ergibt sich der Anspruch aus § 311a Abs. 2 S. 1 Var. 1 BGB.
Die Parteien haben einen Kaufvertrag abgeschlossen. Nach diesem Kaufvertrag war der Beklagte (auch) dazu verpflichtet, diejenige Grundstücksfläche des Flurstücks 03 zu veräußern, die unterhalb des Überbaus liegt. Von dieser Pflicht war er im Falle der Unmöglichkeit aber schon zur Zeit des Vertragsschlusses nach § 275 Abs. 1 BGB befreit. Dass der Beklagte hiervon nicht wusste und auch nicht hätte wissen müssen, ist weder ausdrücklich vorgetragen noch sonst ersichtlich.
Im letztgenannten Fall ergibt sich der Anspruch aus §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 1 S. 1 BGB.
In Gestalt des Kaufvertrages vom 28.11.2011 liegt das erforderliche Schuldverhältnis vor. Die hieraus folgende Verpflichtung, die überbaute Grundstücksfläche zu übereignen, hat der Beklagte trotz entsprechender Mahnung mit Schreiben vom 23.09.2019 bis heute nicht erfüllt. Tatsachen, aus denen sich ergibt, dass der Beklagte den Verzug im Sinne des § 286 Abs. 4 BGB nicht zu vertreten hat, sind weder ausdrücklich vorgetragen noch sonst aus den zur Akte gereichten Unterlagen ersichtlich.
IV.
Schließlich hat die Klage auch mit dem Klageantrag zu 4) Erfolg. Sie ist auch insoweit begründet. Die Klägerin kann vom Beklagten die Erstattung ihrer außergerichtlichen Kosten in Höhe von 2.480,44 EUR nebst Zinsen in beantragter Höhe verlangen.
Die Erstattungsforderung ergibt sich entweder aus der Vorschrift des § 311a Abs. 2 S. 1 Var. 1 BGB oder aber aus den Vorschriften §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 1 S. 1 BGB. Die Voraussetzungen beider Vorschriften liegen, wie aufgezeigt, vor und die Rechtsfolge beider Vorschriften ist auf Ersatz von Folgeschäden gerichtet (für § 311a Abs. 2 S. 1 Var. 1 BGB vgl. BGH, Urt. v. 08.05.2014 – VII ZR 203/11 – juris, Rn. 27 sowie Grüneberg, in: Palandt, BGB, 77. Aufl. 2018, § 311a Rn. 7)
Die Zinsforderung ergibt sich dem Grunde nach aus § 291 S. 1 Hs. 1 BGB. Der Höhe nach folgt sie aus §§ 291 S. 2, 288 Abs. 1 S. 2 BGB.
V.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 S. 1 und 2 ZPO.
Die folgenden rechtlichen Bereiche sind u.a. in diesem Urteil relevant
- Vertragsrecht (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB): Der Text bezieht sich in erster Linie auf einen Grundstückskaufvertrag und einen daraus resultierenden Rechtsstreit. Dabei werden verschiedene Aspekte des Vertragsrechts berührt, insbesondere die Bereiche Gewährleistung und Rücktritt. Konkrete Normen sind hier § 323 BGB (Rücktritt wegen Nichterfüllung) und § 346 BGB (Folgen des Rücktritts), welche im Text zitiert werden. Diese Normen regeln die Bedingungen und Folgen eines Rücktritts von einem Vertrag, wenn eine Partei ihre vertraglichen Pflichten nicht erfüllt.
- Grundstücksrecht (BGB): Ein zentraler Aspekt des Textes bezieht sich auf Eigentums- und Besitzverhältnissevon Grundstücken und Immobilien. Hier sind vor allem § 903 BGB (Inhalt des Eigentums) und § 912 BGB (Überbau) relevant. Letzterer ist besonders wichtig, da er die Regelungen für den Fall enthält, dass ein Gebäude die Grenze des eigenen Grundstücks überschreitet und auf dem Nachbargrundstück steht.
- Zivilprozessrecht (Zivilprozessordnung, ZPO): Der Text behandelt ein Urteil des Landgerichts Arnsberg und erwähnt daher implizit auch die Bestimmungen des Zivilprozessrechts, insbesondere bezüglich der Zuständigkeiten von Gerichten und der Durchführung von Gerichtsverfahren. Konkret relevant sind hier § 253 ZPO (Klageantrag), da es um die Frage geht, welche Ansprüche die Klägerin in ihrem Antrag stellen kann, und § 256 ZPO (Feststellungsklage), da es darum geht, ob eine Feststellungsklage trotz der Möglichkeit, eine Leistungsklage zu erheben, zulässig ist.
- Verwaltungsrecht (Verwaltungsgerichtsordnung, VwGO): Obwohl der Text hauptsächlich Zivilrecht betrifft, wird auch das Verwaltungsrecht in Bezug auf die Grundstücksteilung und -registrierung berührt. § 43 Abs. 2 VwGO, der im Text erwähnt wird, spielt eine Rolle bei der Beurteilung der Zulässigkeit einer Feststellungsklage.
