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Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch

LG Memmingen – Az.: 34 O 611/16 – Urteil vom 28.12.2017

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 6.668,00 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 05.03.2016 zu zahlen.

2. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits, einschließlich der Kosten des selbstständigen Beweisverfahrens vor dem Amtsgericht Memmingen, Az. 21 H 4/15, zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 6.668,00 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Kläger machen Ansprüche auf Schadensersatz aufgrund eines Wassereintritts in die Räumlichkeiten ihrer Wohnungen geltend.

Die Kläger sind Eigentümer zweier Wohnungen in der (…) Altstadt. Zum einen handelt es sich um eine vermietete Wohnung im Erd-/ 1.Obergeschoss der (…), zum anderen um eine Wohnung in der (…), die von den Klägern selbst bewohnt wird und unmittelbar an das Gebäude (…) angrenzt. Die Beklagten sind gemeinschaftlich Eigentümer der in der (…) gelegenen Wohnung im 2. Ober-/ Dachgeschoss. Ursprünglich stand die Wohnung der Beklagten im gemeinschaftlichen Eigentum der Beklagten zu 1) und 2), sowie von Frau (…), die jedoch am 06.01.2016 verstorben und durch die Beklagten zu 1 und 2 zu je ½ beerbt worden ist. Bei der klägerischen Wohnung und der darüber liegenden Wohnung der Beklagten in der (…) handelt es sich um altrechtliches Stockwerkseigentum (vgl. Urkunde der Notare (…) vom 27.09.1888, Anlage K5).

Am 27.01.2015 bemerkte der Kläger zu 1), (…), bei Besichtigung, der vermieteten Wohnung, dass Wasser in diese eingetreten war. Abends erfolgte eine weitere Besichtigung im Beisein der Mieterin und Zeugin (…). Dabei begab sich der Kläger zu 1) in die darüber liegende Wohnung der Beklagten und traf dort den Beklagten zu 1), (…), an, der mit dem Aufwischen einer großen Wasserpfütze unterhalb des Waschbeckens des WC beschäftigt war. Der Wasserverbrauch der Wohnung der Beklagten belief sich bei der letzten Ablesung in 2014 aufgrund von Leerstand auf 0 m3 und am 04.03.2015 auf 74 m3.

In der Folgezeit weigerten sich die Beklagten eine Begutachtung ihrer Wohnung zur Feststellung der Schadensursache zuzulassen.

Zur Beseitigung der Schäden in der (…) waren Kosten in Höhe von 275,- € (netto) erforderlich. In der Tannengasse 8 fielen für Malerarbeiten 1.579,- € (netto) und für die Sanierung des Parketts 394,- € (netto) an.

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Die Kläger behaupten, dass das eingetretene Wasser aus der Wohnung der Beklagten stamme und es daher zu Feuchtigkeitsflecken an den Wänden des Bades im 1. Obergeschoss, zu Ablösung der Tapeten an Decke und Wand, sowie dem Aufquellen des Parketts im Vorraum der Wohnung in der (…) gekommen sei. Des Weiteren hätten sich auch Tapeten im Wirtschaftsraum der (…) im 1. Obergeschoss gelöst.

Die Kläger sind der Auffassung, dass ein Wasseraustritt aus der Wohnung der Beklagten ursächlich für die Beseitigungs-/Sanierungskosten sei und dieser im Rahmen eines Schadensersatzes, nebst eines Mietzinsausfalles von Februar 2015 bis einschließlich Februar 2016 i.H.v. 4.420,- € zu ersetzen sei.

Die Kläger beantragen, die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die Kläger gemeinschaftlich € 6.668,00 nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszins ab Rechtshängigkeit dieser Klage zu bezahlen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten bestreiten mit Nichtwissen, dass am 27.01.2015 gegen 11:00 Uhr in der Eigentumswohnung der Kläger in der (…) Wasser von der Decke auf den Boden tropfte, sich an der Decke bereits Feuchtigkeitsflecken gebildet hatten, die sich in die Nachbarräume ausbreiten würden, und die Tapeten von der Decke und den Wänden herunterhingen würden. Des Weiteren wird mit Nichtwissen bestritten, dass im Vorraum das Wasser gestanden sei. Bezüglich der Wohnung im der (…) wird entsprechend bestritten, dass große Mengen Wasser von der Decke in die Räumlichkeiten eingedrungen seien und die Tapeten von der Decke großflächig herunterhingen würden.

Die Beklagten sind der Auffassung, dass sich aus dem Sachverständigengutachten vom 28.04.2015 nicht ergebe, dass der Wasseraustritt auf ihrer Wohnung für den eingetretenen Schaden ursächlich sei, woran auch der hohe Wasserverbrauch der Beklagtenwohnung nichts ändern würde. Des Weiteren sei der monatliche geminderte Mietzins um die Nebenkosten zu reduzieren und der Anspruch sei auf Grund einer Schadensminderungspflicht der Kläger zumindest ab dem Zeitpunkt der ersten Besichtigung durch den Gerichtssachverständigen im Rahmen des selbstständigen Beweisverfahrens zu kürzen.

Die Kläger haben mit Antrag vom 13. Februar 2015 ein selbstständiges Beweisverfahren vor dem Amtsgericht Memmingen (Az. 21 H 4/15) eingeleitet, in dessen Rahmen ein schriftliches Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. (FH) (…) vom 10.09.2015 (Bl. 38/61 d.BA.) samt Ergänzungsgutachten vom 08.12.2015 (Bl. 71/78 d.BA.) eingeholt wurde. Auf die beigezogene Akte des selbstständigen Beweisverfahrens wird Bezug genommen.

Auf Antrag der Kläger vom 05.02.2016 erklärte sich das Amtsgericht Memmingen für die Klage in der Hauptsache mit Beschluss vom 26.04.2016 für unzuständig und hat den Rechtsstreit gem. § 281 Abs. 1 Satz 1 ZPO an das Landgericht Memmingen verwiesen (Bl. 17/19 d.A.).

Das Gericht hat Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung der Zeugin (…) sowie Inaugenscheinnahme der von den Klägern beigebrachten Fotos der streitgegenständlichen Wohnungen im Rahmen der mündlichen Verhandlung am 16.02.2017. Zudem wurde mit Beweisbeschluss vom 05.07.2017 (Bl. 70/72 d.A.) die Einholung eines ergänzenden Sachverständigengutachtens bestimmt, das der Sachverständige Dipl.-Ing. (FH) (…) am 21.08.2017 (Bl. 79/86 d.A.) erstattet hat.

Mit Beschluss vom 09.11.2017 (Bl. 91/93 d.A.) wurde mit Zustimmung der Parteien gem. § 128 Abs. 2 ZPO bestimmt, ohne (weitere) mündliche Verhandlung zu entscheiden und als Zeitpunkt, der dem Schluss der mündlichen Verhandlung entspricht, der 28.11.2017 festgelegt.

Im Übrigen wird zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes auf die von den Parteien gewechselten Schriftsätze samt Anlagen sowie die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 22.12.2016 (Bl. 39/41 d.A.) sowie vom 16.02.2017 (Bl. 49/53 d.A.) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist vollumfänglich begründet, so dass ihr stattzugeben war.

I.

1. Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist das Landgericht Memmingen sachlich und örtlich zuständig auf Grund des Verweisungsbeschlusses des Amtsgerichts Memmingen vom 26.04.2016 gemäß § 281 Abs. 1 Satz 1 ZPO.

2. Die subjektiven Klagehäufungen auf Kläger- und Beklagtenseite sind gemäß § 260 ZPO analog zulässig. Die Kläger und Beklagten sind ihrerseits einfache Streitgenossen gemäß §§ 59, 60 ZPO.

II.

Die Klage ist vollumfänglich begründet, da den Klägern auf Grund der Wasserschäden gegen die Beklagten ein Ausgleichsanspruch aus nachbarschaftlichem Gemeinschaftsrecht gemäß § 906 Abs. 2 S. 2 BGB (analog) zusteht.

1. Die Beklagten sind gesamtschuldnerisch verpflichtet den Kläger einen angemessenen Ausgleich in Höhe von EUR 6.668,00 zu zahlen, da die Kläger aus besonderen Gründen gehindert waren, ihren nachbarschaftlichen Abwehranspruch gem. § 906 Abs. 1, 2 Satz 2 BGB geltend zu machen.

a) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB gegeben, wenn von einem Grundstück im Rahmen seiner privatwirtschaftlichen Benutzung Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung überschreiten, sofern der davon betroffene Eigentümer aus besonderen Gründen gehindert war, diese Einwirkungen nach § 1004 Abs. 1 BGB rechtzeitig zu unterbinden (BGH, Urteil vom 11.06.1999 – V ZR 377/98; Urteil vom 21.03.2003 – V ZR 319/02).

b) Die Voraussetzungen eines Ausgleichsanspruchs liegen vor, insbesondere lag eine Einwirkung „von außen“ auf das Grundstück der Kläger vor, die ursächlich für die Beeinträchtigung war.

aa) Der Ausgleichsanspruch gem. § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB ist neben dem allgemeinen Deliktsrecht anwendbar und tritt nicht im Wege der Subsidiarität zurück (BGH, Urteil vom 15.7.2011 – V ZR 277/10).

bb) Anspruchsgläubiger sind die Kläger als Eigentümer der streitgegenständlichen Wohnungen, während Schuldner des Ausgleichsanspruchs die Beklagten als Eigentümer der darüberliegenden Wohnung sind, wobei auf den Zeitpunkt der Beeinträchtigung abzustellen ist. Der Ausgleichsanspruch ist über den Wortlaut des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB hinaus nicht auf die Folgen der Zuführung unwägbarer Stoffe beschränkt, sondern erfasst auch die Störung durch Grobimmissionen wie etwa vorliegend Leitungswasser (BGH, Urteil vom 12.12.2003 – V ZR 180/03; Urteil vom 21.5.2010 – V ZR 10/10).

cc) § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB setzt des Weiteren voraus, dass die Störung von einem anderen Grundstück herrührt (BGH, Urteil vom 12.12.2003 – V ZR 180/03), es sich also um einen grenzüberschreitenden „Eingriff von außen“ handelt (BGH, Versäumnisurteil vom 10.02.2012 – V ZR 137/11).

Ein „Eingriff von außen“ ergibt sich vorliegend aus einer (weiteren) analogen Anwendung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB. Zunächst ist klarzustellen, dass im vorliegenden Fall lediglich die Beeinträchtigung in der (…) von einem anderen Grundstück aus erfolgte, die Beeinträchtigung in der (…) erfolgte im gleichen Gebäude und damit grundsätzlich nicht „von außen“.

Nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB in diesem Punkt analogiefähig, sofern eine strukturelle Vergleichbarkeit und ein nicht anders zu befriedigendes Schutzbedürfnis besteht (BGH, Urteil vom 12.12.2003 – V ZR 180/03; Urteil vom 21.05.2010 – V ZR 10/10). Bejaht wurde eine Analogie bereits für das Verhältnis zwischen Sondereigentümer im Sinne des Wohnungseigentümergesetzes, sofern die Beeinträchtigung vom Sondereigentum eines Wohnungseigentümers, das Sondereigentum eines Anderen betraf (BGH, Urteil vom 25.10.2013 – V ZR 230/12).

Wenngleich es sich vorliegend nicht um Sondereigentum nach dem WEG handelt, sondern um altrechtliches Stockwerkseigentum, so kann dennoch schon rein formal hier nichts Anderes gelten. Gemäß Art. 182 Satz 1 EGBGB bleibt zur Zeit des Inkrafttretens des BGB bestehendes Stockwerkseigentum bestehen. An die Stelle des Stockwerkseigentums ist heute das WEG getreten (Säcker in Münchener Kommentar zum BGB, 5. Auflage 2010, Art. 182 EGBGB, Rn. 2.). Darüber hinaus besteht auch die für § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB typische Grundkonstellation dahingehend, dass ein billiger Ausgleich der gegenläufigen Interessen bei der Nutzung benachbarter Grundstücke auf der Grundlage eines zur gegenseitigen Rücksichtnahme verpflichtenden nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses geboten ist (BGH, Urteil vom 21.05.2010 – V ZR 10/10). Zwischen verschiedenen Stockwerkseigentümern besteht aufgrund der räumlichen Nähe und der Alltäglichkeit des Zusammenlebens ein besonderes Näheverhältnis, das zwischen den Eigentümern besondere Rücksichtnahmepflichten erwachsen lässt. Diese Rücksichtnahme ist mit denen zwischen Grundstücks- und WEG-Eigentümern vergleichbar, sodass sich auch die Beeinträchtigungen im Gebäude (…) als ein Eingriff „von außen“ darstellt.

dd) Entgegen der Auffassung der Beklagten ist der Wasseraustritt ursächlich für die Beeinträchtigung der klägerischen Wohnung. Zur Überzeugung des Gerichts steht fest, dass Ursache der Beeinträchtigung in den Wohnungen der Kläger eine undichte Rohrleitung im 2. Obergeschoss des Gebäudes in der (…) war. Das Gericht stützt sich dabei insbesondere auf die Feststellungen des Sachverständigen Dipl. Ing (FH) (…) in seinem schriftlichen Gutachten vom 10.09.2015 (Bl. 38/61 d.BA.) samt Ergänzungsgutachten vom 08.12.2015 (Bl. 71/78 d.BA.) und 21.08.2017 (Bl. 79/86 d.A.), denen sich das Gericht nach eigener kritischer Würdigung anschließt.

Der bestellte Sachverständige hat für das Gericht nachvollziehbar dargelegt, dass das eingetretene Wasser vermutlich aus der über der klägerischen Wohnung liegenden Wohnung der Beklagten stammte. Bestehende Unklarheiten in der Formulierung konnten im Rahmen der beiden Ergänzungsgutachten ausgeräumt werden. Diese Feststellungen werden durch weitere Indizien, wie den erhöhten Wasserverbrauch der Beklagtenwohnung, sowie der von den Klägern beigebrachten Fotos der streitgegenständlichen Wohnungen, die im Rahmen der mündlichen Verhandlung am 16.02.2017 in Augenschein genommen wurden, und den Angaben der Zeugin (…) gestützt.

ee) Die weiteren anspruchsbegründenden Voraussetzungen liegen ebenfalls vor. Der Wassereintritt in die Wohnung der Kläger hat die ortsübliche Nutzung zu Wohnzwecken beeinträchtigt, sodass eine Vermietung gänzlich unmöglich war und geht mithin über das zumutbare Maß im Sinne des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB hinaus. Schließlich waren die Kläger auf Grund faktischem Duldungszwang gehindert ihren originären Abwehranspruch geltend zumachen (BGH, Urteil vom 30.05.2003 – V ZR 37/02). Den Klägern war unbekannt, dass in der Wohnung der Beklagten Wasser ausgetreten war, insbesondere auch, da diese leer stand. Es bestanden somit keine Anhaltspunkte, die eine „Nachschaupflicht“ der Kläger begründet hätten.

2. Der im Grunde bestehende Ausgleichsanspruch ist vollumfänglich begründet und nicht aufgrund einer Schadensminderungspflicht zu kürzen.

aa) In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass bei Eingriffen in die Sachsubstanz der Ausgleichsanspruch die Höhe eines Schadensersatzanspruchs erreichen kann (stRspr, BGH, Urteil vom 26.11.1982 – V ZR 314/81; Urteil vom 04.07.1997 – V ZR 48/96).

Demzufolge sind die in der Höhe unstreitigen Substanzverletzungen in den Wohnungen der Kläger in Höhe von 2.248,- € auszugleichen. So sind zur Beseitigung der Schäden in der Weberstraße 19 Kosten in Höhe von 275,- € (netto) und in der Tannengasse 8 für Malerarbeiten 1.579,- € (netto) sowie für die Sanierung des Parketts 394,- € (netto) angefallen, die im Übrigen auch durch den Sachverständigen in seinem Gutachten vom 10.09.2015 (Bl. 38/61 d.BA.) sowie im Ergänzungsgutachten vom 08.12.2015 (Bl. 71/78 d.BA.) bestätigt wurden.

bb) Darüber hinaus sind auch Ertragsausfälle auszugleichen (vgl. für gewerbliche Immobilien: BGH, Urteil vom 23.02.2001 – V ZR 389/99). Die Höhe der Ertragsausfälle bestimmt sich nach der Höhe der Mietminderung. Diese erfolgte unbestritten in voller Höhe von 340,- € monatlich. In rechtlicher Hinsicht ist Bemessungsgrundlage die Bruttomiete, das heißt der Mietzins gem. § 536 BGB inklusive der Mietnebenkosten. Zur Überzeugung des Gerichts ergibt sich aus dem in Augenschein genommen Mietvertrag zwischen den Klägern und der Zeugin und Mieterin (…) vom 21.03.2013 (vgl. Anlage K4) und den Angaben der Zeugin, dass es sich um eine Bruttomiete handelt. Den Klägern ist mithin ein Mietausfall in Höhe von 4.420,- € für den Zeitraum von Februar 2015 bis einschließlich Februar 2016 auszugleichen.

cc) § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB stellt im Grundsatz keinen Schadensersatzanspruch dar, sodass die § 249 ff. BGB und insbesondere § 254 BGB nicht anzuwenden sind, vielmehr sind die Grundsätze der Enteignungsentschädigung anzuwenden (BGH, Urteil vom 01.02.2008 – V ZR 47/07), sodass nur der unzumutbare Teil der Beeinträchtigung auszugleichen ist. Ob § 254 BGB entsprechend anzuwenden ist, wie es in der Rechtsprechung zum Abwehranspruch vertreten wird, oder eine Mitverursachung im Rahmen der Unzumutbarkeit der Beeinträchtigung zu erfolgen hat ist nicht zu entscheiden, da die Berücksichtigung einer Mitverursachung allgemein anerkannt ist.

Eine solche Mitverursachung der Kläger liegt jedoch nicht vor. Entgegen der Auffassung der Beklagten hätten die Kläger nicht zunächst einen anderweitigen Fachmann zu Feststellung der Beeinträchtigungen beauftragen müssen. Im Zivilverfahren gilt grundsätzlich der Beibringungsgrundsatz, sodass die beweisbelastete Partei die für sie günstigen Tatsachen beizubringen hat. Zur Sicherung günstiger Tatsachen obliegt es im Grundsatz der beweisbelasteten Partei die Art der Beweissicherung zu wählen. Nur in Ausnahmefällen kann sich die Auswahl reduzieren. Ein solcher Ausnahmefall liegt hier aber nicht vor. Die Auffassung der Beklagten, dass eine Schadensminderungspflicht das Wahlrecht der Kläger beschränkt, setzt denklogisch voraus, dass dem Kläger eine gleich „effektive“ Art der Beweissicherung offensteht. Ein solche gleich „gerichtsfeste“ Beweissicherungsmöglichkeit bestand nicht. Auf eine weniger „gerichtsfeste“ Beweissicherung kann der Kläger nicht verwiesen werden, da damit letztlich seine Möglichkeit zur effektiven Rechtsdurchsetzung beschnitten würde.

Die Ergebnisse des selbstständigen Beweisverfahrens stehen gemäß § 493 Abs. 1 ZPO den Ergebnissen der Beweisaufnahme vor dem Prozessgericht gleich und sind somit als Sachverständigenbeweis anzusehen und nicht nur als Urkunds- bzw. Augenscheinsbeweis. Die Beweissicherung mittels eines Fachmanns und unter Vorlage von Fotos kann nur im Rahmen einer sachverständigen Zeugenaussage oder durch Inaugenscheinnahme geschehen. Ein gerichtlicher Sachverständigenbeweis geht diesem regelmäßig aufgrund der Neutralität des gerichtlichen Sachverständigen vor. Im Übrigen wären diese Formen der Beweissicherung ihrerseits nicht geeignet einen substantiierten Vortrag der Kläger zu begründen, denn eine Begutachtung der Wohnung der Beklagten wurde dem Kläger nicht gestattet. Es bestand mithin nicht die Möglichkeit aufzuklären, ob das eingedrungene Wasser aus der Wohnung der Beklagten stammte, sodass die Klage mangels nachgewiesener Ursächlichkeit hätte abgewiesen werden müssen.

Die Kläger haben des Weiteren weder mit dem Antrag auf Durchführung des selbstständigen Beweisverfahrens am 13.02.2015 zu lange gewartet, noch wurde nach Abschluss des selbstständigen Beweisverfahrens zu lange mit der Reparatur gewartet. Denn letztlich kann erst mit Abschluss des selbstständigen Beweisverfahrens sichergestellt werden, dass keine Einwendungen mehr gegen das Gerichtsgutachten erhoben werden können, zu deren Bewertung der Sachverständige die zu begutachtenden Räumlichkeiten nochmals betreten und in Augenschein nehmen muss. Erst Recht kann den Klägern keine Mitverursachung für die Dauer des Beweisverfahrens bis zum 14.01.2016 entgegengehalten werden.

3. Die Klage ist auch hinsichtlich der Prozesszinsen gemäß §§ 291, 288 Satz 2 BGB begründet.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1 S. 1, 100 Abs. 1 ZPO. Die Kosten des selbstständigen Beweisverfahrens sind als Kosten der Hauptsache anzusehen. Eine Kostentrennung gemäß § 281 Abs. 3 Satz 2 BGB erfolgt nicht, da keine Mehrkosten angefallen sind.

IV.

Die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 Satz 2 ZPO.

V.

Der Streitwert wurde nach §§ 63, 39ff. GKG, 3ff ZPO festgesetzt.

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