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Urteile zum Mietrecht

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Wissenswertes zum Mietrecht

Haben Sie Probleme im Mietrecht? Dann sind Sie bei uns an der richtigen Adresse! Als Rechtsanwälte in Siegen betreuen wir zahlreiche Mandanten bei Schwierigkeiten im Mietrecht in unserer Kanzlei in Kreuztal bei Siegen.

Das Verhältnis zwischen Vermietern und Mietern birgt viel Konfliktpotential. Zu den typischen „Knackpunkten“ im Mietrecht zählen die Mieterhöhung, Mietmängel, Betriebskostenabrechnung, Kündigung, Renovierung und die Kaution, bzw. deren Rückzahlung.

Was aber sollten Sie tun, wenn die Heizung im Winter nicht mehr funktioniert oder das Dach undicht ist und der Vermieter den Mangel nicht beseitigen möchte? Kann man die Miete mindern oder sogar fristlos kündigen? Die Nebenkostenabrechnung ist nicht nachvollziehbar, was kann man tun? Wie geht man richtig vor, wenn man als Vermieter einen säumigen Mietschuldner der Wohnung verweisen möchte? Muss man zwingend den Klageweg beschreiten? Darf man exotische Tiere in der Wohnung halten? Diese und ähnliche Fragen wurden zum Teil schon durch BGH Urteile höchstrichterlich geklärt. Deshalb möchten wir Ihnen einen Blick in unsere umfangreiche Urteilssammlung empfehlen. Dort haben wird die wichtigsten Mietrechtsurteile der Vergangenheit archiviert. Die Sammlung wird laufend aktualisiert und durch neue Urteile zum Mietrecht ergänzt. Des weiteren finden Sie hier reichlich Tipps und Tricks wie Sie sich bei Problemen wehren können.

Ihr Rechtsanwalt für Mietrecht in Siegen

Rechtsanwalt Mietrecht Siegen: Mietvertrag

Als Rechtsanwälte für Mietrecht in Siegen Wittgenstein möchten wir Sie nachfolgend über die wichtigsten Teilbereiche des Mietrechts und ihre Rechte und Pflichten als Mieter oder Vermieter informieren. Wenn Sie eine Frage zum Thema Mietrecht haben, können Sie uns jederzeit via Telefon, E-Mail, Fax oder persönlich in unserer Kanzlei in Kreuztal bei Siegen kontaktieren. Viele Fragen können wir erfahrungsgemäß bereits im Rahmen einer kostengünstigen Rechtsberatung klären, die wir auch als Onlinerechtsberatung anbieten.

Selbstverständlich beraten wir sie auch zu mietrechtsnahen Themen, wie dem Wohnungseigentumsrecht, dem Gewerbemietrecht (siehe auch IHK Siegen) und dem Immobilienrecht.

Rechtsanwalt Mietrecht Siegen erklärt: Die Mietminderung

Jeder Mieter hat einen gesetzlich verbrieften Anspruch auf einen gebrauchsfähigen und mängelfreien Wohnraum. Sämtliche Mängel an der Mietsache, die nicht vom Bewohner verursacht wurden, sind Sache des Vermieters und unverzüglich zu beseitigen. Dazu zählen beispielsweise der Ausfall der Heizungsanlage im Winter, Wohnungsschimmel oder defekte Schließzylinder. Sobald der Mangel auftritt, hat der Mieter das Recht die Miete zu mindern. Eine Ausnahme von dieser Regelung bilden geringfügige Mietmängel und solche, die bereits bei Unterzeichnung des Mietvertrages bekannt waren. In diesen Fällen ist eine Mietminderung unzulässig.

Mietmangel anzeigen und Frist setzen

Der Vermieter ist schriftlich, in Form einer Mängelanzeige über den Mangel zu informieren. Er muss eine angemessen Frist zur Beseitigung des Mangels erhalten. Lässt er die Frist ungenutzt verstreichen, darf der Betroffene selbst Hand anlegen oder einen Handwerksbetrieb auf Kosten des Vermieters mit der Mängelbeseitigung beauftragen.

Wie hoch darf die Mietminderung ausfallen?

Schimmel in der Wohnung - Mietrecht Siegen

Die Höhe der Mieminderung muss laut Gesetz in einem angemessenen Verhältnis zum Mietmangel stehen. Ein Ausfall der Heizungsanlage im Dezember ist natürlich eine stärkere Beeinträchtigung, als ein leichter Fall von Wohnungsschimmel. Welcher Minderungsbetrag angemessen ist, richtet sich immer nach dem Einzelfall. Als grobe Richtschnur kann eine aktuelle Mietminderungstabelle dienen, sie basiert auf einschlägigen Gerichtsurteilen und wird beispielsweise vom Mieterbund ausgegeben.

Mietminderung durchsetzen

Häufig streiten sich die Mietvertragspartner bei auftretenden Mängeln über das Ausmaß oder über die Schuldfrage. Grundsätzlich steht der Mieter zunächst in der Beweislast, er muss notfalls gerichtlich nachweisen, dass ein echter Mietmangel vorliegt, den er nicht zu verantworten hat. Das kann durch Fotos, Zeugen oder das Einschalten eines Sachverständigen gelingen. Wenn Sie Fragen zum Thema Mietminderung haben oder einen Rechtsanwalt für Mietrecht benötigen, können Sie sich jederzeit bei uns, den Rechtsanwälten Kotz aus Kreuztal bei Siegen melden.

Die jährliche Betriebskostenabrechnung

Die jährliche Betriebskostenabrechnung sorgt regelmäßig für Ärger zwischen den Mietvertragspartner. In Zeiten steigender Energiepreise ergibt die jährlich Abrechnung häufig eine saftige Nachforderung, weshalb viele Mieter ganz genau hinschauen und jeden aufgeführten Einzelposten überprüfen. Erfahrungsgemäß herrscht auf beiden Seiten eine große Unsicherheit darüber, wer für welche Kosten aufkommen muss, dabei haben die Gerichte schon fast alles bis ins kleinste Detail geregelt.

Zu den umlagefähigen, vom Mieter zu zahlenden Nebenkosten zählen unter anderem:

  • Öffentliche Lasten, bspw. die Grundsteuer, nicht aber die Grunderwerbssteuer
  • verbrauchsabhängige Kosten der Wasserversorgung, inklusive der Grundgebühren und Wartungskosten für die Wasserzähler
  • Warmwasserversorgung
  • Strom- und Wartungskosten für den Betrieb eines Fahrstuhls
  • verbrauchsabhängige Heizkosten, inkl. Wartungs- und Eichkosten der Heizungsanlage
  • Schornsteinfeger
  • Gartenpflege
  • Beleuchtung
  • Hausreinigung/Ungezieferbeseitigung
  • Hausmeisterlohn
  • mtl. Grundgebühren und Wartungskosten für den Kabelanschluss
  • Reinigungs,- Strom- und Wartungskosten für den gemeinsam genutzten Waschkeller
  • Straßenreinigung/Müllabfuhr
  • Entwässerungskosten
  • sonstige Kosten, die im Mietvertrag vereinbart wurden.

Nebenkostenabrechung - Was dar der Vermieter abrechnen?

Laut Gesetz bedarf eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung der Schriftform. Sie muss eine übersichtliche Aufstellung der gesamten Einnahmen und Ausgaben des fraglichen Zeitraums und Grundangaben zu den einzelnen Posten enthalten. Der Vermieter ist verpflichtet die Basis seiner Abrechnung, den so genannten Umlageschlüssel, in verständlicher Form darzulegen. Wenn mehrere Mietparteien ein Mietobjekt bewohnen (Mietergemeinschaft) muss die Betriebskostenabrechnung die anteilig auf den Wohnraum der einzelnen Mietpartei entfallenden Kosten berücksichtigen und ausweisen. Der Mieter hat das Recht die Abrechnungsbelege der Nebenkosten des Vermieters einzusehen und zu prüfen, auf Anfrage muss der Vermieter seine Rechnungen vorlegen.

Für Zustellung der Betriebskostenabrechnung gilt eine Frist von 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums. Für Nachforderungen aus später gestellten Nebenkostenabrechnungen, muss der Rechungsempfänger nicht mehr aufkommen. Einwände gegen eine fehlerhafte Abrechnung sind innerhalb von 12 Monaten nach Zugang zu stellen, danach ist eine Anfechtung nicht mehr möglich.

Kündigung der Wohnung

Laut Mietrecht kann ein Mietverhältnis durch ordentliche, außerordentliche fristlose, oder außerordentliche befristete Kündigung beendet werden. Die meisten privaten Mietverhältnisse werden durch einen unbefristeten Mietvertrag geschlossen. Solche Verträge können beide Vertragspartner jederzeit „ordentlich“ auflösen. Für Mieter gilt hier eine Kündigungsfrist von drei Monaten, kündigt der Vermieter, richtet sich die Kündigungsfrist nach der Dauer des Mietverhältnis, sie beträgt dann mindestens drei Monate und höchstens neun Monate.

Die außerordentliche fristlose Kündigung

Mieter und Vermieter dürfen den Mietvertrag sofort und fristlos kündigen, wenn wichtige Gründe vorliegen und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar wäre. Aus Sicht des Mieters kommt das nach einer Mietpreiserhöhung in Betracht oder bei gravierenden Mietmängeln, wenn sich beispielsweise Ungeziefer oder Schimmel in der Wohnung breit machen und die eigene Gesundheit gefährden. Der Vermieter darf die fristlose Wohnungskündigung beispielsweise bei Zahlungsverzug oder einer gravierenden Verletzungen der mieterlichen Sorgfaltspflichten, aussprechen. Wichtig: Eine außerordentliche fristlose Mietvertragsauflösung bedarf der vorherigen Abmahnung, der Mietvertragspartner muss Gelegenheit erhalten das Problem zu beseitigen.

Die außerordentliche befristete Kündigung

Nach dem Tod des Mieters treten eventuell vorhandene Mitbewohner, die zur Untermiete gewohnt haben, aber auch Partner oder Familienangehörige, automatisch an dessen Stelle in den Mietvertrag ein. Bei Bedarf können sie allerdings sofort und fristlos kündigen. Der Vermieter darf nur dann kündigen, wenn wichtige Gründe vorliegen, die einer Fortsetzung des Mietverhältnisses entgegenstehen. Dabei muss er die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten.

Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung im Mietrecht

Zu den häufigsten Kündigungsgründen zählt der Eigenbedarf. Eine rechtskonforme Eigenbedarfskündigung setzt wichtige, nachweisbare Gründe voraus, der bloße Wunsch die Mietwohnung selbst zu beziehen, beispielsweise wegen der schöneren Lage, reichen nicht aus. Zu den typischen, echten Fällen von Eigenbedarf, zählen erhöhter Wohnraumbedarf des Vermieters infolge von Familienzuwachs oder dem Eingang einer langfristigen ehelichen oder nichtehelichen Partnerschaft. Auch gesundheitliche Gründe oder die geplante Nutzung der Mietwohnung als Altersruhesitz, können eine Eigenbedarfskündigung begründen. Es gelten jeweils die Kündigungsfristen der ordentlichen Mietvertragsauflösung (mind. drei Monate). Es kommt vor, dass der „Eigenbedarf“ nur vorgeschützt wird um eine Wohnung zu räumen, deshalb empfehlen wir eine Eigenbedarfskündigung kritisch zu hinterfragen und notfalls einem Anwalt zur Prüfung vorzulegen . Wenn Sie noch Fragen zum Thema Wohnungskündigung haben, stehen wir, die Rechtsanwälte Kotz aus dem Siegerland, ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite.

Rechte und Pflichten beim Auszug aus der Mietwohnung

Beim Auszug muss der Mieter die Wohnung in den vertragsgemäßen, ursprünglichen Zustand versetzen. Das schließt auch – sofern vertraglich vereinbart – die Ausführung bestimmter Schönheitsreparaturen ein. Doch Vorsicht: Viele Mietverträge enthalten Klauseln, die den Mieter zu umfangreichen Renovierungsmaßnahmen verpflichten. Einige wurden aber zwischenzeitlich von den Gerichten für ungültig erklärt und sind nicht mehr bindend. Hier lohnt sich ein Blick in aktuelle Urteile zum Thema „Renovierung nach Auszug“. Solange der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht erfüllt hat, darf der Vermieter die Mietkaution als Druckmittel behalten, danach muss er sie unverzüglich auszahlen.

Mieterhöhung

Mieterhöhung erhalten? Was tun? Rechtsanwalt Mietrecht Siegen hilft!

Eine rechtmäßige Mieterhöhung muss bestimmten Anforderungen genügen und immer eine nach vollziehbare Begründung enthalten. Der Vermieter muss sein Verlangen schriftlich vorbringen und entweder durch einen Anstieg der Betriebskosten, einen Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete oder kürzlich durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen, begründen.

Zulässig ist nur eine „angemessene“ Mieterhöhung im Rahmen des örtlichen Mietspiegels. Dieser Richtwert wird von den Gemeinden anhand der Durchschnittsmiete von Wohnungen gebildet, die sich in puncto Lage, Größe, Beschaffenheit, Ausstattung und Art gleichen. Der Vermieter darf die Miete an den aktuellen Mietspiegel anpassen und innerhalb von drei Jahren um maximal 20% erhöhen. Zwischen zwei Mieterhöhungen muss einer zeitlicher Mindestabstand liegen.

Eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen ist nur dann zulässig, wenn diese mit einem langfristig höheren Gebrauchswert der Wohnung einhergehen, beispielsweise den Wasser- oder Energieverbrauch senken oder den Wohnkomfort erhöhen. In diesem Bereich gibt es viele Vorschriften und Ausnahmen, so dass wir allen Betroffenen raten einen Rechtsanwalt mit der Überprüfung der Mieterhöhung zu beauftragen. Wir, die Rechtsanwälte Kotz aus dem Kreis Siegen Wittgenstein, stehen Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite.

(Fotos: 123RF Stock Foto, Fotolia.com; billionphotos.com)

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