Contact for English speaking clientsOLG Frankfurt – Az.: 18 U 6/11 – Urteil vom 20.04.2012
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Wiesbaden vom 2.2.2011 teilweise abgeändert und zur Klarstellung wie folgt neu gefasst:
Die Beklagten werden unter Klageabweisung im Übrigen verurteilt, als Gesamtschuldner an die Kläger als Mitgläubiger € 1.341,99 nebst Zinsen hieraus in Höhe von 2 Prozentpunkten über dem Diskontsatz hieraus für den Zeitraum vom 19.2.1993 bis zum 31.12.1998 sowie Zinsen in Höhe von 2 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz vom 1.1.1999 bis zum 29.3.2010 und in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 30.3.2010 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Berufung der Beklagten zurückgewiesen.
Die Kosten erster Instanz sind wie folgt zu tragen:
Von den Gerichtskosten haben die Kläger je 27,5% und die Beklagte zu 1. 45% zu tragen. Von den außergerichtlichen Kosten der Kläger hat die Beklagte zu 1. 45% zu tragen. Von den außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1. haben die Kläger je 18,75% zu tragen. Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2. haben die Kläger je zur Hälfte zu tragen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Beklagten je zur Hälfte zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die Parteien streiten um das Bestehen von Nachzahlungsansprüchen aus einem Grundstückskaufvertrag. Mit notariellem Vertrag vom …1.1993 (Anlage K 1, Bl. 13 ff d.A.) verkauften die Kläger an die …gesellschaft mbH (nachfolgend: A GmbH) 1.346 qm Ackerland; Grundbuch des AG Offenbach, Gemarkung …, Band …, Blatt …, Flur …, Flurstück ….
Der Boden wurde zum Preis von DM 75,-/qm veräußert (insgesamt, incl. einer Entschädigung für Obstbäume von DM 874,-, DM 101.824,-). Dem Kauf lag eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme der Stadt … zu Grunde, die bereits im Jahre 1973 durch das Land verordnet worden war. Soweit die damals gemäß § 54 III Städtebauförderungsgesetz (heute § 166 III BauGB) erwerbspflichtige Stadt … nicht Enteignungsverfahren durchgeführt hatte, war die die A GmbH mit der Ausübung der Erwerbspflicht beauftragt worden. Sie schloss mit den Eigentümern notarielle Verträge, die in einer Preisangleichungsklausel unter anderem auf die gerichtliche Klärung der Entschädigungshöhe in den Enteignungsverfahren Bezug nahmen. Wörtlich heißt es in der Preisangleichungsklausel des Vertrags vom …1.1993 (Bl. 20 f d.A.) unter anderem:
„1. …führt die Überprüfung der Entschädigungshöhe bei vergleichbaren Grundstücken im Enteignungsverfahren bzw. einem Verfahren über den Antrag auf Entziehung des Eigentums oder in den sich möglicherweise daran anschließenden gerichtlichen Verfahren zu einer Erhöhung des Quadratmeterverkehrswertes (Entschädigungshöhe), so verpflichtet sich die Käuferin, einen nach Maßgabe der Bodenwertermittlungsvorschriften und der nachfolgenden Abreden festzulegenden Erhöhungsbetrag zu zahlen…
…
4. Als Erhöhungsbetrag je qm verkaufte Grundstücksfläche ist zu zahlen:
…
b) bei Veränderungen der Entschädigungshöhe in einem Enteignungsverfahren bzw. Eigentumsentziehungsverfahren die Differenz zwischen dem in diesem Vertrag festgelegten Quadratmeterkaufpreis und dem neu zu ermittelnden Quadratmeterverkehrswert, der wie folgt festgestellt wird:
Im Falle eines Erhöhungsverlangens gilt, sofern die Enteignungsbehörde oder ein Gericht bei der Überprüfung der Entschädigungshöhe den Anfangswert für ein vergleichbares Grundstück in ihrer / seiner rechtskräftigen Entscheidung festgestellt hat, dieser festgestellte Anfangswert desjenigen Grundstücks für das das Erhöhungsverlangen gestellt wurde…
Der bereits feststehende bzw. neu ermittelte Anfangswert ist bis zum Tage des Abschlusses dieser Vereinbarung fortzuschreiben.
Im Falle eines Erhöhungsverlangens gilt, sofern die Enteignungsbehörde oder ein Gericht bei der Überprüfung der Entschädigungshöhe den Anfangswert für ein vergleichbares Grundstück in ihrer / seiner rechtskräftigen Entscheidung festgestellt hat, dieser festgestellte Anfangswert des Vergleichsgrundstücks auch als Anfangswert desjenigen Grundstücks für das das Erhöhungsverlangen gestellt wurde.
Hat die Enteignungsbehörde oder das Gericht in ihrer / seiner Entscheidung weitere Bewertungskriterien zugrunde gelegt, so sind diese bei der Neuermittlung des Anfangswertes ebenfalls zugrunde zu legen, soweit hinsichtlich der einzelnen Kriterien für das hier verkaufte Grundstück die Vergleichbarkeit gegeben ist.
Der bereits feststehende bzw. neu ermittelte Anfangswert ist bis zum Tage des Abschlusses dieser Vereinbarung fortzuschreiben.
Bei der Fortschreibung sind von der Enteignungsbehörde bzw. dem Gericht hierfür hinsichtlich des Vergleichsgrundstücks festgestellte Bewertungskriterien ebenfalls zu berücksichtigen….
Eventuelle Nachzahlungen nehmen nicht an der Änderung der allgemeinen Preisverhältnisse (Wertsteigerungsrechtsprechung) teil. Ein evtl. Nachzahlungsbetrag ist ab Fälligkeit des in dieser Urkunde vereinbarten Kaufpreises bis zu seiner Auszahlung mit 2% über dem Diskontsatz der Deutschen Bundesbank zu verzinsen.
Ein Wertausgleich wegen geringerer Verkehrswerte ist ausgeschlossen.
Diese Vereinbarung gilt für die Dauer von fünf Jahren seit Abschluß dieses Vertrages.
Sollten jedoch innerhalb dieser fünf Jahre Gerichtsverfahren zur Überprüfung der Entschädigungshöhe ….anhängig gemacht worden sein, so findet die Fünfjahresfrist bezüglich der Ergebnisse dieser Verfahren keine Anwendung. Auch bezüglich der Ergebnisse zur Zeit anhängiger Gerichtsverfahren findet die Fünfjahresfrist keine Anwendung. Insoweit verlängert sich die Fünfjahresfrist bis zum rechtskräftigen Abschluß der gerichtlichen Verfahren.“
Der Baulandsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main entschied am 26.3.2007 rechtskräftig in verschiedenen Entschädigungsverfahren (Az.: 100 U 3/96; 100 U 4/96; 100 U 5/96; 100 U 6/96; 100 U 7/96), die dieselbe Entwicklungsmaßnahme betrafen. Die Entscheidungen griffen auf Gutachten des Sachverständigen Dr. SV1 zurück, auf deren Grundlage der Baulandsenat die Grundstückswerte nach Stichtagen für die Jahre 1971 bis 2007 im Zweijahresrhythmus tabellarisch aufführte.
Auf das Nachzahlungsverlangen der Kläger vom 22.6.2007 schlug die A GmbH unter dem 15.8.2008 die Zahlung eines Betrags von € 47.939,93 zzgl. Zinsen, insgesamt € 84.486,42 vor. Bei der Berechnung des Betrags griff die A GmbH auf die durch den Baulandsenat erstellte Wertfortschreibungstabelle zurück.
Mit Eintragung in das Handelsregister am 28.6.2010 (HR Auszug Anlage G 13, Bl. 322 d.A.) wurde die A GmbH umgewandelt in die B-Gesellschaft mbH & Co KG (Beklagte zu 1.). Deren Komplementärin wurde die C GmbH (Beklagte zu 2.).
Die Kläger haben die am 29.3.2010 zugestellte Klage ursprünglich gegen die A GmbH erhoben und beantragt, diese Beklagte zu verurteilen, an die Kläger € 78.840,06 nebst Zinsen in Höhe von 2% über dem Diskontsatz hieraus für den Zeitraum vom 19.1.1993 bis zum 31.12.1998 sowie Zinsen in Höhe von 2% über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 1.1.1999, Zinsen in Höhe von 5% über dem Basiszinssatz aus € 78.840,06 seit Rechtshängigkeit zuzüglich vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von € 2.895,03 zu zahlen.
Das Landgericht hat am 8.6.2010 ein Teilanerkenntnisurteil zu Lasten der ursprünglich beklagten A GmbH erlassen (Bl. 228 f d.A.) und die damalige Beklagte auf diesem Weg verurteilt, an die Kläger € 47.939,93 zzgl. Zinsen in Höhe von 2 Prozentpunkten über dem Diskontsatz hieraus seit dem 18.2.1993 bis zum 31.12.1998 sowie Zinsen in Höhe von 2 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 1.1.1999 bis zur Auszahlung des Nachzahlungsbetrags von € 47.939,93 zu zahlen.
Die Kläger haben mit Schriftsatz vom 4.8.2010 (Bl. 324, 327 d.A.) die Klage gegen die B mbH & Co. KG als Rechtsnachfolgerin gerichtet und gleichzeitig auf die C GmbH als Beklagte zu 2. erweitert.
Sie haben beantragt, diese Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger weitere € 30.900,13 nebst Zinsen in Höhe von 2% über dem Diskontsatz hieraus für den Zeitraum vom 19.1.1993 bis zum 31.12.1998 sowie Zinsen in Höhe von 2% über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 1.1.1999, Zinsen in Höhe von 5% über dem Basiszinssatz aus € 30.900,13 seit Rechtshängigkeit zuzüglich vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von € 2.895,03 zu zahlen.
Hilfsweise haben die Kläger hinsichtlich der Erstattung von Rechtsanwaltskosten beantragt (Bl. 290, 324 d.A.), die Beklagten zu verurteilen, die Kläger gegenüber den Rechtsanwälten RA1, …, von dem Anspruch auf Zahlung einer 1,3 Geschäftsgebühr nach VV 2300 RVG in Höhe von € 2.895,03 für die außergerichtliche Vertretung in der Sache … u.a. / …, die Gegenstand des Rechtsstreits zwischen diesen Parteien LG Wiesbaden 10 O 66/10 ist, freizustellen.
Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen.
Das Landgericht hat die Beklagten am 2.2.2011 unter Klageabweisung im Übrigen verurteilt, als Gesamtschuldner an die Kläger als Mitgläubiger € 1.341,99 nebst Zinsen hieraus in Höhe von 2% über dem Diskontsatz für den Zeitraum vom 19.1.1993 bis zum 31.12.1998 sowie Zinsen in Höhe von 2% über dem Basiszinssatz vom 1.1.1999 bis zum 28.3.2010 sowie in Höhe von 5% über dem Basiszinssatz seit dem 29.3.2010 zu zahlen (Bl. 401 ff d.A.).
Es hat zur Begründung unter anderem ausgeführt, den Klägern stehe nach § 433 II BGB in Verbindung mit der Preisangleichungsklausel ein weiterer Kaufpreisbetrag zu. Dabei sei es sachgerecht, den zum Verkaufszeitpunkt bestehenden Grundstücksverkehrswert unter Rückgriff auf die Feststellungen des Baulandsenats zu schätzen. Da hinsichtlich der Grundstücksqualität lediglich von Bauland mit langfristiger Bauerwartung ausgegangen werden könne und der Vertragszeitpunkt etwa in der Mitte des maßgeblichen Zweijahreszeitraums liege, sei über den anerkannten Betrag hinaus eine Mehrforderung von DM 1,95/qm anzunehmen, woraus sich ein den Klägern weiterhin zuzuerkennender Betrag von lediglich € 1.341,99 errechne. Aus diesem Betrag seien seit 30.3.2010 nach § 291 BGB Rechtshängigkeitszinsen zu leisten. Demgegenüber könne die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten mangels Kausalzusammenhangs zwischen einem Verzug der Käuferin und ihrer Entstehung nicht gefordert werden.
Hinsichtlich weiterer Einzelheiten der Urteilsbegründung wird auf die Entscheidungsgründe des angegriffenen Urteils (Bl. 401 ff d.A.) Bezug genommen.
Die Beklagten haben gegen das am 7.2.2011 (EB Bl. 423 d.A.) zugestellte Urteil am 4.3.2011 Berufung eingelegt. Nachdem die entsprechende Frist bis 7.5.2011 verlängert worden ist, haben die Beklagten die Berufung mit Eingang am 9.5.2011, einem Montag, begründet.
Die Beklagten sind unter anderem der Auffassung, die durch den Baulandsenat entwickelte Wertetabelle sei für das Rechtsverhältnis der Parteien nicht maßgeblich. Jedenfalls sei der für das streitbefangene Grundstück zum Vertragsstichtag relevante Verkehrswert nach dem in der Wertetabelle des Baulandsenats für den 31.12.1991 ausgewiesenen Wert mit DM 144,66 / qm zu ermitteln, so dass den Klägern über den anerkannten Betrag hinaus kein weiterer Anspruch zustehe. Die durch den Baulandsenat erstellte Wertetabelle sei im Übrigen für die Ermittlung von Zwischenwerten im Wege einer linearen Interpolation nicht geeignet.
Die Beklagten beantragen, das angefochtene Urteil des Landgerichts Wiesbaden vom 21.4.2011 abzuändern und die Klage abzuweisen.
Die Kläger beantragen, die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigen das angegriffene Urteil.
Von der ergänzenden Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen des erstinstanzlichen Urteils sowie der weiteren Darstellung verändernden bzw. ergänzenden Parteivortrags (§ 540 I Ziff.1 ZPO) wird in Anwendung der §§ 540 II, 313a I S.1 ZPO abgesehen. Denn der Senat hat die Revision nicht zugelassen (s.u.); die Beschwer der Beklagten übersteigt € 20.000,- nicht, so dass ein Rechtsmittel gegen das Berufungsurteil unzweifelhaft nicht zulässig ist, §§ 544 ZPO, 26 Ziff. 8 EGZPO n.F. (Art. 3 Nr. 1 des Gesetzes vom 21.10.2011, BGBl. I, 2082).
II.
Die zulässige Berufung ist in der Sache nur in geringem Umfang erfolgreich, denn im Übrigen beruht das angegriffene Urteil weder auf einer Rechtsverletzung (§§ 513 I, 546 ZPO), noch rechtfertigen die zu Grunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§§ 513 I, 529 ZPO).
Gegenstand des Berufungsverfahrens ist nicht das durch das Landgericht am 8.6.2010 erlassene Teilanerkenntnisurteil, sondern lediglich das am 2.2.2011 erlassene Schlussurteil. Dessen Überprüfung ist allein an der Berufung der Beklagten auszurichten, denn die Kläger haben das landgerichtliche Urteil nicht angegriffen.
1. Zu Recht hat das Landgericht Wiesbaden den Klägern einen Zahlungsanspruch in Höhe von jedenfalls € 1.341,99 zuerkannt.
Ein derartiger Anspruch der Kläger folgt aus § 433 II BGB a.F., Art. 229, § 5 EGBGB in Verbindung mit dem notariell protokollieren (§§ 313, 125 BGB a. F.) Grundstückskaufvertrag vom …1.1993.
Die Beklagten haben nach der unstreitig von dem Vertrag umfassten Preisangleichungsklausel einen weiteren Betrag in mindestens der vorgenannten Höhe an die Kläger zu leisten. Dabei ist das Landgericht zutreffend davon ausgegangen, dass es sich bei den Klägern um Mitgläubiger im Sinne von § 432 BGB handelt. Denn durch den Grundstücksverkauf erlangten die Kläger gemeinsam eine Forderung, die nach §§ 744 I, 747 BGB der gemeinschaftlichen Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis unterliegt und aus diesem Grund als unteilbar anzusehen ist (BGH, NJW 1998, 1482).
1.1 Die Beklagte zu 1. ist hinsichtlich weiterer aus dem Vertrag vom …1.1993 folgender Ansprüche als Rechtsnachfolgerin der ursprünglichen Käuferin passivlegitimiert. Die Passivlegitimation der Beklagten zu 2., bei der es sich um die Komplementärin der Beklagten zu 1. handelt, ergibt sich aus §§ 161 II, 128 S.1 HGB.
1.2 Die Preisangleichungsklausel ist auch im Hinblick auf die bei Vertragsschluss gültigen Regeln des AGBG (Art. 229, § 5 EGBGB) wirksam. Es bedarf in diesem Zusammenhang keiner vertiefenden Erörterung, ob dieser Vertragsbestandteil als bloße Abrede über den unmittelbaren Gegenstand einer Hauptleistung bei Annahme von allgemeinen Geschäftsbedingungen überhaupt der Inhaltskontrolle nach dem AGBG unterliegen würde (BGH, VersR 2001, 184, BGH, NJW 2001, 2014). Denn von dem Vorliegen allgemeiner Geschäftsbedingungen kann nicht ausgegangen werden. Dies sind nach § 1 I AGBG alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrages im Sinne eines „take it or leave it“ stellt. Auch, wenn die Preisangleichungsklausel oder Teile davon gleichlautend in einer Reihe von Grundstückskäufen vereinbart wurden, ist nicht ersichtlich, dass sie von einer der Vertragsparteien in derart ultimativer Weise in den Vertrag eingeführt wurde.
1.3 Es ist auch keine Verfristung im Sinne von Ziff. 6 der Preisangleichungsklausel eingetreten, so dass dahinstehen kann, ob mit dieser Regelung eine Ausschluss- oder eine Verjährungsfrist vereinbart wurde. Wie sich aus den Aktenzeichen der vorgelegten Urteile des Oberlandesgerichts ergibt, wurden die diesbezüglichen Klagen in jedem Falle innerhalb der vereinbarten Fünfjahresfrist erhoben oder waren zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits erhoben worden. Damit „verlängerte“ sich die Frist nach Ziff. 6 a. E. „bis zum rechtskräftigen Abschluss der gerichtlichen Verfahren“. Bei wortgetreuer Anwendung dieses Teils der Vereinbarung müsste der Fristablauf am Tage des Rechtskrafteintritts angenommen werden. Eine solche Regelung kann von den Vertragsparteien nicht beabsichtigt worden sein. Denn sie ist nicht sinnvoll, da sie die Käuferseite zur Klageerhebung unmittelbar bei Eintritt der Rechtskraft zwingen würde – und wird auch von den Prozessparteien offensichtlich nicht in diesem Sinne verstanden. Angesichts dessen ist Ziff. 6 der Preisangleichungsklausel dahingehend auszulegen, dass nicht das Ende, sondern der Beginn der Fünfjahresfrist bis zum Rechtskrafteintritt verschoben wird. Von einem Erlass der Urteile in den Baulandsachen im Jahre 2007 ausgehend, ist die vorliegende Klage im Jahre 2010 rechtzeitig mit fristunterbrechender (§ 209 I BGB a.F.) oder -hemmender (§ 204 I Nr. 1 BGB n.F.) Wirkung erhoben worden.
1.4 a) Nach dem Inhalt der Preisangleichungsklausel ist der von der damaligen Käuferin zu leistende Grundstückspreis in zwei Fällen zu verändern. Während die erste Alternative auf den Quadratmeterpreis abstellt, der bei anderen nach Vertragsschluss erfolgenden freihändigen Grundstücksankäufen vereinbart wird, greift die zweite Alternative auf die gerichtliche bzw. behördliche Überprüfung der im Enteignungsverfahren zu erbringenden Entschädigung zurück. Die letztgenannte Fallgestaltung wird von den Klägern im Hinblick auf die durch das Oberlandesgericht Frankfurt am Main entschiedenen Baulandsachen in Bezug genommen. Sie führt zu der Annahme eines den gezahlten Betrag von DM 75,- übersteigenden Quadratmeterpreises.
Unter Beachtung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und Einschaltung des Gerichtssachverständigen Dr. SV1 fixierte der Baulandsenat des Oberlandesgerichts den sogenannten Qualitätsstichtag, d.h. den Zeitpunkt, an dem das Grundstück von jeder qualitativen Fortentwicklung ausgeschlossen ist, für die im streitbefangenen Entwicklungsgebiet belegenen Grundstücke auf den 31.7.1971 (z.B. Urteil vom 26.3.2007 in der Sache 100 U 6/96, S. 9, Bl. 119 d.A.). Aufbauend auf der qualitativen Einordnung der Grundstücke als Bauland oder Bauerwartungsland wurde für den Qualitätsstichtag ein Anfangswert ermittelt. Dieser ist in Enteignungsfällen bis zum sogenannten Bewertungsstichtag, dem Tag der Enteignungsdurchführung, fortzuschreiben. Das Oberlandesgericht hat diesen Anfangswert für Grundstücke der höchsten Qualitätsstufe (baureifes Land) am 31.7.1971 auf DM 89,77/qm beziffert und niedrigeren Qualitätsstufen eine prozentuale Quote von diesem Wert zugeordnet. Diese beläuft sich etwa für Grundstücke mittlerer Bauerwartung auf 24,87% und für Grundstücke langfristiger Bauerwartung auf 19,49%. Durch den Baulandsenat wurden die für den 31.12.1971 festgestellten Werte fortgeschrieben und im Zweijahresrhythmus für die nach dem Qualitätsstichtag liegende Zeit in einer Tabelle (vorgenanntes Urteil S.36, Bl. 146 d. A.) aufgelistet.
Bei einer den Sinn der vertraglichen Vereinbarungen wahrenden Gleichsetzung von Bewertungsstichtag und Verkaufszeitpunkt führen die Feststellungen des Baulandsenats zu der Annahme eines den Quadratmeterpreis von DM 75,- am 19.1.1993 übersteigenden Grundstückswertes. Dabei bedarf es im Hinblick auf das in der Preisangleichungsklausel vereinbarte Merkmal der Vergleichbarkeit der Grundstücksqualität – die zwischen den Parteien streitig ist (Bauland mit langfristiger oder mittelfristiger Bauerwartung) – keiner Vertiefung. Ebenso erübrigt sich an dieser Stelle ein Eingehen auf die Frage, ob in Anwendung der durch den Baulandsenat erarbeiteten Wertetabelle auf den vor oder nach dem Vertragsstichtag genannten Wert abzustellen oder eine Zwischenwertermittlung vorzunehmen ist. Denn auch bei Annahme der geringsten Grundstücksqualität und Heranziehung des niedrigen für das Jahr 1991 festgehaltenen Tabellenwerts ergibt sich ein Quadratmeterpreis, der deutlich über dem o.a. Wert von DM 75,- liegt (DM 742,21/qm x 19,49% = DM 144,66/qm).
b) Die Parteien vereinbarten als Rechtsfolge eine Neufeststellung des sich am Verkaufsstichtag ergebenden Grundstückswerts, sinngemäß in folgender Art und Weise: Der durch das Gericht festgestellte Anfangswert (= Wert am Qualitätsstichtag) für ein vergleichbares Grundstück ist auch als Anfangswert des verkauften Grundstücks heranzuziehen. Dieser Wert ist unter Berücksichtigung der Bodenwertermittlungsvorschriften auf den Vertragsstichtag fortzuschreiben.
Den Beklagten ist einzuräumen, dass nach dem Wortlaut der getroffenen Vereinbarung nur dem durch den Baulandsenat festgestellten Anfangswert, nicht aber der durch diesen Senat erarbeiteten Wertfortschreibung ein die Parteien bindender Charakter zukommt.
Dies schließt indes die Heranziehung der Wertetabelle in Anwendung des § 287 II ZPO nicht aus. Die Vorschrift des § 287 ZPO zielt auf eine Vereinfachung und Beschleunigung des Verfahrens ab. Sie nimmt dabei in Kauf, dass das Ergebnis der Schätzung unter Umständen nicht vollständig mit der Wirklichkeit übereinstimmt (BGH, VersR 2008, 214).
Es ist eine auf der Werttabelle des Baulandsenats basierende Schätzung vorzunehmen, da die Tabelle eine hinreichende Schätzungsgrundlage liefert und von einer auf den vorliegenden Einzelfall bezogenen gutachterlichen Wertermittlung kein im angemessenen Verhältnis zum Aufwand stehender Erkenntnis- und Gerechtigkeitsgewinn zu erwarten ist. Ob und in welchem Umfang anderes geboten wäre, wenn die Ermittlung der Tabellenwerte im Widerspruch zu einschlägigen bodenrechtlichen Wertermittlungsmaßstäben stehen würde, kann dahinstehen. Denn derartige Fehler werden von der Beklagten – die im Rahmen ihrer außergerichtlichen Einigungsversuche schließlich selbst auf die Tabelle zurückgriff – nicht vorgetragen und sind auch nicht aus anderem Grunde ersichtlich.
Der Anwendung des § 287 II ZPO stehen die vertraglichen Vereinbarungen bereits deshalb nicht entgegen, weil die am erkennbaren Parteiwillen orientierte Auslegung der Preisangleichungsklausel nicht zu der Annahme führt, es dürfe nach den getroffenen Vereinbarungen hinsichtlich der Fortschreibung des Anfangswerts nicht auf die Ergebnisse der Bearbeitung durch den Baulandsenat abgestellt und müsse zwingend ein auf die individuellen Grundstücksgegebenheiten bezogenes Sachverständigengutachten eingeholt werden. Vielmehr unterstützt die Auslegung der Vereinbarung gerade eine Heranziehung der durch den Baulandsenat aufgelisteten Werte. Zwar ergibt sich aus ihr nicht unmittelbar, dass auch hinsichtlich der Fortschreibung des Anfangswerts das Ergebnis der gerichtlichen Prüfung heranzuziehen ist. Eine derartige ausdrückliche Abrede wäre allerdings auch nicht zweckmäßig gewesen, da zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht vorausgesehen werden konnte, dass das Ergebnis der Gerichtsverfahren auch zur Ermittlung der Wertfortschreibung für andere Grundstücke nutzbar gemacht werden kann. Darüber hinaus zeigt sich aus den Vereinbarungen der Parteien – insbesondere der Maßgeblichkeit des Anfangswerts sowie der durch das Gericht herangezogenen Bewertungskriterien – dass das Ergebnis der gerichtlichen Prüfung, soweit der Prüfungsumfang bei Vertragsschluss abgesehen werden konnte, auch in das Rechtsverhältnis der vertragschließenden Parteien eingebunden werden sollte. Soweit dies nicht ausschließen mag, individuelle Besonderheiten des vorliegend verkauften Grundstücks ebenfalls zu berücksichtigen, werden solche von keiner der Parteien vorgetragen.
Vor diesem Hintergrund besteht für die von den Beklagten mit Schriftsatz vom 3.4.2012 beantragte Wiedereinsetzung in den vorigen Stand bzw. eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung, die im Hinblick auf die in dem Verfahren des Landgerichts Wiesbaden, Az.: 2 O 206/10, gewonnenen Erkenntnisse verfolgt wird, kein Anlass.
Wie der Senat bereits im Rahmen seines schriftlichen Vergleichs-vorschlags dargelegt hat, ist bei Heranziehung der durch den Baulandsenat erarbeiteten Wertetabelle eine Reihe Betrachtungsalternativen denkbar:
Zum einen kann mit der beklagtenseits vertretenen Auffassung auf den Wert abgestellt werden, der für den dem Vertragsschluss vorausgehenden Feststellungstermin ermittelt wurde. Zum anderen kann der Ansicht der Kläger folgend der Wert des nach dem Vertragsschluss liegenden Feststellungstermins herangezogen werden. Weiterhin ist es denkbar, auf den eine Zweijahresperiode begrenzenden Wert abzustellen, der zeitlich dem Vertragstag am nächsten liegt.
Letztlich ist eine auf beide Werte zurückgreifende Interpolation möglich, die in Ermangelung anderer Berechnungsmaßstäbe linear vorgenommen werden muss.
Die erstgenannte Alternative scheidet bereits deshalb aus, weil der für den Zeitpunkt vor Vertragsschluss ermittelte Grundstückswert die Wertentwicklung in dem darauffolgenden Zweijahreszeitraum nicht abbildet. Dies ergibt sich nicht nur aus dem Aufbau der Wertetabelle und der durch den Baulandsenat für den 20.5.1984 errechneten Interpolation, sondern auch aus dem durch das Landgericht Wiesbaden in dem Verfahren zu Az.: 9 O 65/10 (Berufungs-Az.: 18 U 10/11) eingeholten Gutachten des Sachverständigen SV2. Soweit die Beklagten demgegenüber die Auffassung vertreten, die im folgenden Zweijahreszeitraum liegende Wertsteigerung sei durch Bildung einer 62%igen Wertquote berücksichtigt, kann dem nicht gefolgt werden. Der durch den Baulandsenat herangezogene Sachverständige Dr. SV1 hat im Rahmen seines dem Baulandsenat erstatteten Ergänzungsgutachtens (Anlage G 2, Bl. 154 d.A.) eindeutig dargelegt, dass er mit dieser Verschiebung des Mittelwerts zwischen dem in einer Zweijahresperiode ermittelten niedrigsten und dem höchsten Grundstückspreis lediglich die deutlich stärkere Steigerung der unteren Grundstückspreise berück-sichtigt hat.
Da keine der anderen drei Bewertungsmöglichkeiten aus vergleichbaren grundsätzlichen Erwägungen ausgeschlossen ist, muss das insoweit entscheidende Auswahlkriterium die Frage sein, welche Alternative die größtmögliche Genauigkeit bei der Wertermittlung bietet. Auch wenn der Sachverständige Dr. SV1 in einem der Parallelverfahren die Durchführung einer Interpolation als Herstellung einer „Scheingenauig-keit“ bezeichnet hat (Bl. 567 ff d.A. zu 18 U 10/11) und innerhalb des jeweiligen Zweijahreszeitraums nicht von einer gleichmäßigen Preisentwicklung ausgegangen werden kann, ist die lineare Interpolation die mit den geringsten Unwägbarkeiten verbundene Schätzungsmodalität, die auch im Hinblick auf die vor dem Senat anhängigen Parallelsachen einen einheitlichen Bewertungsmaßstab bietet.
Bei Annahme der niedrigsten Grundstücksqualität (langfristige Bauerwartung) und Fortschreibung des Grundstückswerts im Wege taggenauer linearer Interpolation der für den 31.12.1991 und den 31.12.1993 fixierten Werte errechnet sich für den Vertragsstichtag (…01.1993) ein fortgeschriebener Grundstückswert wie folgt:
für den 31.12.1991 notierter Wert: DM 144,66 (DM 742,21 x 19,49%),
für den 31.12.1993 notierter Wert: DM 148,55 (DM 762,21 x 19,49%),
DM 148,55 – DM 144,66 = DM 3,89,
DM 3,89 ./. 720 Tage = DM 0,0054028/Tag,
DM 0,0054028/Tag x 384 Tage = DM 2,07 (gerundet),
DM 144,66 + DM 2,07 = DM 146,73.
DM 146,73/qm x 1346 qm = DM 197.498,58 = € 100.979,42;
€ 100.979,42 – gez. € 51.614,92 – € 47.939,93 (TeilAU) = € 1.424,57.
Obgleich das Landgericht als Hauptsumme lediglich € 1.341,99 zuerkannt hat, besteht keine Veranlassung, das angegriffene Urteil in diesem Bereich abzuändern. Denn dies würde, da die Beklagte keine Berufung eingelegt hat, zu einer dem Berufungsrecht fremden „reformatio in peius“ zu Lasten der Berufungsklägerinnen führen.
Aus gleichem Grund bedarf der im Übrigen streitige Sachvortrag der Kläger, es habe sich bei dem veräußerten Grundstück um Bauland mittelfristiger Bauerwartung gehandelt, keiner Klärung. Denn die Annahme einer Quote nicht von 19,49%, sondern von 24,87% des Werts baureifen Landes würde ebenfalls zur Erhöhung der Urteilssumme führen.
2. Der nachzuzahlende Betrag ist durch die Beklagten seit dem 19.2.1993 in Höhe von 2 Prozentpunkten über dem Diskont- beziehungsweise Basiszinssatz zu verzinsen. Insoweit ist das landgerichtliche Urteil, das eine entsprechende Verzinsung seit dem …1.1993 (dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses) vorsieht, abzuändern.
In Abweichung von den vor dem Senat anhängigen Parallelsachen sieht die dem Rechtsverhältnis der Parteien zu Grunde liegende Preisangleichungsklausel eine Verzinsung des Nachzahlungsbetrags in oben genannter Höhe ausdrücklich vor.
Zu Recht rügen die Beklagten den im Urteil vorgesehenen Zinsbeginn „…1.1993“ (dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses). Denn nach der vertraglichen Regelung ist ab Fälligkeit der Kaufpreiszahlung zu verzinsen. Diese trat nach Teil I, Ziff. 8 des Vertrags spätestens 10 Tage nach Eingang der Nachricht über die Eintragung der Auflassungsvormerkung ein. Die Beklagte benennt diesen Zeitpunkt unbestritten mit dem 18.2.1993 an (Bl. 464 d.A.), so dass in entsprechender Anwendung des § 188 I BGB der Verzinsungsbeginn auf den 19.2.1993 zu fixieren ist. Dabei ist der Diskontsatz als Bezugsgröße ab Geltung des Diskontsatz-Überleitungsgesetzes (BGBl. I 1998, S.1242) beziehungs-weise ab dem in Art. 229 § 7 I EGBGB genannten Zeitpunkt durch den Basiszinssatz zu ersetzen.
3. Nach §§ 291 BGB a.F., 253 I, 261 I ZPO schulden die Beklagten aus dem zuzuerkennenden Betrag Rechtshängigkeitszins. Dessen Höhe beläuft sich auf 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Da die Nachzahlungsforderung jedenfalls nach dem 1.5.2000 fällig wurde, ist nach Art. 229, § 1 I S.2 EGBGB die Regelung des § 288 BGB in der seit 1.5.2000 geltenden Fassung anzuwenden.
Allerdings ist das Urteil des Landgerichts in Anwendung des § 319 I ZPO insoweit zu korrigieren, als es im Tenor eine Rechtshängigkeitsverzinsung seit dem 29.3.2010 vorsieht. Eine solche Berichtigung ist jederzeit von Amts wegen – auch durch das Berufungsgericht (BGH, NJW-RR 2006, 1628) – vorzunehmen. Wie sich aus den Entscheidungsgründen des landgerichtlichen Urteils ergibt, sollte Rechtshän-gigkeitszins (in zutreffender entsprechender Anwendung des § 187 I BGB) erst ab dem auf die Klagezustellung folgenden Tag, dem 30.3.2010, zugesprochen werden. Insoweit liegt ein offen zu Tage tretende Unrichtigkeit im Sinne eines Schreib- oder Diktatfehlers vor, die zu beheben ist. Gleichzeitig ist das Ende der Vertragsverzinsung auf den 29.3.2010 vorzusehen, denn es ist evident, dass der Rechtshän-gigkeitszins den Vertragszins ohne zeitliche Lücke ablösen sollte.
Soweit das Landgericht den Vertragszins ab Rechtshängigkeit durch den gesetzlichen Rechtshängigkeitszins ersetzt hat, bedarf es mangels Berufung der Kläger keiner Erörterung ob die gesetzliche Verzinsung neben die Vertragsverzinsung tritt oder an deren Stelle geschuldet wird. Aus gleichem Grund kann dahinstehen, ob bereits zu einem früheren Zeitpunkt ein die Zinsfolge des § 288 I BGB auslösender Verzug eintrat.
4. Im Hinblick auf den im Bereich der Verzinsung zu berichtigenden Tenor des landgerichtlichen Urteils ist dessen klarstellende Neufassung geboten, die gleichzeitig die Verwendung des etwa in § 288 I BGB n.F. genannten Begriffs „Prozentpunkt“ ermöglicht.
5. Auch die Kostenentscheidung des landgerichtlichen Urteils ist zu korrigieren. Das Landgericht hat mit zutreffender Begründung von der Anwendung des § 93 ZPO abgesehen, so dass die erstinstanzlichen Kosten gemäß §§ 91, 92 ZPO grundsätzlich nach Quoten zu verteilen sind. Zu berücksichtigten ist allerdings in Anwendung der Baumbach’schen Formel, dass die Beklagten zu unterschiedlichen Teilen am Rechtsstreit erster Instanz beteiligt gewesen sind, so dass sich die Kostenpflicht hinsichtlich der Gerichtskosten sowie der außergerichtlichen Kosten der Kläger aus dem „fiktiven Kostenstreitwert“ von gerundet € 109.740,- (€ 78.840,- + € 30.900,-) berechnet, wobei für die ganz überwiegend obsiegende Beklagte zu 2. § 92 II Ziff.1 ZPO anzuwenden ist.
Als mit dem Rechtsmittel weitgehend unterlegene Parteien haben die Beklagten nach §§ 97 I, 92 I Ziff.1 ZPO die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Ziff.10, 713, denn dieses Berufungsurteil wird mit Verkündung rechtskräftig. Es besteht keine Veranlassung zur Revisionszulassung (siehe sogleich); die für eine Nichtzulassungsbeschwerde maßgebliche Beschwer der Beklagten übersteigt den Wert von € 20.000,00 nicht (§§ 544 ZPO, 26 Ziff. 8 EGZPO n.F.; Art. 3 Nr. 1 des Gesetzes vom 21.10.2011, BGBl. I, 2082).
In Ermangelung der Voraussetzungen nach § 543 II ZPO unterbleibt eine Zulassung der Revision. Im Nachgang zur mündlichen Verhandlung hat sich der Senat nochmals unter Würdigung des Beklagtenschriftsatzes vom 16.4.2012 auch mit dieser Frage beschäftigt, sieht aber nach wie vor keine Veranlassung zur Revisionszulassung. Die von den Beklagten postulierte grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache (§ 543 II S. 1 Nr. 1 ZPO) kann nicht bejaht werden.
Eine solche liegt vor, wenn Rechtsfragen aufgeworfen werden, „die in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen auftreten können, oder wenn andere Auswirkungen des Rechtsstreits auf die Allgemeinheit deren Interessen in besonderem Maße berühren“ (BGH, MDR 2003, 104). Der vorliegende Sachverhalt zeichnet sich dadurch aus, dass das Rechtsverhältnis der Parteien durch die seinerzeit geschlossenen vertraglichen Vereinbarungen bestimmt wird. Insoweit wird nicht verkannt, dass die sich ergebenden Fragestellungen aus Sicht der Beklagten in einer Reihe von ähnlich gelagerten Fällen relevant werden können. Die Anzahl der insoweit in Betracht kommenden Rechtssachen ist jedoch eindeutig begrenzt, so dass eine unbestimmte Vielzahl von Fällen nicht angenommen werden kann. Auch ist nicht ersichtlich, dass die Interessen der Allgemeinheit in einer die Entscheidung des Revisionsgerichts erfordernden Weise betroffen sind. Die Fortbildung des Rechts (§ 543 II S. 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) erfordert eine Entscheidung des Revisionsgerichts, wenn der Rechtsstreit Anlass gibt, „Leitsätze für die Auslegung von Gesetzesbestimmungen des materiellen oder formellen Rechts aufzustellen oder Gesetzeslücken auszufüllen“ (BGH, WM 2002, 1896). Die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 II S. 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) erfordert die Revisionszulassung vorrangig in Divergenzfällen zur Vermeidung einer Rechtsunsicherheit (Zöller-Hessler, 27. Aufl., § 543, Rd.13).
Derartige Konstellationen liegen nicht vor.
