Grundstückskaufvertrag – Sittenwidrigkeit des Vertrages

OLG Stuttgart – Az.: 1 U 55/11 – Urteil vom 26.07.2011

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 11.1.2011 – 24 O 410/10 – (Bl. 132 ff.d.A.) wird zurückgewiesen.

2. Die Beklagten tragen die Kosten des Berufungsverfahrens und die Kosten der Streithilfe.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

Streitwert im 2. Rechtszug: 204.612,12 €

Gründe

A.

Die Parteien streiten um gegenseitige Ansprüche im Zusammenhang mit einem Kaufvertrag über ein zum Betrieb einer Pferdepension genutztes Grundstück in … (Ortsname). Die Klägerin macht mit der Klage Zahlungsansprüche wegen der treuhänderischen Abwicklung des Geschäfts und Ansprüche wegen der zwangsweisen Räumung geltend. Die Beklagten, die widerklagend im ersten Rechtszug primär Rückübertragung und hilfsweise Schadensersatz verlangt hatten, machen – nachdem das Grundstück inzwischen für 330.000.-€ weiterveräußert wurde – in der Berufung nur noch Schadensersatzansprüche geltend in Höhe der Differenz zwischen dem von der Klägerin entrichteten Kaufpreis von 245.000.-€ und dem Verkehrswert des Grundstücks (Sachwert), den sie auf 445.000.-€ beziffern. Sie stützen sich im Wesentlichen auf die Behauptung, der Kaufvertrag sei sittenwidrig und nichtig (§ 138 Abs.1 BGB) bzw. wegen Anfechtung nach § 123 BGB hinfällig. Zudem sei der Klägerin ein Verschulden bei Vertragsschluss vorzuwerfen, so dass sie zum Ersatz des durch den Verlust des Grundstücks entstandenen Schadens verpflichtet sei.

I.

Wegen des Vorbringens der Parteien im ersten Rechtszug wird auf Tatbestand und Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils (Bl. 132 ff.d.A.) Bezug genommen.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen, weil der Kaufvertrag vom 12.3.2008 weder sittenwidrig sei noch ihn die Beklagten mit Erfolg wegen arglistiger Täuschung angefochten hätten. Auch die Voraussetzungen eines Anspruchs aus Verschulden bei Vertragsschluss seien nicht gegeben. Wegen der Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils (Bl. 138 ff.d.A.) verwiesen.

II.

Das Urteil wurde den Beklagten am 14.1.2011 zugestellt. Sie haben dagegen am 4.2.2011 Berufung eingelegt und diese am 14.4.2011 innerhalb der verlängerten Berufungsbegründungsfrist begründet.

Sie machen im Wege der Widerklage Schadensersatzansprüche in Höhe von 200.000.- € geltend und wenden sich gegen die Klage mit der Behauptung, der Kaufvertrag vom 12.3.2008 sei sittenwidrig bzw. nach Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nichtig. Daher könne die Klägerin daraus ihrerseits keine Rechte herleiten. Sie machen im Wesentlichen geltend:

1. Der Kaufvertrag vom 12.3.2008 sei mit Blick auf den vereinbarten Kaufpreis von lediglich 245.000.- € und einem Verkehrswert von 445.000.- € sittenwidrig. Zwar liege ein die Sittenwidrigkeit indizierendes besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung noch nicht vor, die Sittenwidrigkeit ergebe sich aber aus einer Gesamtschau aller Umstände bei Abschluss des Kaufvertrages. Dabei sei insbesondere zu berücksichtigen, dass sich die Klägerin eine als Darlehenszins zu wertende Nutzungsentschädigung in Höhe von 17,85 % habe versprechen lassen, was den marktüblichen Hypothekenzins bei weitem übersteige. Die Klägerin habe auch die Zwangslage der Beklagten ausgenutzt, was sich insbesondere in der Nichtbeurkundung des vereinbarten Rückerwerbsrechts zeige. Da dieses nicht beurkundet worden sei, habe es den Beklagten – selbst bei einer Heilung – keinerlei sichere Rechtsposition vermittelt, auf die sie einen Rückerwerb hätten stützen können. Es habe nicht einmal eine schriftlich unterzeichnete Vereinbarung über das Rückerwerbsrecht vorgelegen. Daher sei für die Beklagten völlig unklar gewesen, ob und zu welchen Konditionen ein Rückerwerb in Betracht gekommen wäre. Sie hätten auch von einer Heilungsmöglichkeit nach § 311 b BGB nichts gewusst.

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2. Der Vertrag sei außerdem nach § 154 Abs.2 BGB unwirksam, weil das Rückerwerbsrecht nicht beurkundet wurde. Eine Heilung nach § 311 b Abs.1 Satz 2 BGB führe zwar zur Heilung des Formmangels, wenn der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werde. Eine Heilung habe aber im vorliegenden Fall deshalb nicht eintreten können, weil die Parteien ausdrücklich eine Beurkundung des Rückerwerbsrechts vereinbart hätten. Daher sei der Vertrag gemäß § 154 Abs. 2 BGB im Zweifel nicht geschlossen worden.

3. Der Vertrag sei zumindest wegen Anfechtung nach § 123 BGB unwirksam, weil die Klägerin die Beklagten auch über ihre wahre Absicht, ein Rückerwerbsrecht nicht zu beurkunden, getäuscht habe. Dies gelte auch für den Fall, dass die Klägerin den Entschluss, das Rückerwerbsrecht nicht beurkunden zu lassen, erst nach Kaufvertragsabschluss gefasst hätte, weil es sich um einen einheitlichen Rechtsvorgang handle, der bei Absage der Beurkundung des Rückerwerbsrechts noch nicht abgeschlossen gewesen sei. Der Notartermin sei auch keineswegs einvernehmlich aufgehoben worden. Die Beklagten seien damit nicht einverstanden gewesen und zu dem Notartermin vom 19.3.2008 sogar erschienen.

4. Jedenfalls aber begründeten die genannten Umstände eine Haftung aus Verschulden bei Vertragsschluss, weil davon auszugehen sei, dass die Beklagten das Grundstück nicht verkauft hätten, wenn die Klägerin ihre wahre Absicht, die Rückerwerbsvereinbarung anschließend nicht mehr beurkunden zu lassen, vorher offenbart hätte. Wäre das Grundstück versteigert worden, so wäre mindestens der Verkehrswert in Höhe von 445.000.- €, jedenfalls aber der vom Gutachter festgestellte Ertragswert von 385.000.- € erzielt worden.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Berufungsbegründung (Bl. 170 ff.d.A.) sowie auf die folgenden Schriftsätze Bezug genommen.

Die Beklagten beantragen, das Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 11.1.2011 sowie das Ergänzungsurteil des Landgerichts Stuttgart vom 8.2.2011, jeweils Az. 24 O 410/10, abzuändern und

1. die Klage abzuweisen

2. die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagten 200.000.- € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.

Die Klägerin und der Streithelfer beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil. Wegen der Einzelheiten wird auf die eingereichten Schriftsätze Bezug genommen.

B.

Die zulässige Berufung ist in der Sache nicht begründet. Der Klägerin stehen die geltend gemachten und vom Landgericht zuerkannten Ansprüche zu, während die Widerklage nicht begründet ist.

I.

Zur Widerklage

Die – in der Berufung nur noch auf Zahlung von Schadensersatz gerichtete – Widerklage ist nicht begründet. Der Kaufvertrag vom 12.3.2008 (K 1) ist weder nach § 138 Abs.1 BGB oder § 154 Abs.2 BGB nichtig, noch wirksam wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) angefochten. Auch eine Haftung aus Verschulden bei Vertragsschluss (§§ 311 Abs.2, 280 ff. BGB) besteht nicht.

1. Sittenwidrigkeit des Kaufvertrags (§ 138 BGB)

Der am 12.3.2008 beurkundete Kaufvertrag (K 1) ist nicht sittenwidrig, weder wegen eines Missverhältnisses des Grundstückswerts zum Kaufpreis, noch aus anderen Gründen.

a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. NJW 2001, 1127 m.w.N.) ist ein Grundstückskaufvertrag insbesondere dann sittenwidrig i.S. des § 138 Abs.1 BGB, wenn zwischen Kaufpreis und Wert des Grundstücks ein besonders grobes Missverhältnis besteht, welches auf eine verwerfliche Gesinnung des Käufers schließen lässt, weil sich ein Verkäufer auf einen für ihn derart ungünstigen Vertrag regelmäßig nicht einlässt und daher der Vertragsschluss auf die Ausnutzung einer besonderen Zwangslage hindeutet. Ein derartiges krasses Missverhältnis von Wert und Kaufpreis als Indikator einer Sittenwidrigkeit wird dann angenommen, wenn der Wert des Grundstücks mindestens knapp doppelt so hoch ist wie der vereinbarte Kaufpreis. Ist dies nicht der Fall, so können weitere – im Einzelfall festzustellende – Umstände zur Sittenwidrigkeit führen.

b) Im vorliegenden Fall besteht ein derart krasses Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Wert nicht. Der Verkehrswert wurde im Zwangsversteigerungsverfahren auf 385.000.-€ festgesetzt, wobei – da es sich um ein gewerblich genutztes Grundstück handelt – zu Recht der Ertragswert und nicht der Sachwert angesetzt wurde. Im Versteigerungsverfahren wäre, da die Verkehrswertfestsetzung zum Versteigerungstermin Bestand hatte, der Wert von 385.000.-€ zu Recht auch bei der Festlegung der Versteigerungsbedingungen zu Grunde gelegt worden.

Gemessen daran beträgt der Kaufpreis 63,63 % des Grundstückswerts, so dass ein besonders krasses Missverhältnis nicht gegeben ist. Dies gilt insbesondere, wenn man berücksichtigt, dass nach aller Erfahrung der geschätzte Verkehrswert in der Zwangsversteigerung nur selten erzielt wird und die Klägerin das Grundstück später auch tatsächlich für lediglich 330.000.-€ weiterveräußert hat (Kaufvertrag vom 22.12.2009, Bl. 211 ff.d.A.). Eine freihändige Verwertungsmöglichkeit bestand für die Beklagten nicht, weil der Versteigerungstermin bereits auf den 14.3.2008 bestimmt war und das Grundstück somit – ohne Eingreifen der Klägerin – versteigert worden wäre.

c) Es liegen auch keine sonstigen Umstände vor, die zu einer Sittenwidrigkeit des Kaufvertrags führen, insbesondere hat die Klägerin keine Zwangslage der Beklagten treuwidrig ausgenutzt.

aa) Eine Zwangslage bestand nur insoweit, als das Grundstück zur Versteigerung stand und die Beklagten es nach Möglichkeit halten wollten. Eine Notlage, die dem Geschäft mit der Klägerin ein sittenwidriges Gepräge gibt, ergibt sich daraus aber nicht. Der Vertrag war – unstreitig – darauf angelegt, den Beklagten im Ergebnis das Grundstück zu erhalten, wobei die Klägerin als Treuhänderin fungieren sollte. Auf eine Ausnutzung der schwierigen Vermögenssituation der Beklagten und die Erzielung eines Gewinnes durch die Klägerin war der Vertrag dagegen nicht angelegt. Er war vielmehr auch an den Interessen der Beklagten ausgerichtet, denen über ein Rückkaufsrecht der Erhalt ihres Grundstücks ermöglicht werden sollte.

Dies verdeutlicht auch die Festsetzung des Kaufpreises. Wäre ein höherer Kaufpreis vereinbart worden, so hätten die Beklagten zwar einen „Überschuss“ erzielt, der ihnen bei einem Rückerwerb zur Verfügung gestanden hätte. Auf der anderen Seite wären sie aber Gefahr gelaufen, dass der Überschuss in der Zwischenzeit von den sonstigen Gläubigern gepfändet worden wäre.

bb) Dass das Rückkaufsrecht nicht beurkundet wurde, ist insoweit unbeachtlich. Durch die Eintragung im Grundbuch wurde die Formnichtigkeit geheilt (§ 311 b Abs.1 Satz 2 BGB). Die Bedingungen für den Rückerwerb waren in den maßgeblichen Eckpunkten und Modalitäten abgesprochen (vgl. das Schreiben des Streithelfers vom 13.3.2008, B 4). Zudem war die Klägerin, wie ihre Schreiben vom 16.12.2008 und vom 24.3.2009 (Bl. 220, 222 d.A.) zeigen, immer bereit gewesen, die Absprachen einzuhalten. Der Rückerwerb ist nur daran gescheitert, dass die Beklagten wegen ihrer desolaten Vermögensverhältnisse (vgl. die eidesstattlichen Versicherungen vom 11.11.2004, 27.10.2005, 23.2.2006) zu einem Rückerwerb nicht in der Lage waren. Im Übrigen waren sie durch den Streithelfer anwaltlich begleitet, so dass keine weitergehenden Hinweispflichten der Klägerin bestanden, soweit es um die Risiken des Geschäfts ging.

cc) Weitere Umstände, die zu einer Sittenwidrigkeit führen könnten, bestehen ebenfalls nicht.

Dass die Beklagten sich zur Zahlung einer monatlichen Nutzungsentschädigung von 3.644,38 € ab dem 1.5.2008 verpflichtet haben, gibt dem Vertrag kein sittenwidriges Gepräge. Bis zum 1.5.2008 durften die Beklagten das Grundstück unentgeltlich nutzen. Es war geplant, den Rückerwerb in einem kurzfristigen zeitlichen Rahmen vorzunehmen, so dass auch keine oder nur eine geringe Nutzungsentschädigung angefallen wäre, die zugleich Entgelt für die Leistungen der Klägerin gewesen wäre. Insofern hatten es die Beklagten selbst in der Hand, durch eine möglichst rasche Sicherstellung der Finanzierung ihre Aufwendungen gering zu halten. Im Übrigen würde eine überhöhte Nutzungsentschädigung unter den Umständen des Falles auch nicht zur Gesamtnichtigkeit des Vertrags führen (§ 139 BGB).

2. Anfechtung gemäß § 123 BGB

Die Anfechtung greift nicht durch. Die Beklagten können nicht beweisen, dass sie von einem Vertreter der Klägerin arglistig getäuscht wurden.

a) Die Anfechtung ist auf die Behauptung gestützt, die Klägerin habe nie vorgehabt, das Rückkaufsrecht beurkunden zu lassen, sondern habe insoweit bewusst einen falschen Eindruck erweckt.

b) Diese Behauptung können die Beklagten nicht beweisen. Es gibt keinerlei Tatsachen, die diese Behauptung belegen.

aa) Es ist plausibel, dass die Beurkundung am 12.3.2008 unterblieben ist, weil verhindert werden sollte, dass die Gläubiger, von denen ein Nachgeben (zumindest bei den Zinsen) verlangt wurde, ihre Mitwirkung verweigern würden. Daher kann aus der Tatsache, dass die Beurkundung nicht sogleich im Rahmen des notariellen Kaufvertrags erfolgte, nicht auf eine unlautere Absicht der Klägerin geschlossen werden.

bb) Aus dem Umstand, dass es auch später zu einer Beurkundung nicht kam und insbesondere der Notartermin abgesagt wurde, kann ebenfalls nicht abgeleitet werden, dass die Klägerin von Anfang an den Willen und die Bereitschaft zur Beurkundung nur vorgetäuscht hatte, wie es für eine Anfechtung nach § 123 BGB erforderlich wäre. Die Initiative zur Aufhebung des Termins ging nicht von der Klägerin aus, sondern – wie das Schreiben vom 14.3.2008 (B 3) zeigt – vom Streithelfer, der aber nicht für die Klägerin, sondern für die Beklagten tätig war.

Weitere Indizien, die eine Täuschungsabsicht der Klägerin beweisen könnten, sind nicht ersichtlich.

3. Unwirksamkeit gemäß § 154 Abs.2 BGB

Der Kaufvertrag ist auch nicht gemäß § 154 Abs.2 BGB unwirksam, weil es zu keiner Beurkundung des Rückkaufsrechts gekommen ist.

a) Die zunächst bestehende Formunwirksamkeit des Vertrags wurde durch die Eintragung im Grundbuch geheilt (§ 311 b Abs.1 Satz 2 BGB).

b) Die Bestimmung des § 154 Abs.2 BGB, die ohnehin nur eine Zweifelsvermutung aufstellt, ist im vorliegenden Fall zudem nicht anwendbar, weil anerkannt ist, dass sie nicht gilt, wenn und soweit eine vereinbarte Beurkundung keine konstitutive Bedeutung haben und nur Beweiszwecken dienen sollte (BGH NJW 1964, 1269; NJW 2009, 433; Palandt/Ellenberger, BGB, 70. Auflage, RN 5 zu § 154 BGB). Davon wäre im vorliegenden Fall auszugehen, wenn – was aber nicht der Fall ist – überhaupt von einer Vereinbarung der Beurkundung auszugehen wäre.

Die Notwendigkeit einer Beurkundung ergab sich bereits aus § 311 b Abs.1 Satz 1 BGB. Dies war der Grund dafür, dass überhaupt ein Notartermin vereinbart wurde. Dass die Parteien daneben eine zusätzliche rechtsgeschäftliche Vereinbarung über die Beurkundung getroffen haben sollten mit einer eigenständigen und konstitutiven Bedeutung, ist schon nach der Lebenserfahrung nicht plausibel.

Daher kommt einer etwaigen Vereinbarung, das Rückkaufsrecht zu beurkunden, allenfalls Bedeutung im Sinne der Beweissicherung zu. Dies zeigt sich auch an der Argumentation der Beklagten, die selbst geltend machen, dass sie ohne Beurkundung der Rückkaufsvereinbarung diese aus Beweisgründen faktisch nicht hätten durchsetzen können.

c) Im Übrigen ist aber auch anzunehmen, dass die Parteien den Kaufvertrag vom 12.3.2008 auch ohne die Beurkundung der weiteren Vereinbarungen geschlossen hätten. § 154 Abs.2 BGB enthält nur eine widerlegliche Vermutung, die im vorliegenden Fall als widerlegt anzusehen ist. Der Kaufvertrag war die einzige Chance für die Beklagten, das Grundstück zu „halten“ und seine Versteigerung zu verhindern.

4. Ansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluss (§§ 311 Abs.2, 280 ff. BGB)

Eine vorvertragliche Pflichtverletzung kann der Klägerin nicht angelastet werden.

a) Eine Täuschung über die Absicht der Beurkundung kann nicht festgestellt werden (s.o. zu 2).

b) Auch sonstige Pflichtverletzungen sind nicht ersichtlich. Insbesondere kann der Klägerin nicht vorgeworfen werden, dass eine Beurkundung des Rückerwerbsrechts unterblieben ist. Es war der Anwalt der Beklagten, der Streithelfer, der die Aufhebung des Notartermins vorgeschlagen hatte (B 3). Dessen Handlungen können nicht der Klägerin zugerechnet werden, da er nicht als deren Erfüllungsgehilfe tätig geworden ist. Eine besondere Fürsorgepflicht der Klägerin in dem Sinne, für die Beurkundung der Rückkaufsvereinbarung Sorge zu tragen, bestand nicht. Daher kann ihr insoweit auch keine Pflichtverletzung vorgeworfen werden.

c) Ohnehin ist sehr fraglich, ob sich eine Pflichtverletzung überhaupt in einem Schaden ursächlich ausgewirkt hätte. Dies könnte jedenfalls nicht festgestellt werden. Die Klägerin war immer bereit, das Grundstück zu den vereinbarten Bedingungen zurückzuübertragen. Die Rückübertragung ist aber an den desolaten Vermögensverhältnissen der Beklagten gescheitert, nicht daran, dass eine Beurkundung des Rückkaufsrechts unterblieben ist. Daher ist nicht ersichtlich, dass eine etwaige Pflichtverletzung, die zum Verzicht auf die Beurkundung geführt hat, den geltend gemachten Schaden verursacht haben kann.

II.

Zur Klage

Die Klage ist aus den vom Landgericht zutreffend dargelegten Erwägungen begründet. Der Senat nimmt auf die Ausführungen im angefochtenen Urteil, die von der Berufung auch nicht substantiell angegriffen werden, Bezug und macht sie sich zu eigen.

C.

Die Berufung ist damit zurückzuweisen. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 97 Abs.1,101 Abs.1; 708 Nr.11, 711 ZPO. Gründe, die die Zulassung der Revision rechtfertigen, bestehen nicht.