Rückbaupflicht des Mieters bei Mietvertragsende

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LG Berlin, Az.: 65 S 355/09, Urteil vom 06.07.2010

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 8. Juli 2009 – 222 C 58/09 – unter Zurückweisung der weiter gehenden Berufung teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 3.951,94 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 7. April 2009 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz haben die Klägerin zu 59 % und der Beklagte zu 41 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

I.

Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 2, 543 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

II.

1. Die Berufung der Klägerin ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist nur teilweise begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 3.951,94 Euro aus §§ 546 Abs. 1, 280 Abs. 1, 281 BGB. Der weiter gehend geltend gemachte Anspruch besteht nicht.

a) Unstreitig endete das Mietverhältnis der Parteien mit Ablauf des 30. November 2008, so dass der Beklagte zur Rückgabe der Mietsache an die Klägerin nach § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet war. Grundsätzlich beinhaltet diese Verpflichtung, dass die vom Mieter vorgenommenen Einrichtungen, Einbauten, Ausbauten sowie der Umbau zu beseitigen sind (vgl. Unnützer in Harz/Kääb/Riecke/Schmid, Miet- und Wohnungseigentumsrecht, 2. Auflage, Kap. 16 Rn. 332, m.w.N.), die Mietsache in ihren ursprünglichen Zustand versetzt wird (BGH Urteil v. 23.10.1985 – VIII ZR 231/84 Rn. 17, m. w. N., zit. nach juris).

Rückbaupflicht des Mieters bei Mietvertragsende
Symbolfoto: Alberto SevenOnSeven/Bigstock

Die Rückbaupflicht entfällt generell nicht bereits deshalb, weil die Einrichtungen oder vom Mieter durchgeführten Baumaßnahmen in das Eigentum des Vermieters übergegangen sind (BGH Urteil v. 26.04.1994 – XI ZR 97/93, zit. nach juris). Der Mieter ist von seiner Rückbaupflicht allerdings befreit, wenn er die Mietsache bei Vertragsbeginn auf Dauer in einen vertragsgemäßen Zustand versetzt hat (OLG Düsseldorf Urteil v. 08.02.1990 – 10 U 127/89 Rn. 2f., zit. nach juris). Sie entfällt ohne weiteres dann, wenn die Parteien eine diesbezügliche Vereinbarung getroffen haben bzw. ein nachvollziehbares Interesse des Vermieters am Rückbau nicht ersichtlich ist und in der Genehmigung kein ausdrücklicher Vorbehalt gemacht wurde (OLG Düsseldorf, a.a.O., Rn. 4; LG Berlin Urteil v. 11.12.1998 – 63 S 240/98 in Grundeigentum 1999, 316). Die Einwilligung des Vermieters allein, bestimmte bauliche Maßnahmen in den Räumen durchzuführen, berechtigt den Mieter in der Regel noch nicht zur Annahme eines Verzichts des Vermieters, bei Vertragsende den Rückbau zu verlangen (AG Hamburg Urteil v. 11.09.2006 – 644 C 248/04 Rn. 46ff.; OLG Köln Urteil v. 15.06.1998 – 19 U 259/97 Rn. 4; OLG Frankfurt Urteil v. 19.12.1991 – 6 U 108/90 Rn. 180f.; OLG Düsseldorf, a.a.O., jew. zit. nach juris). Das Einverständnis des Vermieters stellt lediglich klar, auf welche Art und Weise der Mieter die Räume nutzen kann (LG Düsseldorf Urteil v. 27.11.1986 – 14 O 254/86 in NJW-RR 1987,1043f.).

Die Verpflichtung zum Rückbau entfällt weiterhin, wenn es sich bei der Maßnahme des Mieters um eine dauerhafte, über das Mietverhältnis hinausreichende Wertverbesserungsmaßnahme handelt, die nur mit erheblichem Aufwand an Kosten wieder zu entfernen wäre und deren Beseitigung die Mietsache in einen schlechteren Zustand versetzt, wie etwa beim Einbau eines Bades, dem Austausch von Kachelofen gegen eine Gasheizung oder der Verlegung hochwertiger Teppichböden. In diesem Fall kann der Mieter erwarten, dass der Vermieter bei Erteilung der Erlaubnis einen Entfernungsvorbehalt erklärt (vgl. auch Unnützer in Harz/Kääb/Riecke/Schmid, Miet- und Wohnungseigentumsrecht, 2. Auflage, Kap. 16 Rn. 332ff., m.w.N.).

aa) Nach den vorstehend dargestellten Maßstäben besteht eine Rückbaupflicht wegen der Nachtspeicheröfen bereits wegen der zwischen dem Vorvermieter und dem Beklagten getroffenen Vereinbarung vom 27. Dezember 1982 nicht. Entgegen der Auffassung der Klägerin handelt es sich dabei dem klaren Wortlaut nach um eine Modernisierungsvereinbarung, die sich zudem ausdrücklich auf die Heizung bezieht.

Unabhängig davon steht einer Rückbauverpflichtung hier zudem der Umstand entgegen, dass es sich um eine dauerhafte Wertverbesserung handelt. Das haben die Parteien nach dem Zusatz in der Vereinbarung “wertsteigernde Ein- und Umbauten bzw. Modernisierungen” ersichtlich ebenso gesehen. Letztlich würde die Mietsache durch den Rückbau in einen vertragswidrigen, unvermietbaren (ohne Heizung) Zustand versetzt werden. Der Umstand, dass es inzwischen modernere Heizungen gibt, kann hier nicht dem Beklagten als Mieter zur Last fallen. Die Klägerin hätte ggf. die noch ältere Heizung (Öfen) beseitigen müssen.

bb) Aus den vorgenannten Gründen entfällt die Rückbaupflicht des Beklagten auch hinsichtlich der Elektroinstallation. Der Beklagte hat diese zwar über den von ihm abgehängten Decken verlegt, allerdings würde auch hier der Rückbau zu einem verschlechterten Zustand der Mietsache führen. Der Beklagte hat die Elektroinstallation ausweislich der “Vereinbarung über die Durchführung von Mietermaßnahme” vom 5. April 1983 instand gesetzt und damit eine Leistung erbracht, die dem damaligen Vermieter oblegen hätte. Instandsetzung setzt einen entsprechenden Bedarf voraus; der Rückbau würde demnach – unabhängig davon, dass er nicht möglich sein dürfte – zu einem Zustand führen, der (noch) schlechter als der von der jetzigen Vermieterin bei Rückgabe der Mietsache vorgefundene wäre. Hinzu kommt, dass aufgrund des Umstandes der Instandsetzungsbedürftigkeit der Elektroinstallation ein Interesse der Vermieterseite an einem Rückbau bei Rückgabe der Mietsache nicht einmal im Ansatz für den Mieter erkennbar war, der (Vor-)Vermieter daher spätestens bei der Besichtigung am 23. Juli 1984 gehalten war, einen entsprechenden Vorbehalt zu erklären, woran es hier fehlt.

Die Kammer geht davon aus, dass dem Vorvermieter der Umfang der von der Wohnungsbau-Kreditanstalt (nachfolgend: WBK) geförderten Maßnahmen aufgrund der mit dem Beklagten getroffenen Vereinbarung vom 5. April 1983 auch bekannt war, wenngleich der Beklagte – entgegen seinen schriftsätzlichen Darstellungen – kein vom Vorvermieter unterzeichnetes Exemplar vorgelegt hat. Der Beklagte hat nachgewiesen, dass ihm die entsprechenden öffentlichen Mittel bewilligt worden sind. Die Bewilligung setzte nach lit. D Nr. 10 der Richtlinien über die Förderung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen vom 11. Februar 1982 voraus (vgl. Amtsblatt für Berlin, 32. Jahrgang, 5. März 1982, S. 331ff.), dass der Vermieter der Durchführung zugestimmt hat. In § 1 Absatz 2 (a. E.) des vorgelegten Exemplars der Vereinbarung vom 5. April 1983, die der vom Senator für Bau- und Wohnungswesen vorgesehenen Mustervereinbarung entspricht (vgl. Amtsblatt für Berlin a.a.O.), verpflichteten sich Mieter und Vermieter die “endgültigen Kosten nach Abschluß der Maßnahmen im Zusatzabschnitt zu dieser Vereinbarung festzustellen.” Der vom Vorvermieter unterschriebene “Zusatz” vom 23. Juli 1984 entspricht inhaltlich und der Form nach dem der “Muster-Vereinbarung” beigefügten Formular.

Ohne Erfolg macht die Klägerin schließlich geltend, dass die Installation nicht die DIN VDE 100-400 einhalte, denn diese galt 1983 noch nicht. Soweit sie unsubstanziiert behauptet, die vom Beklagten eingebaute Elektroinstallation habe zur Vermeidung von Gefahr für Leib und Leben entfernt werden müssen, war dem Beweisantritt nicht nachzugehen, denn der Beklagte hat die noch ältere Elektroinstallation instand gesetzt und sie war über immerhin mehr als 20 Jahre funktionstüchtig, ohne dass die Klägerin oder der Vorvermieter diese jemals auf eigene Kosten instand gesetzt hätten.

cc) Ein Anspruch auf Schadenersatz wegen der Fußböden und Folgearbeiten in Höhe von 2.828,31 Euro ist nicht gegeben. In der Vereinbarung vom 5. April 1983 wird der Fußbodenausgleich durch Spanplatten als Instandsetzungsmaßnahme ausdrücklich genannt. Es wurde demnach auch vom Vorvermieter ein Instandsetzungsbedarf gesehen, den zu beseitigen ihm oblegen hätte. Er hat indes über das jahrzehntelang dauernde Mietverhältnis keinerlei Arbeiten am Fußboden vorgenommen, sondern statt dessen dem Fußbodenaufbau durch Verlegung von Spanplatten zugestimmt, dies ohne einen Vorbehalt bezüglich des Rückbaus bei Beendigung des Mietverhältnisses zu erklären. Notwendige Folge dieser Maßnahme war ersichtlich die Verlegung eines neuen Fußbodenbelages.

dd) Einem Anspruch auf Ersatz der geltend gemachten Kosten für Sockelleisten in Höhe 386,25 Euro steht entgegen, dass die Klägerin nicht einmal vorträgt, dass solche bei Mietvertragsbeginn vorhanden waren. Angesichts des umfänglich instandsetzungsbedürftigen Zustandes der Mietsache bei Vertragsbeginn kann dessen Vorhandensein auch nicht unterstellt werden.

ee) Die Klägerin hat jedoch einen Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Beseitigung der abgehängten Decken in den Wohnräumen und im Flur in Höhe von 3.951,94 Euro (einschließlich Mehrwertsteuer).

Das Abhängen der Decken ist – mit Ausnahme des Bades – weder in der Vereinbarung vom 27. Dezember 1982 noch der vom 5. April 1983 oder dem Mieterantrag bei der WBK vom April 1983 vorgesehen. Es handelt sich dabei auch nicht um eine auf Dauer angelegte Wertverbesserung.

Ein – allenfalls schlüssiger – Verzicht des Vorvermieters auf einen Rückbau kann der Beklagte auch nicht mit Erfolg auf den “Zusatz” vom 23. Juli 2004 stützen, denn dieser bezog sich – wie oben dargestellt – auf die Erfüllung der Vereinbarung vom 5. April 1983. Weiter gehende Inhalte und rechtliche Wirkungen kann der Beklagte aus dem Zusatz ohne eine entsprechende ausdrückliche Erklärung des Vorvermieters nicht ableiten. Mangels abweichender Vereinbarungen steht nicht zuletzt § 12 Nr. 3 des Mietvertrages der Annahme eines Rückbauverzichts entgegen.

Der geltend gemachte Anspruch ist nicht um die Badfläche zu kürzen, denn ausweislich der Klageschrift macht die Klägerin den Anspruch nur für eine Fläche von 72,51 m 2 geltend, zudem nur für die Wohnräume und den Flur. Nach dem Mietvertrag betrug die Wohnfläche 85,59 m 2 . Unter Berücksichtigung des vom Beklagten überreichten Grundrisses der Wohnung nach Umbau ist die Flächendifferenz mit dem Vortrag der Klägerin, die Beseitigung der abgehängten Decken nur für die Wohnräume und den Flur zu verlangen, vereinbar.

Da der Beklagte ausweislich des Schreibens des Bevollmächtigten vom 1. Oktober 2008 die Entfernung der abgehängten Decken und die Ausführung erforderlicher Folgearbeiten endgültig abgelehnt hat, liegen auch die weiteren Voraussetzungen der §§ 280 Abs. 1, 281 BGB vor.

Er ist daher nach §§ 280, 281, 249 BGB verpflichtet, der Klägerin den zur Herstellung des geschuldeten Zustandes erforderlichen Geldbetrag zu ersetzen (vgl. Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 538 Rn. 370). Entgegen der Ansicht des Beklagten waren die von der Klägerin berechneten Arbeiten zur Herstellung des geschuldeten Zustandes der Wohnung erforderlich. Die Klägerin hat nachvollziehbar dargelegt, dass nicht nur die verwendeten Trockenbauplatten zu entfernen waren, sondern auch die für ihre Anbringung verwendeten Vorrichtungen. Da dies generell nicht ohne Rückstände möglich ist, waren die Decken anschließend malermäßig zu überarbeiten.

Soweit der Beklagte bestritten hat, dass die Klägerin den geltend gemachten Betrag an den mit der Durchführung der Arbeiten beauftragten Zeugen xxxxx gezahlt hat, steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zur Überzeugung der Kammer fest, dass dies tatsächlich geschehen ist. In Übereinstimmung mit den handschriftlichen Vermerken des Architekten sind die Zahlungen in mehreren Raten erfolgt. Vor diesem Hintergrund kann die Klägerin nach § 249 Abs. 2 Satz 2 BGB auch den Ersatz der Mehrwertsteuer verlangen.

Entgegen der Auffassung des Beklagten kommt es auch nicht darauf an, ob die Arbeiten von einem anderem Unternehmer kostengünstiger ausgeführt worden wären. Entscheidend ist, ob der Vermieter die konkret in Auftrag gegebenen und tatsächlich durchgeführten Arbeiten für erforderlich halten durfte, wobei er mit der Schadenbeseitigung grundsätzlich auch sonst für ihn tätige Betriebe bzw. Auftragnehmer beauftragen kann (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 538 Rn. 20, zit. nach beck-online). Dies ist hier der Fall. Die hinsichtlich der Preise für die Einzelpositionen stark variierenden vom Beklagten vorgelegten Angebote belegen, dass es eine deutliche Preisspanne für die von der Klägerin beauftragten Arbeiten gibt. Sie war keinesfalls verpflichtet, auf ein besonders kostengünstiges Angebot zurückzugreifen noch aufgrund der Preise des von ihr beauftragten Zeugen xxxxx weitere Nachforschungen anzustellen. Diese übersteigen die Preise für die Einzelleistungen in den vom Beklagten vorgelegten Angeboten nicht so erheblich, dass sich der Klägerin Zweifel an ihrer Angemessenheit aufdrängen mussten. Entgegen der Auffassung des Beklagten ist dabei auch nicht auf die Gesamtsumme der Angebote abzustellen, sondern die – erheblich abweichenden – jeweiligen Preise für die Einzelleistungen.

Eine Kürzung des Anspruchs nach § 254 BGB kommt danach nicht in Betracht. Vor diesem Hintergrund kann dahin stehen, ob der Beklagte mit der erstmaligen Substanziierung seiner Behauptung zur Angemessenheit der Preise nach §§ 529, 531 ZPO ausgeschlossen ist.

b) Ein Anspruch der Klägerin auf Ersatz des Mietausfalls in Höhe von 256,64 Euro besteht nicht, denn nach den Feststellungen unter a) war es ganz überwiegend ihre Sache, die Wohnung instand zu setzen. Sofern sie keinen Mieter fand, der die Wohnung in dem gegebenen Zustand nahtlos zu mieten bereit war, liegt das in ihrem Risikobereich als Vermieterin. Ein kausal durch den Beklagten verursachter Schaden ist nicht eingetreten.

c) Schließlich besteht auch kein Anspruch der Klägerin auf Schadenersatz wegen der behaupteten Beschädigung von Fensterscheiben. Substanziiert vorgetragen hat die Klägerin Beschädigungen lediglich für das Küchenfenster, das drei Risse aufgewiesen haben soll. Soweit “diverse andere Fensterscheiben angeschlagen” gewesen sein sollen, war ihrem Beweisantritt nicht nachzugehen, denn die unter Beweis gestellten Tatsachen sind nicht den Anforderungen des § 373 ZPO gemäß bezeichnet. Vor dem Hintergrund des fehlenden konkreten Tatsachenvortrags handelt es sich vielmehr um einen unzulässigen Beweisermittlungsantrag.

Die Klägerin hat hinsichtlich des Küchenfensters indes nicht den Beweis geführt, dass dessen Scheibe drei Risse aufwies, mithin beschädigt war. Die Aussage des Zeugen xxxxx war insofern unergiebig. Selbst auf Vorlage von Fotos durch den Beklagten konnte der Zeuge sich an den Zustand des Küchenfensters, auf das es hier ankam, nicht erinnern. Zwar gab er an, dass seine damaligen Aufzeichnungen den vorgefundenen Zustand zutreffend wiedergaben. Das insoweit allein eingereichte Schreiben des Zeugen vom 11. September 2008, das auf die Besichtigung am 9. September 2008 Bezug nimmt, vermag die deutlichen Lücken bezüglich des Küchenfensters in der Erinnerung des Zeugen jedoch nicht zu füllen. In dem Schreiben findet sich allein der Hinweis, dass einzelne Fensterscheiben Risse aufweisen sollen. Zum Zustand des Küchenfensters enthält das Schreiben keine Angaben.

2. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 288, 291 BGB.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO /§ 713 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO

4. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern.