Contact for English speaking clientsLG Münster – Az.: 15 O 58/11 – Urteil vom 04.06.2012
Die Beklagten zu 1 bis 3 werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Kläger als Gesamtgläubiger 4000,00 EUR und 91,25 EUR vorgerichtliche Anwaltsgebühren, insgesamt zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 1.2.2011 zu zahlen.
Die Beklagten zu 1 und 2 werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Kläger als Gesamtgläubiger weitere 140.768,94 EUR sowie 2950,39 EUR vorgerichtliche Anwaltsgebühren, insgesamt zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 18.12.2011 zu zahlen,
Zug um Zug gegen Rückübertragung des Wohnungserbbaurechts an dem Grundstück Amtsgericht E, Größe 557 m², Gebäude- und Freifläche, M-Weg, Anteil 2/3 eingetragen auf dem im Grundbuch von Stadt E Blatt XXX genannten Grundstück sowie Einbauküche, Gartenhaus und Hauswasserwerk.
Es wird festgestellt, dass die Beklagten zu 1 und 2 sich hinsichtlich der Rückübertragung in Annahmeverzug befinden.
Es wird festgestellt, dass die Beklagten zu 1 und 2 verpflichtet sind, als Gesamtschuldner den Klägern als Gesamtgläubigern alle Kosten zu erstatten, die diesen infolge der Rückabwicklung des Kaufvertrages künftig noch entstehen werden.
Die Beklagten zu 1 und 2 tragen die Kosten des Rechtsstreits, der Beklagte zu 3 trägt als Gesamtschuldner neben ihnen 3 % der Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Der Streitwert wird insgesamt auf 150,268,94 EUR festgesetzt,
Tatbestand
Der Beklagte zu 1., von Beruf stellvertretender Filialleiter bei der T-Bank Münster und dort zuständig für Immobilienfinanzierungen, und die Beklagte zu 2. boten über den Beklagten zu 3., einen Immobilienmakler, ihr Wohnungserbbaurecht von 2/3 des Objekts E, M-Weg, zum Verkauf an. Bei dem Objekt handelte es sich um das Elternhaus der Beklagten zu 2., in dem beide Beklagte seit 10 Jahren wohnten. Im Internet wurde das Objekt durch den Beklagten zu 3. mit dem Exposé „EG ETW im 2 Familienhaus mit großem Garten“ eingestellt mit den weiteren Angaben:
„Bauweise: EG ETW mit ausgebauten Souterrain & Garage
Baujahr: 1954/Komplett Sanierung & Renovierung in 2005
Wohnfläche: ca.125 qm & Keller(…)
Aufteilung: 5 Zimmer, Küche, Diele, 2 Bäder, siehe Zeichnung
Besonderheiten: Komplett sanierte EG ETW mit großem Garten in bester Lage, Objekt wurde entkernt und neu aufgebaut (…) wie z.B. neue Böden, Decken & Wände inkl. Isolierung, neue Bäder, Fenster & Türen, alle Leitungen für Strom und Wasser u.u.u. Terrasse vorbereitet für Wintergartenaufbau“.
Die Kläger erhielten eine Wohnflächenberechnung des Beklagten zu 1) mit 127.92 m² (Bl. 15 GA), von denen 19,27 m² als Kinderzimmer I und 12,84 m² als Kinderzimmer II im Keller (Wohnraum) liegen.
Das Erdgeschoss des Hauses verfügt über 3 Zimmer mit Küche, Diele, Bad. Im Schlafzimmer des Erdgeschosses hat der Beklagte zu 1. in Eigenleistung zusammen mit seinem Schwiegervater eine Innendämmung aufgebracht.
Eine Entkernung und ein Neuaufbau im strengen Wortsinne ist nicht erfolgt; der Beklagte zu 1. hat in Eigenleistungen Arbeiten, wie sie im Terminsprotokoll vom 10.10.2011, Bl. 131 GA, geschildert sind, durchgeführt.
Im Kellergeschoss befinden sich neben den Gemeinschaftsräumen zum Waschen und Trocknen und für Heizung und Öl 5 Kellerräume, von denen der Kellerraum I zu dem Wohnungserbbaurecht von 1/3 gehört und anderweitig vermietet ist. In dem Kellerraum III ist ein Badezimmer eingerichtet. Die Kellerräume IV („Kinderzimmer I“) und V („Kinderzimmer 2“) wurden durch die Beklagten als Büroraum bzw. Spielzimmer genutzt. Diese Kellerräume sind mit Ausnahme der Nordwand des Kellerraumes IV mit einer Innenisolierung versehen, die in Eigenleistung aufgebracht wurde.
Die Kläger besichtigten das Haus mehrfach: Ein erster Termin fand mit dem Kläger zu 2. und dem Beklagten zu 1. statt, ein zweiter Termin zwischen beiden Klägern und dem Beklagten zu 1.. An einem dritten Termin am 22. Mai 2010 nahmen ferner der Beklagte zu 3. und die Mutter der Klägerin und deren Lebensgefährte teil. Die Kläger erkundigten sich dabei mehrfach, ob das Haus, insbesondere der Keller, trocken sei, was der Beklagte zu 1. bestätigte. Der Lebensgefährte der Mutter der Klägerin kontrollierte mehrere Kellerwände, ohne Feuchtigkeit festzustellen.
Mit notariellem Vertrag vom 10.06.2010 -UR-Nr. XXX des Notars I in C- kauften die Kläger mit Gewährleistungsausschluß das Objekt für 139.000,00 EUR inklusive eines Betrages von 10.000,00 EUR für Einbauküche, Gartenhaus sowie ein Hauswasserwerk. Die Kläger zahlten den Kaufpreis an die Beklagten zu 1. Und 2. sowie eine Käufercourtage von insgesamt 4.000,00 EUR gemäß Rechnung vom 10.06.2010 an den Beklagten zu 3., 1.023,22 EUR für die notarielle Beurkundung, weitere 161,96 EUR für die Beurkundung der Zustimmungserklärung vom 01.07.2010, UR-Nr. 302/10 des Notars I, sowie insgesamt 583,76 EUR an die Oberjustizkasse Hamm für die Eintragung der Eigentumsänderung und die Löschung der Vormerkung und für die Eintragung der Grundschuld, der Rangänderung der Erwerbsvormerkung und die Erteilung von Grundbuchausdrucken. Die Beklagten übergaben das Objekt mit Wohnungsübergabeprotokoll vom 23.07.2010 (Bl. 35 d.A.).
In der Folge beauftragten die Kläger den Zeugen Diplom-Bauingenieur H. mit der Beurteilung der Feuchtigkeit an den Außenwänden im Keller- und Erdgeschoss des Kaufobjekts, der daraufhin ein Gutachten unter dem 24.11.2010 erstattete. Im Einzelnen wird auf das Gutachten Blatt 36 bis 51 d.A. Bezug genommen. Unter Bezugnahme hierauf erklärten die Kläger mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 07.12.2010 (Bl. 116 GA) an die Beklagten den Rücktritt von dem notariellen Kaufvertrag; mit weiterem Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 06.01.2011 an die Beklagten zu 1. und 2. erklärten sie ferner die Anfechtung des Vertrages wegen arglistiger Täuschung. Gleichzeitig übersandten sie Schreiben vom 07.12.2011 und 06.01.2012 an den Beklagten zu 3. Und forderten die Rückzahlung der Courtage. Mit Schreiben ihrer Prozeßbevollmächtigten vom 17.2.2011 ( Bl. 127 GA) lehnten die Beklagten zu 1) und 2) eine Rückabwicklung des Vertrages oder eine Mängelbeseitigung ab.
Die Kläger behaupten, sie seien infolge des Angebots eines komplett sanierten Hauses davon ausgegangen, dass sie ein Haus entsprechend dem Stand der anerkannten Regeln der Technik 2005 erwerben. Die Behauptung einer Komplettsanierung sei zu keinem Zeitpunkt korrigiert worden. Sie sind der Ansicht, da auf mehrfache Nachfrage erklärt wurde, das Objekt sei absolut trocken, sei eine Garantie übernommen worden. Bei der Besichtigung seien Wohnung und Keller frisch renoviert und ohne Gebrauchsspuren gewesen. Ende des Sommers, 8 Wochen nach dem Einzug der Kläger Ende Juli 2010 habe sich ein muffiger Geruch im Schlafzimmer des Erdgeschosses entwickelt. Zudem habe sich gezeigt, dass die Rückwand des von den Klägern eingebrachten Schrankes im Kellerraum IV so erheblich verschimmelt gewesen sei, dass der Schrank nur noch habe entsorgt werden können. Unter den Tapeten habe sich ein grünlicher klebriger Schleier befunden, sowohl in dem Bereich, in dem der Schrank gestanden hatte, als auch in dessen Umfeld. Bei der daraufhin durchgeführten Kontrolle hätten die Kläger auch in dem Kellerraum II Schimmel an der Rückwand eines weiteren von ihnen eingebrachten Schrankes gefunden. In diesem Kellerraum sei auch die Farbe an der Wand abgeplatzt. Zudem hätten sich Salzausblühungen am unteren Bereich der Kellerwand im Flur und an der Außenwand des Waschkellers gezeigt und an der Außenwand des Waschkellers schwarzer Schimmel gebildet. Bei der Besichtigung durch den Sachverständigen H am 22.10.2010 habe dieser an den Außenwänden des Kellers und des Erdgeschosses eine unzulässige Feuchtigkeit ermittelt, und zwar hinter den mit einer Innenisolierung versehenen Außenwänden eine massive Feuchtigkeit, auf den nicht isolierten Wänden eine unzulässig hohe Feuchtigkeit, Schimmelbildung, Salzausblühung und Farbabplatzungen. Auch im Schlafzimmer des Erdgeschosses sei der Feuchtigkeitsschaden entgegen den Angaben des Beklagten zu 1. nicht saniert worden. Dies habe den Beklagten schon im Hinblick auf den Zeitablauf seit der angeblichen Renovierung 2009 bekannt sein müssen. Die dort unter der Tapete aufgebrachte Silberfolie sei ein Zeichen für eine Feuchtigkeitssperre. Auch die Feuchtigkeit im Keller sei den Beklagten bekannt gewesen. Die Feuchtigkeit beruhe auf dem hohen Grundwasserstand in dem Gebiet M Straße. In dieser Straße seien gleichzeitig sog. Siedlungshäuser, darunter das streitgegenständliche Objekt, gebaut worden. Diese Häuser hätten kein Fundament; die aufstehenden Mauern seien in der Baugrube direkt auf den Untergrund aus Lehm und Mergel gesetzt worden; hierüber hätten sich die Nachbarn ausgetauscht. Aus diesem Grund seien die Kellerwände mit der Innenisolierung versehen worden. Bei einer beabsichtigten Wärmedämmung wäre dagegen auch die Nordwand des Kellerraums IV gedämmt worden. Die Beklagte hätten die Kläger arglistig getäuscht, zumindest hätten die Beklagten zu 1. und 2. billigend in Kauf genommen, dass ein Feuchtigkeitsschaden vorlag.
Zudem sei für das Wohngebäude die Ausstellung eines Bedarfsausweises Pflicht gewesen. Durch das Vorspiegeln einer kompletten Sanierung hätten die beklagten Eheleute die Kläger auch darüber getäuscht, dass ein Energieausweis nach Bedarf erforderlich gewesen sei, zumal die Beklagten unstreitig vorprozessual auch behauptet haben, sie hätten einen Energieausweis nach Bedarf eines Dipl.-Ing. V vorgelegt. Schließlich hätten die Beklagten auch angegeben, der Keller sei ausdrücklich ausgeschachtet worden, um Wohnraum zu schaffen. Ferner seien die Kläger über die Größe des Wohnraums getäuscht worden. Es sei kein Hinweis darauf erfolgt, dass die Kellerräume die erforderliche Höhe von 2,40 m oder zumindest 2,20 m nicht erreichten. Bei einem Hinweis, dass die beiden Kellerräume als Wohnräume nicht genehmigungsfähig seien, hätten sie einen Kaufpreis von 1.000,00 EUR/m² für diese Räume nicht akzeptiert.
Die Kläger beantragen,
1. die Beklagten zu 1. bis 3. als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie als Gesamtgläubiger 4.000,00 EUR zu zahlen sowie vorgerichtliche Anwaltsgebühren in Höhe von 91,25 EUR, insgesamt zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.02.2011.
2. die Beklagten zu 1. und 2. darüber hinaus als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie als Gesamtgläubiger weitere 140.768,94 EUR zu zahlen, sowie vorgerichtliche Anwaltsgebühren in Höhe von 2.950,39 EUR, insgesamt zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 18.12.2010, Zug um Zug gegen Rückübertragung des Wohnungserbbaurechts an dem Grundstück Amtsgericht C, Anteil 2/3, eingetragen auf dem im Grundbuch von Stadt C genannten Grundstück, sowie Einbauküche, Gartenhaus und Hauswasserwerk.
3. festzustellen, dass die Beklagten zu 1. und 2. sich hinsichtlich der Rückübertragung in Annahmeverzug befinden.
4. festzustellen, dass die Beklagten zu 1. und 2. als Gesamtschuldner verpflichtet sind, den Klägern als Gesamtgläubigern alle Kosten zu erstatten, die diesen infolge der Rückabwicklung des Kaufvertrages künftig noch entstehen werden.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten zu 1. und 2. behaupten, das Exposé sei mit dem Beklagten zu 3. zwar besprochen worden, wobei die Beklagten zu 1. und 2. nicht von einer Entkernung gesprochen hätten. Sie hätten das Exposé jedoch nicht gesehen, bevor es ins Internet gestellt worden sei. Nachdem er das Exposé erstmals im Internet geöffnet habe, habe der Beklagte zu 1. den Beklagten zu 3. auch darauf hingewiesen, dass die Beschreibung sehr geschönt sei.
Im ersten Besichtigungstermin, bei dem auch der Beklagte zu 3. anwesend gewesen sei, sei das Gespräch sogleich auf die niedrige Deckenhöhe der ausgebauten Kellerräume gekommen. Der Beklagte zu 1. sei nämlich etwa 2 m groß und es sei nicht zu übersehen gewesen, dass er nahezu die gesamte Raumhöhe ausfülle. Der Beklagte zu 1. habe darauf hingewiesen, dass für genehmigte Wohnräume seines Erachtens grundsätzlich eine Deckenhöhe von 2,40 m verlangt werde. In der von ihm aufgestellten Wohnflächenberechnung habe der Beklagte zu 1. mit der Angabe „Wohnraum Gesamtwohnung I 127,92 qm“ keine fehlende Eigenschaft des Objektes verschwiegen; es gebe keine Zusicherung, dass die Räume im Keller bauordnungsrechtlich als Wohnraum einzuordnen seien. Die unzureichende Raumhöhe sei allzu offensichtlich gewesen; zudem habe der Beklagte zu 1. mehrfach darauf hingewiesen. Die Beklagten zu 1. und 2. behaupten, auf den Hinweis des Beklagten zu 1. hätten die Kläger erwidert, sie seien kleiner, so dass dies kein Problem darstelle. So sei den Klägern die fehlende Abgeschlossenheit der beiden ausgebauten Kellerräume bekannt gewesen.
Die Beklagten zu 1. und 2. behaupten ferner, der Beklagte zu 1. habe darauf hingewiesen, dass keine komplette Sanierung erfolgt sei; dagegen sei den Klägern ausführlich bei einem Durchgang durch die einzelnen Räume des Objektes erläutert worden, was durch den Beklagten in Eigenleistung renoviert worden sei. Im Keller habe der Beklagte zu 1. lediglich eine Abkastung um das Fallrohr im Vorratsraum erstellt und danach teilweise gestrichen, um die Rigipsabkastung farblich dem Raum anzupassen. Die Beklagten hätten keine anderen Erkenntnisse gehabt, als dass das Mauerwerk trocken sei. Von Feuchtigkeit und Schimmel sei ihnen vorab nichts bekannt gewesen. Wie es hinter der Innenisolierung ausgesehen habe, sei ihnen nicht bekannt gewesen. Die Innenisolierung im Keller sei von dem Vater der Beklagten zu 2. irgendwann vor sehr langer Zeit aufgebracht worden, und zwar zur Wärmedämmung. Der Zustand des Kellerraums Nr. I sei den Beklagten nicht bekannt gewesen, da er ihnen nicht zugänglich gewesen sei. Auch im Waschkeller hätten sie keine Feuchtigkeitsspuren gesehen. Die Schimmelbildung im Waschkeller habe nur deshalb entstehen können, weil die Kläger dort unmittelbar vor der Wand Schränke platzierten. Wandöffnungen hätten sie selbst nie vorgenommen. Erst nach diesen Öffnungen sei allenfalls Feuchtigkeit erkennbar. Den Beklagten sei von etwaigen feuchten Kellern anderer Häuser in der Straße nichts bekannt gewesen.
Den Klägern sei ferner verdeutlicht worden, dass die Fundamente einen eventuellen Wintergartenaufbau durch den Vater der Beklagten zu 2. sehr früh -vor ca. 25 Jahren- gegossen worden seien. Aus diesen Erläuterungen sei hinlänglich deutlich gewesen, dass eine Entkernung nicht stattgefunden habe. Darüber hinaus sind die Beklagten der Ansicht, es sei unerheblich, ob die Sanierungsmaßnahmen fachgerecht durchgeführt worden seien oder nicht, da der Beklagte darauf hingewiesen habe, dass er die Renovierungsarbeiten im Erdgeschoss in Eigenleistung erbracht habe. Dort sei zur Wärmedämmung alukaschiertes Styrodur in 20 mm Stärke aufgebracht worden.
Die Differenzierung zwischen Energiebedarfsausweis und Energieverbrauchsausweis sei den Beklagten nicht geläufig gewesen. Auch ein Energiebedarfsausweis hätte keine schlechtere Bewertung des Objektes bedeutet.
Der Beklagte zu 3. beruft sich darauf, dass im Exposé vermerkt ist: „Unsere Angaben erfolgen gemäß der uns vom Auftraggeber erteilten Auskünfte. Irrtum und Änderungen bleiben vorbehalten. Schadensersatzansprüche sind uns gegenüber mit Ausnahme von vorsätzlichem und grob fahrlässigem Verhalten ausgeschlossen“. Er behauptet, die Kläger hätten das Objekt ohne seine Beteiligung mehrfach besichtigt. In den Terminen, an denen er teilgenommen habe, habe der Verkäufer den Umfang der Sanierungsmaßnahmen auf Befragen intensiv erläutert. Die Genehmigungsfähigkeit der Kellerräume nach der Bauordnung sei bei diesen Terminen, bei denen er anwesend gewesen sei, kein Thema gewesen. Die Situation im Keller sei den Käufern aber im Einzelnen bekannt gewesen. Der Beklagte zu 3. Ist insoweit der Ansicht, die Genehmigungsfähigkeit der Kellerräume als Wohnräume sei von untergeordneter Bedeutung gewesen. Er behauptet weiterhin, das Exposé habe er nach Absprache mit den Beklagten zu 1. Und 2. In das Internet eingestellt. Er habe den von ihm gefertigten Entwurf des Exposés sich als richtig bestätigen lassen, ehe er ihn ins Internet eingestellt oder sonst versendet habe. Der Beklagte zu 3. ist ferner der Ansicht, die im Souterrain gelegenen Räumlichkeiten könnten durch den Kläger und seine Familie uneingeschränkt benutzt werden, ohne dass z.B. ein behördliches Verbot erginge. Sie wären auch für derartige Nutzungen genehmigungsfähig.
Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat die Parteien persönlich angehört und Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen C und L gemäß Sitzungsniederschrift vom 30.1.2012, des Zeugen H gemäß Protokoll vom 7.5.2012.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und begründet.
Die Kläger können von den Beklagten zu 1 und 2 als Gesamtschuldnern aus §§ 812, 123,142, 421 BGB die Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübertragung der Kaufobjekte verlangen. Aus §§ 280, 421 BGB steht ihnen ferner Anspruch auf Erstattung der Notariats- und Umschreibungskosten wie auch der gezahlten Maklercourtage einschließlich der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten zu; soweit im Rahmen der Rückabwicklung weitere Kosten künftig entstehen, ist der Feststellungantrag zu 4) begründet. Überdies ist ein Annahmeverzug der Beklagten zu 1 und 2 gem. § 295, 298 BGB festzustellen.
Der Beklagte zu 3 ist aus §§ 812 BGB als Gesamtschuldner neben den Beklagten zu 1 und 2 zur Rückzahlung der Courtage und aus § 280 BGB der insoweit anfallenden vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten verpflichtet.
Die Kläger haben den notariellen Kaufvertrag vom 10.3.2010 mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 6.1.2011 wirksam angefochten, §§ 123, 124,142,143 BGB. Dass die Kläger zuvor mit Schreiben vom 7.12.2010 den Rücktritt vom Kaufvertrag erklären ließen, stand dem nicht entgegen, da es zu einer Rückabwicklung des Kaufvertrages nicht gekommen war.
Nach § 123 BGB kann derjenige, der durch arglistige Täuschung zur Abgabe einer Willenserklärung bestimmt worden ist, seine Erklärung anfechten. Dabei setzt eine arglistige Täuschung die Erregung oder Aufrechterhaltung eines Irrtums voraus, die auch dadurch begangen werden kann, dass Tatsachen verschwiegen werden, über die der andere Teil nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise Aufklärung erwarten durfte (BGH NJW 89,763).
Dabei müssen besonders wichtige Umstände, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind, auch ungefragt offengelegt werden (BGH NJW 71,1799, st.Rspr).
Eine Bereicherungsabsicht oder Schädigungsabsicht ist jedoch nicht erforderlich. Als Arglist im Sinne diese Vorschrift wird bereits ein vorsätzliches Verhalten gewertet, wobei bedingter Vorsatz genügt. Der Handelnde muss die Unrichtigkeit seiner Angaben kennen oder für möglich halten. Bei einer ins Blaue hinein abgegebenen objektiv unrichtigen Erklärung schließt ein guter Glaube die Arglist dann nicht aus, wenn der Erklärende das Fehlen einer zuverlässigen Beurteilungsgrundlage nicht offenlegt, BGH NJW 06,2839.
Die Kläger haben unstreitig bei den Besichtigungsterminen mehrfach gefragt, ob das Haus trocken sei, was der Beklagte jeweils bestätigte. Der Lebensgefährte der Mutter der Klägerin hat überdies bei einem Termin jeden einzelnen Raum daraufhin inspiziert, ob Wände und Fußboden trocken seien. Bereits hieraus war für die Beklagten deutlich erkennbar, dass die Frage einer Feuchtigkeitsbelastung, die ohnehin schon nach der Verkehrsanschauung wesentlich ist, für die Kläger besonders bedeutsam war, was die Klägerin im Termin mit der Familiengründung erklärte. Dass die Kläger den Kaufvertrag im Vertrauen darauf schlossen, dass das Haus tatsächlich trocken sei, steht nicht im Streit.
Die Angabe des Beklagten zu 1, das Haus sei trocken, war jedoch objektiv falsch. Die Beklagten zu 1 und 2 haben – im Gegensatz zu dem Beklagten zu 3 – nicht bestritten, dass das Mauerwerk Durchfeuchtungen aufwies, wie sie in dem vorprozessual eingeholten Gutachten des sachverständigen Zeugen H beschrieben sind. Danach ergab sich übermäßige Feuchtigkeit an der nördlichen und westlichen Außenwand des Anbaus im Bereich des Schlafzimmers im Erdgeschoss, an der westlichen Außenwand darunter liegenden Kellerraums IV, an der westlichen Außenwand des Kellerraums II, an den Außenwänden der Waschküche im Bereich der Kellertreppe und bis zur Wand zum Kellerraum I sowie in dem nicht zu dem hier streitigen Wohnungseigentum gehörenden Kellerraum I. Der sachverständige Zeuge H hat hierzu erläutert, die von ihm mit eine GANN Hydromette gemessenen und fotografierten Werte von 130,1 bzw. 144,1 digits entsprächen dem Begriff „stark erhöht feucht“, wobei ab 130 digits auch mit flüssigem Wasser zu rechnen sei. Der Zeuge D hat eine entsprechende Feuchtigkeitsbelastung auch an der südlichen und östlichen Seite im Bereich der Küche und des Wohnzimmers geschildert sowie Schwarzschimmel und Salzausblühungen im Waschkeller zwischen Kelleraußentür und Fenster. Das nicht näher begründete Bestreiten des Beklagten zu 3 bietet keinen Anlaß, die Richtigkeit der Angaben der Zeugen D und H in Zweifel zu ziehen.
Angesichts der Ausbreitung der Feuchtigkeit, wie sie im September und Oktober 2010 von den Zeugen festgestellt wurde, folgt das Gericht auch der Wertung des sachverständigen Zeugen H in seinem vorprozessualen Privatgutachten, dass sich die Feuchtigkeit bereits seit geraumer Zeit vor dem Sommer 2010 in den Wänden hält und nicht erst seit dem Verkauf in der Konstruktion befindet.
Dass den Beklagten diese Feuchtigkeitsbelastung der Wände positiv bekannt war, ist derzeit nicht festzustellen.
Im Erdgeschoss befand sich die Feuchtigkeit hinter einer mit Rigipsplatten verkleideten Dämmung. Der sachverständige Zeuge H hat hierzu erläutert, dass es sich hierbei um eine Polyurethan-Dämmung handelte, die nicht speziell der Abweisung von Feuchtigkeit diene. In dem schriftlichen Privatgutachten hatte der sachverständige Zeuge hierzu ferner ausgeführt, diese Innendämmung, die der Beklagte zu 1 unstreitig in Eigenleistung mit seinem Schwiegervater aufgebracht hat, könne sogar bei der von ihm festgestellten nicht fachgerechten Ausführung zu einem erhöhten Tauwasseranfall im Bereich des alten Mauerwerks führen. Danach ist nicht festzustellen, dass bereits bei Aufbringung der Innendämmung etwa 2002 Feuchtigkeit in den Wänden vorhanden war, insbesondere nicht in einem Ausmaß, dass sie bei diesen Arbeiten auffallen musste.
Im Kellerraum IV ist die Innendämmung nach der nicht widerlegten Behauptung der Beklagten noch vor der Besitzzeit des Beklagten zu 1 durch dessen Schwiegervater eingebaut worden.
Im Kellerraum II war die feuchtigkeitsbelastete Wandfläche nicht verkleidet. Hier hat der Beklagte zu 1 nach Anbringen der Fallrohrverkleidung die Wand zur farblichen Anpassung gestrichen. Nach Darstellung des Beklagten zu 1 im Termin vom 30.1.2012 geschah dies bereits im Jahre 2000, nach Darstellung der Beklagten zu 2 im Jahr 2009. Unstreitig sind jedoch bei den drei oder vier Besichtigungsterminen mit den Klägern Anzeichen für Feuchtigkeit an dieser Stelle nicht aufgefallen, obwohl zumindest der Lebensgefährte der Zeugin L speziell sein Augenmerk auf Feuchtigkeitsspuren richtete. Auch wenn der sachverständige Zeuge H in seinem vorprozessualen Gutachten vom 22.10.2010 beschreibt und mit einer Fotografie belegt, dass sich der Farbanstrich an der Außenwand des Kellers II löst, folgt hieraus noch nicht, dass bereits vor einem Anstrich eine dem Kellerraum I vergleichbare Situation auch im Kellerraum II vorlag.
Es kann ferner nicht festgestellt werden, dass die Beklagten Wohnung und Keller vor den Besichtigungen frisch renoviert hätten. Die Klägerin hat dies im Termin vom 30.1.2012 konkretisiert, insbesondere Waschkeller und Keller 2 seien weiß gestrichen und ohne Gebrauchsspuren gewesen. Nach Darstellung des Klägers sei ihnen gesagt worden, es sei „alle zwei Jahre alles“ gemacht worden.
Die Zeugin L hat hierzu geschildert, der Keller sei tadellos weiß und sauber gewesen. Der als Büro eingerichtete Kellerraum sei tapeziert gewesen, der Zustand normal. Auf ihre Erklärung: „Das sieht alles so in Ordnung aus, wie frisch renoviert“ habe der Beklagte zu 1 geantwortet: „Meine Frau hat den Tick, dass alle zwei Jahre neu tapeziert werden muss“, während sich nach Angaben des Beklagten diese Äußerung auf die obere Wohnung bezogen habe. Der konkrete Ablauf des Gesprächs war nicht weiter zu klären.
Jedoch enthält der von der Zeugin L gezogene Vergleich hinsichtlich der Ordnung nicht auch die Feststellung, dass vor kurzer Zeit eine Renovierung erfolgt war. Die Zeugin hat allerdings auch glaubhaft geschildert, dass im Waschkeller einzelne Stellen der Außenwand zwischen Kellerausgang und der Wand zum Keller I überstrichen worden seien, was die Kläger selbst nicht vorgetragen haben. Wenn der Anstrich im Keller II wegen feuchtigkeitsbedingter Farbabplatzungen für die Besichtigungen präpariert werden sollte, ist nicht nachvollziehbar, dass der Waschkeller von einem vollständigen Neuanstrich ausgenommen wurde ein sollte.
Diese überstrichenen Stellen finden sich allerdings an der Außenwand, an der sowohl der Zeuge D als auch der Zeuge H in dem vorprozessualen Gutachten (Bild 7) eine unzulässige Feuchtigkeit gemessen hat.
Es braucht vorliegend jedoch nicht weiter geklärt werden, ob die Beklagten die Schäden im Anstrich, die an diesen Stellen überstrichen wurden, auf die spezifische Nutzung als Waschkeller zurückgeführt haben.
Auch wenn die Beklagten zu 1 und 2 guten Glaubens angenommen haben sollten, die Substanz des Gebäudes sei trocken, haben sie die Kläger zumindest dadurch arglistig getäuscht, dass sie bei der Erklärung, das Objekt sei trocken, nicht die Begrenztheit ihres Kenntnisstandes deutlich gemacht, sondern den Eindruck vermittelt haben, die Erklärung beruhe auf der Grundlage verlässlicher Kenntnis. Unstreitig hat der Beklagte zu 1 darauf hingewiesen, dass es sich um das Elternhaus der Beklagten zu 2 handelte, in dem sie bereits seit 10 Jahren wohnten und an dem er umfangreiche Arbeiten in Eigenleistung durchgeführt hatte. Darüber hinaus war den Klägern jedoch durch das von dem Beklagten zu 3 erstellte Exposé bekanntgegeben worden: „1954/ Komplett Sanierung & Renovierung in 2005 … Komplett saniert … Objekt wurde entkernt und neu aufgebaut … „. Diese Angaben waren unrichtig. Das Objekt ist nicht entkernt und neu aufgebaut worden. Die Kläger haben diese Angaben im Exposé dahin verstanden, dass eine sog. Kernsanierung des Hauses durchgeführt worden sei. Die Klägerin war sogar der Auffassung, dass eine Ausschachtung des Kellers und Erneuerung der Sohlplatte erfolgt sein sollte. Eine Kernsanierung lag unstreitig ebenfalls nicht vor.
Die Gleichsetzung der Begriffe „entkernt und neu aufgebaut“ und „Kernsanierung“ ist umgangssprachlich nicht ungewöhnlich. In Wikipedia heißt es dazu:
Der Begriff Kernsanierung umfasst sämtliche baulichen Sanierungs-Maßnahmen, um die Bausubstanz eines bestehendes Gebäudes vollständig wiederherzustellen und in einen (nahezu) neuwertigen Zustand zu versetzen. Hierfür wird das Gebäude bis auf die tragenden Strukturen, wie etwa Fundamente, tragende Wände und Decken, zurückgebaut. Gegebenenfalls sind diese ebenfalls instand zu setzen. Die Kernsanierung ist nicht mit der Entkernung eines Gebäudes gleichzusetzen. Bei dieser Maßnahme wird der gesamte Baukörper mit Ausnahme der Außenfassade abgetragen und völlig neu wieder aufgebaut.
Die Kernsanierung stellt sich danach als ein Minus gegenüber der Entkernung dar.
Nach dem durch das Exposé begründeten Vorverständnis der Kläger war die Äußerung, das Haus sei trocken, danach auf der Grundlage eines Rückbaus bis auf die tragenden Strukturen und gegebenenfalls Instandsetzung auch der tragenden Wände im Jahre 2005 abgegeben worden, so dass eine umfassende Kenntnis der Beklagten zum Zustand des Hauses vorausgesetzt werden konnte.
Die Angaben im Exposé sind auch den Beklagten zu 1 und 2 zuzurechnen. Der Beklagte zu 3 hat das Exposé in ihrem Auftrag erstellt. Im Übrigen erkannte der Beklagte zu 1 aber auch die Unrichtigkeit des Exposés. Mit Schriftsatz seines Prozessbevollmächtigten vom 19.7.2011 hat er vortragen lassen, er habe den Beklagten zu 3 darauf hingewiesen, dass die Beschreibung „sehr geschönt“ sei.
Die Beklagten haben die Kläger in der Folge nicht darauf hingewiesen, dass sie tatsächlich – insbesondere mangels Rückbaus der Innendämmung – keine Kenntnis vom Zustand der Außenwände hatten, wie sie nunmehr behaupten. Der Beklagte zu 3, der nach Darstellung des Beklagten zu 1 bei allen Gesprächen anwesend gewesen sein soll, hat sich im Termin vom 10.10.2011 entschieden dagegen verwahrt, dass eine „Richtigstellung“ der Angaben im Exposé erfolgt sei. Die Aufzählung der von dem Beklagten zu 1 durchgeführten Arbeiten, die die Kläger zugestehen, genügt für die Ausräumung der durch das Exposé hervorgerufenen Erwartung einer umfassenden Kenntnis vom Bauzustand nicht. Zwar mag für einen erfahrenen Verkäufer die Aufzählung bestimmter Arbeiten die Erklärung oder die Vermutung beinhalten, dass nicht mehr als diese genannten Arbeiten erledigt wurden. Im allgemeinen Verständnis ist mit einer solchen Aufzählung jedoch noch nicht die Erklärung verbunden, dass – anders als überlegt schriftlich verlautbart – ausschließlich die aufgezählten Arbeiten durchgeführt wurden.
Dass die Kläger auch bei einem Hinweis, wegen der Innensanierung im Keller könne zur Feuchtigkeit des Kellermauermauerwerks nicht Verlässliches gesagt werden, ohne weitere Erkundigungen -gegebenenfalls in der Nachbarschaft – das Objekt gekauft hätten, ist nicht ersichtlich.
Die Entscheidung über die Zinsen beruht auf §§ 286,288 BGB.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 709 ZPO.
